РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Омский областной суд в составе председательствующего судьи Ведерниковой Н.В., при секретаре БЭА, рассмотрев в открытом судебном заседании 11 июня 2026 года в г. Омске административное дело по административному исковому заявлению закрытого акционерного общества «Конверсия-Эм» к Бюджетному учреждению Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» об оспаривании решений и установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, установил:
закрытое акционерное общество «Конверсия-Эм» (далее – ЗАО «Конверсия-Эм», общество) обратилось в суд с указанным административным исковым заявлением, ссылаясь на то, что является собственником земельных участков:
с кадастровым номером № <...>, площадью 221537 +/- 165 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах земельного участка, ориентир – нежилое строение корпус № 1, почтовый адрес ориентира: Российская <...>;
с кадастровым номером № <...>, площадью 16052 +/- 44 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах земельного участка, ориентир – К 106-2 пультовая – хранилище криогенной продукции К 106-1, почтовый адрес ориентира: <...>;
с кадастровым номером № <...>, площадью 13935 +/- 41 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах земельного участка, ориентир – К 101 спецнасос 1, почтовый адрес ориентира: <...>;
с кадастровым номером № <...>, площадью 10949 +/- 37 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах земельного участка, ориентир – корпус 155, почтовый адрес ориентира: <...>;
с кадастровым номером № <...>, площадью 73989 +/- 95 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах земельного участка, ориентир – корпус 2 КПУ, почтовый адрес ориентира: <...>;
с кадастровым номером № <...>, площадью 24773 +/- 55 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах земельного участка, ориентир – корпус 10, почтовый адрес ориентира: <...>;
с кадастровым номером № <...>, площадью 8078 +/- 31 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах земельного участка, ориентир – корпус 116 отдельно стоящего склада, почтовый адрес ориентира: <...>;
с кадастровым номером № <...>, площадью 6108 +/- 27 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах земельного участка, ориентир – корпус 5 А, почтовый адрес ориентира: <...> (том 4 л.д. 10-15, 16-25, 26-33, 34-41, 42-49, 50-57, 58-65, 66-73).
Кадастровая стоимость земельных участков утверждена Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 9 сентября 2022 года № 78-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Омской области» и по состоянию на 1 января 2022 года составляет: для земельного участка с кадастровым номером № <...> - 1 468 363,20 рублей, земельного участка с кадастровым номером № <...> – 1 918 605,78 рублей, земельного участка с кадастровым номером № <...> – 6 503 407,96 рублей, земельного участка с кадастровым номером № <...> – 15 977 184,66 рубля, земельного участка с кадастровым номером № <...> – 2 566 774,07 рубля, земельного участка с кадастровым номером № <...> – 45 629 975,89 рублей, земельного участка с кадастровым номером № <...> – 4 722 819,44 рублей, земельного участка с кадастровым номером № <...> – 3 232 641,30 рубль; дата начала применения кадастровой стоимости – 1 января 2023 года (том 3 л.д. 18, 26, 34, 42, 50, 58, 66, 74).
На основании отчета об оценке объектов оценки от 25 июня 2025 года № 303/035/25, выполненного ООО «Е-Консалтинг» (оценщик НСП), административный истец 30 июня 2025 года обратился в Бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» (далее – бюджетное учреждение) с заявлениями, в которых просил установить кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.
Решениями бюджетного учреждения от 29 июля 2025 года № ОРС-55/2025/000048, № ОРС-55/2025/000049, № ОРС-55/2025/000050, № ОРС-55/2025/000051, № ОРС-55/2025/000052, № ОРС-55/2025-000053, № ОРС-55/2025/000054, № ОРС-55/2025/000055 в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости отказано.
Ссылаясь на несоответствие кадастровой стоимости объектов недвижимости их рыночной стоимости, административный истец 24 октября 2025 года обратился с настоящим административным иском в суд с требованиями об оспаривании указанных решений бюджетного учреждения и установлении кадастровой стоимости спорных земельных участков в размере их рыночной стоимости в соответствии с выше названным отчетом.
