РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Омский областной суд в составе председательствующего судьи Ланцовой М.В.
при секретаре Новокшоновой И.И., рассмотрев в открытом судебном заседании 8 сентября 2026 года в городе Омске административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ФЛОКС» к Бюджетному учреждению Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» об оспаривании решения и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, установил:
общество с ограниченной ответственностью «ФЛОКС» (далее – ООО «ФЛОКС», общество) обратилось в суд с указанным административным исковым заявлением ссылаясь на то, что является собственником здания с кадастровым номером 55:36:120305:4393, общей площадью 1191,6 кв.м, местоположение: № <...>. Объект недвижимости поставлен на кадастровый учет 19 июня 2012 года (т. 2 л.д. 39-42).
Кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости определена на основании приказа Министерства имущественных отношений Омской области от 22 сентября 2023 года № 159-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, расположенных на территории Омской области» и по состоянию на 1 января 2023 года составляет 64 235 914,85 рубля; дата начала применения – 1 января 2024 года (т. 2 л.д. 38).
На основании отчета об оценке от 3 октября 2025 года, выполненного ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АРУС» № 15/25 (оценщик МЕВ), общество 6 октября 2025 года обратилось в Бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» (далее – бюджетное учреждение), просило установить кадастровую стоимость спорного объекта в размере рыночной стоимости 30 447 000 рублей.
Решением бюджетного учреждения от 5 ноября 2025 года № ОРС-55/2025/000090 в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости отказано (т. 2 л.д. 10-12).
Ссылаясь на несоответствие кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости, что влечет увеличение налоговых обязательств, общество 28 ноября 2025 года обратилось в суд с требованием об оспаривании указанного решения и установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (т. 1 л.д. 3).
В ходе рассмотрения дела административный истец уточнил требования в части величины рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № <...> по состоянию на 15 июля 2025 года, просил установить ее в размере 35 078 000 рублей согласно отчету об оценке № 15/25 от 28 августа 2026 года, в котором замечания эксперта устранены (т. 4 л.д. 39).
В судебном заседании представитель административного истца ООО «ФЛОКС» КЕЮ при надлежащем извещении участие не принимали.
Представитель бюджетного учреждения ТДА в судебном заседании возражала против удовлетворения административных исковых требований в части признания решения бюджетного учреждения незаконным, вопрос об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной оставила на усмотрение суда.
Представитель Администрации города Омска ОКВ в судебном заседании полагал, что в удовлетворении требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным следует отказать, не возражал против установления кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере рыночной согласно отчету об оценке № 15/25 от 28 августа 2026 года.
Представитель заинтересованного лица Министерства имущественных отношений Омской области ЛДА, при надлежащем извещении, в судебное заседание участие не принимала, в письменном отзыве просила о рассмотрении административного дела в отсутствие представителя (т. 4 л.д. 5-6).
Изучив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующему.
Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон № 237-ФЗ).
Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 22 сентября 2023 года № 159-п утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Омской области.
На основании подпункта 1 пункта 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» постановлением Правительства Омской области от 16 декабря 2020 года № 542-п установлено, что применение на территории Омской области положений статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости осуществляется с 1 января 2021 года.
Таким образом, с 1 января 2021 года в Омской области применяются положения статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости, и не применяются положения статьи 22 указанного закона.
Бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» наделено полномочиями на территории Омской области по определению кадастровой стоимости, а также предоставляет услугу по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (ст.ст. 6 и 7 Закона № 237-ФЗ, п. 1.1.1 Регламента рассмотрения бюджетным учреждением заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, утвержденного приказом бюджетного учреждения от 31 декабря 2020 года № 116).
В соответствии с частью 1 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).
Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ).
Налог на имущество организаций является региональным налогом (статья 372 Налогового Кодекса РФ (далее – НК РФ)).
Налогоплательщиками налога признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения, в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса (статья 373 НК РФ).
Согласно статье 375 НК РФ налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 настоящего Кодекса.
В соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 НК РФ приказами Министерства имущественных отношений Омской области от 29 ноября 2024 года № 253-п, а также от 28 ноября 2025 года № 205-п определены перечни объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2025 год и 2026 год соответственно.
Здание с кадастровым номером № <...> включено в указанные перечни.
