РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Омский областной суд в составе председательствующего судьи Ведерниковой Н.В., при секретаре Бертрам Э.А., рассмотрев в открытом судебном заседании 6 октября 2026 года в городе Омске административное дело по административному исковому заявлению СМИ к Бюджетному учреждению Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» об оспаривании решений и установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, установил:
СМИ обратился в суд с указанным административным исковым заявлением, ссылаясь на то, что на праве общей долевой собственности ему принадлежат:
земельный участок с кадастровым номером № <...>, площадью 5678 +/- 26 кв.м, местоположение: <...> (том 4 л.д. 89-99), нежилое помещение с кадастровым номером № <...>, общей площадью 9,1 кв.м, местоположение: <...> (том 4 л.д. 100-110), также на праве собственности ему принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером № <...> общей площадью 157,6 кв.м, местоположение: <...> (том 4 л.д. 160-164).
Кадастровая стоимость земельного участка утверждена Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 10 июня 2024 года № 117-п «О внесении изменений в приказ Министерства имущественных отношений Омской области от 9 сентября 2022 года N 78-п» по состоянию на 1 января 2022 года и составляет № <...> рублей, дата начала применения кадастровой стоимости – 1 января 2023 года (том 4 л.д. 86).
Кадастровая стоимость нежилых помещений утверждена Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 22 сентября 2023 года № 159-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, расположенных на территории Омской области» по состоянию на 1 января 2023 года и составляет для помещения с кадастровым номером № <...> - № <...> рубля, для помещения с кадастровым номером № <...> рубля; дата начала применения кадастровой стоимости – 1 января 2024 года (том 4 л.д. 85, 167).
На основании отчета об оценке объекта оценки от 24 сентября 2025 года № 17/25 и отчета об оценке объектов оценки от 26 сентября 2025 года № 20/25, выполненных ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «Арус», административный истец 5 ноября 2025 года обратился в Бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» (далее – бюджетное учреждение) с заявлениями, в которых просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 июля 2025 года, кадастровую стоимость нежилых помещений с кадастровыми номерами № <...> в размере их рыночной стоимости по состоянию на 26 сентября 2025 года (том 4 л.д. 32-38).
Решениями бюджетного учреждения от 4 декабря 2025 года №№ ОРС-55/2025/000094, ОРС-55/2025/000095, ОРС-55/2025/000096 в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости отказано (том 4 л.д. 18-31).
Ссылаясь на несоответствие кадастровой стоимости объектов недвижимости их рыночной стоимости, административный истец 11 декабря 2025 года обратился с настоящим административным иском в суд с требованиями об оспаривании указанных решений бюджетного учреждения и установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости в соответствии с выше названными отчетами.
В ходе рассмотрения дела представитель административного истца ДАА уточнил заявленные требования в части размера испрашиваемых рыночных стоимостей, просил установить кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости в соответствии с исправленными отчетами ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «Арус» от 8 сентября 2026 года № 17/25 и № 20/25 (том 5 л.д. 185, том 6 л.д. 1-254, том 7 л.д. 1-166).
В судебном заседании представитель административного истца КЕЮ заявленные требования поддержала с учетом уточнений.
Представитель административного ответчика бюджетного учреждения ОАВ в судебном заседании возражала против удовлетворения требований о признании незаконными решений бюджетного учреждения. Разрешение требования об установлении судом рыночной стоимости объектов недвижимости оставила на усмотрение суда (письменные возражения – том 4 л.д. 11-13).
Представитель заинтересованного лица Администрации г. Омска ОКВ в судебном заседании указал, что решения бюджетного учреждения от 4 декабря 2025 года № ОРС-55/2025/000095 и № ОРС-55/2025/000096 (за исключением решения № ОРС-55/2025/000094) являются законными; не возражал против установления кадастровой стоимости спорных объектов в размере их рыночной стоимости на основании исправленных отчетов.
Представитель заинтересованного лица Министерства имущественных отношений Омской области, заинтересованные лица КАО, КЕВ, КОА, КМН, ДЮН, ВНН, ОПН, БМЕ, КАГ, СВТ, СИА в судебном заседании участие не принимали, о месте и времени его проведения судом извещены надлежащим образом.
Выслушав представителей сторон и заинтересованного лица, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон № 237-ФЗ).
Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 9 сентября 2022 года № 78-п утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Омской области.
Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 22 сентября 2023 года № 159-п утверждены результаты определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, расположенных на территории Омской области.
На основании подпункта 1 пункта 2 статьи 6 Федерального закона от
31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» постановлением Правительства Омской области от 16 декабря 2020 года № 542-п установлено, что применение на территории Омской области положений статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости осуществляется с 1 января 2021 года.
Таким образом, с 1 января 2021 года в Омской области применяются положения статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости, и не применяются положения статьи 22 указанного закона.
Бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» наделено полномочиями на территории Омской области по определению кадастровой стоимости, а также предоставляет услугу по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (статьи 6 и 7 Закона № 237-ФЗ, пункт 1.1.1 Регламента рассмотрения бюджетным учреждением заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, утвержденного приказом бюджетного учреждения от 31 декабря 2020 года № 116).
В соответствии с частью 1 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).
Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ).
Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.
Пунктами 2 и 3 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.
Налоговая база для исчисления земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса (статья 390 Налогового кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 399 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) налог на имущество физических лиц устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований (пункт 1).
В силу статьи 400 НК РФ налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 НК РФ, к числу которого относятся, в частности, иные здание, строение, сооружение, помещение (подпункт 6 пункта 1).
Пунктом 1 статьи 403 НК РФ установлено, что налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.
В соответствии с подпунктами 1 и 2 пункта 1 статьи 378.2 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке, в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения, в частности, административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) и помещений в них.
Оспариваемая кадастровая стоимость вышеуказанных объектов недвижимости является действующей, результаты ее определения затрагивают права и законные интересы административного истца в сфере налогообложения соответственно, административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.
Пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ установлено, что бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.
Согласно части 15 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В порядке частей 3 и 5 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ административный истец обратился 5 ноября 2025 года в бюджетное учреждение с заявлением об установлении по состоянию на 1 июля 2025 года кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № <...> в размере его рыночной стоимости, приложив к заявлению отчет об оценке объекта оценки ООО «Центр независимой экспертизы «АРУС» от 24 сентября 2025 года № 17/25, а также обратился с заявлениями об установлении по состоянию на 26 сентября 2025 года кадастровой стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами № <...> в размере их рыночной стоимости, приложив отчет об оценке объектов оценки ООО «Центр независимой экспертизы «АРУС» от 26 сентября 2025 года № 20/25.
Бюджетным учреждением 4 декабря 2025 года приняты оспариваемые решения №№ ОРС-55/2025/000094, ОРС-55/2025/000095, ОРС-55/2025/000096 об отказе в установлении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, с указанием на то, что в представленных отчетах выявлены нарушения требований законодательства, методологии оценочной деятельности Российской Федерации, которые являются значимыми и существенно влияют на итоговую величину стоимости спорных объектов недвижимости.
Так, в решении от 4 декабря 2025 года № ОРС-55/2025/000094 указано, что в отчете об оценке объекта оценки ООО «Центр независимой экспертизы «АРУС» от 24 сентября 2025 года № 17/25 имеются нарушения статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закона № 135-ФЗ), пункта 22 ФСО № 7, подпункта 3 пункта 7 ФСО № V, пункта 10 ФСО № III, подпункта 2 пункта 2 ФСО № VI, в частности, указано:
в отчете отсутствует описание объема доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и не приводится обоснование отказа от использования в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов, не упоминается об участке торгового назначения с кадастровым номером № <...>, предлагавшегося к продаже в период с 1 января 2020 года по 1 июля 2025 года (замечание № 1);
в отчете отсутствует обоснование использования в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов (замечание № 2);
оценщик проводит нормализацию выборки объектов аналогов путем исключения последовательно из выборки аналогов с максимальным и минимальным значением скорректированных цен при отсутствии в федеральных стандартах указания на необходимость нормализации выборки, что вводит в заблуждение пользователей отчета и основано на субъективном, неподтвержденном мнении оценщика (замечание № 3);
в основу расчета корректировки на местоположение (таблица 47 отчета) оценщик принимает мнение экспертов по состоянию на 1 января 2025 года, в результате чего корректировка на местоположение достигает «-69,44 %», при этом приведенные в таблице 33 на страницах 57, 58 отчета индексы ценовых зон не подтверждены и не обоснованы, являются мнением экспертов, которое не подтверждается рыночными данными (замечание № 4);
в отчете содержатся описки, не влияющие на рыночную стоимость объекта оценки – на странице 77 отчета при описании обоснования исключения сравнимых объектов 20, 21, 22 по тексту указаны номера объектов 22, 23, 24, соответственно (замечание № 5).
