РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Омский областной суд в составе председательствующего судьи Ведерниковой Н.В.
при секретаре Бертрам Э.А., рассмотрев в открытом судебном заседании 10 сентября 2026 года в г. Омске административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Администрация торгово-ярмарочной зоны «Кентавр» к Бюджетному учреждению Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» об оспаривании решения и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, установил:
общество с ограниченной ответственностью «Администрация торгово-ярморочной зоны «Кентавр» (далее – ООО «АТЯЗ «Кентавр», Общество) обратилось в суд с указанным административным исковым заявлением, ссылаясь на то, что является собственником объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером № <...>, относящемся к землям, государственная собственность на которые не разграничена, площадью 14567 +/- 49 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир – торговый павильон, почтовый адрес ориентира: Омская область, г. Омск, Октябрьский АО, ул. Кирова, д. 47 (том 3 л.д. 99-107).
Кадастровая стоимость земельного участка утверждена Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 9 сентября 2024 года № 185-п «О внесении изменений в приказ Министерства имущественных отношений Омской области от 9 сентября 2022 года N 78-п» по состоянию на 1 января 2022 года и составляет № <...> рублей, дата начала применения стоимости – 1 января 2025 года (том 3 л.д. 71).
13 августа 2025 года ООО «АТЯЗ «Кентавр» обратилось в Бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» (далее – бюджетное учреждение) с заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на основании отчета об оценке объекта оценки от 1 октября 2025 года № 16/25, выполненного ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «Арус» (том 2 л.д. 1-439, том 3 л.д. 33).
Решением бюджетного учреждения от 1 ноября 2025 года № ОРС-55/2025/000088 в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости отказано (том 3 л.д. 42-44).
Ссылаясь на несоответствие кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости, административный истец 1 ноября 2025 года обратился в суд с настоящим административным иском с требованиями об оспаривании указанного решения бюджетного учреждения от 1 ноября 2025 года № ОРС-55/2025/000088 и установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости на основании отчета об оценке объекта оценки ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «Арус» от 1 октября 2025 года № 16/25 в размере № <...> рублей (том 1 л.д. 3-6).
В судебном заседании представитель административного истца ООО «АТЯЗ «Кентавр» РТИ поддержала заявленные требования, просила признать решение бюджетного учреждения от 1 ноября 2025 года № ОРС-55/2025/000088 незаконным и установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости на основании отчета об оценке объекта оценки ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «Арус» от 1 октября 2025 года № 16/25 в размере № <...> рублей, указав на несогласие с результатами судебной экспертизы в части определенного экспертом размера рыночной стоимости земельного участка.
Представитель административного ответчика бюджетного учреждения ОАВ в судебном заседании возражала против удовлетворения требования о признании незаконным решения бюджетного учреждения. Разрешение требования об установлении судом рыночной стоимости земельного участка оставила на усмотрение суда (письменные возражения на административное исковое заявление – том 3 л.д. 26-27).
Представитель Администрации г. Омска ОКВ в судебном заседании указал, что требования административного истца подлежат удовлетворению, при этом полагал, что размер рыночной стоимости спорного земельного участка надлежит установить в соответствии с заключением судебной экспертизы, поскольку отчет об оценке объекта оценки ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «Арус» от 1 октября 2025 года № 16/25 не соответствует требования законодательства об оценочной деятельности (письменные отзывы – том 3 л.д. 69, том 4 л.д. 183).
Заинтересованное лицо Департамент имущественных отношений Администрации г. Омска при надлежащем извещении в судебное заседание не направил своего представителя, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие (л.д. том 4 л.д. 210).
Изучив материалы дела, выслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующему.
Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон № 237-ФЗ).
Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от
9 сентября 2022 года № 78-п утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Омской области.
На основании подпункта 1 пункта 2 статьи 6 Федерального закона от
31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» постановлением Правительства Омской области от 16 декабря 2020 года № 542-п установлено, что применение на территории Омской области положений статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости осуществляется с 1 января 2021 года.
Таким образом, с 1 января 2021 года в Омской области применяются положения статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости, и не применяются положения статьи 22 указанного закона.
Бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» (ранее и далее – бюджетное учреждение) наделено полномочиями на территории Омской области по определению кадастровой стоимости, а также предоставляет услугу по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (статьи 6 и 7 Закона № 237-ФЗ, пункт 1.1.1 Регламента рассмотрения бюджетным учреждением заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, утвержденного приказом бюджетного учреждения от 31 декабря 2020 года № 116) (том 3 л.д. 46-50, 57-66).