В силу вышеназванных положений ООО «ФЛОКС» является плательщиком налога на имущество организаций в отношении спорного здания за 2025 и 2026 годы, исходя из его кадастровой стоимости. Оспариваемая кадастровая стоимость затрагивает права и законные интересы административного истца в сфере налогообложения.
В соответствии с частями 3 и 5 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ 6 октября 2025 года общество обратилось в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по состоянию на 15 июля 2025 года. К заявлению приложен отчет об оценке № 15/25 от 3 октября 2025 года (т. 2 л.д. 8).
В соответствии с пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.
5 ноября 2025 года бюджетным учреждением принято решение № ОРС-55/2025/000090 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Со ссылкой на Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закона № 135-ФЗ), федеральные стандарты оценки в решении указано на нарушения требований законодательства и методологии оценочной деятельности, которые являются значимыми и существенно влияют на итоговую величину стоимости объекта недвижимости (т. 2 л.д. 10-12).
Согласно части 15 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В обоснование рыночной стоимости объекта недвижимости административным истцом представлен отчет № 15/25 от 3 октября 2025 года, подготовленный оценщиком ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АРУС» МЕВ (т. 1 л.д. 20-231).
В соответствии с отчетом рыночная стоимость здания с кадастровым номером № <...> по состоянию на 15 июля 2025 года составляет 30 447 000 рублей.
Определением суда от 24 декабря 2025 года (с учетом определения судьи от 24 декабря 2025 года об исправлении описки) по настоящему делу назначена экспертиза для установления соответствия отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, наличия в отчете недостатков, указанных в решении бюджетного учреждения, проведение которой поручено эксперту федеральному бюджетному учреждению Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (т. 2 л.д. 64-66).
Согласно заключению эксперта № 187/2-4-26 от 19 июня 2026 года в отчете имеются нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, указанные в решении бюджетного учреждения:
- замечание № 1; на страницах 64, 79, 90 отчета имеется противоречие в части применения критерия Стьюдента; на страницах 79, 90 отчета доверительный интервал необоснованно применен в качестве критерия для оценки выборки с целью исключения (отсева) из него объектов-аналогов; на странице 79 отчета из расчетной выборки (в рамках сравнительного подхода) необоснованно исключены два аналога с максимальными значениями скорректированных цен (№ 2, № 8);
- замечание № 5; в доходном подходе в таблице 53 на странице 87 отчета, в строке «Условия продажи» у объекта оценки и аналогов №№ 1-4 указано «Обычная продажа», тогда как в рамках доходного подхода рассматриваются аналоги, предлагаемые к аренде;
По второму вопросу судебным экспертом отмечено, что отчет не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральных стандартов оценки в следующей части:
- при определении рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода и при определении рыночной стоимости арендной ставки ЕОН в рамках доходного подхода ко всем аналогам неверно применена понижающая корректировка на «учет НДС», так как в соответствии с заданием на оценку в отчете определяется рыночная стоимость, а рыночная стоимость не должна отражать включение или не включение в ее состав НДС и «учет НДС» не является ценообразующим фактором - несоответствие подпункту «е» пункта 22 ФСО № 7, статье 11 Закона № 135;
- итоговый результат оценки представлен в виде «рыночная стоимость без НДС», что делает его неоднозначным для толкования и искажает форму представления итогового результата оценки - несоответствие пункту 14 ФСО I, пункту 7.14 ФСО VI, статье 11 Закона № 135;
- в расчетных таблицах 46, 50 цена и дата предложения аналога № 7 не соответствуют указанным в скриншоте объявления на странице 193 отчета; дата предложения в скриншоте не указана, указанная дата сохранения интернет страницы после даты оценки - несоответствие пункту 12 ФСО III, статье 11 Закона № 135;
- при определении рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом в таблице 46 отчета в расчет в качестве объектов аналогов №№ 4, 8 приняты объекты, не сопоставимые с объектом оценки по площади (с площадью отличной от объекта оценки в 3,9-5 раз) - несоответствие пунктам 5, 10 ФСО V, подпункту «б» пункта 22 ФСО № 7;
- при определении рыночной арендной ставки ЕОН методом сравнения продаж в таблице 53 отчета в расчет в качестве объектов аналогов №№ 2, 5 приняты объекты, не сопоставимые с объектом оценки по площади (с площадью отличной от объекта оценки в 4-5,5 раз) - несоответствие пунктам 5, 10 ФСО V, подпункту «б» пункта 22 ФСО № 7;