В ходе рассмотрения дела административный истец уточнил заявленные требования в части размера испрашиваемой кадастровой стоимости, просил признать названные решения бюджетного учреждения незаконными, установить по состоянию на 1 января 2025 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> в размере 1 318 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером № <...> – 1 505 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером № <...> – 4 469 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером № <...> – 10 384 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером № <...> – 1 962 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером № <...> – 1 962 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером № <...> – 28 104 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером № <...> – 2 850 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером № <...> – 2 520 000 рублей согласно исправленному отчету об оценке объектов оценки от 14 мая 2026 года № 303/035/25-1н (том 6 л.д. 1).
Представитель административного истца ШНС в судебном заседании заявленные требования поддержал с учетом уточнений.
Представитель административного ответчика бюджетного учреждения ОАВ в судебном заседании возражала против удовлетворения требований о признании незаконными решений бюджетного учреждения в связи с их обоснованностью и правильностью. Разрешение требования об установлении рыночной стоимости земельных участков в соответствии с исправленным отчетом оставила на усмотрение суда (письменные возражения на административное исковое заявление – том 3 л.д. 85-86).
Представитель заинтересованного лица Администрации города Омска поддержал представленные в материалы дела отзывы по делу, согласно которым в первоначальном отчете оценщиком нарушены пункты 22 ФСО № 7 (подбор наиболее схожих с объектом оценки аналогов) и пункты 5, 7, 10 ФСО № V (учет актуальности рыночной информации при сравнительном подходе к оценке). Против установления кадастровой стоимости спорных земельных участков в размере их рыночной стоимости в соответствии с исправленным отчетом Администрация города Омска не возражает (том 3 л.д. 82, том 4 л.д. 196).
Изучив материалы дела, выслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующему.
Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон № 237-ФЗ).
Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 9 сентября 2022 года № 78-п утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Омской области.
На основании подпункта 1 пункта 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» постановлением Правительства Омской области от 16 декабря 2020 года № 542-п установлено, что применение на территории Омской области положений статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости осуществляется с 1 января 2021 года.
Таким образом, с 1 января 2021 года в Омской области применяются положения статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости, и не применяются положения статьи 22 указанного закона.
Бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» наделено полномочиями на территории Омской области по определению кадастровой стоимости, а также предоставляет услугу по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (статьи 6 и 7 Закона № 237-ФЗ, пункт 1.1.1 Регламента рассмотрения бюджетным учреждением заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, утвержденного приказом бюджетного учреждения от 31 декабря 2020 года № 116) (том 3 л.д. 180-184).
В соответствии с частью 1 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).
Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ).
Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.
Пунктами 2 и 3 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.
Налоговая база для исчисления земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса (статья 390 Налогового кодекса Российской Федерации).
Оспариваемая кадастровая стоимость названных земельных участков является действующей, результаты ее определения затрагивают права и законные интересы административного истца в сфере налогообложения, соответственно, административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости.
Пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ установлено, что бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.
Согласно части 15 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В соответствии с частями 3 и 5 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ административный истец обратился 30 июня 2025 года в бюджетное учреждение с заявлениями об установлении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2025 года. К заявлениям приложил отчет об оценке объектов оценки от 25 июня 2025 года № 303/035/25, подготовленного ООО «Е-Консалтинг» (том 2 л.д. 1-404).