В решениях бюджетного учреждения от 4 декабря 2025 года № ОРС-55/2025/000095 и № ОРС-55/2025/000096 указано, что в отчете об оценке объектов оценки ООО «Центр независимой экспертизы «АРУС» от 26 сентября 2025 года № 20/25 имеются нарушения статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закона № 135-ФЗ), пункта 22 ФСО № 7, подпункта 2 пункта 2, пункта 8 ФСО № VI, пункта 9 ФСО № V, пункта 10 ФСО № V, пункта 10 ФСО № III, в частности:
в расчетных таблицах 44, 46, 49, 50 на страницах 71-72, 74-75, 80-82, 84 оценщик не «очищая» аналоги от стоимости земли, применяет корректировки, относящиеся к зданиям, помещениям, к единым объектам недвижимости, включающим земельные участки, что ведет к существенному искажению рыночной стоимости объектов оценки (замечание № 1);
в отчете содержатся ошибки, влияющие на рыночную стоимость объекта оценки, оценщик, описывая основные характеристики аналога № 2 в таблицах 44, 46 на страницах 71,72,74,75 применяет понижающий коэффициент на качество отделки, однако в тексте объявления на странице 145 не указано о качестве отделки, следовательно, корректировка на качество отделки к аналогу № 2 применена некорректно; в этих же таблицах оценщик указывает «Первый этаж», а в тексте объявления указано: «1 этаж, 110 метров плюс антресольный этаж», следовательно, корректировка на этаж расположения к аналогу № 2 применена некорректно; также в таблицах указан «вид передаваемых прав на земельный участок в составе единого объекта недвижимости» для аналогов №№ 1, 2, 3 «Право собственности», для аналога № 4 «Право долгосрочной аренды», однако в отчете отсутствует подтверждение данной информации (замечание № 2);
в основу расчета корректировки на местоположение (таблица 44 отчета, страницы 71, 72, 80-82) оценщик принимает мнение экспертов по состоянию на 1 января 2024 года, приведенные в источнике на страницах 44, 45 (таблица 23) индексы ценовых зон не подтверждены и не обоснованы, а являются мнением экспертов (замечание № 3).
В соответствии с отчетом об оценке объекта оценки ООО «Центр независимой экспертизы «АРУС» от 24 сентября 2025 года № 17/25, представленным административным истцом в бюджетное учреждение в обоснование рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № <...>, по состоянию на 1 июля 2025 года, рыночная стоимость объекта составляет № <...> рублей (том 2 л.д. 2).
В соответствии с отчетом об оценке объектов оценки ООО «Центр независимой экспертизы «АРУС» от 26 сентября 2025 года № 20/25, представленным административным истцом в бюджетное учреждение в обоснование рыночной стоимости нежилых помещений по состоянию на 26 сентября 2025 года, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № <...> составляет 226 000 рублей, объекта недвижимости с кадастровым номером № <...> рублей (том 3 л.д. 2).
Определением суда от 3 февраля 2026 года по настоящему делу назначена экспертиза для установления наличия в данных отчетах нарушений требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, указанных в оспариваемых решениях бюджетного учреждения (первый вопрос), и для проверки отчетов на их соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральных стандартов оценки, Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости объектов недвижимости (второй вопрос). Проведение экспертизы поручено федеральному бюджетному учреждению Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (том 4 л.д. 245-248).
Согласно выводам, изложенным в заключении эксперта от 17 июля 2026 года № 363/2-4-26 (том 5 л.д. 4-94) по первому вопросу, в отчете об оценке объекта оценки от 24 сентября 2025 года № 17/25 имеется нарушение требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, указанное в замечании № 5 решения бюджетного учреждения от 4 декабря 2025 года № ОРС-55/2025/000094, в частности, описка, выразившаяся в том, что при описании обоснования исключения сравнимых объектов 20, 21, 22 по тексту указаны номера объектов 22, 23, 24, соответственно (наличие описки не влияет на расчет итоговой рыночной стоимости анализируемого объекта).
