РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Омский областной суд в составе председательствующего судьи Ведерниковой Н.В., при секретаре БЭА, рассмотрев в открытом судебном заседании 30 июня 2026 года в городе Омске административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «АТ-МАРКЕТ» к Бюджетному учреждению Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» об оспаривании решения и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, установил:
общество с ограниченной ответственностью «АТ-МАРКЕТ» (далее – ООО «АТ-МАРКЕТ», Общество) обратилось в суд с указанным административным исковым заявлением, ссылаясь на то, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью 10302 кв.м, адрес установлен относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир 16-этажный жилой дом, участок находится примерно в 70 м по направлению на восток от ориентира, почтовый адрес ориентира: <...>.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости утверждена Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 9 сентября 2022 года № 78-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Омской области» по состоянию на 1 января 2022 года в размере 98 531 830,68 рублей.
На основании отчета об оценке объекта оценки от 29 декабря 2025 года № 114/25-О, выполненного ООО «ОМЭКС» (оценщик РМА), административный истец 30 декабря 2025 года обратился в Бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» (далее – бюджетное учреждение) с заявлением, в котором просил установить кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Решением бюджетного учреждения от 28 января 2026 года № ОРС-55/2026/000003 в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости отказано.
Ссылаясь на несоответствие кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости, ООО «АТ-МАРКЕТ» 17 февраля 2026 года обратилось в суд с настоящим административным иском заявлением (с учетом уточнений) с требованиями об оспаривании указанного решения бюджетного учреждения и установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В ходе рассмотрения дела представитель административного истца ООО «АТ-МАРКЕТ» СЕА уточнил заявленные требования в части размера испрашиваемой рыночной стоимости, просила признать решение бюджетного учреждения незаконным и установить по состоянию на 1 июля 2025 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> в размере рыночной стоимости 45 409 136 рублей в соответствии с заключением эксперта по результатам проведенной судебной экспертизы.
Представитель административного истца СЕА в судебном заседании поддержал требования с учетом уточнений.
Представитель административного ответчика бюджетного учреждения при надлежащем извещении в судебном заседании участие не принимал, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие. В письменных возражениях на административное исковое заявление просил в удовлетворении административного искового заявления отказать в полном объеме (том 1 л.д. 193-194).
Представитель заинтересованного лица Администрации г. Омска в судебном заседании участие не принимал, о месте и времени его проведения извещен судом надлежащим образом. В письменном заявлении указал, что не возражает против установления кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере рыночной стоимости на основании заключения эксперта по результатам судебной экспертизы по настоящему делу (том 2 л.д. 195).
Выслушав представителя административного истца, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон № 237-ФЗ).
Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от
9 сентября 2022 года № 78-п утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Омской области.
На основании подпункта 1 пункта 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» постановлением Правительства Омской области от 16 декабря 2020 года № 542-п установлено, что применение на территории Омской области положений статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости осуществляется с 1 января 2021 года.
Таким образом, с 1 января 2021 года в Омской области применяются положения статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости, и не применяются положения статьи 22 указанного закона.
Бюджетное учреждение наделено полномочиями на территории Омской области по определению кадастровой стоимости, а также предоставляет услугу по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (статьи 6 и 7 Закона № 237-ФЗ, пункт 1.1.1 Регламента рассмотрения бюджетным учреждением заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, утвержденного приказом бюджетного учреждения от 31 декабря 2020 года № 116) (том 1 л.д. 212-216).
В соответствии с частью 1 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).
Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - заявление об установлении рыночной стоимости) может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ).
Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.
Пунктами 2 и 3 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.
Налоговая база для исчисления земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса (статья 390 Налогового кодекса Российской Федерации).
Расчет размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Омской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, осуществляется на основании кадастровой стоимости земельного участка по формуле, определенной постановлением Правительства Омской области от 26 декабря 2018 года № 419-п.
Оспариваемая кадастровая стоимость названного земельного участка является действующей, результаты ее определения затрагивают права и законные интересы административного истца как плательщика арендной платы, соответственно, административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
В соответствии с пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.
Согласно части 15 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В соответствии с частями 3 и 5 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ административный истец обратился 30 декабря 2025 года в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 июля 2025 года. К заявлению приложил отчет об оценке объекта оценки от 29 декабря 2025 года № 114/25-О (том 1 л.д. 58-137).