Бюджетным учреждением 29 июля 2025 года приняты оспариваемые решения № ОРС-55/2025/000048, № ОРС-55/2025/000049, № ОРС-55/2025/000050, № ОРС-55/2025/000051, № ОРС-55/2025/000052, № ОРС-55/2025/000053, № ОРС-55/2025/000054, № ОРС-55/2025/000055 об отказе в установлении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, с указанием на то, что в отчете ООО «Е-Консалтинг» от 25 июня 2025 года № 303/035/25 выявлены нарушения требований законодательства, методологии оценочной деятельности Российской Федерации, которые являются значимыми и существенно влияют на итоговую величину стоимости объектов недвижимости, в том числе имеются нарушения статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закона № 135-ФЗ), пункта 22 ФСО № 7, пункта 10 ФСО № III, подпункта 3 пункта 7, пункта 9 ФСО № V, подпунктов 2, 3 пункта 2, пункта 2.3 ФСО № VI, а именно:
в отчете отсутствует обоснование отказа от использование аналогов, доступных оценщику (замечание № 1);
в отчете отсутствует обоснование использования в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов (замечание № 2);
на странице 75 отчета оценщик приводит формулу для учета коэффициента значимости, однако в отчете отсутствует источник получения приведенной формулы, в связи с чем проверить корректность формулы не представляется возможным (замечание № 3);
оценщик проводит нормализацию выборки объектов аналогов путем парного исключения из выборки аналогов с маргинальными (крайними) значениями скорректированных цен при отсутствии в федеральных стандартах указания на необходимость нормализации выборки, что вводит в заблуждение пользователей отчета и основано на субъективном, неподтвержденном мнении оценщика (замечание № 4);
объектами оценки являются земельные участки промышленной территории, огороженные забором, однако в таблице 10.1 отчета к объектам-аналогам №№ 1, 6, 8-10, имеющим полное или частичное ограждение, оценщик применил понижающую корректировку на наличие ограждения, что приводит к искажению, занижению стоимости объекта оценки. В тексте объявлений аналогов №№ 1, 6, 8 на страницах 231, 254, 261, 262 отчета отсутствует информация о наличии ограждения, однако оценщик сделал вывод о наличии ограждения на основании публичной кадастровой карты сервиса «Google Планета Земля», не отражающего фактическое наличие ограждений на дату предложения аналога; у аналога № 6 ограждение отсутствует, однако есть конструкции внутри участка (замечание № 5);
на страницах 83-86, 92-98 отчета оценщик указывает на неправильную форму объекта-аналога № 11 (земельный участок с кадастровым номером № <...>), тогда как по земельному участку проходят железнодорожные пути, а данный факт описан в сборнике на странице 383 отчета как «эффективное использование земельного участка», следовательно, корректировка «на форму земельного участка» для объекта-аналога № 11 не требуется (замечание № 6);
в таблицах 10.1, 10.6 на страницах 83-86, 92-98 отчета у объекта-аналога № 3 (участок с кадастровым номером № <...>) указан вид использования - «основной», тогда как вид использования аналога № 3 «основной (1247 кв.м), вспомогательный (224 кв.м)», однако оценщик не вводит соответствующую корректировку к цене аналога (замечание № 7);
в таблицах 10.1, 10.6 на страницах 83-86, 92-98 отчета оценщик применяет в расчетах аналог № 5 (земельный участок с кадастровым номером № <...>), который предлагался к продаже на аукционе, принимает в расчетах промежуточную цену предложения в размере 15 210 000 рублей, однако победитель торгов представил заявку на участие на торгах, содержащую предложение о цене имущества должника в размере 9 460 000 рублей, то есть ниже цены предложения. Аналог № 6 (земельный участок с кадастровым номером № <...>) применяется оценщиком в расчетах, предлагался к продаже на аукционе дважды, в результате второго аукциона победитель торгов представил заявку на участие в торгах, содержащую предложение о цене имущества должника в размере 3 062 000 рублей, что выше принятой в расчете оценщиком цены предложения в размере 1 800 000 рублей. Оценщику следовало отказаться от указанных аналогов во избежание искажения результатов оценки и введения в заблуждение пользователей отчета (замечание № 8);
в отчете содержатся описки, не влияющие на рыночную стоимость объектов оценки: в таблице 1.1 «Задание на оценку» на страницах 4-7 отчета и в таблице 6.3 «Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объектов оценки» на странице 35 отчета указан номер выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости на участок с кадастровым номером № <...>, отличающейся от номера в копии выписки на странице 192 отчета; в таблице 6.1 на страницах 21, 22 отчета оценщик у объектов оценки 1-4 в строке «Балансовая стоимость (01.01.2025 г.), руб.» указывает кадастровые стоимости, а в строке «Кадастровая стоимость по состоянию на 01.01.2025 г., руб.» указывает балансовые стоимости; на страницах 81-86 отчета приведены разные таблицы с одинаковым номером «10.1». На страницах 81, 82 отчета размещена таблица «Отбор объектов-аналогов для оценки объектов оценки», на страницах 83-86 отчета размещена таблица «Информация об используемых объектах-аналогах» (замечание № 9) (том 3 л.д. 108-111, 117-120, 126-129, 135-138, 144-147, 153-156, 162-165, 171-174).
Согласно отчету ООО «Е-Консалтинг» от 25 июня 2025 года № 303/035/25, по состоянию на 1 января 2025 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> составляет 863 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером № <...> – 986 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером № <...> – 2 926 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером № <...> – 6 800 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером № <...> – 1 285 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером № <...> – 18 401 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером № <...> – 1 866 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером № <...> – 1 650 000 рублей (том 2 л.д. 178).