В отчете об оценке объектов оценки от 26 сентября 2025 года № 20/25 имеются нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, указанные в замечании № 2 решений бюджетного учреждения от 4 декабря 2025 года № ОРС-55/2025/000095 и № ОРС-55/2025/000096, в следующей части:
- в таблицах 44, 46 отчета для аналога № 2 в расчет принято неверное значение корректировки на этаж,
- подтверждение вида передаваемых прав на земельный участок в составе единого объекта недвижимости аналогов №№ 1, 3, 4 в отчете отсутствует.
По второму вопросу экспертом в заключении отмечено, что оба анализируемых отчета не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральным стандартам оценки, Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости объектов недвижимости.
Так, отчет от 24 сентября 2025 года № 17/25 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности в следующей части:
- объект неверно отнесен только к подсегменту «Торговля, общественное питание, бытовое обслуживание», так как исходя из фактического использования объект оценки относится к двум подсегментам сегмента «Предпринимательство»: «Торговля, общественное питание» и «Продажа и обслуживание легкового автотранспорта, расходных материалов и запасных частей», следовательно, неверно подобраны аналоги для расчета, что не соответствует требованиям п. 20, п. 22 6) ФСО №7, ст.11 ФЗ №135;
- использование земельных участков с кадастровыми номерами № <...> в качестве объектов-аналогов №№ 1, 4, 7, 8, 10, 42, при отличии от объекта оценки по ценообразующему фактору - «дата предложения/дата оценки», без обоснования расширения выборки, не соответствует требованиям п. 5, п. 10 ФСО V, ст.11 ФЗ №135;
- использование земельного участка с кадастровым номером 55:36:130126:3746, большую часть которого занимает водоем, в качестве объекта-аналога № 33 в сегменте «Предпринимательство» не соответствует требованиям п. 22 б) ФСО № 7, п. 5 ФСО V, п. 10 ФСО V, ст.11 ФЗ № 135;
- использование·в качестве аналога № 1 земельного участка с кадастровым номером № <...>, предлагаемого к «срочной продаже», не соответствует требованиям п. 22 б) ФСО № 7, п. 5, п. 10 ФСО V, ст.11 ФЗ №135;
- в таблице 47 отчета для земельного участка с кадастровым номером № <...> (аналог № 5) в расчет принято неверное значение корректировки на транспортную доступность, что не соответствует требованиям п. д) 22 ФСО №7, п. 9 ФСО V, ст.11 ФЗ № 135;
- в таблице 47, 50 отчета для земельного участка с кадастровым номером № <...> (аналог № 8) в расчет принято неверное значение корректировки на транспортную доступность, что не соответствует требованиям п. 22 д) ФСО №7, п. 9 ФСО V, ст.11 ФЗ №135;
- в таблице 47 для аналогов №1, 10, 42, в таблице 50 для аналогов №№ 10, 42 в расчет принято неверное значение корректировки на транспортную доступность, что не соответствует требованиям п. 22 д) ФСО №7, п. 9 ФСО V, ст.11 ФЗ № 135.
