РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
17 июля 2026 года город Омск
Центральный районный суд города Омска в составе председательствующего судьи Компанеец А.Г. при секретаре судебного заседания Андрич Л.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО8 к ООО «Специализированный Застройщик «Эталон-Омск» о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, штрафа и взыскании компенсации морального вреда,
УСТАНОВИЛ:
Истец обратился в суд с иском к ООО «Специализированный Застройщик «Эталон-Омск» о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, штрафа и компенсации морального вреда.
В обоснование иска указано, что 12.10.2023 года между истцом и ответчиком заключен Договор №№ участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями 1.2.1.1. VI этап строительства, расположенного по адресу Омская область город Омск, Кировский административный округ, улица Волгоградская, земельный участок с кадастровым номером № (образованный путем деления земельного участка с кадастровым номером №) в составе объекта капитального строительства: многоквартирные жилые дома со встроенно-пристроенными помещениями. Объект дошкольного образования на 350 мест. I-XI этапы строительства, г. Омск, Кировский административный округ. Объектом долевого строительства являлась квартира без отделки, планируемой общей площадью 38,70 кв.м., расположенная в корпусе 5, парадной 2, этаж 2, ИДН:75.
Согласно п.2.1. договора, общая цена договора составила 4 640 786 рублей. Письмом от ДД.ММ.ГГГГ застройщик уведомил её о том, что объект введен в эксплуатацию в соответствии с разрешением на ввод в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ № и готов к передаче. Кроме того, площадь квартиры увеличилась на 0,2 кв.м и размер доплаты по договору составил 22 748,95 рублей. Ею произведена оплата за увеличение площади квартиры. Общая цена договора, таким образом, составила 4 663 534,95 рублей.
По условиям договора срок передачи квартиры- не позднее 27 июня 2025 года.
Фактически квартира была передана 30.04.2026 г., что подтверждается актом приема-передачи объекта долевого строительства.
На основании п.1 ст. 330 ГК РФ, ч.2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», ст. 13, ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» просит взыскать с ответчика в свою пользу 677 767,08 рублей –неустойку, 50000 руб.- компенсацию морального вреда, штраф в размере 5% от присужденной в её пользу суммы, что составляет 33 888,36 рублей.
Истица в судебном заседании участия не принимала, о рассмотрении дела извещена надлежащим образом. Направила представителя.
Представитель истца по доверенности ФИО6 (л.д.67) исковые требования поддержал, просил удовлетворить, указывая на нарушение стороной ответчика срока исполнения обязательства.
Ответчик ООО СЗ «Эталон-Омск», надлежащим образом уведомленный о месте и времени судебного заседания, участия в судебном заседании не принимал. В письменных возражениях представитель ответчика ФИО4 (л.д.36-38) просит применить ст. 333 ГК РФ и уменьшить заявленную неустойку, считает ее несоразмерной последствиям нарушенного обязательства. Указывает, что если срок исполнения обязательства приходился на период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ включительно, действует ограничение, установленное Постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 г. №326, размер санкций рассчитывается исходя из ключевой ставки, но не выше 7,5%. Полагает, что требования о взыскании морального вреда подлежат отклонению, поскольку носят не компенсационный характер, а направлены исключительно на обогащение истца. Ходатайствует о применении отсрочки исполнения судебного решения. Просит рассмотреть дело без участия представителя. В части представительских расходов исковой стороны, просит применить нормы гражданского процессуального законодательства о пропорциональности распределения судебных расходов.
Судом в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных исковых требований относительно предмета спора, привлечен к участию в процессе ФИО5, который в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела без его участия.
Акционерное общество «Банк ДОМ. РФ», привлеченное к участию в процессе в качестве третьего лица, в судебное заседание представителя не направил, предоставило отзыв на исковое заявление.
Выслушав представителя истца, оценив доводы возражений ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «Специализированный застройщик «Эталон-Омск» заключен Договор № участия в долевом строительстве (л.д.16-23).
