РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Омский областной суд в составе председательствующего судьи Кондратенко Е.В., при секретаре Лоренце А.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании 13 июля 2026 года в городе Омске административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью Совместное предприятие Торговый центр «Омский» к бюджетному учреждению Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» об оспаривании решений, установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, установил:
общество с ограниченной ответственностью Совместное предприятие Торговый центр «Омский» (далее – ООО СП ТЦ «Омский») обратилось в суд с указанным административным исковым заявлением.
В обоснование требований указано, что ООО СП ТЦ «Омский» является собственником нежилых помещений с кадастровыми номерами: <...>, площадью <...>; <...>, площадью <...>; <...>, площадью <...>; <...>, площадью <...>; <...>, площадью <...>; <...>, площадью <...>; <...>, площадью <...>; <...>, площадью <...>; <...>, площадью <...>; <...>, площадью <...>; <...>, площадью <...>; <...>, площадью <...>; <...>, площадью <...>; <...>, площадью <...>; <...>, площадью <...>; <...>, площадью <...>; <...>, площадью <...>, расположенных по адресу: <...> (том3 л.д.44-123, том4 л.д.61-63).
Кадастровая стоимость десяти помещений определена в соответствии с актом об определении кадастровой стоимости от 22 сентября 2023 года №АОКС-55/2024/<...> от 15 марта 2024 года и по состоянию на
1 января 2023 года составляет: для помещения с кадастровым номером <...> – <...>рубля, для помещения с кадастровым номером <...> – <...>рубля, для помещения с кадастровым номером <...> – <...>рубля, для помещения с кадастровым номером <...> – <...>рубля, для помещения с кадастровым номером <...> - <...>рубля, для помещения с кадастровым номером <...> – <...>рубля, для помещения с кадастровым номером <...> – <...>рубля, для помещения с кадастровым номером <...> – <...>рубля, для помещения с кадастровым номером <...> – <...>рубля, для помещения с кадастровым номером <...>- <...>рубля (том3 л.д.28,29,31-36,39,42).
Кадастровая стоимость семи помещений определена в соответствии с Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 22сентября 2023 года №159-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, расположенных на территории Омской области» и по состоянию на 1 января 2023 года составляет: для помещения с кадастровым номером <...> – <...>рубля, для помещения с кадастровым номером <...> – <...>рубля, для помещения с кадастровым номером <...> – <...>рубля, для помещения с кадастровым номером <...> – <...>рубля, для помещения с кадастровым номером <...> - <...>рубля<...>рубля, для помещения с кадастровым номером <...> – <...>рубля, для помещения с кадастровым номером <...> – <...>рубля (том3 л.д.30,37,38,40,41,43, том4 л.д.59).
30 июля 2025 года административный истец обратился в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости указанных помещений в размере их рыночной стоимости, определенной на основании отчета об оценке №<...> от 26 июня 2025 года, подготовленного оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Центр интеллектуальных технологий» (далее – ООО «Центр интеллектуальных технологий»).
28 августа 2025 года бюджетным учреждением приняты решения
№№ОРО-55/2025/<...>, ОРО-55/2025/<...>, ОРО-55/2025/<...>,
ОРО-55/2025/<...>, ОРО-55/2025/<...>, ОРО-55/2025/<...>,
ОРО-55/2025/<...>, ОРО-55/2025/<...>, ОРО-55/2025/<...>,
ОРО-55/2025/<...>, ОРО-55/2025/<...> ОРО-55/2025/<...>,
ОРО-55/2025/<...>, ОРО-55/2025/<...>, ОРО-55/2025/<...>,
ОРО-55/2025/<...>, ОРО-55/2025/<...>, об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, <...> соответственно в размере их рыночной стоимости (том3 л.д.242оборот-244,207оборот-209,235оборот-237,193оборот-195,214оборот -216,221оборот-223, том4 л.д.29оборот-31,22оборот-24, том3л.д.228оборот -230, том4 л.д.1оборот-3, том3 л.д.187оборот-188, 172оборот-174, том4 л.д.15оборот-17, том3 л.д.165оборот-167,200оборот-202, том 4 л.д.8оборот-10, том 3 л.д.179оборот-181).