Отчет от 26 сентября 2025 года № 20/25, по мнению эксперта, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности в следующей части:
- в разделе 8.2 отчета неверно определен сегмент оцениваемых объектов, в разделе 8.4 отчета при анализе факторов, влияющих на спрос, предложение и цены объектов недвижимости, указаны ценообразующие факторы для сегмента, не соответствующего объектам оценки, в таблицах 44, 46, 49, 50 в расчет приняты значения корректировок для сегмента, не соответствующего объектам оценки, что не соответствует п. 1.2 ФСО III, п. 7.12 ФСО VI, п. 10, п. 11 6), г), п. 22 д) ФСО №7, ст. 11 ФЗ № 135;
- при определении рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода и при определении рыночной стоимости арендной ставки ЕОН в рамках доходного подхода ко всем аналогам неверно применена понижающая корректировка на «учет НДС», так как в соответствии с заданием на оценку, в отчете определяется рыночная стоимость, а рыночная стоимость не должна отражать включение или невключение в ее состав НДС и «учет НДС» не является ценообразующим фактором - несоответствие п. 22 е) ФСО №7, ст. 11 ФЗ №135;
- итоговый результат оценки представлен в виде «рыночная стоимость без НДС», что делает его неоднозначным для толкования и искажает форму представления итогового результата оценки - несоответствие п. 14 ФСО I, п. 14 ФСО VI, ст. 11 ФЗ № 135;
- при определении рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом в таблицах 44, 46 отчета в расчет в качестве объекта аналога № 3 принят объект, не сопоставимый с объектами оценки по площади (с площадью отличной от объектов оценки в 10 и 175 раз соответственно) - несоответствие п.5, п. 10 ФСО V, п. 22 б) ФСО №7, ст. 11 ФЗ №135;
- в таблицах 44, 46, 49, 50 отчета неверно рассчитана скорректированная цена (руб./кв.м) после применения корректировки на «уторговывание» для всех объектов-аналогов, что приводит к неверному расчету итоговой рыночной стоимости объекта и не соответствует требованиям ст. 11 ФЗ №135;
- в таблицах 44, 46 отчета для аналога № 2 в расчет принято неверное значение корректировки на этаж, что не соответствует требованиям п. 22 д) ФСО №7, п. 9 ФСО V, ст. 11 ФЗ № 135;
- в отчете отсутствует подтверждение вида передаваемых прав на земельный участок аналогов №№ 1, 3, 4 в сравнительном подходе, что неи соответствует пп. 2 п. 2, п. 8 ФСО VI, ст. 11 ФЗ № 135.
В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.
Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.
Оценивая заключение от 17 июля 2026 года № 363/2-4-26, подготовленное экспертом федерального бюджетного учреждения Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации ТАП суд не усматривает оснований сомневаться в достоверности и обоснованности выводов о наличии в отчете об оценке объекта оценки от 24 сентября 2025 года № 17/25 описки (не влияющей на рыночную стоимость объекта оценки), указанной в оспариваемом решении бюджетного учреждения от 4 декабря 2025 года № ОРС-55/2025/000094, а также о наличии в отчете от 26 сентября 2025 года № 20/25 нарушений, частично указанных в оспариваемых решениях бюджетного учреждения от 4 декабря 2025 года № ОРС-55/2025/000095 и № ОРС-55/2025/000096, а также несоответствии отчетов требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Эксперт ТАП обладает достаточным опытом и необходимой квалификацией, не имеет заинтересованности в исходе спора. Заключение содержит подробное описание проведенного исследования и сделанные на его основе выводы. Эксперт ТАП обладает достаточным опытом и необходимой квалификацией, не имеет заинтересованности в исходе спора. Заключение содержит подробное описание проведенного исследования и сделанные на его основе выводы. Эксперт имеет высшее техническое образование, квалификацию инженера-строителя по специальности «Промышленное и гражданское строительство», профессиональную переподготовку по программе «Оценка стоимости (предприятия)», имеет аттестацию на право самостоятельного производства судебных экспертиз по специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью определения их стоимости» и по специальности 27.2 «Исследование объектов землеустройства с целью определения их рыночной и иной стоимости», стаж экспертной работы по указанной специальности с 2021 года.
Заключение эксперта федерального бюджетного учреждения Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации от 17 июля 2026 года № 363/2-4-26 признается судом соответствующим требованиям статьи 82 КАС РФ.
При таком положении основания для удовлетворения требования административного истца о признании решений бюджетного учреждения от 4 декабря 2025 года № ОРС-55/2025/000095 и № ОРС-55/2025/000096 незаконными отсутствуют. В судебном заседании установлено, что изначально представленный отчет об оценке объекта оценки от 26 сентября 2025 года № 20/25 требованиям законодательства об оценочной деятельности Российской Федерации не соответствует в связи с наличием в нем нарушений, в том числе частично указанных в оспариваемых решениях бюджетного учреждения от 4 декабря 2025 года № ОРС-55/2025/000095 и № ОРС-55/2025/000096, в связи с чем имелись предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ основания для отказа в удовлетворении поданных в бюджетное учреждение заявлений об установлении рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами 55:36:120302:4761, 55:36:120302:4765.
Оспариваемые решения приняты уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы их принятия.
