РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Омский областной суд в составе председательствующего судьи Ланцовой М.В.
при секретаре Новокшоновой И.И., рассмотрев в открытом судебном заседании 24 июля 2026 года в городе Омске административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью Совместное предприятие Торговый центр «Омский» к Бюджетному учреждению Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» об оспаривании решения и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, установил:
общество с ограниченной ответственностью Совместное предприятие Торговый центр «Омский» (далее – ООО СП ТЦ «Омский», общество) обратилось в суд с указанным административным исковым заявлением ссылаясь на то, что является собственником здания с кадастровым номером № <...>, общей площадью 1124 кв.м, местоположение: <...>. Объект недвижимости поставлен на кадастровый учет 19 июня 2012 года (т. 3 л.д. 14-17).
Кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости определена на основании приказа Министерства имущественных отношений Омской области от 22 сентября 2023 года № 159-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, расположенных на территории Омской области» и по состоянию на 1 января 2023 года составляет 60 591 782,72 рубля; дата начала применения – 1 января 2024 года (т. 3 л.д. 18).
На основании отчета об оценке от 27 мая 2025 года, выполненного ООО «Центр интеллектуальных технологий» № 04/04/2025 (оценщик ВДП), общество 30 июля 2025 года обратилось в Бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» (далее – бюджетное учреждение), просило установить кадастровую стоимость спорного объекта в размере рыночной стоимости.
Решением бюджетного учреждения от 28 августа 2025 года № ОРС-55/2025/000078 в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости отказано (т. 1 л.д. 242-244).
Ссылаясь на несоответствие кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости, что влечет увеличение налоговых обязательств, общество 1 декабря 2025 года обратилось в суд с требованием об оспаривании указанного решения и установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (т. 1 л.д. 3-5).
В ходе рассмотрения дела административный истец уточнил требования в части величины рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № <...> по состоянию на 15 мая 2025 года, просил установить ее согласно отчету об оценке № 04/04/25-И от 10 июля 2026 года, в котором замечания эксперта устранены (т. 3 л.д. 117).
В судебном заседании представитель ООО СП ТЦ «Омский» КВВ участие не принимала, в письменном ходатайстве поддержала уточненные административные исковые требования; просила рассмотреть административное дело в отсутствие представителя административного истца (т. 3 л.д. 141)
До перерыва в судебном заседании представитель бюджетного учреждения ОАВ возражала против удовлетворения административных исковых требований, полагала, что решение бюджетного учреждения является законным и обоснованным.
Заинтересованное лицо Министерство имущественных отношений Омской области, при надлежащем извещении, в судебное заседание представителя не направило.
Изучив материалы дела, выслушав представителя административного ответчика, суд приходит к следующему.
Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон № 237-ФЗ).
Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 22 сентября 2023 года № 159-п утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Омской области.
На основании подпункта 1 пункта 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» постановлением Правительства Омской области от 16 декабря 2020 года № 542-п установлено, что применение на территории Омской области положений статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости осуществляется с 1 января 2021 года.
Таким образом, с 1 января 2021 года в Омской области применяются положения статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости, и не применяются положения статьи 22 указанного закона.
Бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» наделено полномочиями на территории Омской области по определению кадастровой стоимости, а также предоставляет услугу по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (ст.ст. 6 и 7 Закона № 237-ФЗ, п. 1.1.1 Регламента рассмотрения бюджетным учреждением заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, утвержденного приказом бюджетного учреждения от 31 декабря 2020 года № 116.
В соответствии с частью 1 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности. (за исключением случаев, установленных настоящей статьей)
Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ).
Налог на имущество организаций является региональным налогом (статья 372 Налогового Кодекса РФ (далее – НК РФ)).
Налогоплательщиками налога признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения, в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса (статья 373 НК РФ).
Согласно статье 375 НК РФ налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 настоящего Кодекса.
В соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 НК РФ приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 29 ноября 2024 года № 253-п определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2025 год.
Здание с кадастровым номером № <...> включено в указанный перечень.
В силу вышеназванных положений ООО СП ТЦ «Омский» является плательщиком налога на имущество организаций в отношении спорного здания за 2025 год, исходя из его кадастровой стоимости. Оспариваемая кадастровая стоимость затрагивает права и законные интересы административного истца в сфере налогообложения.
В соответствии с частями 3 и 5 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ 30 июля 2025 года общество обратилось в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по состоянию на 15 мая 2025 года. К заявлению приложен отчет об оценке № 04/04/2025 от 27 мая 2025 года (т. 1 л.д. 239).
В соответствии с пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.
28 августа 2025 года бюджетным учреждением принято решение № ОРС-55/2025/000078 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Со ссылкой на Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закона № 135-ФЗ), федеральные стандарты оценки в решении указано на нарушения требований законодательства и методологии оценочной деятельности, которые являются значимыми и существенно влияют на итоговую величину стоимости объекта недвижимости (т. 1 л.д. 242-244).