Ссылаясь на несоответствие кадастровой стоимости объектов недвижимости их рыночной стоимости, что влечет нарушение прав административного истца, административный истец просил признать незаконными принятые бюджетным учреждением решения об отказе и установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке №<...> от
26 июня 2025 года (том 1 л.д.3-6).
В ходе судебного разбирательства представитель административного истца Кожевникова В.В. уточнила заявленные требования, просила признать оспариваемые решения бюджетного учреждения незаконными и установить по состоянию на 2 июня 2025 года кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на основании отчета об оценке об оценке №<...>-И от 3 июня 2026 года (том4 л.д.156-157).
Представитель административного истца ООО СП ТЦ «Омский» Кожевникова В.В., представитель административного ответчика бюджетного учреждения Трофимова Д.А. в судебное заседание не явились, представили ходатайства о рассмотрении дела в свое отсутствие (том4 л.д.165-166, том6 л.д.33,40).
Заинтересованные лица Администрация города Омска, Министерство имущественных отношений Омской области при надлежащем извещении своих представителей в судебное заседание не направили.
Исследовав материалы административного дела суд приходит к следующему.
Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон №237-ФЗ).
Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 22 сентября 2023 года №159-п утверждены результаты определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, расположенных на территории Омской области.
Как указано выше, кадастровая стоимость части спорных помещений определена Актом об определении кадастровой стоимости от 22 сентября 2023 года №АОКС-55/2024/<...> от 15 марта 2024 года.
На основании подпункта 1 пункта 2 статьи 6 Федерального закона от
31 июля 2020 года №269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» постановлением Правительства Омской области от 16 декабря 2020 года №542-п установлено, что применение на территории Омской области положений статьи 22.1 Закона №237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости осуществляется с 1 января 2021 года.
Таким образом, с 1 января 2021 года в Омской области применяются положения статьи 22.1 Закона №237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости, и не применяются положения статьи 22 указанного закона.
Бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» наделено полномочиями на территории Омской области по определению кадастровой стоимости, а также предоставляет услугу по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (статьи 6 и 7 Закона №237-ФЗ, пункт 1.1.1 Регламента рассмотрения бюджетным учреждением заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, утвержденного приказом бюджетного учреждения от 31 декабря 2020 года №116) (том4 л.д.33-42).
В соответствии с частью 1 статьи 22.1 Закона №237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).
Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2 статьи 22.1 Закона №237-ФЗ).
В соответствии с пунктом 2 статьи 375 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 настоящего Кодекса.
В соответствии с подпунктами 1 и 2 пункта 1 статьи 378.2 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке, в отношении в том числе административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) и помещений в них.
Оспариваемые кадастровые стоимости объектов недвижимости являются действующими, результаты их определения затрагивают права и законные интересы административного истца в сфере налогообложения, соответственно, административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.
На основании частей 3 и 5 статьи 22.1 Закона №237-ФЗ 30 июля 2025 года административный истец обратился в бюджетное учреждение с заявлениями об установлении кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости в размере рыночной стоимости по состоянию на 2 июня 2025 года (том3 л.д.162,169,176,183,190,197,204,211,218,225,232,239,246, том4 л.д.5,12,19,26). К заявлениям был приложен отчет №<...> от 26 июня 2025 года (том2).
В соответствии с указанным отчетом, по состоянию на 2 июня 2025 года рыночная стоимость помещения с кадастровым номером <...> составляет <...> рублей, помещения с кадастровым номером <...> – <...> рублей, помещения с кадастровым номером <...> – <...> рублей, помещения с кадастровым номером <...> – <...> рублей, помещения с кадастровым номером <...> – <...> рублей, помещения с кадастровым номером <...> – <...> рублей, помещения с кадастровым номером <...> – <...> рублей, помещения с кадастровым номером <...> – <...> рублей, помещения с кадастровым номером <...> – <...> рублей, помещения с кадастровым номером <...> – <...> рублей, помещения с кадастровым номером <...> – <...> рублей, помещения с кадастровым номером <...> – <...> рублей, помещения с кадастровым номером <...> – <...> рублей, помещения с кадастровым номером <...> – <...> рублей, помещения с кадастровым номером <...> – <...> рублей, помещения с кадастровым номером <...> – <...> рублей, помещения с кадастровым номером <...> – <...> рублей (том 2 л.д.2-3).
