РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Омский областной суд в составе председательствующего судьи Ланцовой М.В.
при секретаре Новокшоновой И.И., рассмотрев в открытом судебном заседании 14 апреля 2026 года в городе Омске административное дело по административному исковому заявлению индивидуального предпринимателя КВМ к Бюджетному учреждению Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» об оспаривании решения и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, установил:
индивидуальный предприниматель КВМ (далее – ИП КВМ) обратился в суд с указанным административным исковым заявлением, ссылаясь на то, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером № <...>, общей площадью 23 307+/-53 кв.м., местоположение: Омская область, г. Омск, дорога Окружная.
Объект недвижимости поставлен на кадастровый учет 24 июня 2025 года (т. 3 л.д. 61-64)
Кадастровая стоимость земельного участка определена на основании акта об определении кадастровой стоимости от 8 июля 2025 года № АОКС-55/2025/000318 и по состоянию на 1 января 2022 года составляет 75 310 976,82 рублей; дата начала применения – 24 июня 2025 года (т. 3 л.д. 65).
На основании отчета об оценке от 23 сентября 2025 года № 330/035/25, выполненного ООО «Е-Консалтинг» (оценщик НСП), административный истец обратился в Бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» (далее – бюджетное учреждение) с заявлением об установлении кадастровой стоимости указанного земельного участка в размере рыночной стоимости 2 682 000 рублей.
Решением бюджетного учреждения от 11 ноября 2025 года № ОРС-55/2025/000091 в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости отказано.
Ссылаясь на несоответствие кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости, что влечет увеличение налоговых обязательств, административный истец 3 декабря 2025 года обратился в суд с требованием об оспаривании указанного решения и установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости согласно отчету об оценке; датой подачи заявления просил считать 13 октября 2025 года.
В ходе рассмотрения дела административный истец уточнил требования в части величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № <...> по состоянию на 1 июля 2025 года, просил установить ее в размере 4 960 000 рублей согласно отчету об оценке № 330/035/25-1н от 25 марта 2026 года, в котором замечания эксперта устранены (т. 3 л.д. 222-224).
В судебном заседании представитель административного истца ИП КВМ - КВВ подержал уточненные административные исковые требования.
Представитель бюджетного учреждения ОАВ в судебном заседании полагала, что решение бюджетного учреждения является законным, возражала против представленного в материалы дела экспертного заключения, просила провести по делу повторную судебную экспертизу.
Представитель Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области (далее – ТУ Росимущества в Омской области) ВАБ возражала против заявленных административных исковых требований, поддержала ходатайство административного ответчика о проведении повторной судебной экспертизы.
Административный истец ИП КВМ при надлежащем извещении в судебном заседании участие не принимал.
Изучив материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующему.
Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон № 237-ФЗ).
Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 9 сентября 2022 года № 78-п утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Омской области.
На основании подпункта 1 пункта 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» постановлением Правительства Омской области от 16 декабря 2020 года № 542-п установлено, что применение на территории Омской области положений статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости осуществляется с 1 января 2021 года.
Таким образом, с 1 января 2021 года в Омской области применяются положения статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости, и не применяются положения статьи 22 указанного закона.
Бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» наделено полномочиями на территории Омской области по определению кадастровой стоимости, а также предоставляет услугу по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (ст.ст. 6 и 7 Закона № 237-ФЗ, п. 1.1.1 Регламента рассмотрения бюджетным учреждением заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, утвержденного приказом бюджетного учреждения от 31 декабря 2020 года № 116 (далее – Регламент) (т. 3 л.д. 35-44).
В соответствии с частью 1 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).
Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ).
Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.
Пунктами 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.
Расчет размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, осуществляется в соответствии с Правилами определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582 (далее - Правила).