В соответствии с частью 1 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).
Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ).
Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.
Пунктами 2 и 3 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.
Налоговая база для исчисления земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса (статья 390 Налогового кодекса Российской Федерации).
Расчет размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Омской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, осуществляется на основании кадастровой стоимости земельного участка по формуле, определенной постановлением Правительства Омской области от 26 декабря 2018 года № 419-п.
Оспариваемая кадастровая стоимость спорного земельного участка является действующей, результаты ее определения затрагивают права и законные интересы административного истца в сфере определения платы за использование земельного участка. В производстве Арбитражного суда Омской области находится дело по иску Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска к ООО «АТЯЗ «Кентавр» о взыскании неосновательного обогащения за использование земельного участка без внесения платы за землю, расчет которой зависит от размера кадастровой стоимости земельного участка.
Таким образом, административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ установлено, что бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.
Согласно части 15 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В соответствии с частями 3 и 5 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ административный истец обратился 13 августа 2025 года в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 августа 2025 года. К заявлению приложил отчет об оценке ООО «Центр независимой экспертизы «Арус» от 1 октября 2025 года № 16/25 (том 2 л.д. 1-439).
Решением бюджетного учреждения от 1 ноября 2025 года № ОРС-55/2025/000088 административному истцу отказано в установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, с указанием на то, что в отчете ООО «Центр независимой экспертизы «Арус» от 1 октября 2025 года № 16/25 выявлены нарушения требований законодательства, методологии оценочной деятельности Российской Федерации, которые являются значимыми и существенно влияют на итоговую величину стоимости объекта недвижимости, в том числе имеются нарушения статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закона № 135-ФЗ), пункта 22 ФСО № 7, подпункта 3 пункта 7 ФСО V, пункта 10 ФСО № III, пункта 10 ФСО № V, подпункта 2 пункта 2, пункта 8 ФСО № VI, а именно:
в отчете отсутствует обоснование отказа от использования аналогов, доступных оценщику, не обоснован отказ от использования в качестве аналогов объектов недвижимости с кадастровыми номерами № <...> (замечание № 1);
в отчете отсутствует обоснование использования в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов (замечание № 2);
в отчете оценщик проводит нормализацию выборки объектов-аналогов путем исключения аналогов с максимальными и минимальными значениями скорректированных цен при отсутствии в федеральных стандартах указания на необходимость нормализации выборки, что вводит в заблуждение пользователей отчета и основано на субъективном, неподтвержденном мнении оценщика (замечание № 3);
в основу расчета корректировки на местоположение оценщик принимает мнение экспертов по состоянию на 1 января 2025 года, в результате чего корректировка на местоположение достигает «+258,33%», при этом приведенные индексы ценовых зон не подтверждены и не обоснованы (замечание № 4);
площадь объекта-аналога 3, указанная в таблице 53 отчета, не соответствует площади, указанной в скриншоте объявления о продаже аналога 3, что вызывает сомнение в идентификации данного аналога, кроме того, согласно скриншоту, данный аналог содержит противоречивую информацию (замечание № 5);
в тексте объявлений сравнимых объектов № 35, № 7 даты создания объявлений и даты их обновлений нечитабельны, в связи с чем, проверить даты, указанные оценщиком в таблицах № 18, № 53 не представляется возможным (замечание № 6).
В соответствии с отчетом ООО «Центр независимой экспертизы «Арус» от 1 октября 2025 года № 16/25 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> по состоянию на 1 августа 2025 года составляет № <...> рублей (том 2 л.д. 155).
Определением Омского областного суда от 13 января 2026 года по ходатайству ООО «АТЯЗ «Кентавр» по делу назначена экспертиза для проверки указанного отчета на наличие в нем нарушений требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, указанных в оспариваемом решении бюджетного учреждения (первый вопрос), на соответствие отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (второй вопрос), а также по вопросу определения рыночной стоимости указанного объекта недвижимости по состоянию на 1 августа 2025 года (третий вопрос). Проведение экспертизы поручено федеральному бюджетному учреждению Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (том 3 л.д. 166-169).
Согласно выводам заключения эксперта от 14 июля 2026 года № 231/2-4-26 по первому вопросу, в отчете ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «Арус» от 1 октября 2025 года № 16/25 отсутствуют нарушения требований законодательства Российской Федерации, указанные в решении бюджетного учреждения от 1 ноября 2025 года № ОРС-55/2025/000088.