В соответствии с пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона №237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.
Решениями бюджетного учреждения №№ОРО-55/2025/<...>,
ОРО-55/2025/<...>, ОРО-55/2025/<...>, ОРО-55/2025/<...>,
ОРО-55/2025/<...>, ОРО-55/2025/<...>, ОРО-55/2025/<...>,
ОРО-55/2025/<...>, ОРО-55/2025/<...>, ОРО-55/2025/<...>,
ОРО-55/2025/<...> ОРО-55/2025/<...>, ОРО-55/2025/<...>,
ОРО-55/2025/<...>, ОРО-55/2025/<...>, ОРО-55/2025/<...>,
ОРО-55/2025/<...> от 28 августа 2025 года в установлении кадастровой стоимости вышеуказанных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости отказано в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости таких объектов недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости таких объектов недвижимости.
Согласно решениям, отчет содержит следующие недостатки:
-критерии отбора аналогов для каждого из оцениваемых в отчете объектов оценщик не описывает, чем водит в заблуждение пользователей отчета (замечание №1);
-в доходном подходе в качестве аналогов для расчетов оценщик использовал единые объекты недвижимости, состоящие из объектов капитального строительства и земельных участков. В расчетной таблице отчета оценщик, не «очищая» аналоги от стоимости земли, применяет корректировки, относящиеся к помещениям, к единым объектам недвижимости, включающим земельные участки, что ведет к существенному искажению рыночной стоимости объекта оценки (замечание №2);
-по содержащимся в отчете скриншотам объявлений определить состояние отделки объектов-аналогов не представляется возможным, а применение необоснованных корректировок на состояние отделки объектов- аналогов ведет к искажению результатов оценки (замечание №3).
-отсутствует расшифровка приведенных в формуле для расчета коэффициента вариации символов, что усложняет проверку корректности выводов, полученных оценщиком при применении указанной формулы (замечание №4);
-корректировки на местоположение рассчитаны неверно (оценщик указывает местоположение (расположение относительно «красной линии») объекта оценки: «местоположение внутри квартала», тогда как здание торгового центра расположено на «красной линии»), что ведет к искажению, снижению итоговой стоимости объекта оценки. В таблицах отчета цена предложения и площадь аналогов 8, 9 не соответствуют тексту объявления в скриншоте. Искажение цены предложения и площади аналогов привело к искажению, снижению итоговой стоимости объекта оценки
(замечание №5 к решениям №№ОРС-55/2025/<...>-ОРС-55/2025/<...>, ОРС-55/2025/<...>- ОРС-55/2025/<...>, ОРС-55/2025/<...>);
-при расчете корректировки на местоположение оценщиком необоснованно принято мнение экспертов по состоянию на 1 января 2024 года, которое рыночными данными не подтверждается, в то время как признание информации достоверной, надежной, существенной и достаточной требует профессионального суждения оценщика, сформированного на основании анализа такой информации; приведенные в источнике отчета индексы ценовых зон, не подтверждены и не обоснованы, а являются мнением экспертов (замечание №5 к решению №№ОРС-55/2025/<...>;
замечание №6 к решениям №№ОРС-55/2025/<...>- ОРС-55/2025/<...>, ОРС-55/2025/<...>- ОРС-55/2025/<...>, ОРС-55/2025/<...>);
-согласно данным, указанным в сведениях об оценщике, и приложенной к отчету копии квалификационного аттестата в области оценочной деятельности, оценщик не мог осуществлять оценочную деятельность по направлению «Оценка недвижимости» по состоянию на дату составления отчета, поскольку срок действия его квалификационный аттестата истек 3 августа 2024 года (замечание №6 к решению №ОРС-55/2025/<...>; замечание №7 к решениям №№ОРС-55/2025/<...>- ОРС-55/2025/<...>, ОРС-55/2025/<...>- ОРС-55/2025/<...>, ОРС-55/2025/<...>);
-в отчете содержатся описки, не влияющие на рыночную стоимость объекта оценки (замечание №7 к решению №ОРС-55/2025/<...>;
замечание №8 к решениям №№ОРС-55/2025/<...>- ОРС-55/2025/<...>, ОРС-55/2025/<...>- ОРС-55/2025/<...>, ОРС-55/2025/<...>).
