РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Омский областной суд в составе председательствующего судьи Ведерниковой Н.В., при секретаре Бертрам Э.А., рассмотрев в открытом судебном заседании 6 октября 2026 года в городе Омске административное дело по административному исковому заявлению индивидуального предпринимателя КГА к Бюджетному учреждению Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» об оспаривании решения и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, установил:
индивидуальный предприниматель КГА (далее – ИП КГА) обратилась в суд с указанным административным исковым заявлением, ссылаясь на то, что является собственником нежилого здания с кадастровым номером № <...>, площадью 2002,5 кв.м, расположенного по адресу: <...> (том 2 л.д. 14).
Кадастровая стоимость здания утверждена Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 22 сентября 2023 года № 159-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, расположенных на территории Омской области» и по состоянию на 1 января 2023 года составляет № <...> рублей; дата начала применения кадастровой стоимости – 1 января 2024 года, сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) 4 ноября 2023 года (том 1 л.д. 17).
На основании отчета об оценке объекта оценки от 2 октября 2025 года № 17/25, выполненного ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «Арус», административный истец 6 октября 2025 года обратился в Бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» (далее – бюджетное учреждение) с заявлением, в котором просил установить кадастровую стоимость указанного здания в размере его рыночной стоимости по состоянию на 15 августа 2025 года (том 1 л.д. 14-16, 26-238).
Решением бюджетного учреждения от 5 ноября 2025 года № ОРС-55/2025/000089 в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости отказано.
Ссылаясь на несоответствие кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости, административный истец 26 декабря 2025 года обратилась с настоящим административным иском в суд с требованиями об оспаривании указанного решения бюджетного учреждения и установлении кадастровой стоимости спорного нежилого здания в размере его рыночной стоимости в соответствии с выше названным отчетом.
В ходе рассмотрения дела представители административного истца ЛЖЮ, ЖАВ уточнили заявленные требования в части размера испрашиваемой рыночной стоимости, просили установить кадастровую стоимость нежилого здания в размере его рыночной стоимости в соответствии с исправленным отчетом от 4 сентября 2026 года № 17/25 в размере № <...> рублей (том 2 л.д. 111-113).
В судебном заседании представители административного истца ЛЖЮ, ЖАВ заявленные требования поддержали с учетом уточнений.
Представитель административного ответчика бюджетного учреждения ОАВ в судебном заседании возражала против удовлетворения требования о признании незаконным решения бюджетного учреждения. Разрешение требования об установлении судом рыночной стоимости земельного участка оставила на усмотрение суда.
Представитель заинтересованного лица Администрации г. Омска ОКВ в судебном заседании полагал решение бюджетного учреждения законное, поскольку экспертное заключение, составленное по результатам судебной экспертизы по настоящему делу, подтверждает правильность замечаний, указанных в оспариваемом решении; не возражал против установления кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости на основании исправленного отчета, представленные в материалы дела замечания (том 3 л.д. 241) к исправленному отчету просил не учитывать.
Представитель заинтересованного лица Министерства имущественных отношений Омской области в судебном заседании участие не принимал, о месте и времени его проведения судом извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в свое отсутствие, представил в материалы дела письменный отзыв (том 3 л.д. 218).
Выслушав представителей сторон и заинтересованного лица, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон № 237-ФЗ).
Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 22 сентября 2023 года № 159-п утверждены результаты определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, расположенных на территории Омской области.
На основании подпункта 1 пункта 2 статьи 6 Федерального закона от
31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» постановлением Правительства Омской области от 16 декабря 2020 года № 542-п установлено, что применение на территории Омской области положений статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости осуществляется с 1 января 2021 года.
Таким образом, с 1 января 2021 года в Омской области применяются положения статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости, и не применяются положения статьи 22 указанного закона.
Бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» наделено полномочиями на территории Омской области по определению кадастровой стоимости, а также предоставляет услугу по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (статьи 6 и 7 Закона № 237-ФЗ, пункт 1.1.1 Регламента рассмотрения бюджетным учреждением заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, утвержденного приказом бюджетного учреждения от 31 декабря 2020 года № 116).
В соответствии с частью 1 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).
Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ).
В соответствии со статьей 399 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) налог на имущество физических лиц устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований (пункт 1).
В силу статьи 400 НК РФ налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 НК РФ, к числу которого относятся, в частности, иные здание, строение, сооружение, помещение (подпункт 6 пункта 1).
Пунктом 1 статьи 403 НК РФ установлено, что налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.
В соответствии с подпунктами 1 и 2 пункта 1 статьи 378.2 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке, в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения, в частности, административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) и помещений в них.