Постановлением Правительства РФ от 10 февраля 2023 года № 191 «О внесении изменений в Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» пункт 6 Правил признан утратившим силу; пункт 3 дополнен подпунктом «е», устанавливающим, что расчет арендной платы в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов определяется в размере 3 процентов от кадастровой стоимости в отношении земельного участка в случаях, не указанных в подпунктах "а" - "д" настоящего пункта и пункте 5 настоящих Правил, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 1 декабря 2025 года № 1974 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации» пункт 3 Правил изложен в новой редакции, согласно которой арендная плата в отношении земельного участка, предоставленного в аренду без проведения торгов для целей, указанных в пунктах 3(1) - 3(5) Правил, определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка. Согласно подпункту «м» пункта 3(1) Правил арендная плата в отношении земельного участка, предоставленного в аренду без проведения торгов для целей, указанных в настоящем пункте, рассчитывается в размере 3 процентов в отношении земельного участка в случаях, не указанных в подпунктах "а" - "л" настоящего пункта и пунктах 3(2) - 3(5) настоящих Правил, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Договор аренды спорного земельного участка № № <...> заключен 21 августа 2025 года между Территориальным управлением Росимущества в Омской области (арендодатель) и ИП КВМ (арендатор). По условиям договора арендная плата рассчитывается в соответствии с подпунктом «е» пункта 3 Правил в размере 3 процентов от кадастровой стоимости (т. 3 л.д. 16-18).
Результаты определения кадастровой стоимости названного земельного участка затрагивают права и законные интересы административного истца как плательщика арендной платы. Соответственно административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
В соответствии с частями 3 и 5 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ административный истец обратился в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 июля 2025 года. Заявление зарегистрировано бюджетным учреждением 11 ноября 2025 года (т. 3 л.д. 15).
В обоснование рыночной стоимости объекта недвижимости представлен отчет № 330/035/25 от 23 сентября 2025 года (т. 2 л.д. 1-303).
Согласно отчету по состоянию на 1 июля 2025 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> составляет 2682000 рублей.
В соответствии с пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.
11 ноября 2025 года бюджетным учреждением принято решение № ОРС-55/2025/000091 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Согласно решению в отчете выявлены нарушения требований законодательства, методологии оценочной деятельности, которые являются значимыми и существенно влияют на итоговую величину стоимости объекта недвижимости.
В частности, указано, что оценщиком не приведено обоснование отказа от рассмотрения в качестве объект-аналога земельного участка с кадастровым номером № <...> (замечание 1); в отчете отсутствует обоснование использования в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов (замечание 2); в отчете отсутствует источник получения формулы для учета коэффициента значимости, приведенной в разделе 9.3 на странице 57 отчета (замечание 3); в отчете на странице 84 оценщик проводит нормализацию выборки аналогов с маргинальными (крайними) значениями скорректированной цены, тем самым вводит в заблуждение пользователей отчета (замечание 4); приведенные в таблице 8.30 на странице 52 отчета индексы ценовых зон не подтверждены и не обоснованы, а являются мнением экспертов (замечание 5); объектом оценки является земельный участок промышленной территории, огороженной забором, объекты-аналоги №№ 1, 6, 8, 9, 10, 12, 16 имеют частичное или полное ограждение, то есть являются объектами, сопоставимыми с объектом оценки по ценообразующему фактору, но при расчете оценщик вводит понижающие корректировки, тем самым заведомо снижая стоимость объекта (замечание 6); к объекту-аналогу № 11 (земельный участок с кадастровым номером № <...>), оценщиком необоснованно применена корректировка на форму земельного участка (замечание 7); оценщиком не применена корректировка на «основной или вспомогательный характер использования земельного участка» к цене объекта-аналога № 3 (замечание 8); в отчете имеются описки, не влияющие на рыночную стоимость объекта оценки (замечание 9).
Согласно части 15 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Определением суда от 24 декабря 2025 года по настоящему делу назначена судебная экспертиза для установления наличия в данном отчете нарушений требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, указанных в оспариваемых решениях бюджетного учреждения (первый вопрос), и для проверки отчета на его соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральных стандартов оценки, Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости объектов недвижимости (второй вопрос). Проведение экспертизы поручено федеральному бюджетному учреждению Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (т. 3 л.д. 146-147).
Согласно заключению эксперта № 186/2-4-26 от 6 марта 2026 года по первому вопросу в отчете от 23 сентября 2025 года № 330/035/25 отсутствуют нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, изложенные в решении бюджетного учреждения от 11 ноября 2025 года № ОРС-55/2025/000091.