Согласно части 15 статьи 22.1 Закона №237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В обоснование рыночной стоимости объекта недвижимости административным истцом в суд первоначально представлен отчет №<...> от 26 июня 2025 года.
Определением Омского областного суда от 3 февраля 2026 года по ходатайству представителя административного истца по делу назначена экспертиза для проверки отчета №<...> от 26 июня 2025 года на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также наличия в отчете нарушений, указанных в оспариваемых решениях бюджетного учреждения. Проведение экспертизы поручено федеральному бюджетному учреждению «Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» (далее - ФБУ Омская ЛСЭ Минюста России) (том4 л.д.81-87).
Согласно заключению №<...> от 29 апреля 2026 года (том4 л.д.95-131), подготовленному экспертом ФБУ Омская ЛСЭ Минюста России С., отчет не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости объектов недвижимости.
Так, в нарушение требований статьи 11 Закона №135-ФЗ, пункта 22 ФСО №7, пункта 9 ФСО V к цене предложения по объекту аналогу №10 не применена понижающая корректировка на включение коммунальных платежей в арендной ставке в размере (-14,5%), что приводит к завышению итоговой рыночной стоимости объектов оценки №?12 (кадастровый номер <...>), №?14 (кадастровый номер <...>), №?15 (кадастровый номер <...>), №?16 (кадастровый номер <...>), №?17 (кадастровый номер <...>). Также в отчете выявлены выявлены ошибки и описки, не влияющие на рыночную стоимость объектов оценки (нарушения требований статьи 11 Закон №135-ФЗ).
Указанное в решениях №№ОРО-55/2025/<...>- ОРО-55/2025/<...>, ОРО-55/2025/<...>- ОРО-55/2025/<...>, ОРО-55/2025/<...> бюджетного учреждения замечание №5 подтвердилось в части несоответствия цены предложения и площади аналогов 8, 9, указанных в таблицах отчета, тексту объявления в скриншоте. Однако указанное несоответствие не влияет на итоговую рыночную стоимость объектов оценки (л.д.130оборот-131).
В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
Исходя из положений части 2 статьи 59 КАС РФ заключения экспертов относятся к доказательствам, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.
В соответствии с частью 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьей 84 настоящего Кодекса.
В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.
В ходе рассмотрения дела бюджетным учреждением были представлены возражения на заключение эксперта №<...> от 29 апреля 2026 года, в которых выражают несогласие с выводами эксперта по замечаниям №1-4,
5 (к решениям №№ОРС-55/2025/<...>-ОРС-55/2025/<...>,
ОРС-55/2025/<...>- ОРС-55/2025/<...>, ОРС-55/2025/<...>) (том6 л.д.2-4), экспертом С. - письменные пояснения по данным возражениям (том6 л.д.13-23).
Оценивая заключение эксперта №<...> от 29 апреля 2026 года, суд не усматривает оснований сомневаться в достоверности и обоснованности, приведенных в данном заключении выводов, равно как и не находит оснований для признания названного заключения недопустимым доказательством.
Эксперт С. обладает достаточным опытом и необходимой квалификацией, не имеет заинтересованности в исходе спора, заключение содержит подробное описание проведенного исследования и сделанные на его основе выводы, эксперт предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.
Оценив изложенные бюджетным учреждением замечания на заключение эксперта, суд находит их необоснованными.