Вместе с тем решение бюджетного учреждения от 4 декабря 2025 года № ОРС-55/2025/000094 не может быть признано законным и обоснованным, поскольку из перечисленных в данном решении нарушений судебным экспертом признано обоснованным только замечание бюджетного учреждение № 5 – указание на наличие описок в номерах объектов, что не влияет на итоговый размер рыночной стоимости оцениваемого объекта.
Иные недостатки отчета об оценке объекта оценки от 24 сентября 2025 года № 17/25, указанные бюджетным учреждением в решении от 4 декабря 2025 года № ОРС-55/2025/000094 (не признанные экспертом обоснованными), ранее неоднократно являлись предметом экспертного исследования и последующей оценки суда по аналогичным спорам об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, признавались несостоятельными.
Так, вопреки замечанию бюджетного учреждения, описание объема доступных оценщику аналогов и критерии отбора аналогов приводятся оценщиком в отчете. Ссылка на необходимость описания всего объема информации, в том числе относительно объектов, не являющихся аналогами применительно к объекту оценки, является несостоятельной, поскольку не основана на действующем законодательстве об оценочной деятельности, согласно которому мотивы отклонения должны быть приведены оценщиком только в отношении объектов-аналогов (пункт 22 ФСО № 7). Относительно замечания административного ответчика о неупоминании в отчете земельного участка с кадастровым номером 55:36:080101:8613 экспертом правильно указано на то, что принятие данного участка в качестве аналога не соответствует требованиям пункта 7 ФСО V.
Доводы административного ответчика о том, что оценщик исследует рынок не в полном объеме, основаны на анализе диапазона цен объектов-аналогов применительно к административным округам города Омска, в то время как оценщик исходил из интервала стоимости земли в соответствующей ценовой зоне, что соответствует законодательству об оценочной деятельности.
Позиция бюджетного учреждения о том, что нормализация выборки объектов-аналогов путем исключения аналогов с наибольшими и наименьшими значениями скорректированных цен вводит в заблуждение пользователей, не может быть принята во внимание, поскольку необходимость нормализации выборки объектов-аналогов при оценке рыночной стоимости недвижимого имущества до коэффициента вариации не более 33% является общераспространенной оценочной практикой. При проведении расчетов оценщик проверил статистическую однородность полученных результатов, для чего перед согласованием данных о скорректированной стоимости определил коэффициент вариации. Анализ выполненной в отчете статистической обработки полученных результатов для формирования однородной расчетной выборки позволил установить, что исключение из дальнейших расчетов объекта-аналога происходит за счет математических механизмов обработки статистических данных и не носит субъективного характера.
Замечание бюджетного учреждения о том, что оценщиком необоснованно применены значения корректировок на местоположение, определяемые экспертным мнением, также несостоятельно. Корректировка применялась оценщиком исходя из ценового зонирования территории города Омска согласно изданию «Справочник оценщика. Земельные участки – 2025. Часть 1. Территориально-экономическое зонирование на 1 января 2025 года. Часть 2. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков», в зависимости от того, в какой ценовой зоне расположены объекты-аналоги и оцениваемый объект, а не исходя из диапазонов ценовых зон.
В соответствии с пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости бюджетное учреждение принимает в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.
Допущенные оценщиком описки, не повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости спорного земельного участка, не могут являться единственным основанием отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, в силу приведенной нормы, что свидетельствует о формальном подходе бюджетного учреждения к рассмотрению заявления административного истца об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал в постановлениях от 7 июня 2012 года № 14-П, от 14 января 2016 года № 1-П, от 26 февраля 2018 года № 10-П, от 12 мая 2021 года № 17-П, недопустим формальный подход органа или лица, наделенных публичными полномочиями, к принятию, совершению (допущению) соответствующих решений, действий (бездействия), не учитывающих права, свободы и законные интересы граждан и организаций.
При реализации публичных полномочий наделенный ими орган или лицо обязаны осуществлять полную и всестороннюю оценку фактических обстоятельств, действовать добросовестно, поддерживать доверие граждан и их объединений к закону и действиям государства.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 сентября 2016 года № 36 «О некоторых вопросах применения судами Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации», исходя из статьи 178, части 8 статьи 226 КАС РФ при рассмотрении административного дела об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих суд не связан основаниями и доводами, содержащимися в административном исковом заявлении.
