РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
23 июля 2026 года г. Томск
Октябрьский районный суд г.Томска в составе:
председательствующего судьи Перемитиной И.А., при ведении протокола и аудиозаписи секретарем судебного заседания Говаруновой К.Д., с участием представителя истца Кулешова С.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Алимова Рината Хаджимуратовича к Апариной Оксане Евгеньевне о признании решения собственника недействительным, применении последствий недействительности ничтожной сделки, установил:
Алимов Р.Х. обратился в суд с иском к Апариной О.Е., в котором с учетом уточнения просит признать недействительным в силу ничтожности решение собственника о разделе нежилых помещений от 20.11.2020 и применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде:
- признания недействительным результата кадастровых работ, технического плана здания по адресу: ..., площадью 222,6 кв.м, назначение: нежилое, наименование: магазин, количество этажей: 1, кадастровый номер ...;
- признания отсутствующим права собственности Апариной О.Е. на вышеуказанное здание;
- восстановления в ЕГРН записи о регистрации права собственности Апариной О.Е. на помещения 1008, 1013, 1039, 1056-1059, 1065-1068, 1100, площадью 190,9 кв.м, назначение: нежилое, наименование: магазин, этаж №1, кадастровый номер ....
В обоснование заявленных требований указал, что 28.11.2012 приобрел нежилые помещения, общей площадью 281,1 кв.м, номера на поэтажном плане 3, 4, 8, 13, 16, 17, 18, 20, 39, 56, 57, 58, 59, 61, 62, 63, 64, 65, 66, 67, 68, 69, 70, 71, расположенные на 1 этаже здания по адресу: ..., пом 46-752, условный номер ...; нежилые помещения, общей площадью 165,5 кв.м, этаж мансарда, номера на поэтажном плане ман001-ман009, расположенные по адресу: ..., условный номер .... Согласно техническому паспорту здание, в составе которого находятся указанные встроенно-пристроенные нежилые помещения, представляет собой девятиэтажный жилой дом, 1980 года постройки. 21.07.2016 он продал Апариной О.Е. по договору купли-продажи нежилые помещения, общей площадью 281,1 кв.м, номера на поэтажном плане 3, 4, 8, 13, 16, 17, 18, 20, 39, 56, 57, 58, 59, 61, 62, 63, 64, 65, 66, 67, 68, 69, 70, 71, расположенные на 1 этаже здания по адресу: ..., условный номер .... После 02.04.2026 узнал, что 20.11.2020 Апарина О.Е. приняла решение о разделе нежилого помещения на два нежилых помещения, общей площадью 222,6 кв.м и 90,2 кв.м. В результате проведения кадастровых работ кадастровым инженером Шалдо К.В. составлены два технических плана в отношении: нежилого помещения, расположенного на 1 этаже здания по адресу: ..., помещения 1003, 1004, 1016-1018, 1020, 1061-1064, 1069, площадью 90,1 кв.м, кадастровый номер ...; одноэтажного нежилого здания по адресу: ..., площадью 222,6 кв.м, кадастровый номер .... В результате указанных кадастровых работ был произведен раздел девятиэтажного жилого дома по адресу: ..., и образовано одноэтажное нежилое здание по адресу: ..., которое принадлежит на праве собственности Апариной О.Е., без учета, что над указанным зданием находится мансардный этаж, принадлежащий Алимову Р.Х. Составление недостоверного технического плана лишило его права на общую долевую собственность, поскольку собственникам помещений в здании общее имущество принадлежит на праве общей долевой собственности. В результате раздела девятиэтажного здания фактически произошла реконструкция, при этом разрешение на реконструкцию не предъявлено, согласие всех собственников не получено, ввод реконструированного объекта в эксплуатацию не произведен.
Определением Октябрьского районного суда г.Томска от 27.05.2026 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен кадастровый инженер Шалдо К.В.
Стороны, третьи лица: кадастровый инженер Шалдо К.В., Управление Росреестра по Томской области, ООО Компания «Управа», надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения дела не просили, в связи с чем на основании ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено в их отсутствие.
В судебном заседании представитель истца Кулешов С.В., действующий на основании доверенности от 27.10.2025 (сроком на 3 года), заявленные требования поддержал в полном объеме, указал, что истец согласие на выдел объекта в натуре не давал, действиями ответчика нарушено право его общей долевой собственности на недвижимое имущество, в том числе на земельный участок, находящийся под спорным объектом.
Ответчик каких-либо возражений по иску не представила.
Выслушав объяснения представителя истца, исследовав представленные письменные доказательства, суд приходит к следующему.
В части 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации закреплено, что каждый вправе иметь в собственности имущество, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (п.2 ст.8.1 ГК РФ).
В силу части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее по текст – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, указанное в данной статье, в том числе: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства.
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (ч.2 ст.36 ЖК РФ).
Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ч.3 ст.36 ЖК РФ).
Судом установлено и подтверждается имеющимися в деле выписками из ЕГРН, что истец является собственником нежилых помещений, общей площадью 165,5 кв.м, этаж мансарда, расположенных по адресу: Томская область, ..., пом. ман001-ман009, кадастровый номер ....
За ответчиком Апариной О.Е. в настоящее время зарегистрировано право собственности на:
- нежилое здание магазина, расположенное по адресу: ..., площадью 222,6 кв.м, кадастровый номер ...,
- нежилые помещения, площадью 90,2 кв.м, расположенные по адресу: ..., помещения 1003, 1004, 1016-1018, 1020, 1061-1064, 1069.