Так, суд соглашается с выводом эксперта об отсутствии в отчете замечания №1, указанного в решении бюджетного учреждения, поскольку в отчете описан объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора. Так на стр.59-63 отчета в таблице 11.1 описан объем рыночных данных о предложениях по аренде 12 объектов аналогов с указанием цен предложений, ссылок на источники информации и описанием. В приложении на стр. 225-238 отчета содержатся сканы объявлений из интернет-источников. Правила отбора объектов-аналогов описаны на стр.55 отчета, указано по совокупности каких признаков отбирались аналоги, разъяснение по отбору аналогов также приведено в описании корректировки на «Площадь» на стр.71-72 отчета.
Доводы бюджетного учреждения о несогласии с выводами эксперта по замечанию №3 материалами дела не подтверждаются, поскольку, как следует из письменных пояснений эксперта (том 6, л.д.18-19), в ходе производства экспертизы был исследован отчет в форме электронного документа (том 2, л.д.241), на стр. 225-238 по представленным фотоматериалам и описанию по объектам аналогам в объявлениях определяется состоянии отделки.
В заключении №<...> от 29 августа 2026 года приведены скан копии объявлений с фотоиллюстрациями по объектам-аналогам из отчета, в том числе тем, на которые ссылается бюджетное учреждение в возражениях на экспертное заключение, и даны пояснения (том 4 л.д.101оборот-105).
Также эксперт пришел к выводу о том, что коэффициенты корректировки и соответственно корректировки на качество отделки определены верно.
Относительно доводов бюджетного учреждения по замечанию №4, суд считает, что приведенная в отчете формула для расчета коэффициента вариации не является существенной информацией, которая должна быть подтверждена путем раскрытия ее источников в соответствии с подпунктом 2 пункта 2 ФСО IV. Формула в виде символов иллюстрирует общедоступное математическое правило определения коэффициента вариации, в ней указаны простые арифметические действия. Как верно указал эксперт, правило определения коэффициента приведено в использованном оценщиком источнике – учебнике «Оценка недвижимости» под редакцией А.Г. Грязновой (номер источника в отчете – 1.10 (стр.11 отчета), том4 л.д.105 оборот, том6 л.д.20).
Суд также отмечает, что расшифровка приведенных в формуле символов сложности не составляет, это возможно, в частности, посредством использования функции поиск по картинке (изображению) в поисковых система сети Интернет (том6 л.д.47).
Суд не может согласиться с доводами бюджетного учреждения по замечанию №5 (к решениям №№ОРС-55/2025/<...>-ОРС-55/2025/<...>, ОРС-55/2025/<...> - ОРС-55/2025/<...>, ОРС-55/2025/<...>) по следующим основаниям.
Для установления несоответствия цен предложений и площадей аналогов №8,9, указанных в таблицах отчета, информации в скриншотах объявлений, приложенных к отчету, на итоговую стоимость объектов оценки №№ 4, 9, 13, экспертом был проведен расчет с использованием цены предложения и площади аналогов №8,9 из текста объявлений (том4 л.д.109 таблица №1). Также в заключении эксперта приведены скриншоты расчетных таблиц отчета (том4 л.д.109оборот-110) из которых усматривается, что после корректировки на «Коммунальные платежи» и «Условия рынка (уторговывание)» применен верный показатель удельной стоимости объектов аналогов №№ 8,9. Таким образом, суд соглашается с выводом эксперта о том, что указанное несоответствие информации не влияет на итоговую рыночную стоимость объектов оценки №№4,9,13.
В справочнике оценщика «Единые объекты недвижимости Омска 2024» (далее - Справочник) к корректировке «Местоположение – расположение относительно «красной линии»» приведено пояснение, где указано, что значение имеет не только сам факт расположения вдоль красной линии» улицы, но и наличие отдельного входа на данную улицу, а не во двор (том4 л.д.110оборот, стр.206 отчета).
Проверяя отчет, эксперт провел исследование по расположению объектов оценки относительно основных автодорог города Омска и установил, что объекты оценки, расположенные в подвале здания торгового центра и не имеющие отдельного выхода на основные автодороги, в соответствии с таблицей 3.13 Справочника имеют местоположение - внутри квартала, а объекты с отдельным выходом (объекты оценки №№1,5 и объекты-аналоги №№11,12), имеют местоположение - на «красной линии» (том4 л.д.110оборот-111, стр.207 отчета). Таким образом, эксперт пришел к верному выводу о том, что корректировки на местоположение рассчитаны оценщиком верно.