По второму вопросу экспертом отмечено, что исследуемый отчет не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральных стандартов оценки, Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков в следующей части:
- использование земельных участков с кадастровыми номерами № <...> в качестве объектов-аналогов №№ 2, 8, 9, 10, 16, 17, 18, 19, 21, 32, 34 в сегменте «производственная деятельность», при отличии от объекта оценки по ценообразующему фактору - «дата предложения/дата оценки», в том числе при достаточном количестве объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки по данному параметру, не соответствует требованиям подпункта «б» пункта 22 ФСО № 7, пункта 5, пункта 10 ФСО V;
- использование земельных участков с кадастровыми номерами № <...> в качестве объектов-аналогов №№ 1, 3, 4, 8, 11, 12, 13, 14, 38, 43, 45 в сегменте «предпринимательство», при отличии от объекта оценки по ценообразующему фактору - «дата предложения/дата оценки», в том числе при достаточном количестве объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки по данному параметру, не соответствует требованиям подпункта «б» пункта 22 ФСО № 7, пункта 5, пункта 10 ФСО V, статьи 11 Закона № 135-ФЗ;
- использование в качестве объекта-аналога № 32 в сегменте «производственная деятельность» земельного участка с кадастровым номером № <...>, предлагаемого к «срочной продаже», с видом разрешенного использования, не соответствующему сегменту объекта оценки, в границах которого расположен водоем, в качестве аналога не соответствует требованиям подпункта «б» пункта 22 ФСО № 7, пункта 5, пункта 10 ФСО V, статьи 11 Закона № 135-ФЗ;
- в расчет принята неактуальная (недействительная) для даты оценки цена предложения земельного участка с кадастровым номером № <...> (объекта-аналога № 26 в сегменте «производственная деятельность»), что не соответствует требованиям пункта 10 ФСО V, статьи 11 Закона № 135-ФЗ;
- в расчет, принята неактуальная (недействительная) для даты оценки цена предложения для объекта-аналога № 12 в сегменте «производственная деятельность» с кадастровым номером № <...>, что не соответствует требованиям пункта 10 ФСО V, статьи 11 Закона № 135-ФЗ;
- в таблице 54 для аналога № 31 в сегменте «производственная деятельность» необоснованно применена корректировка на вид использования земельного участка (основной/вспомогательный), что не соответствует требованиям подпункта «д» пункта 22 ФСО 7, статьи 11 Закона № 135-ФЗ;
- использование с земельного участка с кадастровым номером № <...>, в границах которого расположен водоем, в качестве объекта-аналога № 36 в сегменте «Предпринимательство» не соответствует требованиям подпункта «б» пункта 22 ФСО № 7, пункта 5, пункта 10 ФСО V;
- при определении удельного показателя рыночной стоимости объекта оценки в сегменте рынка «производственная деятельность» (таблицы 54, 57 отчета) и в сегменте рынка «предпринимательство» (таблицы 59, 62 отчета) в расчет принято значение площади всего участка - 14567 м2, что приводит к внесению неверных значений корректировки на площадь для всех аналогов и, как следствие, к искажению итогового результата расчета – несоответствие положениям подпункта «д» пункта 22 ФСО № 7, статьи 11 Закона № 135-ФЗ;
- в таблицах 59, 62 отчета для земельного участка с кадастровым номером № <...> (аналог № 5 в сегменте «Предпринимательство») в расчет принято неверное значение корректировки на транспортную доступность, что не соответствует требованиям пункта 22 ФСО № 7, пункта 9 ФСО V;
- в таблицах 59, 62 отчета для земельного участка с кадастровым номером № <...> (аналог № 10 в сегменте «Предпринимательство») в расчет принято неверное значение корректировки на транспортную доступность, что не соответствует требованиям пункта 22 ФСО № 7, пункта 9 ФСО V.
По третьему вопросу эксперт указал, что по состоянию на 1 августа 2025 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> составляет № <...> рублей.
В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.
Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.