Решением бюджетного учреждения от 28 января 2026 года № ОРС-55/2026/000003 административному истцу отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, в связи с тем, что в отчете от 29 декабря 2025 года № 114/25-О выявлены нарушения требований законодательства, методологии оценочной деятельности Российской Федерации, которые являются значимыми и существенно влияют на итоговую величину стоимости объектов недвижимости, в том числе имеются нарушения статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закона № 135-ФЗ), пунктов 22,30 ФСО № 7, подпункта 3 пункта 7, пункта 10 ФСО № V, пункта 10 ФСО № III, подпункт 2 пункта 2, пункта 4 ФСО № IV, в частности указано:
в отчете отсутствует описание части объектов, выявленных оценщиком, что не позволяется проверить корректность исключения из выборки выявленных аналогов; не описан объем доступных рыночных данных, а также не приведено обоснование отказа от использования части доступных аналогов (замечание № 1);
начальным фактором отбора принимаемых оценщиком к расчету объектов аналогов являлся средний срок экспозиции объектов сегмента «Предпринимательство», установленный в размере 43,1 месяца, тогда как срок экспозиции земельных участков сегмента «Предпринимательство» составляет от 1,3 до 133,8 месяцев; отсутствует обоснованный отказ от использования аналогов, доступных оценщику (замечание № 2);
в отчете отсутствует обоснование использования лишь части объектов-аналогов (замечание № 3);
в качестве объектов-аналогов на страницах 60-64 отчета оценщик приводит объекты (№ 6, 7, 8, 12), относящиеся к иному сегменту рынка, не сопоставимому по ценообразующему фактору с объектом оценки (замечание № 4);
оценщик принял в расчет аналог № 9 (земельный участок с кадастровым номером № <...>), который фактически является застроенным (установлена вышка сотовой связи), что требует внесения необходимых корректировок, однако в строке «Наличие улучшений на земельном участке» на странице 63 отчета указано на отсутствие на участке улучшений (замечание № 5);
оценщик проводит нормализацию выборки объектов аналогов путем исключения из выборки аналогов с максимальными и минимальными значениями скорректированных цен - при отсутствии в федеральных стандартах указания на необходимость нормализации выборки, что вводит в заблуждение пользователей отчета и основано на субъективном неподтвержденном мнении оценщика (замечание № 6);
в основу расчета корректировки на местоположение (таблица 6.3.4 отчета) оценщик принимает мнение экспертов по состоянию на 1 января 2025 года, в результате чего корректировка на местоположение достигает «+ 158%», однако ценовое зонирование по состоянию на указанную дату приведено на основании базы данных по земельным участкам 2013 года, при этом сведения о проведении анализа актуальных по состоянию на дату оценки индексов ценовых зон г. Омска отсутствует (замечание № 7);
оценщик указывает диапазон, в котором может лежать рыночная стоимость объекта оценки «+/-15%», однако на страницах 5-7 отчета указано, что итоговая величина стоимости объекта оценки указывается в виде округления величины, то есть без указания границ интервалов, в которых может находиться эта стоимость (замечание № 8);
в отчете содержатся описки: таблицы в отчете размещены в хаотичном порядке (замечание № 9) (том 1 л.д. 206-210).
В соответствии с отчетом ООО «ОМЭКС» от 29 декабря 2025 года № 114/25-О, представленным административным истцом в бюджетное учреждение в обоснование рыночной стоимости объекта недвижимости, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> по состоянию на 1 июля 2025 года составляет 42 124 878 рублей (том 1 л.д. 100).
Определением Омского областного суда от 23 марта 2026 года по ходатайству административного истца по делу назначена экспертиза для установления наличия в данном отчете нарушений требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, указанных в оспариваемом решении бюджетного учреждения (первый вопрос), для проверки отчета на соответствие его требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (второй вопрос), а также по вопросу определения рыночной стоимости спорного объекта оценки по состоянию на 1 июля 2025 года (третий вопрос). Проведение экспертизы поручено федеральному бюджетному учреждению Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (том 2 л.д. 23-24).
Согласно выводам заключения эксперта от 5 июня 2026 года № 709/2-4-26 по первому вопросу, в отчете ООО «ОМЭКС» от 29 декабря 2025 года № 114/25-О имеется нарушение требований законодательства Российской Федерации, указанное в решении бюджетного учреждения от 28 января 2026 года № ОРС-55/2026/000003, а именно:
замечание № 5 обосновано, использование земельного участка с кадастровым номером № <...> в качестве объекта-аналога, в связи с наличием на нем строения (установлена вышка сотовой связи), не соответствует требованиям статьи 11 Закона № 135-ФЗ, подпункта «б» пункта 22 ФСО № 7.