В соответствии с пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона №237-ФЗ решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости бюджетное учреждение принимает в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.
Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал в постановлениях от 7 июня 2012 года №14-П, от 14 января 2016 года №1-П, от 26 февраля 2018 года №10-П, от 12 мая 2021 года №17-П, недопустим формальный подход органа или лица, наделенных публичными полномочиями, к принятию, совершению (допущению) соответствующих решений, действий (бездействия), не учитывающих права, свободы и законные интересы граждан и организаций.
При реализации публичных полномочий наделенный ими орган или лицо обязаны осуществлять полную и всестороннюю оценку фактических обстоятельств, действовать добросовестно, поддерживать доверие граждан и их объединений к закону и действиям государства.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 сентября 2016 года №36 «О некоторых вопросах применения судами Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации», исходя из статьи 178, части 8 статьи 226 КАС РФ при рассмотрении административного дела об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих суд не связан основаниями и доводами, содержащимися в административном исковом заявлении.
При этом суд не вправе признать обоснованным оспариваемое решение, действие, бездействие со ссылкой на обстоятельства, не являвшиеся предметом рассмотрения соответствующего органа, организации, лица, изменяя таким образом основания принятого решения, совершенного действия, имевшего место бездействия.
На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что допущенные оценщиком описки и ошибки, не повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости спорных объектов, не могут являться единственным основанием отказа в установлении кадастровой стоимости помещений в размере их рыночной стоимости.
Таким образом, поскольку в ходе рассмотрения дела установлено, что в отчете об оценке имеются нарушения, указанные в оспариваемых решениях бюджетного учреждения об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, не повлиявшие на итоговую величину рыночной стоимости объектов недвижимости, а иные замечания не нашли свое подтверждение, оспариваемые решения не могут быть признаны законными и обоснованными, в связи с чем требования административного истца в указанной части подлежат удовлетворению.
Разрешая требование ООО СП ТЦ «Омский» об установлении кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, суд исходит из следующего.
В предмет доказывания по данной категории дел входит такое юридически значимое обстоятельство как размер рыночной стоимости объекта недвижимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения обжалуемого решения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.
В процессе судебного разбирательства административным истцом при уточнении требований в обоснование рыночной стоимости объектов недвижимости представлен подготовленный оценщиком
ООО «Центр интеллектуальных технологий» отчет об оценке №<...>-И от 3 июня 2026 года (том5 л.д.1-254), составленный с учетом замечаний, изложенных в заключении эксперта.
Согласно названному отчету, по состоянию на 2 июня 2025 года рыночная стоимость помещения с кадастровым номером
<...> – <...> рублей, помещения с кадастровым номером <...> -<...> рублей, помещения с кадастровым номером <...> – <...> рублей, помещения с кадастровым номером <...> – <...> рублей, помещения с кадастровым номером <...> – <...> рублей, помещения с кадастровым номером <...> – <...> рублей, помещения с кадастровым номером <...> – <...> рублей, помещения с кадастровым номером <...> – <...> рублей, помещения с кадастровым номером <...> – <...> рублей, помещения с кадастровым номером <...> – <...> рублей, помещения с кадастровым номером <...> – <...> рублей, помещения с кадастровым номером <...> – <...> рублей, помещения с кадастровым номером <...> – <...> рублей, помещения с кадастровым номером <...> – <...> рублей, помещения с кадастровым номером <...> – <...> рублей, помещения с кадастровым номером <...> – <...> рублей, помещения с кадастровым номером <...> – <...> рублей (том 5 л.д.2-3).
Проанализировав содержание отчета №<...>-И от 3 июня 2026 года, суд приходит к выводу, что в нем устранены замечания эксперта. Определение рыночной стоимости является мотивированным и корректным. Отчет содержит описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки, подходы и проведенные расчеты, иные сведения, имеющие существенное значение для определения рыночной стоимости объектов оценки. Оценщиком проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Отчет мотивирован, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности. Выводы содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.