По второму вопросу отмечено, что отчет не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральных стандартов оценки, Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков в части:
- использование земельных участков с кадастровыми номерами № <...>, № <...>, № <...>, № <...>, № <...>, № <...>, № <...>, № <...>, № <...>, № <...> в качестве объектов-аналогов №№ 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16 при отличии от объекта оценки по ценообразующему фактору – «дата предложения/дата оценки», в том числе, при достаточном количестве объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки по данному параметру, не соответствует требованиям подпункта «б» пункта 22 ФСО № 7, пунктам 5, 10 ФСО V;
- в отчете имеются разночтения, не влияющие на итоговую стоимость объекта оценки, нарушены требования статьи 11 Закона № 135-ФЗ (т. 3 л.д. 157-197, т. 5 л.д. 19).
В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.
Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.
Оценивая заключение № 186/2-4-26 от 6 марта 2026 года, подготовленное экспертом Федерального бюджетного учреждения Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации ТАП, суд не усматривает оснований сомневаться в достоверности и обоснованности выводов. Эксперт обладает достаточным опытом и необходимой квалификацией, не заинтересована в исходе спора, имеет высшее техническое образование, квалификацию инженера-строителя по специальности «Промышленное и гражданское строительство», профессиональную переподготовку по программе «Оценка стоимости (предприятия)», аттестацию на право самостоятельного производства судебных экспертиз по специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью определения их стоимости» и по специальности 27.2 «Исследование объектов землеустройства с целью определения их рыночной и иной стоимости», стаж экспертной работы по указанной специальности с 2021 года (т. 5 л.д. 19).
Заключение содержит подробное описание проведенного исследования и сделанные на его основе выводы.
Представителями административного ответчика, заинтересованного лица заявлены возражения на указанное заключение эксперта (т. 3 л.д. 209, т. 5 л.д. 3-8).
Экспертом ТАП по результатам изучения возражений представлены письменные пояснения (т. 5 л.д. 21-40).
Проанализировав возражения суд находит их несостоятельными по следующим основаниям.
Вопреки замечанию бюджетного учреждения, описание объема доступных оценщику аналогов и критерии отбора аналогов приводятся оценщиком в отчете (номера соответствующих страниц указаны в заключении эксперта).
Земельный участок с кадастровым номером № <...> не рекомендован некоммерческим партнерством «Омская коллегия оценщиков» к использованию в качестве объекта-аналога, обоснование приведено на страницах 240-244 отчета.
Доводы о необходимости описания всего объема информации относительно объектов, которые не являются аналогами применительно к объекту оценки, не основаны на действующем законодательстве об оценочной деятельности, согласно которому мотивы отклонения должны быть приведены оценщиком только в отношении объектов-аналогов.
На это обоснованно указано экспертом в заключении и в письменных пояснениях на возражения бюджетного учреждения.
Приведенная оценщиком на страницах 57 отчета формула является общеизвестным и общедоступным математическим правилом и не требует доказывания или подтверждения путем раскрытия источников.
Позиция бюджетного учреждения о том, что нормализация выборки объектов-аналогов путем исключения аналогов с наименьшими и наибольшими значениями скорректированных цен вводит в заблуждение пользователей, не может быть принята во внимание, поскольку необходимость нормализации выборки объектов-аналогов при оценке рыночной стоимости недвижимого имущества до коэффициента вариации не более 33% является общераспространенной оценочной практикой. При проведении расчетов оценщик проверил статистическую однородность полученных результатов, для чего перед согласованием данных о скорректированной стоимости определил коэффициент вариации. Анализ выполненной в отчете статистической обработки полученных результатов для формирования однородной расчетной выборки позволил установить, что исключение из дальнейших расчетов объекта-аналога происходит за счет математических механизмов обработки статистических данных и не носит субъективного характера.