Оспариваемая кадастровая стоимость названного объекта недвижимости является действующей, результаты ее определения затрагивают права и законные интересы административного истца в сфере налогообложения соответственно, административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В соответствии с частями 3 и 5 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ административный истец обратился 6 октября 2026 года в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по состоянию на 15 августа 2025 года. К заявлению приложила отчет об оценке объекта оценки ООО «Центр независимой экспертизы «АРУС» от 2 октября 2025 года № 17/25 (том 1 л.д. 26-238).
Бюджетным учреждением 5 ноября 2025 года принято оспариваемое решение № ОРС-55/2025/000089 об отказе в установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, с указанием на то, что в отчете ООО «Центр независимой экспертизы «АРУС» от 2 октября 2025 года № 17/25 выявлены нарушения требований законодательства, методологии оценочной деятельности Российской Федерации, которые являются значимыми и существенно влияют на итоговую величину стоимости объекта недвижимости, в том числе имеются нарушения статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закона № 135-ФЗ), пункта 22 ФСО № 7, подпунктов 2, 3 пункта 2 ФСО № VI, пунктов 2, 9 ФСО № V, пункта 2, подпункта 3 пункта 7, пунктов 9, 10 ФСО № V, пункта 10 ФСО № III, пункта 24а ФСО № 7, в частности, указано:
в рамках сравнительного подхода оценщиком выявлено 7 предложений к продаже, для расчета оценщик оставляет 6 аналогов, исключив из выборки аналог № 6 с самой высокой итоговой ценой, используя коэффициент Стьюдента, тем самым вводя в заблуждение пользователей отчета; в рамках доходного подхода на страницах 39, 40 отчета представлена первичная выборка предложенных к аренде объектов – аналогов из 6 объектов недвижимости, оценщик исключил аналог № 4 с самой дорогой арендной платой, используя коэффициент Стьюдента; в отчете содержится противоречивая информация, на стр. 65 отчета оценщик указывает, что если рынок развит - применять расчет через критическое значение t-статистики (коэффициент Стьюдента), так как есть возможность сформировать большую исходную выборку, однако выборку из 6-7 аналогов нельзя считать большой, поэтому применение коэффициента Стьюдента не обосновано (замечание № 1);
в отчёте содержатся ошибки, влияющие на рыночную стоимость объекта оценки, в рамках сравнительного подхода в качестве аналогов для расчетов оценщик использовал единые объекты недвижимости (ЕОН), состоящие из объектов капитального строительства и земельных участков, в расчетных таблицах 46, 50, 53, 57 на стр. 76-78 80-82, 87-89, 91-93 отчёта, соответственно, оценщик, не «очищая» аналоги от стоимости земли, применяет корректировки, относящиеся к зданиям, помещениям (на учет НДС, площадь, тип объекта, качество отделки, этаж расположения, наличие отдельного входа, состав арендной ставки), к единым объектам недвижимости, включающим земельные участки, что ведет к существенному искажению рыночной стоимости объекта оценки (замечание № 2);
на странице 63 оценщик необоснованно отказывается от применения затратного подхода к оценке, считая применение затратного подхода нецелесообразным, хотя объектом оценки является отдельно стоящее здание, и у оценщика имелась вся необходимая информация для расчета рыночной стоимости объекта оценки в рамках затратного подхода (замечание № 3);
в основу расчета корректировки на местоположение оценщик принимает мнение экспертов по состоянию на 1 января 2024 года, в результате применения указанных индексов корректировка на местоположение достигает «-32,22%», приведенные в источнике на страницах 46, 47 (таблица 23) отчета индексы ценовых зон не подтверждены и не обоснованы, а являются мнением экспертов (замечание № 4) (том 1 л.д. 14 оборот -16)
В соответствии с отчетом ООО «Центр независимой экспертизы «АРУС» от 2 октября 2025 года № 17/25, представленным административным истцом в бюджетное учреждение в обоснование рыночной стоимости объекта недвижимости, по состоянию на 15 августа 2025 года рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № <...> составляет 43 708 000 рублей (том 1 л.д. 27).
Определением суда от 20 января 2026 года по настоящему делу назначена экспертиза для установления наличия в данном отчете нарушений требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, указанных в оспариваемом решении бюджетного учреждения (первый вопрос), и для проверки отчета на соответствие его требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральных стандартов оценки, Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости объектов недвижимости (второй вопрос). Проведение экспертизы поручено федеральному бюджетному учреждению Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (том 2 л.д. 35-38).