Определением суда от 16 декабря 2025 года по настоящему делу назначена судебная экспертиза для установления наличия в данном отчете нарушений требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, указанных в оспариваемых решениях бюджетного учреждения (первый вопрос), и для проверки отчета на его соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральных стандартов оценки, Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости объектов недвижимости (второй вопрос). Проведение экспертизы поручено федеральному бюджетному учреждению Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (том 4 л.д. 97-101).
Согласно выводам заключения эксперта от 22 апреля 2026 года № 70/2-4-26 (том 4 л.д. 178-181) по первому вопросу, в отчете от 25 июня 2025 года № 303/035/25 имеются нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, указанные в решениях бюджетного учреждения от 29 июля 2025 года № ОРС-55/2025/000048, № ОРС-55/2025/000049, № ОРС-55/2025/000050, № ОРС-55/2025/000051, № ОРС-55/2025/000052, № ОРС-55/2025/000053, № ОРС-55/2025/000054, № ОРС-55/2025/000055, не влияющие на итоговую рыночную стоимость:
замечание № 5 решений обосновано в части: в отчете отсутствует подтверждение информации по наличию ограждения на дату предложения объектов-аналогов №№ 6, 8, что нарушает требования пункта 10 ФСО № III;
замечание № 8 решений имеется в части: в отчете имеются описки, не влияющие на рыночную стоимость объектов оценки:
- на странице 5 отчета в таблице 1.1 и на странице 35 отчета в таблице 63 в выписке ЕГРН о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:220101:403 имеется опечатка в номере выписки (последняя цифра в номере 6, вместо цифры 5) № КУВИ-001/2025-128035326;
- в таблице 6.1 на страницах 21-22 отчета перепутаны данные и характеристики «Балансовая стоимость (01.01.2025 г., руб.)» и «Кадастровая стоимость по состоянию на 01.01.2025 г.» по объектам оценки;
- таблицы на страницах 81-82 «Отбор объектов-аналогов для оценки объектов оценки» и на страницах 83-86 «Информация об используемых объекта-аналогах» отчета имеют одинаковый номер «10.1».
По второму вопросу экспертом в заключении отмечено, что отчет от 25 июня 2025 года № 303/035/25 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральных стандартов оценки, Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельного участка в следующей части:
- в таблицах 10.6-10.13 отчета корректировка на «Наличие улучшений на земельном участке (забор, ограждение)» для объектов-аналогов №№ 1, 6, 8-10 (земельные участки с кадастровыми номерами № <...>, № <...>, № <...>, № <...>, № <...>) применена неверно в размере 0,948 (-5,2%), что приводит к занижению итоговой стоимости объектов оценки; корректировка для объектов-аналогов №№ 1, 6, 8-10 будет составлять менее (-5,2%), в зависимости от протяженности ограждения, что не соответствует статье 11 Закона № 135-ФЗ, подпункту «б» пункта 22 ФСО № 7;
- использование земельных участков с кадастровыми номерами № <...>, № <...>, № <...>, № <...>, № <...> в качестве объектов-аналогов №№ 7-11 при отличии от объектов оценки по ценообразующему фактору «дата предложения/дата оценки», в том числе, при достаточном количестве объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки по данному параметру, не соответствует требованиям подпункта «б» пункта 22 ФСО № 7, пунктам 5, 10 ФСО № V;
- в отчете имеются несоответствия статье 11 Закона № 135-ФЗ «отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение», не влияющие на итоговую рыночную стоимость объектов оценки:
в таблицах 8.2, 10.1 на страницах 51, 85 отчета и далее в расчетных таблицах 10.6-10.13 цена предложения объекта-аналога № 10 (737 000 рублей) не соответствует цене предложения в скриншоте объявления на странице 268 приложения к отчету (2 705 000 рублей);
в таблице 6.1 на страницах 21-23 отчета в характеристике «Форма земельного участка» у объектов оцени №№ 1-4, 6, 8 указана «сложная», что не соответствует данным публичной кадастровой карты и характеристике «Форма земельного участка» по объектам оценки в расчетных таблицах 10.6-10.13 отчета;
- в отчете имеются описки, не влияющие на рыночную стоимость объектов оценки:
на странице 5 отчета в таблице 1.1 и на странице 35 отчета в таблице 6.3 в выписке ЕГРН о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № <...> имеется опечатка в номере выписки (последняя цифра в номере 6, вместо цифры 5) № КУВИ-001/2025-128035326;
- в таблице 6.1 на страницах 21-22 отчета перепутаны данные и характеристики «Балансовая стоимость (01.01.2025 г., руб.)» и «Кадастровая стоимость по состоянию на 01.01.2025 г.» по объектам оценки;
- в отчете таблицы на страницах 81-82 «Отбор объектов-аналогов для оценки объектов оценки» и 83-86 «Информация об используемых объекта-аналогах» имеются одинаковый номер «10.1».