Замечание бюджетного учреждения о том, что оценщиком необоснованно применены значения корректировок на местоположение, определяемые экспертным мнением, не может быть принято во внимание, поскольку в соответствии с отчетом указанная корректировка применялась исходя из ценового зонирования территории города Омска согласно Справочнику оценщика «Земельные участки – 2025. Часть 1 Территориально-экономическое зонирование Омска на 1 января 2025 года. Часть 2 Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков» (далее – Справочник), в зависимости от того, в какой ценовой зоне расположены объекты-аналоги и оцениваемые объекты.
Справочник оценщика является официальным изданием некоммерческого партнерства «Омская коллегия оценщиков», содержит анализ рынка земельных участков Омской области. Размещенная в нем информация не является лишь мнением эксперта, а представляет собой систематизированное исследование различных аспектов ценообразования при формировании рынка земельных участков. Экспертом указанный справочник также использовался при производстве судебной экспертизы.
Относительно позиции бюджетного учреждения о том, что в отчете к аналогам ошибочно применена понижающая корректировка на наличие ограждения, суд отмечает, что в соответствии с пунктом 20 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости», утв. приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 (далее - ФСО № 7), рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования. Из этого следует, что для целей установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной земельный участок должен рассматриваться как свободный, а при наличии улучшений у объектов-аналогов, отсутствующих у оцениваемого объекта, необходимо внесение соответствующих корректировок. На основании приведенных положений пункта 20 ФСО № 7 объекты оценки рассматриваются оценщиком в отчете как незастроенные, без улучшений; при этом для объектов-аналогов, не имеющих улучшений в виде наличия ограждения (забора), корректирующая поправка равна нулю, а для объектов-аналогов, имеющих улучшения в виде наличия ограждения (забора), применялись корректирующие поправки, предусмотренные Справочником оценщика.
Замечание о необоснованном применении оценщиком корректировки на форму земельного участка с кадастровым номером № <...> (объект-аналог № 11) судом не принимается во внимание, поскольку в соответствии со Справочником указанная корректировка используется в случае, если у рассматриваемого земельного участка имеется неправильная форма (часть участка в форме острого угла, узкие вытянутые части участка, узкие участки треугольной формы, которые невозможно эффективно использовать). Как следует из оферты № 11 предлагаемый к продаже земельный участок с кадастровым номером № <...> имеет неправильную, близкую к треугольной форму, что требовало внесения соответствующей корректировки.
Форма земельного участка с кадастровым номером № <...> не требовала внесения корректировки на вспомогательное использование, так как не исключает его эффективную эксплуатацию. Участок застроен, используется для производственных целей, расположен в производственной зоне П-1.2, для которой в соответствии с подпунктом 6 пункта 5 статьи 52 Правил землепользования и застройки муниципального образования городской округ город Омск Омской области, утвержденным Решением Омского городского Совета от 10 декабря 2008 года № 201, минимальный процент застройки земельного участка с вышеуказанным видом разрешенного использования составляет 20%, максимальный – 80%. В связи с чем минимальная площадь, не подлежащая застройке, составляет 294,2 кв.м (1471*20/100). Следовательно, часть участка, площадью 224,0 кв.м, используемая для проезда, не превышает установленные указанными Правилами ограничения по площади, не подлежащей застройке (294,2 кв.м), в связи с чем корректировка на форму земельного участка в данном случае не применима.
Суд отмечает, что недостатки отчета об оценке, указанные бюджетным учреждением в оспариваемом решении, в большинстве своем ранее неоднократно являлись предметом экспертного исследования и последующей оценки суда по аналогичным спорам об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, и признавались несостоятельными.
В целом возражения содержат доводы, аналогичные изложенным в оспариваемом решении, а их суть заключается в несогласии с тем, что эксперт не подтвердил правильность замечаний.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 сентября 2016 года № 36 «О некоторых вопросах применения судами Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации», исходя из статьи 178, части 8 статьи 226 КАС РФ при рассмотрении административного дела об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих суд не связан основаниями и доводами, содержащимися в административном исковом заявлении.
При этом суд не вправе признать обоснованным оспариваемое решение, действие, бездействие со ссылкой на обстоятельства, не являвшиеся предметом рассмотрения соответствующего органа, организации, лица, изменяя таким образом основания принятого решения, совершенного действия, имевшего место бездействия.