Согласно части 15 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В обоснование рыночной стоимости объекта недвижимости административным истцом представлен отчет № 04/04/2025 от 27 мая 2025 года, подготовленный оценщиком ВДП (т. 2 л.д. 1-226).
В соответствии с отчетом рыночная стоимость здания с кадастровым номером № <...> по состоянию на 15 мая 2025 года составляет 40 785000 рублей.
Определением суда от 24 декабря 2025 года по настоящему делу назначена экспертиза для установления соответствия отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, наличия в отчете недостатков, указанных в решении бюджетного учреждения, проведение которой поручено эксперту федеральному бюджетному учреждению Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (т. 3 л.д. 11-12).
Согласно заключению эксперта № 188/2-4-26 от 22 июня 2026 года в отчете имеются нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, указанные в решении бюджетного учреждения:
- замечание № 1 имеется в части: включение объекта-аналога № 6 (<...>, площадью 480 кв.м) в расчетную выборку (таблицы 13.12, 13.13, 13.14, 13.15) противоречит установленному в отчете критерию отбора;
- замечание № 7 имеется в части: в отчете представлено недостаточно сведений для определения состояния отделки объекта-аналога № 4; информация о том, что отделка помещений объекта-аналога № 4 соответствует уровню «элитная отделка (индивидуальные дизайнерские работы, элитные материалы, работы выполняли профессионалы)» в отчете не подтверждена;
По второму вопросу судебным экспертом отмечено, что отчет не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральных стандартов оценки в следующей части:
- нарушение пункта 2 ФСО VI, пункта 10 ФСО III:
при расчете величины рыночной арендной ставки для единого объекта недвижимости в исследуемом отчете представлено недостаточно сведений для определения состояния отделки объекта-аналога № 4; информация о том, что отделка помещений объекта-аналога № 4 соответствует уровню «элитная отделка (индивидуальные дизайнерские работы, элитные материалы, работы выполняли профессионалы)» в отчете не подтверждена;
- нарушение требований статьи 11 Закона № 135-ФЗ, пункта 22 ФСО № 7:
при расчете величины рыночной арендной ставки для единого объекта недвижимости принятие объекта аналога № 6 (<...>, площадью 480 кв.м) в расчетную выборку (таблицы 13.12, 13.13, 13.14, 13.15) противоречит установленному в отчете критерию отбора (от 500 кв.м);
при расчете величины рыночной арендной ставки для единого объекта недвижимости в таблице 13.12 отчета к объекту аналогу неверно применена повышающая корректировка на отсутствие НДС в размере 1,2 (20%), так как в соответствии с заданием на оценку в отчете определяется рыночная стоимость, которая не должна отражать включение или не включение в ее состав НДС и «учет НДС» не является ценообразующим фактором;
при расчете величины рыночной арендной ставки для единого объекта недвижимости в таблице 13.13 из арендной ставки объекта-аналога № 10 не исключена доля расходов на отопление (теплоснабжение);
при расчете величины рыночной стоимости единого объекта недвижимости сравнительным подходом для объекта-аналога № 2 в расчет принято неверное значение корректировки на «этаж»;
при расчете величины рыночной арендной ставки для единого объекта недвижимости для объектов аналогов №№ 2, 3, 5, 10 в расчет приняты неверные значения корректировки на «этаж»;
при расчете величины рыночной стоимости единого объекта недвижимости сравнительным подходом в таблице 13.6 имеются ошибки (опечатки) в указании значений коэффициентов корректировки относительно основных помещений для объекта оценки и для объектов-аналогов №№ 5-8; при этом, после указания в таблице 13.6 неверных значений корректировок на «тип/назначение площади», далее в расчет приняты верные значения скорректированных величин стоимости (руб./ кв.м/мес.) аналогов №№ 5-8;
при расчете величины рыночной стоимости единого объекта недвижимости сравнительным подходом в таблице 13.14 при внесении корректировок на «тип/назначение площади» и «расположение объекта на закрытой территории» к стоимости объекта-аналога № 1, указаны неверные значения скорректированной величины стоимости (руб./ кв.м/мес.), при этом далее расчеты выполнены с верным значением скорректированной величины стоимости (руб./ кв.м/мес.) объекта-аналога № 1 (т. 3 л.д. 34-101).
В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.
Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.
Оценивая заключение № 188/2-4-26 от 22 июня 2026 года, подготовленное экспертом Федерального бюджетного учреждения Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации ТАП, суд не усматривает оснований сомневаться в достоверности и обоснованности выводов. Эксперт обладает достаточным опытом и необходимой квалификацией, не заинтересована в исходе спора, имеет высшее техническое образование, квалификацию инженера-строителя по специальности «Промышленное и гражданское строительство», профессиональную переподготовку по программе «Оценка стоимости (предприятия)», аттестацию на право самостоятельного производства судебных экспертиз по специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью определения их стоимости» и по специальности 27.2 «Исследование объектов землеустройства с целью определения их рыночной и иной стоимости», стаж экспертной работы по указанной специальности с 2024 года (т. 3 л.д. 34-35).