В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.
Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.
Оценивая заключение от 22 апреля 2026 года № 70/2-4-26, подготовленное экспертом федерального бюджетного учреждения Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской СНА, суд не усматривает оснований сомневаться в достоверности и обоснованности выводов об отсутствии в отчете об оценке объектов оценки нарушений требований законодательства об оценочной деятельности, указанных в решениях бюджетного учреждения, повлиявших на итоговую величину рыночной стоимости участков, и несоответствии отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности в части, указанной в экспертном заключении.
Эксперт СНА обладает достаточным опытом и необходимой квалификацией, не имеет заинтересованности в исходе спора. Заключение содержит подробное описание проведенного исследования и сделанные на его основе выводы. Эксперт имеет высшее образование по специальности «Теплогазоснабжение, вентиляция и охрана воздушного бассейна», квалификацию инженер-строитель, прошла профессиональную переподготовку в 2006 году по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости», стаж работы в области оценки 17 лет, прошла дополнительную профессиональную переподготовку по экспертным специальностям «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, с целью определения рыночной и иной стоимости» и «Исследование объектов землеустройства с целью определения их рыночной и иной стоимости», имеет с 28 апреля 2024 года аттестацию на право самостоятельного производства судебной строительно-технической экспертизы по специальности 16.2 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, с целью определения рыночной и иной стоимости», стаж экспертной работы по указанной специальности с 2023 года, с 27 июня 2024 года аттестацию на право самостоятельного производства судебной землеустроительной экспертизы по специальности 27.2 «Исследование объектов землеустройства с целью определения их рыночной и иной стоимости», стаж экспертной работы по указанной специальности с 2024 года (том 4 л.д. 105-106).
Заключение эксперта федерального бюджетного учреждения Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации от 22 апреля 2026 года № 70/2-4-26 признается судом соответствующим требованиям статьи 82 КАС РФ.
Бюджетным учреждением представлены в материалы дела возражения на указанное заключение эксперта, проанализировав которые, суд приходит к выводу о том, что они содержат доводы, аналогичные изложенным в оспариваемых решениях бюджетного учреждения. Суть доводов заключается в несогласии с тем, что эксперт не подтвердил правильность указанных бюджетным учреждением замечаний к отчету об оценке объекта оценки со ссылкой на те же основания.
Экспертом СНА по результатам изучения письменных возражений бюджетного учреждения на заключение эксперта представлены письменные пояснения с приведением мотивов их несостоятельности со ссылками на нормативные положения законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.
Оценивая замечания бюджетного учреждения, приведенные в оспариваемых решениях, и доводы, изложенные в письменных возражениях на заключение эксперта, суд находит их несостоятельными.
Вопреки указанию бюджетного учреждения, описание объема доступных оценщику аналогов и критерии отбора аналогов приводится оценщиком в отчете (номера соответствующих страниц отчета указаны в заключении эксперта).
Необходимости описания всего объема информации, в том числе относительно объектов, которые не являются аналогами применительно к объекту оценки, являются несостоятельными, поскольку не основаны на действующем законодательстве об оценочной деятельности, согласно которому мотивы отклонения должны быть приведены оценщиком только в отношении объектов-аналогов.
На это обоснованно указано экспертом в заключении и в письменных пояснениях на возражения бюджетного учреждения.
Отсутствие в отчете обоснования отказа от использования сведений о земельных участках, не являющихся аналогами оцениваемых участков, не влияет на содержание отчета и результат расчета рыночной стоимости объектов оценки.