Поскольку в ходе рассмотрения дела установлено, что в отчете об оценке от 23 сентября 2025 года № 330/035/25 отсутствуют нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, указанные в оспариваемом решении бюджетного учреждения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, решение не может быть признано законными и обоснованными, в связи с чем требования административного истца в указанной части подлежат удовлетворению.
Относительно требований об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, суд исходит из следующего.
В предмет доказывания по данной категории дел входит такое юридически значимое обстоятельство как размер рыночной стоимости объекта недвижимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения бюджетного учреждения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.
В ходе судебного разбирательства административным истцом в обоснование рыночной стоимости объекта недвижимости представлен отчет № 330/035/25-1н от 25 марта 2026 года, подготовленный оценщиком НСП с учетом выводов экспертного заключения, и уточненные административные исковые требования (т. 3 л.д. 222-224, т. 4 л.д. 1-294).
Проанализировав содержание отчета № 330/035/25-1н от 25 марта 2026 года, суд считает, что в нем устранены замечания, отражена полная, достоверная и непротиворечивая информация об объекте оценки и об объектах-аналогах, произведенные корректировки (поправки), также в отчете содержатся все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости рассматриваемого объекта оценки (ценообразующие факторы).
Так, при подготовке исправленного отчета оценщиком принято во внимание замечание о необоснованном использовании земельных участков с кадастровыми номерами № <...>, № <...>, № <...>, № <...>, № <...>, № <...>, № <...>, № <...>, № <...>, № <...> в качестве объектов-аналогов №№ 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16; указанные объекты-аналоги исключены из расчета (стр. 65-66 отчета).
Допущенные в первоначальном отчете опечатки (описки) не повлияли на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта оценки.
Согласно отчету об оценке № 330/035/25-1н от 25 марта 2026 года по состоянию на 1 июля 2025 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> составила 4 960 000 рублей.
Каких-либо допустимых доказательств, опровергающих выводы оценщика, суду не представлено.
Возражений относительно исправления оценщиком недостатков отчета, указанных в заключении эксперта, также не приведено.
Доводы ТУ Росимущества в Омской области о существенном расхождении между кадастровой и рыночной стоимостями спорного земельного участка проверены судом, в том числе путем истребования от бюджетного учреждения пояснений относительно расчета кадастровой стоимости (т. 3 л.д. 217, т. 5 л.д. 1-2).
Согласно материалам дела сведения для определения кадастровой стоимости вновь учтенного земельного участка с кадастровым номером № <...> поступили в бюджетное учреждение из филиала ППК «Роскадастр» 25 июня 2025 года, кадастровая стоимость была рассчитана на основании метода моделирования на основе удельного показателя кадастровой стоимости (УПКС).
Указанный метод регламентирован пунктом 45.3 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Росреестра от 4 августа 2021 года № П/0336 (далее – Методические указания), и на дату расчета кадастровой стоимости заключался в следующем:
1) определяется уровень детализации расположения объекта недвижимости (кадастровый квартал, населенный пункт, муниципальное образование, субъект Российской Федерации);
2) определяется среднее значение УПКС объектов недвижимости, имеющих сходство по виду использования групп (подгрупп) объектов недвижимости, существующих в пределах территориальной единицы (кадастровый квартал, населенный пункт, муниципальное образование, субъект Российской Федерации), в которой расположен объект недвижимости;
3) кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется путем умножения среднего значения УПКС объектов недвижимости, схожих по виду использования групп (подгрупп) объектов недвижимости по кадастровому кварталу (в случае отсутствия в кадастровом квартале - в населенном пункте, муниципальном образовании, субъекте Российской Федерации), в котором расположен объект недвижимости, на величину его площади, основной характеристики.
Согласно выписке из ЕГРН спорный земельный участок имеет вид разрешенного использования «Предпринимательство (код 4.0), Производственная деятельность (код 6.0), Строительная промышленность (код 6.6), Склад (код 6.9), Складские площадки (код 6.9.1)».