Согласно выводам, изложенным в заключении эксперта от 19 августа 2026 года № 508/2-4-26 (том 2 л.д. 44-95, 105-106) по первому вопросу, в отчете от 2 октября 2025 года № 17/25 имеется нарушение требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, указанное в замечании №1 решения бюджетного учреждения от 5 ноября 2025 года № ОРС-55/2025/000089, в частности:
- на страницах 65, 79, 90 отчета имеется противоречие в части применения критерия Стьюдента для расчета доверительного интервала;
- на страницах 79, 90 отчета доверительный интервал необоснованно применен в качестве критерия очистки выборки (определения необходимости исключения из нее объектов-аналогов);
- на страницах 79 отчета из расчетной выборки (в рамках сравнительного подхода) необоснованно исключен один аналог с максимальным значением скорректированной цены (№ 6);
- на странице 90 отчета из расчетной выборки (в рамках доходного подхода) необоснованно исключен один аналог с максимальным значением скорректированной цены (№ 4).
По второму вопросу экспертом в заключении отмечено, что отчет от 2 октября 2025 года № 17/25 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральным стандартам оценки, Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости объектов недвижимости, в следующей части:
- при определении рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода и при определении рыночной стоимости арендной ставки ЕОН в рамках доходного подхода ко всем аналогам неверно применена понижающая корректировка на «учет НДС», так как в соответствии с заданием на оценку в отчете определяется рыночная стоимость, а рыночная стоимость не должна отражать включение или невключение в ее состав НДС и «учет НДС» не является ценообразующим фактором - несоответствие требованиям подпункта «е» пункта 22 ФСО № 7, статьи 11 Ф3 № 135;
- итоговый результат оценки представлен в виде «рыночная стоимость без
НДС», что делает его неоднозначным для толкования и искажает форму представления итогового результата оценки - несоответствие требованиям пункта 14 ФСО I, пункта 7.14 ФСО VI, статьи 11 Ф3 № 135;
- в таблицах 46, 53 отчета в расчет в качестве объектов аналогов приняты объекты, не сопоставимые с объектом оценки по площади (с площадью отличной от объекта оценки в 3,5 - 6,9 раз) - несоответствие требованиям пункта 5, пункта 10 ФСО V, подпункта «б» пункта 22 ФСО № 7;
- в таблицах 46, 50 отчета в расчет принято неверное значение площади аналога № 3 - несоответствие требованиям статьи 11 Ф3 № 135;
- в таблицах 46, 50, 53, 57 отчета неверно рассчитана скорректированная цена (руб./м2) после применения корректировки на «уторговывание» для всех объектов-аналогов, что приводит к неверному расчету итоговой рыночной стоимости объекта - несоответствие требованиям статьи 11 Ф3 № 135;
- в таблицах 46, 50 неверно рассчитано значение корректировки на «этаж расположения» для аналога № 5 - несоответствие требованиям подпункта «д» пункта 22 ФСО № 7, статьи 11 ФЗ № 135;
- на страницах 65, 79, 90 отчета имеется противоречие в части применения критерия Стьюдента для расчета доверительного интервала - несоответствие требованиям пункта 25 ФСО № 7, статьи 11 Ф3 № 135;
- на страницах 79, 90 отчета доверительный интервал необоснованно применен в качестве критерия очистки выборки (определения необходимости исключения из нее объектов-аналогов) – несоответствие требованиям пункта 25 ФСО № 7, статьи 11 Ф3 № 135;
- на страницах 79, 90 отчета из расчетов необоснованно исключены один аналог (№ 6) с максимальным значением скорректированной цены в рамках сравнительного подхода и один аналог (№ 4) с максимальным значением скорректированной цены в рамках доходного подхода - несоответствие требованиям пункта 25 ФСО № 7, статьи 11 Ф3 № 135;
- при расчете рыночной стоимости объектов оценки, в расчетных таблицах отчета не выполнена проверка качества полученных выборок, для расчетов необоснованно приняты в качестве итоговых значений средневзвешенные значения первичных выборок, т.е. расчет выполнен по выборкам, без проверки однородности по коэффициенту вариации - несоответствие требованиям раздела 2 главы IV Методических рекомендаций, статье 11 Ф3 № 135;
- при расчете рыночной арендной ставки в таблице 57 на странице 91 отчета для объекта оценки и аналогов №№ 1, 2, 3, 5, 6 указаны условия продажи «Обычная продажа», тогда как в указанной таблице определяется стоимость аренды – несоответствие требованиям статьи 11 ФЗ № 135.
В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.
Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.