Оценивая заключение от 14 июля 2026 года № 231/2-4-26, подготовленное экспертом Федерального бюджетного учреждения Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации ТАП суд не усматривает оснований сомневаться в достоверности и обоснованности выводов эксперта об отсутствии в представленном административным истцом отчете об оценке объекта оценки от 1 октября 2025 года № 16/25 нарушений, указанных в оспариваемом решении бюджетного учреждения, повлекших изменение итоговой рыночной стоимости объекта недвижимости, а также о несоответствии данного отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и по вопросу определения размера кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Эксперт ТАП обладает достаточным опытом и необходимой квалификацией, не имеет заинтересованности в исходе спора. Заключение содержит подробное описание проведенного исследования и сделанные на его основе выводы. Эксперт имеет высшее техническое образование, квалификацию инженера-строителя по специальности «Промышленное и гражданское строительство», профессиональную переподготовку по программе «Оценка стоимости (предприятия)», имеет аттестацию на право самостоятельного производства судебных экспертиз по специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью определения их стоимости» и по специальности 27.2 «Исследование объектов землеустройства с целью определения их рыночной и иной стоимости», стаж экспертной работы по указанной специальности с 2021 года.
Заключение эксперта федерального бюджетного учреждения Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации от 14 июля 2026 года № 231/2-4-26 признается судом соответствующим требованиям статьи 82 КАС РФ.
Проанализировав представленные бюджетным учреждением возражения на указанное заключение эксперта в части выводов о необоснованности замечаний к отчету, указанных в оспариваемом решении бюджетного учреждения, суд приходит к выводу о том, что они содержат доводы, аналогичные уже изложенным в названном решении бюджетного учреждения. Суть доводов заключается в несогласии с тем, что эксперт не подтвердил правильность указанных бюджетным учреждением замечаний к отчету об оценке объекта оценки со ссылкой на те же основания.
Экспертом ТАП по результатам изучения письменных возражений бюджетного учреждения на заключение эксперта представлены письменные пояснения с приведением мотивов их несостоятельности, с которыми не имеется оснований не согласиться суду ввиду их соответствия требованиям действующего законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (том 4 л.д. 205-209).
Оценивая замечания бюджетного учреждения, приведенные в оспариваемом решении, и доводы, изложенные в письменных возражениях на заключение эксперта, суд находит позицию бюджетного учреждения несостоятельной.
Так, описание объема доступных оценщику аналогов и критерии отбора аналогов приводится оценщиком в отчете (номера соответствующих страниц отчета указаны в заключении эксперта).
Необходимости описания всего объема информации, в том числе относительно объектов, которые не являются аналогами применительно к объекту оценки, являются несостоятельными, поскольку не основаны на действующем законодательстве об оценочной деятельности, согласно которому мотивы отклонения должны быть приведены оценщиком только в отношении объектов-аналогов, что соответствует требованиям пункта 22 ФСО № 7. Вопреки указанию бюджетного учреждения, объекты недвижимости с кадастровыми номерами № <...> (в отчете - № <...>), № <...> не являются сопоставимыми объектами и потому не должны приниматься в качестве аналогов, что подробно мотивировано в заключении судебного эксперта (том 4, страницы 8-12 заключения эксперта).
Позиция бюджетного учреждения о том, что нормализация выборки объектов-аналогов путем исключения аналогов с наибольшими значениями скорректированных цен вводит в заблуждение пользователей, не может быть принята во внимание, поскольку необходимость нормализации выборки объектов-аналогов при оценке рыночной стоимости недвижимого имущества до коэффициента вариации не более 33% является общераспространенной оценочной практикой. При проведении расчетов оценщик проверил статистическую однородность полученных результатов, для чего перед согласованием данных о скорректированной стоимости определил коэффициент вариации. Анализ выполненной в отчете статистической обработки полученных результатов для формирования однородной расчетной выборки позволил установить, что исключение из дальнейших расчетов объекта-аналога происходит за счет математических механизмов обработки статистических данных и не носит субъективного характера.
Замечание бюджетного учреждения о том, что оценщиком необоснованно применены значения корректировок на местоположение, определяемые экспертным мнением, отклоняется судом, поскольку на страницах 70-72 отчета приведен анализ территориально-экономического зонирования города Омска по состоянию на 1 января 2025 года на основе данных «Справочник оценщика. Земельные участки - 2025». Данный справочник является официальным изданием некоммерческого партнерства «Омская коллегия оценщиков». Информация, содержащаяся в данном справочнике, не является только лишь мнением эксперта (группы экспертов), а является систематизированным исследованием различных аспектов ценообразования при формировании рынка земельных участков, то есть данное издание является справочной документацией для сообщества оценщиков и экспертов в оценочной деятельности для оценки земельных участков. Названный справочник является актуальным и наиболее близким справочным изданием к дате оценки – 1 августа 2025 года. В отчете приведены ссылки на справочник, а также его сканкопии в приложении на страницах 173-203 отчета, что соответствует требованиям подпункта 2 пункта 2 ФСО VI. Таким образом, использование в отчете названного Справочника оценщика «Земельные участки - 2025» для определения наименований ценовых зон, индексов ценовых зон и, в конечном счете, корректировок на местоположение обосновано.