Данные обстоятельства лицами, участвующими в деле, не оспариваются. Каких-либо доказательств, опровергающих выводы оценщика, свидетельствующих об иной рыночной стоимости объекта, чем отражено в отчете №<...>-И от 3 июня 2026 года, суду не представлено.
Оценив имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о соответствии отчета №<...>-И от 3 июня 2026 года требованиям действующего законодательства и полагает возможным установить на его основании по состоянию на 2 июня 2025 года кадастровую стоимость спорных помещений в размере их рыночной стоимости.
Согласно пункту 6 части 2 статьи 18 Закона №237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты государственного кадастрового учета объекта недвижимости (внесения сведений о ранее учтенном объекте недвижимости) и не ранее дня начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.
С учетом изложенного датой подачи заявления следует считать
30 июля 2025 года.
Из материалов административного дела усматривается, что при обращении в суд с административным исковым заявлением
ООО СП ТЦ «Омский» уплачена государственная пошлина в сумме 340000 рублей (том1 л.д.8, том3 л.д.3).
Указанные расходы административного истца в силу положений части 1 статьи 103, части 1 статьи 111 КАС РФ подлежат возмещению бюджетным учреждением.
Руководствуясь статьями 175-180, 249, 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд решил:
признать незаконными решения бюджетного учреждения Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» от 28 августа 2025 года №№ОРО-55/2025/<...>, ОРО-55/2025/<...>,
ОРО-55/2025/<...>, ОРО-55/2025/<...>, ОРО-55/2025/<...>,
ОРО-55/2025/<...>, ОРО-55/2025/<...>, ОРО-55/2025/<...>,
ОРО-55/2025/<...>, ОРО-55/2025/<...>, ОРО-55/2025/<...>,
ОРО-55/2025/<...>, ОРО-55/2025/<...>, ОРО-55/2025/<...>,
ОРО-55/2025/<...>, ОРО-55/2025/<...>, ОРО-55/2025/<...>.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <...> по состоянию на 2 июня 2025 года в размере его рыночной стоимости <...> рублей.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <...> по состоянию на 2 июня 2025 года в размере его рыночной стоимости <...> рублей.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <...> по состоянию на 2 июня 2025 года в размере его рыночной стоимости <...> рублей.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <...> по состоянию на 2 июня 2025 года в размере его рыночной стоимости <...> рублей.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <...> по состоянию на 2 июня 2025 года в размере его рыночной стоимости <...> рублей.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <...> по состоянию на 2 июня 2025 года в размере его рыночной стоимости <...> рублей.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <...> по состоянию на 2 июня 2025 года в размере его рыночной стоимости <...> рублей.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <...> по состоянию на 2 июня 2025 года в размере его рыночной стоимости <...> рублей.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <...> по состоянию на 2 июня 2025 года в размере его рыночной стоимости <...> рублей.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <...> по состоянию на 2 июня 2025 года в размере его рыночной стоимости <...> рублей.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <...> по состоянию на 2 июня 2025 года в размере его рыночной стоимости <...> рублей.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <...> по состоянию на 2 июня 2025 года в размере его рыночной стоимости <...> рублей.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <...> по состоянию на 2 июня 2025 года в размере его рыночной стоимости <...> рублей.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <...> по состоянию на 2 июня 2025 года в размере его рыночной стоимости <...> рублей.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <...> по состоянию на 2 июня 2025 года в размере его рыночной стоимости <...> рублей.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <...> по состоянию на 2 июня 2025 года в размере его рыночной стоимости <...> рублей.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <...> по состоянию на 2 июня 2025 года в размере его рыночной стоимости <...> рублей.
Датой подачи заявлений считать 30 июля 2025 года.
Взыскать с бюджетного учреждения Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» в пользу общества с ограниченной ответственностью Совместное предприятие Торговый центр «Омский» судебные расходы в размере 340000 (триста сорок тысяч) рублей.
Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Омский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Омского областного суда Е.В. Кондратенко
Мотивированное решение составлено 27 июля 2026 года.