Согласно условиям договора, ответчик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением третьих лиц осуществить строительство объекта капитального строительства: Многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями 1.2.1.1 VI этап строительства, расположенный по адресу: <адрес>, Кировский административный округ, <адрес>, земельный участок с кадастровым номером № (образованный путем деления земельного участка с кадастровым номером № №), в составе объекта капитального строительства: Многоквартирные жилые дома со встроенно-пристроенными помещениями. Объект дошкольного образования на 350 мест. I-XI этапы строительства <адрес>, Кировский административный округ, и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать дольщику по акту приема-передачи расположенную в объекте квартиру со следующими характеристиками: планируемая общая площадь квартиры без балконов, лоджий – 38,70 кв.м., планируемая жилая площадь квартиры – 13,70 кв.м., количество комнат – 1, наличие лоджий – 1, планируемая площадь лоджии – 4,20 кв.м., планируемая приведенная площадь лоджии – 2,10 кв.м., место расположения квартиры: тип: 1-2-5.2, Корпус 5, Парадная 2, Этаж 2, ИДН: 75, а участник обязуется уплатить застройщику обусловленную Договором цену в размере 4 640 786 рублей 00 копеек. В случае увеличения (уменьшения ) планируемой общей площади квартиры и планируемой приведенной площади лоджии стороны для осуществления соответствующих доплат в качестве расчетной единицы используют стоимость одного квадратного метра площади квартиры и приведенной площади балкона (лоджии), равную 113 744,75 рублей.
Дольщик осуществляет оплату цены договора частично за счет собственных средств в размере 345 851,28 рублей, частично за счет средств материнского (Семейного) капитала в размере 586 946,72 рублей и частично за счет кредитных средств, предоставляемых дольщику банком на основании кредитного договора. Дольщик обязался в счет уплаты цены договора внести собственные средства, средства материнского (семейного) капитала и кредитные денежные средства на специальный счет эскроу, открываемый в АО «Банк ДОМ.РФ».
Как следует из представленного АО «Банк ДОМ.РФ» ответа на запрос суда, ДД.ММ.ГГГГ ООО «Домклик» перечислило на счет эскроу № денежные средства в сумме 1 087 449,28 рублей.
ДД.ММ.ГГГГ на счет эскроу поступили денежные средства в сумме 586 946,72 рублей- средства материнского (семейного) капитала, перечисленные ОСФР по Омской области.
ДД.ММ.ГГГГ на счет эскроу поступили денежные средства в сумме 2 966 390 рублей- перечисленные ФИО1
В связи с поступлением в АО «Банк ДОМ.РФ» необходимых документов для перечисления денежных средств, со счета эскроу на счет застройщика, а именно заявления на выплату денежных средств, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, банк ДД.ММ.ГГГГ перечислил на счет ООО «СЗ «Эталон-Омск» денежные средства в сумме 4 640 786 рублей, после чего ДД.ММ.ГГГГ счет эскроу был закрыт.
Истцом полностью и в сроки, предусмотренные договором, внесены денежные средства, что следует из материалов дела, в частности из вышеозначенного ответа и платежного поручения № от ДД.ММ.ГГГГ и сторонами не оспаривается.
Данное обстоятельство также, безусловно, следует из акта приема-передачи квартиры (л.д.25), в соответствии с которым изначальная стоимость передаваемого объекта недвижимости увеличилась на 22 748,95 рублей в связи с увеличением общей площади объекта долевого строительства на 0,2 кв.м.
Доплата указанной суммы подтверждается чеком по операции от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.24).
В соответствии с пунктом 5.1 договора, застройщик после ввода объекта в эксплуатацию передает квартиру дольщику по акту приема-передачи в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ (л.д.20).
Из представленных департаментом архитектуры и градостроительства Администрации города Омска по судебному запросу документов следует, что ДД.ММ.ГГГГ ООО Специализированный застройщик «Эталон-Омск» выдано разрешение на строительство. Наименование объекта капитального строительства: «Многоквартирные жилые дома со встроенно-пристроенными помещениями. Объект дошкольного образования на 350 мест. I-XI этапы строительства г. Омск, Кировский административный округ, <адрес>, земельный участок с кадастровым номером № (образованный путем деления земельного участка с кадастровым номером № №). Многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями 1.2.1.1 VI этап строительства».