Также несостоятельна позиция бюджетного учреждения о противоречивой информации в отношении объекта-аналога с кадастровым номером № <...>, поскольку исходя из имеющихся ориентиров участка установлено, что оценщик на основе информации, указанной в объявлении с использованием данных публичной кадастровой карты и сервиса Google Earth Pro, верно идентифицировал аналог с кадастровым номером № <...> в сегменте «Предпринимательство», правильно принял в расчет уточненную площадь земельного участка.
Замечание бюджетного учреждения о невозможности проверки дат создания и обновления объявлений о продаже объектов № 35, № 7 не может быть принято во внимание, поскольку опечатка в таблице 18 отчета в указании даты обновления объявления земельного участка с кадастровым номером № <...> и опечатка в таблице 53 отчета в указании даты создания объявления земельного участка с кадастровым номером № <...> не влияют на результат расчета итоговой кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной, кроме того, в отчете приведена ссылка, по которой возможен переход на источник информации.
Отклоняя замечания бюджетного учреждения, не признанные в заключении эксперта обоснованными, суд отмечает, что недостатки отчета об оценке, указанные бюджетным учреждением в оспариваемом решении, в большинстве своем ранее неоднократно являлись предметом экспертного исследования и последующей оценки суда по аналогичным спорам об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, и признавались несостоятельными вступившими в законную силу судебными актами.
Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации в постановлениях от 7 июня 2012 года № 14-П, от 14 января 2016 года № 1-П, от 26 февраля 2018 года № 10-П, от 12 мая 2021 года № 17-П, недопустим формальный подход органа или лица, наделенных публичными полномочиями, к принятию, совершению (допущению) соответствующих решений, действий (бездействия), не учитывающих права, свободы и законные интересы граждан и организаций.
При реализации публичных полномочий наделенный ими орган или лицо обязаны осуществлять полную и всестороннюю оценку фактических обстоятельств, действовать добросовестно, поддерживать доверие граждан и их объединений к закону и действиям государства.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 сентября 2016 года № 36 «О некоторых вопросах применения судами Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации», исходя из статьи 178, части 8 статьи 226 КАС РФ при рассмотрении административного дела об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих суд не связан основаниями и доводами, содержащимися в административном исковом заявлении.
При этом суд не вправе признать обоснованным оспариваемое решение, действие, бездействие со ссылкой на обстоятельства, не являвшиеся предметом рассмотрения соответствующего органа, организации, лица, изменяя таким образом основания принятого решения, совершенного действия, имевшего место бездействия.
Таким образом, поскольку в ходе рассмотрения дела установлено, что в отчете об оценке объекта оценки от 1 октября 2025 года № 16/25 отсутствуют нарушения, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости спорного земельного участка, указанные в оспариваемом решении бюджетного учреждения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, решение бюджетного учреждения не может быть признано законным и обоснованным, в связи с чем требования административного истца в указанной части подлежат удовлетворению.
Такое решение не соответствует нормативным правовым актам, регулирующим спорные правоотношения, фактическим обстоятельствам дела и нарушает права административного истца.
Относительно требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной ООО «Центр независимой экспертизы «Арус» в отчете от 1 октября 2025 года № 16/25, суд исходит из следующего.
В предмет доказывания по данной категории дел входит такое юридически значимое обстоятельство как размер рыночной стоимости объектов недвижимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения обжалуемого решения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Административным истцом заявлено требование об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости в соответствии с отчетом ООО «Центр независимой экспертизы «Арус» от 1 октября 2025 года № 16/25.
Между тем данный отчет признан экспертом по результатам проведения судебной экспертизы не соответствующим требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, с чем суд выше согласился.
Ввиду несогласия с размером рыночной стоимости, определенным экспертом, представителем административного истца в судебном заседании было заявлено ходатайство о назначении дополнительной судебной экспертизы по вопросу определения рыночной стоимости спорного земельного участка.
Протокольным определением от 10 сентября 2026 года в удовлетворении заявленного ходатайства судом отказано со ссылкой на статью 83 КАС РФ, предусматривающую основания для назначения дополнительной и повторной экспертиз.
