РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
27 августа 2026 года г. Барнаул
Алтайский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Кайгородовой О.Ю., при секретаре Бондаренко Т.В., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Чупровой Светланы Владимировны к краевому государственному бюджетному учреждению «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» об оспаривании решения, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Чупрова С.В. обратилась в Алтайский краевой суд с административным иском к краевому государственному бюджетному учреждению «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» (далее – КГБУ «АЦНГКО»), в котором просит признать незаконным и отменить решение от 31 июля 2026 года № ОРС-22/2026/000151 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, а также установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером *** расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости.
В обоснование заявленных требований указано, что административному истцу на праве собственности принадлежит вышеуказанное нежилое здание. Согласно полученной выписке Единого государственного реестра недвижимости, кадастровая стоимость нежилого здания составляет 17 182 342,97 руб. Не согласившись с размером установленной кадастровой стоимости, административный истец обратилась во внесудебном порядке в уполномоченный орган с заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере рыночной согласно отчету об оценке № 26/06-39 от 25 июня 2026 года, составленного оценщиком Пятышевым Е.С. Решением КГБУ «АЦНГКО» от 31 июля 2026 года № ОРС-22/2026/000151 отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Полагая, что разница между рыночной и кадастровой стоимостью нежилого здания нарушает права административного истца, поскольку влечет увеличение имущественного налога, Чупрова С.В. обратилась в суд с указанным иском.
Судом к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Управление имущественных отношений Алтайского края (далее - Алтайскрайимущество), Публично-правовая компания «Роскадастр» в лице филиала по Алтайскому краю; из числа заинтересованных лиц исключено ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю».
В судебное заседание административный истец Чупрова С.В., представитель административного истца Якимова Е.А. не явились, извещены надлежащим образом.
До судебного заседания административным истцом представлено уточненное административное исковое заявление, в котором просит признать незаконным и отменить решение от 31 июля 2026 года № ОРС-22/2026/000151, а также установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером ***, в размере его рыночной стоимости 6 910 000 руб. по состоянию на 24 июня 2026 года. Также представлен уточненный отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 25 августа 2026 года № 26/06-39/01, составленный оценщиком Пятышевым Е.С.
От административного ответчика КГБУ «АЦНГКО» потупил отзыв на административное исковое заявление, согласно которого с учетом представленного уточненного отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 25 августа 2026 года № 26/06-39/01, замечания, отраженные в оспариваемом решении учреждения устранены, уточненный отчет соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Против установления кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости, указанной в уточненном отчете возражений нет.
Представитель филиала ППК «Роскадастр» по Алтайскому краю – Барсуков А.Г. в письменном отзыве разрешение требований оставил на усмотрение суда.
Исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.
Стороной административного истца соблюден установленный частью 1 статьи 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации трехмесячный срок обращения в суд с административным исковым заявлением, которое подано в Алтайский краевой суд 15 августа 2026 года.
При рассмотрении административного дела установлено, что Чупровой С.В. на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером *** расположенное по адресу: <адрес> <адрес> что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости (л.д.10-13).
Сведения о кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером *** в размере 17 182 342 рублей 97 копеек внесены в ЕГРН 18 декабря 2023 года в соответствии с Приказом Управления имущественных отношений Алтайского края «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории Алтайского края» от 09 ноября 2023 года № 181, с датой определения – 01 января 2023 года, датой применения – 01 января 2024 года.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 25 августа 2026 года № КУВИ-001/2026-110046993 кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером *** определена в размере 17 182 342 рублей 97 копеек по состоянию на 01 января 2023 года, дата начала применения установлена 01 января 2024 года, дата внесения сведений – 18 декабря 2023 года.
Постановлением Правительства Алтайского края от 29 декабря 2022 года № 533 «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее по тексту Федеральный закон № 237-ФЗ) 01 января 2023 года установлено датой перехода к применению на территории Алтайского края положений статьи 22.1 Федерального закона от № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.
Частью 1 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ определено, что кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.
В силу пункта 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от № 237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.
02 июля 2026 года Чупрова С.В. обратилась в КГБУ «АЦНГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости, к указанному заявлению был приложен отчет об оценке от 25 июня 2026 года № 26/06-39, составленный оценщиком Пятышевым Е.С.
Решением бюджетного учреждения от 31 июля 2026 года № ОРС-22/2026/000151 отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с наличием нарушений требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке (л.д.15).
В обоснование принятого решения указано, что нарушены требования подп. «д» п.22, подп. «в» п.11, подп. «г» п.11 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611. Выявлены следующие нарушения: Объект оценки относится к категории «Объекты общественного питания». Оценщик производит исследование рынка данного подсегмента рынка коммерческой недвижимости, выявляет одно предложение о продаже схожего объекта (удельная цена предложения – 70 175 руб./кв.м), вследствие чего отказывается от дальнейшего исследования рынка продаж, при возможности расширения географии исследования либо расширения базы исследования до сегмента «Торгово-офисная недвижимость» в целом. Следует отметить, что в дальнейшем, в рамках доходного подхода, оценщик использует в качестве аналогов предложения о сдаче в аренду коммерческих площадей свободного назначения без какой-либо корректировки, т.е. отказ от исследования рынка продаж и использования для расчета стоимости сравнительного подхода не обоснован.