Несостоятельна позиция бюджетного учреждения и о том, что оценщик приводит формулу, источник получения которой в отчете отсутствует, в связи с чем не представляется возможным проверить ее корректность. В своих пояснениях эксперт указал, что на странице 75 отчета приведено значение весового коэффициента стоимости единицы сравнения. Примененная формула, содержащая согласование результатов, полученных по каждому аналогу, с учетом коэффициентов значимости, иллюстрирует математическое правило определения средневзвешанного арифметического значения, в частности, вес, присвоенный аналогу, с учетом степени схожести с объектом оценки, умножается на показатель скорректированной стоимости такого аналога. Из данного следует, что в отчете применено общеизвестное и общедоступное математическое правило по определению средневзвешанного арифметического значения, не требующее доказывания или подтверждения путем раскрытия источников, что не является нарушением пункта 10 ФСО III, подпункта 2 пункта 2 ФСО VI. Кроме того, названная формула приведена на странице 75 отчета с указанием всех элементов, входящих в ее состав, и расшифровкой показателей, что позволяет проверить корректность расчета.
Доводы бюджетного учреждения о том, что нормализация выборки объектов-аналогов путем попарного исключения аналогов с маргинальными (крайними) значениями скорректированных цен вводит в заблуждение пользователей отчета, не может быть принята во внимание, поскольку необходимость нормализации выборки объектов-аналогов при оценке рыночной стоимости недвижимого имущества до коэффициента вариации не более 33 % является общераспространенной оценочной практикой. Применение такого исключения из выборки аналогов обосновано оценщиком необходимостью приведения коэффициента вариации к допустимому значению, не превышающему 33 %. При проведении расчетов оценщик проверил статистическую однородность полученных результатов, для чего перед согласованием данных о скорректированной стоимости определил коэффициент вариации. Преобразование скорректированной первичной выборки объектов-аналогов с целью приведения коэффициента вариации к нормируемому значению, приведенное в отчете, не противоречит требованиям законодательства об оценочной деятельности. Анализ выполненной в отчете статистической обработки полученных результатов для формирования однородной расчетной выборки позволил установить, что исключение из дальнейших расчетов объекта-аналога происходит за счет математических механизмов обработки статистических данных и не носит субъективного характера.
Также необоснованной является позиция бюджетного учреждения относительно введения оценщиком понижающих корректировок на наличие ограждения на земельных участках. В соответствии с пунктом 20 ФСО № 7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования. Наличие забора (ограждения) является обязательным требованием для проведения строительных работ на участке, поэтому у предлагаемых к продаже таких участков стоимость увеличивается, по сравнению со стоимостью аналогичных участков, у которых ограждение отсутствует. Из данного следует, что для целей установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной земельный участок должен рассматриваться как свободный, а при наличии улучшений у объектов-аналогов, отсутствующих у оцениваемого объекта, необходимо внесение соответствующих корректировок. На основании приведенных положений пункта 20 ФСО № 7 объекты оценки рассматриваются оценщиком в отчете как незастроенные, без улучшений, при этом для объектов-аналогов, не имеющих улучшений в виде наличия ограждения (забора), корректирующая поправка равна нулю, а для объектов-аналогов, имеющих улучшения в виде наличия ограждения (забора), применялись корректирующие поправки, предусмотренные Справочником оценщика.
Указание административным ответчиком на необоснованное применение корректировки на форму объекта-аналога земельного участка с кадастровым номером № <...> также является несостоятельным. Данный объект имеет неправильную форму, сужающуюся к концам (близкую к треугольной). На зауженной части указанного объекта-аналога расположены железнодорожные пути, незанятая железнодорожными путями часть участка также имеет неправильную форму (близкую к треугольной), что не позволяет эффективно использовать земельный участок для застройки объектами сегмента «Производственная деятельность». Таким образом, корректировка на форму земельного участка для данного объекта-аналога оценщиком применена обоснованно.