По второму вопросу экспертом отмечено, что названный отчет не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральных стандартов оценки, Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости объектов недвижимости, в следующей части:
- в таблице 6.3.4 на странице 71 отчета у объекта-аналога № 4 (земельный участок с кадастровым номером № <...>) неверно внесена корректировка на наличие центральной канализации в размере – 0%, корректировка составит 4%, что не соответствует пункту 22 ФСО № 7, пункту 9 ФСО № V;
- использование земельных участков с кадастровыми номерами № <...> в качестве объектов-аналогов №№ 1-7 при отличии от объекта оценки по ценообразующему фактору – «дата предложения/дата оценки», в то числе при достаточном количестве объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки по данном параметру, не соответствует требования подпункта «б» пункта 22 ФСО № 7, пунктов 5, 10 ФСО № V;
- использование земельного участка с кадастровым номером № <...> в качестве объекта-аналога № 9, в связи с наличием на нем строения (установлена вышка сотовой связи), не соответствует требованиям статьи 11 Закона № 135-ФЗ, подпункта «б» пункта 22 ФСО № 7.
По третьему вопросу, согласно заключению судебной экспертизы, по состоянию на 1 июля 2025 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> составляет 45 409 136 рублей (том 2 л.д. 184-186).
В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.
Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.
Оценивая заключение от 5 июня 2026 года № 709/2-4-26, подготовленное экспертом Федерального бюджетного учреждения Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации СНА, суд не усматривает оснований сомневаться в достоверности и обоснованности выводов эксперта о наличии в изначально представленном отчете об оценке названного нарушения, указанного в оспариваемом решении бюджетного учреждения, повлекшего изменение итоговой рыночной стоимости объекта недвижимости, а также о несоответствии данного отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.
Эксперт СНА обладает достаточным опытом и необходимой квалификацией, не имеет заинтересованности в исходе спора. Заключение содержит подробное описание проведенного исследования и сделанные на его основе выводы. Эксперт имеет высшее образование по специальности «Теплогазоснабжение, вентиляция и охрана воздушного бассейна», квалификацию инженер-строитель, прошла профессиональную переподготовку в 2006 году по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости», стаж работы в области оценки 17 лет, прошла дополнительную профессиональную переподготовку по экспертным специальностям «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, с целью определения рыночной и иной стоимости» и «Исследование объектов землеустройства с целью определения их рыночной и иной стоимости», имеет с 28 апреля 2024 года аттестацию на право самостоятельного производства судебной строительно-технической экспертизы по специальности 16.2 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, с целью определения рыночной и иной стоимости», стаж экспертной работы по указанной специальности с 2023 года, с 27 июня 2024 года аттестацию на право самостоятельного производства судебной землеустроительной экспертизы по специальности 27.2 «Исследование объектов землеустройства с целью определения их рыночной и иной стоимости», стаж экспертной работы по указанной специальности с 2024 года (том 2 л.д. 71-72).
При таком положении основания для удовлетворения требования административного истца о признании оспариваемого решения незаконным отсутствуют. В судебном заседании установлено, что изначально представленный отчет об оценке от 29 декабря 2025 года № 114/25-О не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации, в том числе (частично) в связи с наличием в нем нарушений, указанных в оспариваемом решении бюджетного учреждения.
Таким образом, у бюджетного учреждения имелись основания для отказа в удовлетворении заявления административного истца об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости, предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ. Оспариваемое решение принято уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы его принятия.
Относительно требования административного истца об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной заключением эксперта по результатам судебной экспертизы, суд исходит из следующего.
В предмет доказывания по данной категории дел входит такое юридически значимое обстоятельство как размер рыночной стоимости объекта недвижимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения обжалуемого решения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Расчет рыночной стоимости земельного участка в экспертном заключении от 5 июня 2026 года № 709/2-4-26 произведен с соблюдением требований законодательства об оценочной деятельности. Экспертом изучен рынок недвижимости, проведен анализ объекта оценки, определен сегмент рынка, к которому принадлежит спорный объект, проанализированы фактические данные о ценах предложений, описаны и обоснованы применяемые корректировки.
Оценка проводилась по состоянию на 1 июля 2025 года.
Каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, свидетельствующих об иной рыночной стоимости объекта, суду не представлено.
Участвующие в деле лица о назначении и проведении повторной или дополнительной судебной экспертизы не ходатайствовали, возражений относительно установленного экспертом по результатам судебной экспертизы размера рыночной стоимости объекта недвижимости не представили.
При таком положении суд не усматривает оснований сомневаться в достоверности и обоснованности выводов эксперта о величине рыночной стоимости объекта недвижимости и находит возможным определить кадастровую стоимость спорного земельного участка на основании указанного экспертного заключения.
Согласно пункту 6 части 2 статьи 18 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.
С учетом изложенного, датой подачи в бюджетное учреждение заявления об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости следует считать 30 декабря 2025 года.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд решил:
установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> по состоянию на 1 июля 2025 года в размере его рыночной стоимости 45 409 136 рублей.
Датой подачи заявления считать 30 декабря 2025 года.
В остальной части административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «АТ-МАРКЕТ» оставить без удовлетворения.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Омский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Омского областного суда Н.В. Ведерникова
Мотивированное решение изготовлено 1 июля 2026 года.