ДД.ММ.ГГГГ законченный строительством объект введен в эксплуатацию разрешением №.
Согласно акту приема – передачи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.25) ООО «Специализированный застройщик «Эталон-Омск» передал ФИО1 по договору <адрес> по адресу: <адрес> (строительный адрес: <адрес>, Кировский административный округ, кадастровый номер земельного участка №, №), общей площадью 38,8 кв.м. Все взаиморасчеты произведены сторонами в полном объеме. Стороны не имеют друг к другу финансовых претензий.
В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменении его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
Согласно п. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В силу ч. 1 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
В соответствии с частью 1 статьи 12 Закона об участии в долевом строительстве, обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Согласно ч.2 ст.6 Закона об участии в долевом строительстве, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (за исключением случая, установленного частью 2.1 настоящей статьи). Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.
Исполнение застройщиком обязательства по строительству (созданию) объекта недвижимости удостоверяется разрешением на ввод объекта в эксплуатацию, получение которого в силу статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации является обязанностью застройщика и до получения которого обязательства застройщика по строительству (созданию) объекта не могут считаться исполненными.
В соответствии с буквальным толкованием статьи 314 ГК РФ срок исполнения застройщиком обязательства по передаче нежилых помещений может быть определен с даты ввода Комплекса в эксплуатацию.
Порядок передачи объекта долевого строительства предусмотрен статьей 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Из отзыва ответчика следует, что стороной ответчика не оспаривается факт нарушения срока передачи квартиры истице.
Соответственно, нарушение срока исполнения обязательства ответчиком, действительно лишало истицу как участника долевого строительства возможности приступить к эксплуатации жилого помещения в виде его ремонта и проживания.
При этом суд учитывает, что в означенный исковой стороной период ранее установленный мораторий уже не действовал, соответственно, за данный период исковые требования подлежат удовлетворению.
Таким образом, обоснованными являются требования истицы о взыскании с ответчика неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
Днем исполнения обязательства ответчика являлось ДД.ММ.ГГГГ, иной срок исполнения обязательства сторонами не был согласован.
Как отметил Конституционный Суд в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 24 октября 2017 года № 41-КГ17-26 сформулирован подход, согласно которому при исчислении неустойки, подлежащей взысканию с застройщика в связи с просрочкой передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, суду следует применять ставку рефинансирования, действовавшую по состоянию на предусмотренный договором день исполнения застройщиком своих обязательств по передаче объекта, а если обязательство подлежит исполнению в определенный срок, то на последний день такого срока.
Днем исполнения обязательства ответчика по договору являлось ДД.ММ.ГГГГ, иной срок исполнения обязательства сторонами не был согласован. На ДД.ММ.ГГГГ ключевая ставка Банка России составляла 20,00 %.
Стороной истца произведен расчет неустойки с ДД.ММ.ГГГГ.
За период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ размер неустойки произведен исходя из ставки 20% годовых, исчислен из суммы 4 663 534,95 рублей и составил 677 767,08 рублей (4 663 534,95х109х1/150х20%).
Рассматривая заявленное ходатайство ответчика о снижении неустойки в соответствии с положениями ст. 333 ГК РФ, суд исходит из следующего.
Согласно п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.
Как разъяснено в абзаце 2 пункта 26 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013, неустойка подлежит уменьшению в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым, в зависимости от степени выполнения ответчиком своих обязательств, действительного размера ущерба, причиненного в результате указанного нарушения, и других заслуживающих внимания обстоятельств.
В абзаце втором пункта 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъяснено, что применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.
Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение.
При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3,4 ст.1 ГК РФ).
Степень соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, проверка соответствия указанному критерию отнесена к компетенции суда и производится им по правилам ст. 67 ГПК РФ, исходя из внутреннего убеждения, основанного на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании всех обстоятельств дела.
