РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
16 октября 2026 года г. Новосибирск
Заельцовский районный суд г.Новосибирска в составе судьи Львовой Н.А., при секретаре Полкановой Ю.А., с участием представителя истца Штарк Т.В., представителя ответчика Козловой О.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Матвеева А. Г. (xx.xx.xxxx г.р., паспорт __), Матвеевой Е. М. xx.xx.xxxx г.р., паспорт __ __) к Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» (ИНН __), Фонду защиты прав граждан участников долевого строительства Новосибирской области (ИНН__, ОГРН __) о передаче квартиры, установил:
Истцы Матвеев А.Г., Матвеева Е.М. обратились в суд с иском к Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» (ППК «Фонд развития территорий»), Фонду защиты прав граждан участников долевого строительства Новосибирской области (Фонд НСО) об обязании передать квартиру по акту приема-передачи.
В обоснование требований указано, что 06.06.2016 между ООО «Партнер-Инвест» и истцами был заключен договор участия в долевом строительстве __ зарегистрированный в установленном законом порядке. Объектом долевого участия является двухкомнатная квартира, расположенная на 6 этаже жилого дома по адресу: г. Новосибирск, ....
Обязательства по оплате квартиры исполнены истцами в полном объеме за счет кредитных средств, предоставленных по кредитному договору __ от 23.06.2016, обязательства по которому исполняются надлежащим образом. Дом введен в эксплуатацию.
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 22.03.2019 по делу __ ООО «Партнер-Инвест» признано несостоятельным (банкротом). Определением арбитражного суда от 16.11.2023 требование истцов о передаче жилого помещения включено в реестр требований участников строительства.
Истцы обратились в ППК «Фонд развития территорий» с заявлением о передаче квартиры в натуре. Письмом от 27.12.2024 ответчик предложил выплату денежной компенсации, ссылаясь на пункт 15 статьи 201.4 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», поскольку требование включено в реестр после принятия Фондом решения о финансировании завершения строительства.
Истцы, не согласившись с заменой натурального исполнения на денежную компенсацию, обратились в суд.
В судебное заседание истцы не явились, извещены надлежащим образом, обеспечили явку представителя Штарк Т.В. которая в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме.
Представитель ответчика Фонд защиты прав граждан участников долевого строительства Новосибирской области Козлова О.А. в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, представила письменный отзыв. В котором указано, что Фонд является некоммерческой организацией, созданной на основании Постановления Правительства Новосибирской области от 24.09.2019 № 383-п в целях урегулирования обязательств застройщиков-банкротов перед участниками долевого строительства.
На основании соглашения с ППК «Фонд развития территорий» и определения Арбитражного суда Новосибирской области от 20.06.2022 по делу № А__ Фонду НСО были переданы права и обязательства застройщика ООО «Партнер-Инвест» по завершению строительства многоквартирного дома по адресу: г. Новосибирск, ..., ... (строительный номер).
Обязательства по достройке объекта Фондом НСО исполнены в полном объеме, дом введен в эксплуатацию 30.12.2025 (разрешение __) с присвоением почтового адреса: г. Новосибирск, ..., __ Вместе с тем, Наблюдательным советом Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» (ППК «Фонд развития территорий») решение о финансировании мероприятий по завершению строительства данного объекта было принято 15.07.2021. Требования Матвеева А.Г. и Матвеевой Е.М. относительно жилого помещения (квартиры __) были включены в реестр требований участников строительства только определением Арбитражного суда Новосибирской области от 16.11.2023, то есть после принятия решения о финансировании.
В силу положений пункта 15 статьи 201.4 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» и Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ, требования дольщиков, включенные в реестр после даты принятия решения о финансировании, подлежат удовлетворению исключительно путем выплаты денежной компенсации за счет средств ППК «Фонд развития территорий», в связи с чем правовые основания для удовлетворения требований истцов в натуре в виде передачи квартиры со стороны Фонда НСО отсутствуют.
Представитель ответчика ППК «Фонд развития территорий» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. В письменных возражениях указал, что в силу абзаца 2 пункта 15 статьи 201.4 Закона о банкротстве, поскольку требование истца включено в реестр после даты принятия Фондом решения о финансировании, оно может быть удовлетворено только путем выплаты возмещения. Просил в иске отказать.
Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве...» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором.
Судом установлено, что между Матвеевым А.Г., Матвеевой Е.М. и «Партнер-Инвест» заключен договор участия в долевом строительстве __ от 06.06.2016, предметом которого является двухкомнатная квартира на 6 этаже по ... стр. на земельном участке с кадастровым __
Стоимость объекта, в соответствии с п. 3.1 составила 2 700 000 рублей, 96 000 рублей из которых были собственные средства истцов, а 1 740 000 рублей оплачена за счет кредитных средств предоставленных Банком ВТБ 24.
Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии Новосибирской области 06.07.2016 произведена государственная регистрация указанного договора. Обязательства по оплате квартиры истцами исполнены. Многоквартирный дом введен в эксплуатацию, дому присвоен почтовый адрес ... по ....
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 22.03.2019 ООО «Партнер-Инвест» признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство по правилам § 7 главы IX Закона о банкротстве (банкротство застройщика).
Определением от 16.11.2023 требование истцов включено в реестр требований о передаче жилых помещений.
__ сообщил, что сумма возмещения для каждого составляет 2 091 662, 90 руб.
Возражая против иска, ответчик Фонд защиты прав граждан участников долевого строительства Новосибирской области ссылается на пункт 15 статьи 201.4 Закона о банкротстве, согласно которому требования участников строительства, включенные в реестр после дня принятия фондом решения о финансировании, удовлетворяются путем выплаты денежной компенсации.
Согласно выписке из протокола заседания Наблюдательного совета Фонда защиты граждан – участников долевого строительства (ППК «Фонд развития территорий» ) __ от 15.07.2026 принято решение о финансировании мероприятий по завершению строительство объектов ООО «Партнер-Инвест».
Вместе с тем, суд не может согласиться с данной позицией ответчика ввиду следующего.
В пункте 3.1 статьи 201.4 Закона о банкротстве законодатель установил специальный (упрощенный) порядок включения в реестр застройщика требований участников строительства, возникших из зарегистрированных договоров долевого участия, такие требования подлежат включению конкурсным управляющим на основании данных ЕГРН.
Как неоднократно указывал Верховный Суд Российской Федерации правила пункта 15 статьи 201.4 Закона о банкротстве о замене натурального исполнения на денежную компенсацию применимы исключительно к ситуациям, когда конкурсный управляющий или фонд по объективным причинам не могли знать о наличии у гражданина договора с застройщиком (например, при нераскрытых сделках, договорах простого товарищества, вексельных схемах).
В данном случае, как установлено судом, договор участия в долевом строительстве __ от 06.06.2016 был зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости.
В пункте 3.1 статьи 201.4 Закона о банкротстве предусмотрен специальный (упрощенный) порядок включения в реестр застройщика требований участников строительства, возникших из договоров участия в долевом строительстве. Такие требования включаются в реестр застройщика конкурсным управляющим самостоятельно на основании информации, размещенной органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с последующим уведомлением участника строительства о включении его требования в реестр.
На день принятия фондом развития или соответствующим фондом субъекта Российской Федерации решения о финансировании мероприятий по завершению строительства по смыслу абзаца четвертого пункта 3.1 статьи 201.4 Закона о банкротстве проводится сверка информации, отраженной в реестре застройщика, сформированном на основании информации Единого государственного реестра недвижимости (далее - реестр недвижимости) о заключенных застройщиком договорах участия в долевом строительстве, с имеющимися у застройщика данными о произведенной оплате со стороны участника строительства. Если документы, подтверждающие оплату, у застройщика отсутствуют и они не были представлены гражданином, уведомленным о включении его требования в реестр застройщика, требование гражданина исключается из названного реестра судом на основании заявления конкурсного управляющего застройщиком.
Таким образом, требования граждан, вытекающие из зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве, включаются в реестр застройщика автоматически и исключаются из реестра в судебном порядке на основании заявления управляющего (иного заинтересованного лица).