Замечание бюджетного учреждения о том, что оценщиком не введена корректировка на форму земельного участка («основной» или «вспомогательный» вид использования) к аналогу № 3, не могут быть приняты судом во внимание, поскольку в соответствии со сведениями, содержащимися в публичной кадастровой карте, объект-аналог № 3 (земельный участок с кадастровым номером № <...>) имеет форму, близкую к прямоугольной, а также вытянутую часть, на которой расположен проезд (страницы 239-245 первоначального отчета). Земельный участок с кадастровым номером № <...> расположен в производственной зоне П-1.2, для которой в соответствии с подпунктом 6 пункта 5 статьи 52 Правил землепользования и застройки муниципального образования городской округ город Омск Омской области, утвержденных Решением Омского городского Совета от 10 декабря 2008 года № 201, минимальный процент застройки земельного участка с таким видом разрешенного использования составляет 20%, максимальный – 80%. Минимальная площадь, не подлежащая застройке, составляет 294,2 кв.м (1471*20/100). Следовательно, часть участка, площадью 224,0 кв.м, используемая для проезда, не превышает установленные указанными Правилами ограничения по площади, не подлежащей застройке (294,2 кв.м), в связи с этим корректировка на форму земельного участка в данном случае не применима.
Нарушения, указанные в замечаниях №№ 7, 8 в решениях бюджетного учреждения и письменных возражений, на итоговый результат оценки объектов оценки не влияют.
Отклоняя замечания бюджетного учреждения, не признанные в заключении эксперта обоснованными, суд отмечает, что недостатки отчета об оценке, указанные бюджетным учреждением в оспариваемых решениях, в большинстве своем ранее неоднократно являлись предметом экспертного исследования и последующей оценки суда по аналогичным спорам об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, и признавались несостоятельными.
Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации в постановлениях от 7 июня 2012 года № 14-П, от 14 января 2016 года № 1-П, от 26 февраля 2018 года № 10-П, от 12 мая 2021 года № 17-П, недопустим формальный подход органа или лица, наделенных публичными полномочиями, к принятию, совершению (допущению) соответствующих решений, действий (бездействия), не учитывающих права, свободы и законные интересы граждан и организаций.
При реализации публичных полномочий наделенный ими орган или лицо обязаны осуществлять полную и всестороннюю оценку фактических обстоятельств, действовать добросовестно, поддерживать доверие граждан и их объединений к закону и действиям государства.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 сентября 2016 года № 36 «О некоторых вопросах применения судами Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации», исходя из статьи 178, части 8 статьи 226 КАС РФ при рассмотрении административного дела об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих суд не связан основаниями и доводами, содержащимися в административном исковом заявлении.
При этом суд не вправе признать обоснованным оспариваемое решение, действие, бездействие со ссылкой на обстоятельства, не являвшиеся предметом рассмотрения соответствующего органа, организации, лица, изменяя таким образом основания принятого решения, совершенного действия, имевшего место бездействия.
Таким образом, поскольку в ходе рассмотрения дела установлено, что в отчете об оценке от 25 июня 2025 года № 303/035/25 отсутствуют нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, указанные в оспариваемых решениях бюджетного учреждения об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, которые повлияли на итоговую величину рыночной стоимости, решения не могут быть признаны законными и обоснованными, в связи с чем требование административного истца в указанной части подлежит удовлетворению.
Такие решения бюджетного учреждения не соответствуют требованиям нормативных правовых актов, регулирующих спорные правоотношения, фактическим обстоятельствам дела и нарушают права административного истца.
Относительно требования административного иска об установлении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на основании исправленного отчета, суд исходит из следующего.
В предмет доказывания по данной категории дел входит такое юридически значимое обстоятельство как размер рыночной стоимости объекта недвижимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения обжалуемого решения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.
В ходе судебного разбирательства административным истцом в обоснование рыночной стоимости объекта недвижимости представлен исправленный отчет ООО «Е-Консалтинг» от 14 мая 2026 года № 303/035/25-1н, подготовленный оценщиком НСП с учетом замечаний, изложенных в заключении эксперта от 22 апреля 2026 года № 70/2-4-26 по результатам проведения судебной экспертизы по настоящему делу (том 5 л.д. 1-386).
В связи с этим административным истцом представлено уточнение административных исковых требований в части величины испрашиваемой рыночной стоимости спорных объектов, установленной исправленным отчетом.
Проанализировав содержание исправленного отчета от 14 мая 2026 года № 303/035/25-1н в совокупности с содержанием экспертного заключения, суд считает, что в данном отчете устранены замечания, указанные экспертом, отражена полная, достоверная и непротиворечивая информация об объектах оценки и об объектах-аналогах с учетом произведенных корректировок (поправок), в отчете содержатся все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости рассматриваемых объектов оценки.