Принимая во внимание компенсационный характер неустойки, период просрочки исполнения обязательства, стоимость объекта долевого строительства и его целевое назначение – для личного проживания истицы, учитывая, что строительство многоквартирного дома было завершено и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено ответчиком 04.12.2025 года, что уже гарантировало передачу квартиры истице, суд приходит к выводу, что заявленная к взысканию неустойка за 109 дней в размере 677767,08 руб. по своему размеру является завышенной и подлежит снижению в порядке ст. 333 ГК РФ на основании заявления ответчика, и определяет размер неустойки за заявленный истцом период в размере 450000 рублей. Данная сумма неустойки обеспечивает баланс прав и интересов должника и кредитора в части соотношения меры ответственности и размера действительного ущерба в результате конкретного нарушения.
В возражениях на исковое заявление ответчик просил предоставить отсрочку исполнения решения до окончания действия Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 года №326 – в настоящий момент до ДД.ММ.ГГГГ включительно.
Согласно п.1 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 года №326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» установлены следующие особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, в том числе в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до 31 декабря 2025 года включительно, данный период уже истек.
Согласно ст.203 ГПК РФ суд, рассмотревший дело, по заявлениям лиц, участвующих в деле, судебного пристава-исполнителя исходя из имущественного положения сторон или других обстоятельств вправе отсрочить или рассрочить исполнение решения суда, изменить способ и порядок его исполнения.
Таким образом, право на получение неустойки с ДД.ММ.ГГГГ прямо предусмотрено вышеуказанным постановлением Правительства РФ.
Положениями гражданского процессуального законодательства РФ предусмотрен самостоятельный порядок рассмотрения заявления об отсрочке или рассрочке исполнения решения суда, в связи с чем, оснований для предоставления отсрочки ответчику в рамках настоящего гражданского дела не имеется.
При этом ответчик не лишен права обратиться с соответствующим заявлением в рамках стадии исполнения решения суда. При наличии у него оснований для отсрочки исполнения решения суда.
Разрешая заявленные исковые требования о взыскании компенсации морального вреда в размере 50 000 руб., суд приходит к следующему.
В соответствии с частью 2 ст. 10 Закона об участии в долевом строительстве, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.
Согласно ст.15 Закона РФ «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом) или организацией, выполняющей функции изготовителя (продавца) на основании договора с ним, прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.
На основании изложенного, учитывая, период времени нарушения ответчиком договорного обязательства по фактической передаче истцу объекта долевого строительства, переживаний истца, связанных с задержкой ответчиком исполнения своих обязательств, исковое требование о взыскании компенсации морального вреда подлежит частичному удовлетворению с взысканием с ответчика в пользу истца заявленного размера компенсации морального вреда в сумме 10000 рублей.
Разрешая требование истца о взыскании штрафа, суд приходит к следующему.
Согласно ч.3 ст.10 Закона об участии в долевом строительстве, при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.
Поскольку ответчиком в добровольном порядке требование истца о выплате неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства не удовлетворено, с ответчика подлежит взысканию штраф в размере 23000 рублей 00 копеек (450000+10000 х 5 % = 23000).
На основании ст. 103 ГПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов.
В связи с чем, в доход бюджета с ответчика подлежит взысканию госпошлина в размере 16750 рублей (3000 рублей - компенсация морального вреда + 13750 рублей от взысканной суммы неустойки).
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст.194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО9 к ООО «Специализированный Застройщик «Эталон-Омск» о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, штрафа и взыскании компенсации морального вреда удовлетворить частично.
Взыскать с ООО «Специализированный Застройщик «Эталон-Омск» (ИНН 5501271610, ОГРН 1215500012452) в пользу ФИО10, ДД.ММ.ГГГГ г.р. (паспорт №) неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 450000 рублей 00 копейки, компенсацию морального вреда в размере 10000 рублей, штраф в размере 23000 рублей 00 копеек.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Взыскать с ООО «Специализированный Застройщик «Эталон-Омск» (ИНН 5501271610, ОГРН 1215500012452) в бюджет города Омска государственную пошлину в размере 16750 рублей.
Решение суда может быть обжаловано в Омский областной суд подачей апелляционной жалобы через Центральный районный суд города Омска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья А.Г.Компанеец
Мотивированное решение изготовлено 29 июля 2026г.