При этом суд не вправе признать обоснованным оспариваемое решение, действие, бездействие со ссылкой на обстоятельства, не являвшиеся предметом рассмотрения соответствующего органа, организации, лица, изменяя таким образом основания принятого решения, совершенного действия, имевшего место бездействия.
Таким образом, поскольку в ходе рассмотрения дела установлено, что в отчете об оценке объекта оценки от 24 сентября 2025 года № 17/25 отсутствуют нарушения законодательства об оценочной деятельности, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости спорного земельного участка, указанные в решении бюджетного учреждения от 4 декабря 2025 года № ОРС-55/2025/000094 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, такое решение не может быть признано законным и обоснованным, в связи с чем требования административного истца в указанной части подлежат удовлетворению.
Решение бюджетного учреждения от 4 декабря 2025 года № ОРС-55/2025/000094 не соответствует требованиям нормативных правовых актов, регулирующих спорные правоотношения, фактическим обстоятельствам дела и нарушает права административного истца как налогоплательщика.
Относительно требования административного истца об установлении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, суд исходит из следующего.
В предмет доказывания по данной категории дел входит такое юридически значимое обстоятельство как размер рыночной стоимости объекта недвижимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения обжалуемого решения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.
В ходе судебного разбирательства административным истцом в обоснование рыночной стоимости земельного участка представлен исправленный отчет ООО «Центр независимой экспертизы «АРУС» от 8 сентября 2026 года № 17/25, в обоснование рыночной стоимости нежилых помещений представлен отчет ООО «Центр независимой экспертизы «АРУС» от 8 сентября 2026 года № 20/25, подготовленные оценщиком с учетом замечаний, изложенных в заключении эксперта от 17 июля 2026 года № 363/2-4-26 (том 6 л.д. 1-254, том 7 л.д. 1-166).
В связи с этим представителем административного истца представлено уточнение административных исковых требований в части величины испрашиваемой рыночной стоимости спорных объектов (том 5 л.д. 185).
Проанализировав содержание исправленных отчетов от 8 сентября 2026 года № 17/25 и № 20/25, суд считает, что в них устранены замечания эксперта, отражена полная, достоверная и непротиворечивая информация об объектах оценки и об объектах-аналогах с учетом произведенных корректировок (поправок), также в отчетах содержатся все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости рассматриваемых объектов оценки.
Согласно отчету от 8 сентября 2026 года № 17/25, по состоянию на 1 июля 2025 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> в размере его рыночной стоимости составляет № <...> рублей.
Согласно отчету от 8 сентября 2026 года № 20/25, по состоянию на 26 сентября 2025 года кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № <...> в размере его рыночной стоимости составляет № <...> рублей, кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № <...> в размере его рыночной стоимости составляет № <...> рублей.
Стороны и заинтересованное лицо правом на заявление ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы по вопросу определения рыночной стоимости названных объектов недвижимости не воспользовались.
Каких-либо доказательств, опровергающих выводы оценщика, свидетельствующих об иной рыночной стоимости объектов оценки, чем отраженной в указанных исправленных отчетах, суду не представлено. Возражений относительно исправления оценщиком недостатков отчета, указанных в заключении эксперта, не приведено.
Таким образом, оценив имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, суд делает вывод о соответствии отчетов от 8 сентября 2026 года № 17/25 и № 20/25 требованиям действующего законодательства и находит возможным определить кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости на основании исправленных отчетов.
Согласно пункту 6 части 2 статьи 18 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.
С учетом изложенного датой подачи заявлений в бюджетное учреждение следует считать 5 ноября 2025 года.
Руководствуясь статьями 175-180, 248, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд решил:
признать решение Бюджетного учреждения Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» от 4 декабря 2025 года № ОРС-55/2025/000094 незаконным.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> по состоянию на 1 июля 2025 года в размере его рыночной стоимости № <...> рублей.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> по состоянию на 26 сентября 2025 года в размере его рыночной стоимости № <...> рублей.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> по состоянию на 26 сентября 2025 года в размере его рыночной стоимости № <...> рублей.
Датой подачи заявлений считать 5 ноября 2025 года.
В остальной части административное исковое заявление СМИ оставить без удовлетворения.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Омский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Омского областного суда Н.В. Ведерникова
Мотивированное решение изготовлено 13 октября 2026 года.