Также судом установлено, что 20.11.2020 Апариной О.Е. принято решение собственника о разделе нежилых помещений: о прекращении права собственности на нежилое помещение, магазин, общая площадь 190,9 кв.м, этаж 1, адрес: ..., помещения 1008, 1013, 1039, 1056-1059, 1065-1068, 1100, кадастровый номер ..., собственность ... от 20.11.2020, с регистрацией права на следующий объект недвижимости: нежилое здание, магазин, назначение: нежилое, по адресу: ..., этаж 1, общей площадью 222,6 кв.м, кадастровый номер ....
Из заключения кадастрового инженера Шалдо К.В., имеющегося в техническом плане здания от 23.11.2020, подготовленного в результате выполнения кадастровых работ в связи с образованием здания в результате выдела здания с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ... по заказу Апариной О.Е., следует, что обследуемый объект недвижимости представляет собой отдельное здание, площадью 222,6 кв.м, при этом площадь посчитана в соответствие с требованиями Приказа Министерства экономического развития РФ от 01.03.2016 № 90 «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения и помещения». Здание состоит из самостоятельных конструкций (Фундамента, стен, перекрытий, крыши и кровли), образующих замкнутые помещения, которые обеспечены независимыми сетями водоснабжения, водоотведения, канализации, отопления, вентиляции и электроснабжения. По объективным признакам помещения 1008, 1013, 1039, 1056-1059, 1065-1068, 1100 являются отдельным зданием, так как существует возможность их эксплуатации независимо от других помещений и строений. Указанное здание полностью включает в себя помещения 1008, 1013, 1039, 1056-1059, 1065-1068, 1100. При образовании вышеназванного объекта недвижимости новое строительство и реконструкция не производились; изменение объекта капитального строительства и (или) их частей не производилось; изменения, затрагивающие конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности не производились; общее имущество МКД не затрагивалось.
При этом из представленного технического плана на жилой дом по адресу: ... по состоянию на 13.11.1993 следует, что данный дом, 1980 года постройки, в своем составе имел нежилые помещения, общей площадью 272,4 кв.м (торговая площадь).
Именно из указанного здания ответчиком образованы спорные помещения и здание, фактически произведен раздел девятиэтажного жилого дома по адресу: ..., и в том числе образовано одноэтажное нежилое здание по адресу: ..., которое принадлежит на праве собственности Апариной О.Е., над которым находится мансардный этаж, принадлежащий истцу Алимову Р.Х.
Таким образом, доводы истца о том, что перевод нежилых помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме, в здание, является реконструкцией, суд находит обоснованными, принимая во внимание, что в данном случае уменьшается размер общего имущества в многоквартирном доме.
Как установлено частью 2 статьи 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В силу пункта 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
На основании пункта 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Согласно пункту 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие получение ответчиком согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме. Из объяснений представителя истца следует, что истец такого согласия не давал.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что решение собственника от 20.11.2020 является ничтожным, поскольку противоречит закону и нарушает права иных собственников помещений многоквартирного дома, в частности – истца.
В соответствии со статьей 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Согласно положениям статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимость» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (ч.3). Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (ч.5).
Пунктом 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
По смыслу изложенных разъяснений, признание права отсутствующим является исключительным способом оспаривания зарегистрированного вещного права (обременения), и его применение возможно при условии исчерпания иных способов защиты (признание права, виндикация) и установленного факта нарушения прав и законных интересов заинтересованного лица.
Таким образом, целью предъявления иска о признании зарегистрированного права собственности на объект отсутствующим является изменение данных, содержащихся в системе учета прав на недвижимое имущество, приведения их в соответствие с фактическими обстоятельствами, с которыми закон связывает прекращение права собственности.
Учитывая изложенное, суд приходит к выводу об удовлетворении требования истца о признании недействительным в силу ничтожности решения собственника о разделе нежилых помещений от 20.11.2020 и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде признания отсутствующим права собственности Апариной О.Е. на объект недвижимости – здание, расположенное по адресу: ..., площадью 222,6 кв.м, кадастровый номер ..., и восстановление в ЕГРН записи о регистрации права собственности ответчика на помещения по адресу: ..., помещения 1008, 1013, 1039, 1056-1059, 1065-1068, 1100, площадью 190,9 кв.м, назначение: нежилое, наименование: магазин, этаж 31, кадастровый номер: ....
При этом требование истца о применении последствий недействительности сделки в виде признания недействительным результата кадастровых работ, технического плана здания не подлежит удовлетворению, поскольку не являются последствиями ничтожной сделки.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд решил:
исковые требования Алимова Рината Хаджимуратовича к Апариной Оксане Евгеньевне удовлетворить частично.
Признать недействительным решение собственника Апариной Оксаны Евгеньевны о разделе нежилых помещений от 20.11.2020 и применить последствия недействительности ничтожной сделки.
Признать отсутствующим право собственности Апариной Оксаны Евгеньевны, ... года рождения, на объект недвижимости – здание, расположенное по адресу: ..., площадью 222,6 кв.м, кадастровый номер ....
В удовлетворении остальной части иска – отказать.
Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о снятии с государственного кадастрового учета здания по адресу: ..., площадью 222,6 кв.м, кадастровый номер ... и прекращения государственной регистрации права собственности Апариной Оксаны Евгеньевны в отношении указанного здания.
Решение является основанием внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о восстановления государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности Апариной Оксаны Евгеньевны в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: ..., помещения 1008, 1013, 1039, 1056-1059, 1065-1068, 1100, площадью 190,9 кв.м, назначение: нежилое, наименование: магазин:, этаж № 1, кадастровый номер ....
Решение может быть обжаловано в Томский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Октябрьский районный суд г. Томска.
В окончательной форме решение изготовлено 06.08.2026.
Судья И.А. Перемитина
Подлинный документ подшит в деле №2-2252/2026 в Октябрьском районном суде г.Томска.
70RS0003-01-2026-003552-13