В данном деле на день принятия решения о финансировании мероприятий по завершению строительства (15.07.2021 г.) требование участника, основанное на сделке, отраженной в реестре недвижимости, должно было быть включено в реестр застройщика, при исполнении конкурсным управляющим обязанности, предусмотренной пунктом 3.1 статьи 201.4 Закона о банкротстве. Тот факт, что включение произошло позднее (16.11.2023) по причинам, не зависящим от истцов (бездействие управляющего или фонда), не может ущемлять права истцов на получение оплаченного жилого помещения в натуре.
Применение в данном случае пункта 15 статьи 201.4 Закона о банкротстве означало бы возложение на добросовестного гражданина-участника строительства негативных последствий, вызванных ненадлежащим исполнением публичных обязанностей арбитражным управляющим и самим Фондом, который при принятии решения о финансировании мог и должен был сверить информацию из реестра застройщика с данными ЕГРН.
Такое толкование противоречит правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в Постановлении от 21.07.2022 __ согласно которой процедура передачи имущества застройщика-банкрота Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» направлена на завершение строительства и передачу гражданам помещений в натуре, а сам Фонд выступает организационно-правовой формой использования публичных ресурсов для содействия гражданам.
Соответственно доводы ответчика Фонда защиты прав граждан участников долевого строительства Новосибирской области (Фонд НСО) об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований о передаче жилого помещения в натуре, суд находит несостоятельными, основанными на неверном толковании норм материального права в их системной взаимосвязи с принципами защиты прав потребителей.
Поскольку договор участия в долевом строительстве от 2016 года, заключенный между Матвеевым А.Г., Матвеевой Е.М. и первоначальным застройщиком ООО «Партнер-Инвест», был зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Росреестра по Новосибирской области, что в силу положений Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ гарантировало истцам возникновение законного права требования на спорное жилое помещение (квартиру __) и обеспечивало публичность данных сведений для любых третьих лиц, включая публично-правовую компанию и созданный региональный фонд.
Тот факт, что требование истцов было формально включено в реестр требований участников строительства определением Арбитражного суда Новосибирской области от 16.11.2023 — то есть после принятия Наблюдательным советом ППК «Фонд развития территорий» решения о финансировании мероприятий по достройке объекта (15.07.2021), — обусловлен исключительно действиями (бездействием) конкурсного управляющего, на которого законом возложена самостоятельная обязанность по выявлению кредиторов-граждан и формированию реестра на основании имеющихся у застройщика документов и данных Росреестра.
Ненадлежащее исполнение арбитражным управляющим или иными уполномоченными лицами своих процессуальных обязанностей, равно как и внутренние организационные процедуры банкротства, не могут ущемлять законные права граждан-потребителей, являющихся экономически более слабой и зависимой стороной в правоотношениях, и не должны приводить к лишению их единственного жилья, на которое они правомерно рассчитывали. Граждане, чьи договоры были надлежащим образом зарегистрированы до начала процедуры банкротства, не могут нести неблагоприятные последствия за несвоевременное процессуальное оформление их требований в реестре.
Кроме того, суд критически оценивает довод ответчика о возможности восстановления прав истцов путем выплаты денежной компенсации.
Из материалов дела следует, что в 2016 году стоимость квартиры по договору составляла 2 700 000 рублей, тогда как предложенный размер денежного возмещения согласно расчету, изложенному в письме от 27.01.2026, составляет всего 4 183 325, 80 рублей (2 091 662 рубля 90 копеек *2) за жилое помещение площадью 61,9 кв.м.
Данная сумма компенсации очевидно не только несоразмерна текущим рыночным ценам на недвижимость в Заельцовском районе города Новосибирска, но и существенно ниже кадастровой стоимости данного объекта которая составляет 7 989 928, 19 рублей.
Подобный подход со стороны ответчиков нарушает баланс интересов сторон, приводит к ущемлению конституционных прав граждан на жилище и к их существенным финансовым убыткам.
С учетом того, что спорный многоквартирный дом (ул. ..., __) достроен и введен в эксплуатацию, а обязательства по завершению строительства исполнены, права истцов как добросовестных участников долевого строительства, полностью оплативших жилое помещение, подлежат защите исключительно путем признания за ними права на получение фактически существующей квартиры в натуре.
При этом судом принимаются во внимание факт того, что спорное жилое помещение до настоящего времени фактически сохраняется в натуре и свободного от прав третьих лиц, что следует из письменных пояснений и разъяснений самого ответчика (Фонда НСО), указанная квартира (__) на момент рассмотрения спора никому не передана.