- в таблицах 46, 50, 53 отчета неверно рассчитана скорректированная цена (руб./кв.м) после применения корректировки на «уторговывание» для всех объектов-аналогов, что приводит к неверному расчету итоговой рыночной стоимости объекта - несоответствие требованиям статьи 11 Закона № 135;
- в таблице 46 отчета для объекта-аналога № 2 неверно определена характеристика «тип объекта (встроенное помещение/отдельно стоящее здание)» и, как следствие, принято неверное значение корректировки по данному фактору - несоответствие требованиям подпункта «д» пункта 22 ФСО № 7;
- на страницах 64, 79, 90 отчета имеется противоречие в части применения критерия Стьюдента для расчета доверительного интервала - несоответствие пункту 25 ФСО № 7, статьи 11 Закона № 135;
- на странице 79, 90 отчета доверительный интервал необоснованно применен в качестве критерия очистки выборки (определения необходимости исключения из нее объектов-аналогов) - несоответствие пункту 25 ФСО № 7, статье 11 Закона № 135;
- на странице 79 отчета из расчетной выборки (в рамках сравнительного подхода) необоснованно исключены два аналога с максимальными значениями скорректированных цен (№ 2, № 8) - несоответствие пункту 25 ФСО № 7, статье 11 Закона № 135;
- при расчете рыночной арендной ставки ЕОН оценщик не выполняет проверку качества полученной выборки и необоснованно принимает для дальнейших расчетов в качестве итогового значения рыночной ставки арендной платы средневзвешенное значение первичной выборки, то есть расчет выполнен по выборке, являющейся неоднородной - несоответствие разделу 2 главы IV Методических рекомендаций, статье 11 Закона № 135;
- при расчете рыночной арендной ставки в таблице 53 на странице 87 отчета для объекта оценки и аналогов №№ 1, 2, 3, 4 указаны условия продажи «Обычная продажа», тогда как в указанной таблице, определяется стоимость аренды - несоответствие статье 11 Закона № 135.
В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.
Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.
Оценивая заключение № 187/2-4-26 от 19 июня 2026 года, подготовленное экспертом Федерального бюджетного учреждения Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации ТАП, суд не усматривает оснований сомневаться в достоверности и обоснованности выводов. Эксперт обладает достаточным опытом и необходимой квалификацией, не заинтересована в исходе спора, имеет высшее техническое образование, квалификацию инженера-строителя по специальности «Промышленное и гражданское строительство», профессиональную переподготовку по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», дополнительное профессиональное образование и аттестацию на право самостоятельного производства судебных экспертиз по специальностям 16.1 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью определения их стоимости» (23 ноября 2021 года), стаж экспертной работы по указанной специальности с 2021 года, 27.2 «Исследование объектов землеустройства с целью определения их рыночной и иной стоимости» (27 июня 2024 года), стаж экспертной работы по указанной специальности с 2024 года (т. 2 л.д. 100-101).
Заключение содержит подробное описание проведенного исследования и сделанные на его основе выводы.
Таким образом, в судебном заседании установлено, что представленный отчет об оценке от 3 октября 2025 года № 15/25 требованиям законодательства Российской Федерации не соответствует, в связи с чем имелись основания для отказа в удовлетворении поданного в бюджетное учреждение заявления, предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ. Оспариваемое решение принято уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы его принятия.
Поскольку в отчете об оценке имеются значимые, влияющие на результат оценки нарушения, указанные в оспариваемом решении бюджетного учреждения, основания для удовлетворения требований административного истца о признании данного решения незаконным отсутствуют.
Относительно требований административного истца об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, суд исходит из следующего.
В предмет доказывания по данной категории дел входит такое юридически значимое обстоятельство как размер рыночной стоимости объекта недвижимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения бюджетного учреждения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.
В ходе судебного разбирательства административным истцом в обоснование рыночной стоимости объекта недвижимости представлен отчет ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АРУС» от 21 июля 2026 года № 15/25, подготовленный оценщиком МЕВ, согласно которому рыночная стоимость нежилого здания составила 33 896 000 рублей (т. 3 л.д. 1-210).
Однако, в указанном отчете замечания эксперта в полном объеме не были устранены.