При подготовке исправленного отчета оценщиком принят во внимание вывод эксперта о применении неверной корректировки на «Наличие улучшений на земельном участке (забор, ограждение)» для объектов-аналогов с кадастровыми номерами № <...>, № <...>, № <...>, № <...>, № <...> (объекты-аналоги №№ 1, 6, 8-10 первоначального отчета) в размере 0,948 (-5,2%).
Так, в исправленном отчете к земельным участкам с кадастровыми номерами № <...> (объект-аналог № 1), № <...> (объект-аналог № 6) по указанному ценообращующему фактору корректировка применена в размере 0,988 и 0,984 (страницы 94, 95, 100, 105, 110, 114, 119, 123, 128 исправленного отчета).
Земельные участки с кадастровыми номерами № <...>, № <...>, № <...>, № <...> (объекта-аналоги №№ 7-11 первоначального отчета) в качестве объектов-аналогов оценщиком не приняты (страницы 82-84 исправленного отчета).
На страницах 21-23 исправленного отчета, с учетом выводов эксперта, верно указана форма оцениваемых земельных участков.
Допущенные в первоначальном отчете опечатки (описки), не повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объектов оценки, в исправленном отчете от 14 мая 2026 года № 303/035/25-1н устранены оценщиком.
Лица, участвующие в деле, правом на заявление ходатайства о назначении по делу дополнительной или повторной судебной экспертизы, а также судебной экспертизы по вопросу определения рыночной стоимости земельных участков не воспользовались.
Каких-либо доказательств, опровергающих выводы оценщика в исправленном отчете, свидетельствующих об иной рыночной стоимости объекта оценки, чем отражено в указанном отчете, суду не представлено. Возражений относительно исправления оценщиком недостатков отчета, указанных в заключении эксперта, не приведено.
Таким образом, оценив имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, суд делает вывод о соответствии отчета от 14 мая 2026 года № 303/035/25-1н требованиям действующего законодательства и находит возможным определить на основании названного отчета кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> в размере 1 318 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером № <...> - 1 505 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером № <...> - 4 469 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером № <...> - 10 384 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером № <...> - 1 962 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером № <...> - 28 104 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером № <...> - 2 850 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером № <...> - 2 520 000 рублей, дата оценки - 1 января 2025 года (том 5 л.д. 160).
Согласно пункту 6 части 2 статьи 18 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.
С учетом изложенного датой подачи заявлений в бюджетное учреждение следует считать 30 июня 2025 года.
На основании части 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с административного ответчика в пользу административного истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере <...> рублей, понесенные ЗАО «Конверсия-Эм» при подаче административного иска.
Руководствуясь статьями 175 – 180, 248, 249, 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд решил:
признать решения Бюджетного учреждения Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» от 29 июля 2025 года № ОРС-55/2025/000048, № ОРС-55/2025/000049, № ОРС-55/2025/000050, № ОРС-55/2025/000051, № ОРС-55/2025/000052, № ОРС-55/2025/000053, № ОРС-55/2025/000054, № ОРС-55/2025/000055 незаконными.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> по состоянию на 1 января 2025 года в размере его рыночной стоимости 1 318 000 рублей.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> по состоянию на 1 января 2025 года в размере его рыночной стоимости 1 505 000 рублей.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> по состоянию на 1 января 2025 года в размере его рыночной стоимости 4 469 000 рублей.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> по состоянию на 1 января 2025 года в размере его рыночной стоимости 10 384 000 рублей.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> по состоянию на 1 января 2025 года в размере его рыночной стоимости 1 962 000 рублей.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> по состоянию на 1 января 2025 года в размере его рыночной стоимости 28 104 000 рублей.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> по состоянию на 1 января 2025 года в размере его рыночной стоимости 2 850 000 рублей.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> по состоянию на 1 января 2025 года в размере его рыночной стоимости 2 520 000 рублей.
Датой подачи заявлений считать 30 июня 2025 года.
Взыскать с Бюджетного учреждения Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» в пользу закрытого акционерного общества «Конверсия-Эм» судебные расходы на оплату государственной пошлины в размере <...> рублей.
Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Омский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Омского областного суда Н.В. Ведерникова
Мотивированное решение изготовлено 15 июня 2026 года.