Так, в соответствии с названной нормой, суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту (той же или другой комиссии экспертов), если заключение эксперта (комиссии экспертов) будет признано судом неполным или неясным (часть 1 статьи 83 КАС РФ).
В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов) суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту (другой комиссии экспертов) (часть 2 статьи 83 КАС РФ).
Изучив экспертное заключение, заслушав эксперта ТАП в судебном заседании, суд пришел к выводу, что оснований, предусмотренных приведенными выше нормами, в рассматриваемом случае не имеется.
Оценка необходимости назначения по делу экспертизы относится к компетенции суда, рассматривающего административное дело, который вправе для разрешения вопросов, требующих специальных познаний, назначить экспертизу при наличии достаточных к тому оснований, в том числе по собственной инициативе (часть 2 статьи 77 КАС РФ).
Доводы представителя административного истца о том, что экспертом при проведении судебной экспертизы существенно ограничен выбор объектов-аналогов в части стоимости и срока экспозиции, а также о произвольном делении экспертом спорного земельного участка на части в соответствии с назначением возведенных на нем объектов недвижимости и применении в расчете площади (ее корректировке), не соответствующей сведениям ЕГРН, отклоняются судом как не основанные на требованиях действующего законодательства об оценочной деятельности.
В соответствии с пунктами 5, 11 ФСО № 7 при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки. Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.
Как следует из исследовательской части заключения эксперта (л.д. 73-81 заключения эксперта), объект исследования представляет собой земельный участок, часть которого предназначена (используется) под производственно-складскую недвижимость – сегмент «Производственная деятельность», часть – под размещение торгово-офисных объектов, объектов общественного питания, бытового обслуживания – сегмент «Предпринимательство», то есть объект оценки относится к смешанному сегменту.
Вид разрешенного использования земельного участка «хранение автотранспорта (код 2.7.1), деловое управление (код 4.1), магазины (код 4.4), общественное питание (код 4.6)».
Экспертом установлено, что на дату оценки на земельном участке, площадью 14567 кв.м, расположены административно-торговое здание, торговый павильон, производственный цех.
Площадь части земельного участка, относящейся к подсегментам «Торговля, общественное питание и бытовое обслуживание», «Офисные здания» сегмента «Предпринимательство» от общей площади земельного участка составляет 1966,5 кв.м, площадь части земельного участка, относящейся к сегменту «Производственная деятельность» - 12600,5 кв.м, что в совокупности равняется площади 14567 кв.м, указанной в ЕГРН.
В пункте 20 ФСО N 7 указано, что рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.
В связи с изложенным экспертиза обоснованно производилась экспертом в предположении использования земельного участка в соответствии с фактическим использованием находящихся на нем объектов капитального строительства.
Исходя из разъяснений, содержащихся в абзаце 2 пункта 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.
Расчет рыночной стоимости земельного участка в заключении эксперта федерального бюджетного учреждения Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации от 14 июля 2026 года № 231/2-4-26 произведен с соблюдением требований законодательства об оценочной деятельности. Экспертом применен сравнительный подход, изучен рынок недвижимости, проведен анализ объекта оценки, определен сегмент рынка, к которому принадлежит спорный объект, проанализированы фактические данные о ценах предложений, описаны и обоснованы применяемые корректировки, приведены все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.
Оценка проводилась по состоянию на 1 августа 2025 года.
Каких-либо надлежащих доводов и доказательств, опровергающих выводы эксперта, свидетельствующих об иной рыночной стоимости объекта оценки, суду не приведено и не представлено.
При таком положении суд не усматривает оснований сомневаться в достоверности и обоснованности выводов эксперта о величине рыночной стоимости объекта недвижимости и находит возможным определить кадастровую стоимость спорного земельного участка на основании указанного экспертного заключения.
Согласно пункту 6 части 2 статьи 18 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.
С учетом изложенного, датой подачи заявления в бюджетное учреждение следует считать 13 августа 2025 года.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 248, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд решил:
признать решение Бюджетного учреждения Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» от 1 ноября 2025 года № ОРС-55/2025/000088 незаконным.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> по состоянию на 1 августа 2025 года в размере его рыночной стоимости № <...> рублей.
Датой подачи заявления считать 13 августа 2025 года.
Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Омский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Омского областного суда Н.В. Ведерникова
Мотивированное решение изготовлено 21 сентября 2026 года.