В дальнейшем административным истцом в обоснование рыночной стоимости объекта недвижимости представлен отчет ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АРУС» от 28 августа 2026 года № 15/25, подготовленный оценщиком МЕВ, с учетом замечаний, изложенных в заключении судебного эксперта от 19 июня 2026 года № 187/2-4-26, величина рыночной стоимости составила 35 078 000 рублей (т. 4 л.д. 41-251).
В связи этим административным истцом представлено уточнение административных исковых требований в части величины рыночной стоимости (т. 4 л.д. 39).
Заслушав в судебном заседании 19 августа 2026 года эксперта ТАП (т. 4 л.д. 33-34), проанализировав содержание исправленного отчета от 28 августа 2026 года № 15/25, суд считает, что в нем устранены замечания эксперта, отражена полная, достоверная и непротиворечивая информация об объекте оценки и об объектах-аналогах с учетом произведенных корректировок (поправок), также в отчете содержатся все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости рассматриваемого объекта оценки.
Оценщиком в исправленном отчете не используется критерий Стьюдента для расчета доверительного интервала (стр. 63-69 исправленного отчета) и, как следствие, указанный доверительный интервал не применяется в качестве критерия для оценки выборки с целью исключения (отсева) из него объектов-аналогов.
Корректировка цены предложения на включение или невключение в ее состав НДС при определении рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода и при определении рыночной стоимости арендной ставки ЕОН в рамках доходного подхода в исправленном отчете не производится (стр. 73-75 исправленного отчета).
Итоговый результат оценки представлен без указания на учет наличия НДС (стр. 92 исправленного отчета).
В расчетных таблицах 46, 49 сведения об аналоге № 7 приведены в соответствие с информацией, указанной в скриншоте соответствующего объявления о продаже (стр. 73, 77, 192 исправленного отчета).
При определении рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом в таблице 46 отчета объекты-аналоги №№ 4, 8 не использовались в связи с их исключением из расчета (стр. 73-75 исправленного отчета).
При определении рыночной арендной ставки ЕОН методом сравнения продаж в таблице 52 исправленного отчета объекты-аналоги №№ 2, 5 не применялись (стр. 81-82, 83, 85-86 исправленного отчета).
В таблицах 46, 49, 52 исправленного отчета произведен пересчет скорректированной цены (руб./кв.м) после применения корректировки на «уторговывание» для всех объектов-аналогов (стр. 73-75, 77-79, 85-86 исправленного отчета).
В таблице 46 исправленного отчета для объекта-аналога № 2 определена характеристика на «тип объекта (встроенное помещение/отдельно стоящее здание)» - отдельно стоящее здание (стр. 73-75 исправленного отчета).
При расчете рыночной арендной ставки объекта оценки в исправленном отчете оценщиком дополнительно рассчитывается коэффициент вариации в размере 28,53%, что свидетельствует об однородности выборки (стр. 86 исправленного отчета).
Также, при расчете рыночной арендной ставки в таблице 52 для всех объектов-аналогов указаны условия продажи «Обычные условия аренды» в соответствии с замечаниями эксперта (стр. 85 исправленного отчета).
Согласно отчету от 28 августа 2026 года № 15/25 рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № <...> по состоянию на 15 июля 2025 года составляет 35 078 000 рублей.
Стороны правом на заявление ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы по вопросу определения рыночной стоимости объекта недвижимости не воспользовались.
Каких-либо доказательств, опровергающих выводы оценщика, свидетельствующих об иной рыночной стоимости объекта оценки, чем отражено в указанном отчете, суду не представлено. Возражений относительно исправления оценщиком недостатков отчета, указанных в заключении эксперта, не приведено.
Таким образом, оценив имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, суд делает вывод о соответствии отчета от 28 августа 2026 года № 15/25 требованиям действующего законодательства и находит возможным определить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости на основании данного отчета.
Согласно пункту 6 части 2 статьи 18 Закона № 237-ФЗ сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты государственного кадастрового учета объекта недвижимости (внесения сведений о ранее учтенном объекте недвижимости) и не ранее дня начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.
С учетом изложенного датой подачи заявления следует считать 6 октября 2025 года.
Руководствуясь статьями 175 – 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд решил:
установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № <...> по состоянию на 15 июля 2025 года в размере его рыночной стоимости 35 078 000 рублей.
Датой подачи заявления считать 6 октября 2025 года.
В остальной части административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «ФЛОКС» оставить без удовлетворения.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Омский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья М.В. Ланцова
Мотивированное решение изготовлено 15 сентября 2026 года.