Объект оценки относится к категории «Объекты общественного питания», как и объект-аналог №3. Ставка аренды объекта-аналога №3 является максимальной по выборке объектов-аналогов как на стадии анализа предложений (330, 500 и 840 руб./кв.м. в месяц), так и на стадии анализа итоговых результатов (356, 462 и 680 руб./кв.м. в месяц), причем отличие в ставке обусловлено фактором, не учтенным оценщиков в ходе расчета (см. итоговые результаты), иначе итоговые результаты были бы сравнимы друг с другом, а не отличались в 2 и 1,5 раза, соответственно. В качестве данного фактора выступает функциональное назначение объекта, которое оценщик в ходе расчета описывает, но корректировку не производит, поскольку «В качестве аналогов были использованы предложения по сдаче в аренду офисно-торгового помещения, что также относится к сегменту общего коммерческого назначения» (стр.53), т.е. оценщик не учитывает, что объект оценки и объект-аналог №3 и объекты-аналоги №1 и №2 относятся к разным подсегментам рынка, что проявляется в том числе, в различных арендных ставках. Таким образом, исходя из реалий рынка, требуется введение корректировки, которая присутствует в серии «Справочник оценщика недвижимости». Примеры представлены в решении Учреждения.
Отмечено, что в рамках выборки предложений о сдаче в аренду (стр.26-27) присутствуют два предложения, о сдаче в аренду объектов общественного питания, которые значительно отличаются по удельным ставкам от остальных объектов. Исследование ценообразующих факторов в рамках анализа рынка оценщиком не проводилось.
Согласно части 15 статьи 22.1 Федерального закона от № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Анализируя приведенные выше обстоятельства применительно к положениям статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, суд полагает, что оспариваемое решение принято уполномоченным органом и с соблюдением порядка его принятия, что не оспаривалось административным истцом.
Решение принято в установленный пунктом 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ тридцатидневный срок с даты подачи Чупровой С.В. заявления, содержит необходимые реквизиты и подписано руководителем бюджетного учреждения.
Оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что содержание оспариваемого решения в полной мере соответствует нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения, а кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости не могла быть установлена в размере рыночной стоимости определенной в отчете об оценке, поскольку представленный в бюджетное учреждение отчет об оценке от 25 июня 2026 года № 26/06-39 не соответствовал требованиям законодательства в области оценочной деятельности, соответственно не мог являться основанием для установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В связи с этим суд считает, что при рассмотрении заявления Чупровой С.В. у КГБУ «АЦНГКО» имелись предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости, определенной в представленном отчете.
Указанные обстоятельства подтверждаются также представленным в ходе рассмотрения административного дела уточненным отчетом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, согласно которому, с учетом указанных в оспариваемом решении бюджетного учреждения недостатков отчета, рассчитана иная, более высокая рыночная стоимость объекта недвижимости.
По смыслу положений статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации для признания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего незаконными необходимо наличие совокупности двух условий - несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.
Поскольку совокупность указанных в статье 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации условий для признания решения КГБУ «АЦНГКО» от 31 июля 2026 года № ОРС-22/2026/000151 незаконным отсутствует, заявленные требования административного истца не подлежат удовлетворению.
В соответствии с частью 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ от 03 июля 2016 года одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Принимая во внимание указанные обстоятельства, суд вправе установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Как следует из письменного отзыва стороны административного ответчика, замечаний к уточненному отчету об оценке рыночной стоимости № 26/06-39/01 от 25 августа 2026 года не имеется.
Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям названного закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности и может быть принят в качестве допустимого доказательства, подтверждающего достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости нежилого здания.
Представленный отчет об оценке подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости вышеназванного объекта недвижимости.
На основании приведенных норм и установленных обстоятельств, суд приходит к выводу об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в равном его рыночной стоимости размере.
Согласно пункту 6 части 2 статьи 18 Федерального закона от № 237-ФЗ для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, применяются с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет.
Датой подачи административным истцом заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости следует считать 02 июля 2026 года.
Руководствуясь статьями 175-180, 226-227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
в удовлетворении требований Чупровой Светланы Владимировны о признании незаконным решения краевого государственного бюджетного учреждения «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» от 31 июля 2026 года № ОРС-22/2026/000151 отказать.
Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 24 июня 2026 года в равном его рыночной стоимости размере 6 910 000 рублей.
Датой обращения Чупровой Светланы Владимировны с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости считать 02 июля 2026 года.
На решение может быть подана апелляционная жалоба через Алтайский краевой суд в судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения.
Судья О.Ю. Кайгородова