Оценивая заключение от 19 августа 2026 года № 508/2-4-26, подготовленное экспертом федерального бюджетного учреждения Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации ТАП суд не усматривает оснований сомневаться в достоверности и обоснованности выводов о наличии в изначально представленном отчете об оценке объекта оценки нарушения, указанного в оспариваемом решении бюджетного учреждения, а также несоответствии отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Эксперт ТАП обладает достаточным опытом и необходимой квалификацией, не имеет заинтересованности в исходе спора. Заключение содержит подробное описание проведенного исследования и сделанные на его основе выводы. Эксперт ТАП обладает достаточным опытом и необходимой квалификацией, не имеет заинтересованности в исходе спора. Заключение содержит подробное описание проведенного исследования и сделанные на его основе выводы. Эксперт имеет высшее техническое образование, квалификацию инженера-строителя по специальности «Промышленное и гражданское строительство», профессиональную переподготовку по программе «Оценка стоимости (предприятия)», имеет аттестацию на право самостоятельного производства судебных экспертиз по специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью определения их стоимости» и по специальности 27.2 «Исследование объектов землеустройства с целью определения их рыночной и иной стоимости», стаж экспертной работы по указанной специальности с 2021 года (том 2 л.д. 44-45).
Заключение эксперта федерального бюджетного учреждения Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации от 19 августа 2026 года № 508/2-4-26 признается судом соответствующим требованиям статьи 82 КАС РФ.
При таком положении основания для удовлетворения требования административного истца о признании решения бюджетного учреждения незаконным отсутствуют. В судебном заседании установлено, что изначально представленный отчет об оценке объекта оценки от 2 октября 2025 года №17/25 требованиям законодательства об оценочной деятельности Российской Федерации не соответствует в связи с наличием в нем нарушений, в том числе частично указанных в оспариваемом решении бюджетного учреждения, в связи с чем имелись предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ основания для отказа в удовлетворении поданного в бюджетное учреждение заявления об установлении рыночной стоимости объекта. Оспариваемое решение принято уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы его принятия.
Относительно требования административного истца об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, суд исходит из следующего.
В предмет доказывания по данной категории дел входит такое юридически значимое обстоятельство как размер рыночной стоимости объекта недвижимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения обжалуемого решения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.
В ходе судебного разбирательства административным истцом в обоснование рыночной стоимости нежилого здания представлен исправленный отчет ООО «Центр независимой экспертизы «АРУС» от 4 сентября 2026 года № 17/25, подготовленный оценщиком с учетом замечаний, изложенных в заключении эксперта от 19 августа 2026 года № 508/2-4-26 (том 3 л.д. 1-207).
В связи с этим представителем административного истца представлено уточнение административных исковых требований в части величины испрашиваемой рыночной стоимости нежилого здания.
Проанализировав содержание исправленного отчета от 4 сентября 2026 года № 17/25, суд считает, что в нем устранены замечания эксперта, отражена полная, достоверная и непротиворечивая информация об объекте оценки и об объектах-аналогах с учетом произведенных корректировок (поправок), также в отчете содержатся все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости рассматриваемого объекта оценки.
В судебном заседании экспертом ТАП даны пояснения относительно имевшихся в первоначальном отчете нарушений, а также высказана позиция относительно их верного исправления оценщиком во вновь представленном отчете от 4 сентября 2026 года № 17/25.
Согласно отчету от 4 сентября 2026 года № 17/25 рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № <...> по состоянию на 15 августа 2025 года составляет № <...> рублей (том 3 л.д. 2).
Стороны и заинтересованное лицо правом на заявление ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы по вопросу определения рыночной стоимости нежилого здания не воспользовались.
Каких-либо доказательств, опровергающих выводы оценщика, свидетельствующих об иной рыночной стоимости объекта оценки, чем отраженной в указанном исправленном отчете, суду не представлено. Обоснованных возражений относительно исправления оценщиком недостатков отчета, указанных в заключении эксперта, не приведено.
Таким образом, оценив имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, суд делает вывод о соответствии отчета от 4 сентября 2026 года № 17/25 требованиям действующего законодательства и находит возможным определить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости на основании исправленного отчета.
Согласно пункту 6 части 2 статьи 18 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.
С учетом изложенного датой подачи заявления в бюджетное учреждение следует считать 6 октября 2025 года.
Руководствуясь статьями 175-180, 248, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд решил:
установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> по состоянию на 15 августа 2025 года в размере его рыночной стоимости № <...> рублей.
Датой подачи заявления считать 6 октября 2025 года.
В остальной части административное исковое заявление индивидуального предпринимателя КГА оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Омский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Омского областного суда Н.В. Ведерникова
Мотивированное решение изготовлено 12 октября 2026 года.