Административным ответчиком объект оценки отнесен к сегменту «Предпринимательство» на основании пункта 8 Методических указаний, для расчета кадастровой стоимости применено среднее значение УПКС 2022 года по городу Омску в размере 3231,26 рубль с кодом расчета 4.0.
Умножив указанное значение УПКС (3231,26 руб.) на площадь земельного участка с кадастровым номером № <...> (23 307 кв.м), бюджетным учреждением была рассчитана величина кадастровой стоимости в размере 75 310 976,82 рублей.
В соответствии с пунктами 12, 13 ФСО №7 анализ наиболее эффективного использования лежит в основе оценок рыночной стоимости недвижимости.
Наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано.
С учетом указанных положений, а также приведенного выше пункта 20 ФСО №7, при анализе наиболее эффективного использования оценщиком сделан вывод об отнесении объекта оценки к сегменту «Производственная деятельность», что также соответствует его фактическому использованию. Для расчета рыночной стоимости использованы оферты сегмента «Производственная деятельность» (т. 2 л.д. 22-23).
Замечаний относительно определения оценщиком наиболее эффективного вида использования ни бюджетным учреждением, ни экспертом не приведено.
В соответствии с пояснениями бюджетного учреждения при расчете кадастровой стоимости спорного земельного участка по коду 6.0 «Производственная деятельность» на основе метода моделирования последняя составила бы 21 985 026,96 руб., из расчета 943,28 (УПКС)*23 307 кв.м.
При таком положении существенное расхождение между кадастровой и рыночной стоимостями спорного земельного участка объясняется его отнесением к разным сегментам (предпринимательство и производственная деятельность соответственно).
Кроме того, суд отмечает, что ранее Омским областным судом рассмотрено административное дело № 3а-165/2024 по административному исковому заявлению индивидуального предпринимателя КВМ к бюджетному учреждению об оспаривании решения и об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № <...> в размере рыночной стоимости.
Решением суда по указанному административному делу от 11 апреля 2024, оставленному без изменения апелляционным определением Пятого апелляционного суда общей юрисдикции № 66а-1/2025 (66а-846/2024) от 14 января 2025 года, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> по состоянию на 1 мая 2023 года установлена в размере его рыночной стоимости 3 568 000 рублей. До пересмотра кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 1 января 2022 года составляла 20 700 602,16 руб.
Земельные участки с кадастровыми номерами № <...> и № <...> являются смежными, имеют сопоставимые площади, отнесены оценщиками к одному сегменту «Производственная деятельность».
Судом оставлено без удовлетворения ходатайство бюджетного учреждения о назначении повторной судебной экспертизы для проверки соответствия отчета об оценке № 330/035/25 от 23 сентября 2025 года требованиям действующего законодательства, определения рыночной стоимости спорного земельного участка.
Согласно статье 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
С учетом наличия в материалах административного дела доказательств достоверной величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № <...>, предусмотренных частью 2 статьи 83 КАС РФ оснований для назначения по делу повторной судебной экспертизы судом не установлено.
Назначение экспертизы с целью получения иной величины рыночной стоимости не будет способствовать правильному и своевременному рассмотрению спора.
Таким образом, оценив имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, суд делает вывод о соответствии отчета № 330/035/25-1н от 25 марта 2026 года требованиям действующего законодательства и находит возможным определить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости на основании указанного отчета.
Согласно пункту 6 части 2 статьи 18 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты государственного кадастрового учета объекта недвижимости (внесения сведений о ранее учтенном объекте недвижимости) и не ранее дня начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.
С учетом изложенного, датой подачи заявления следует считать 13 октября 2025 года.
Руководствуясь статьями 175 – 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд решил:
административное исковое заявление удовлетворить.
Признать незаконным решение Бюджетного учреждения Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» от 11 ноября 2025 года № ОРС-55/2025/000091 «Об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости».
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> по состоянию на 1 июля 2025 года в размере его рыночной стоимости 4 960 000 рублей.
Датой подачи заявления считать 13 октября 2025 года.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Омский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья М.В. Ланцова
Мотивированное решение изготовлено 28 апреля 2026 года.