Рассматривая исковые требования Матвеева А.Г., Матвеевой Е.М. к ответчику — Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» (ППК «Фонд развития территорий»), суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для их удовлетворения, исходя из следующего.
В соответствии со статьями 201.15-1 и 201.15-2 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», передача имущества и обязательств застройщика-банкрота осуществляется лицу, приобретающему права и принимающему на себя обязанности застройщика (приобретателю).
На основании определения Арбитражного суда Новосибирской области от 20.06.2022 по делу __ в рамках дела о банкротстве ООО «Партнер-Инвест», правовой статус такого приобретателя (нового застройщика) приобрел исключительно Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства Новосибирской области (Фонд НСО), именно региональному Фонду НСО по договору передачи и соответствующему передаточному акту были переданы права на земельный участок (кадастровый __), находящийся на нем объект незавершенного строительства, проектная документация, а также права и обязательства застройщика по завершению строительства многоквартирного дома по ..., стр. 378/1.
Поскольку ППК «Фонд развития территорий» не является застройщиком многоквартирного дома __ по ... и не уполномочен законом или договором осуществлять передачу квартир гражданам в натуре, соответственно не может нести ответственность за неисполнение данных обязательств.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что ППК «Фонд развития территорий» является ненадлежащим ответчиком по заявленному требованию о передаче квартиры __ в связи с чем в удовлетворении исковых требований к данному ответчику подлежит отказу, а нарушенные права истцов подлежат восстановлению в полном объеме путем возложения обязанности по передаче квартиры на надлежащего ответчика — Фонд НСО.
Рассматривая требование истцов об установлении трехдневного срока для передачи жилого помещения со дня вступления решения суда в законную силу, суд приходит к следующему.
В соответствии со статьей 206 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, принимая решение суда, обязывающее ответчика совершить определенные действия, не связанные с передачей имущества или денежных сумм, суд в случае необходимости в установлении сроков совершения этих действий указывает в решении суда срок, в течение которого решение суда должно быть исполнено. Очередность и сроки совершения процессуальных и фактических действий по передаче объекта недвижимости должны отвечать принципам разумности, исполнимости судебного акта.
Заявленный истцами трехдневный срок суд находит чрезмерно коротким и не обеспечивающим реальную возможность исполнения судебного акта, поскольку передача жилого помещения в многоквартирном доме (г. Новосибирск, ..., __) представляет собой комплексную процедуру, требующую проведения совместного комиссионного осмотра квартиры сторонами, составления и подписания двустороннего акта приема-передачи (или иного аналогичного документа), фиксации показаний приборов учета коммунальных ресурсов, а также оформления и сверки уполномоченными сотрудниками Фонда НСО необходимого пакета исполнительной и технической документации.
С учетом изложенного, в целях соблюдения баланса интересов сторон, обеспечения надлежащего оформления правоотношений и создания условий для реального, добросовестного исполнения судебного решения, суд считает необходимым определить разумный срок для передачи спорной квартиры в течение 10 (десяти) дней с момента вступления настоящего решения суда в законную силу.
Поскольку ответчиком не представлено доказательств наличия оснований для замены исполнения в натуре на денежную компенсацию, требования истцов подлежат удовлетворению.
В соответствии со статьей 98 Гражданского процессуального кодекса РФ с ответчика подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 рублей.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198, 233-235 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Матвеева А. Г., Матвеевой Е. М. удовлетворить частично.
Обязать Фонд защиты прав граждан участников долевого строительства Новосибирской области передать Матвееву А. Г., Матвеевой Е. М. по акту приема-передачи жилое помещение – квартиру, расположенную по адресу: г. Новосибирск, ..., в течение десяти дней со дня вступления настоящего решения суда в законную силу.
Взыскать с Фонда защиты прав граждан участников долевого строительства Новосибирской области в пользу Матвеева А. Г., Матвеевой Е. М. расходы по оплате государственной пошлины в размере 3000 рублей.
В удовлетворении требований к Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Новосибирский областной суд через Заельцовский районный суд г.Новосибирска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
В окончательной форме решение составлено 19.10.2026.
Судья Н.А.Львова