Заключение содержит подробное описание проведенного исследования и сделанные на его основе выводы.
Таким образом, в судебном заседании установлено, что представленный отчет об оценке от 27 мая 2025 года № 04/04/2025 требованиям законодательства Российской Федерации не соответствует, в связи с чем имелись основания для отказа в удовлетворении поданного в бюджетное учреждение заявления, предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ. Оспариваемое решение принято уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы его принятия.
Поскольку в отчете об оценке имеются нарушения, указанные в оспариваемом решении бюджетного учреждения, основания для удовлетворения требований административного истца о признании данного решения незаконным отсутствуют.
Относительно требований административного истца об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, суд исходит из следующего.
В предмет доказывания по данной категории дел входит такое юридически значимое обстоятельство как размер рыночной стоимости объекта недвижимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения бюджетного учреждения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.
В ходе судебного разбирательства административным истцом в обоснование рыночной стоимости объекта недвижимости представлен отчет ООО «Центр интеллектуальных технологий» от 10 июля 2026 года № 04/04/2025-И, подготовленный оценщиком БВВ с учетом замечаний, изложенных в заключении судебного эксперта от 22 июня 2026 года № 188/2-4-26 (т. 4 л.д. 1-243).
В связи этим административным истцом представлено уточнение административных исковых требований в части величины испрашиваемой рыночной стоимости (т. 3 л.д. 117).
Проанализировав содержание исправленного отчета от 10 июля 2026 года № 04/04/2025-И, письменные пояснения оценщика относительно исправления недостатков (т. 3 л.д. 138-140), суд считает, что в нем устранены замечания эксперта, отражена полная, достоверная и непротиворечивая информация об объекте оценки и об объектах-аналогах с учетом произведенных корректировок (поправок), также в отчете содержатся все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости рассматриваемого объекта оценки.
Так, при подготовке исправленного отчета учтены выводы экспертного заключения и замечания бюджетного учреждения о том, что включение объекта-аналога № 6 в расчетную выборку противоречит установленному в отчете критерию отбора, а также о том, что в отчете представлено недостаточно сведений для определения состояния отделки объекта-аналога № 4, в связи с чем указанные объекты-аналоги исключены из расчета (страницы 73, 74 исправленного отчета).
Кроме того, корректировка цены предложения на включение или не включение в ее состав НДС в исправленном отчете не производится (страницы 76-78 исправленного отчета).
Наличие платы за отопление учтено в расчете величины рыночной арендной ставки объекта-аналога № 10 в таблицах 13.12, 13.13 (страницы 78, 80, 82 исправленного отчета).
При расчете величины рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом в таблице 13.6 для объекта-аналога № 2 в расчет принята корректировка на «этаж» в соответствии с замечаниями эксперта (страницы 60, 63 исправленного отчета).
Также, в таблицах 13.12, 13.14 исправленного отчета учтена корректировка на этажность при расчете величины рыночной арендной ставки для единого объекта недвижимости для объектов-аналогов №№ 2, 3, 5, 10 (страницы 77-79, 85, 87-89 исправленного отчета).
Допущенные оценщиком в первоначальном отчете опечатки (описки) не повлияли на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта оценки; в представленном отчете от 10 июля 2026 года № 04/04/2025-И исправлены.
Согласно отчету от 10 июля 2026 года № 04/04/2025-И кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № <...> по состоянию на 15 мая 2025 года составляет 42 336 000 рублей.
Стороны правом на заявление ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы по вопросу определения рыночной стоимости объекта недвижимости не воспользовались.
Каких-либо доказательств, опровергающих выводы оценщика, свидетельствующих об иной рыночной стоимости объекта оценки, чем отражено в указанном отчете, суду не представлено. Возражений относительно исправления оценщиком недостатков отчета, указанных в заключении эксперта, не приведено.
Таким образом, оценив имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, суд делает вывод о соответствии отчета от 10 июля 2026 года № 04/04/2025-И требованиям действующего законодательства и находит возможным определить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости на основании данного отчета.
Согласно пункту 6 части 2 статьи 18 Закона № 237-ФЗ сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты государственного кадастрового учета объекта недвижимости (внесения сведений о ранее учтенном объекте недвижимости) и не ранее дня начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.
С учетом изложенного датой подачи заявления следует считать 30 июля 2025 года.
Руководствуясь статьями 175 – 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд решил:
установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № <...> по состоянию на 15 мая 2025 года в размере его рыночной стоимости 42 336 000 рублей.
Датой подачи заявления считать 30 июля 2025 года.
В остальной части административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью Совместное предприятие Торговый центр «Омский» оставить без удовлетворения.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Омский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья М.В. Ланцова
Мотивированное решение изготовлено 7 августа 2026 года.