РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
23 марта 2026 года г. Красноярск
Красноярский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Жуля А.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Зозуляк П.П., с участием представителя КГБУ «Центр кадастровой оценки» - Шаюновой А.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Ликом» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
ООО «Ликом» обратилось с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве аренды земельного участка с кадастровым номером №, кадастровой стоимостью 32 683 115,61 рублей, определенной по состоянию на 01.01.2022 года.
Требования мотивированы тем, что согласно выписке из ЕГРП кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 32 683 115,61 рублей, тогда как согласно отчету № № от 28.11.2025 года, выполненному ООО «Судебная экспертиза и оценка», рыночная стоимость земельного участка меньше чем кадастровая и составляет 26 201 795 рублей. Установление кадастровой стоимости земельного участка, не соответствующей его рыночной стоимости, нарушает права административного истца, при оплате арендных платежей.
Просит признать незаконным решение КГБУ «Центр кадастровой оценки» от 19.12.2025 года №№ об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости; установить кадастровую стоимость данного земельного участка в размере его рыночной стоимости - 26 201 795 рублей, определенной по состоянию на 27.11.2025 года.
Административный истец, извещенный надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание своего представителя не направил.
В судебном заседании представитель КГБУ «Центр кадастровой оценки» Шаюнова А.Р. против удовлетворения заявленных требований возражала, по основаниям изложенным в письменных возражениях.
Управление Росреестра по Красноярскому краю, публично-правовая компания «Роскадастр», Министерство экономики и регионального развития Красноярского края, Администрация Шарыповского муниципального округа Красноярского края, Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельными отношениями администрации Шарыповского муниципального округа, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, своих представителей в судебное заседание не направили, о причинах неявки не сообщили.
Суд полагает возможным в соответствии с частью 2 статьи 150, частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участвующих в деле лиц, своевременно и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.
Заслушав участника процесса, исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность.
Как разъяснено в части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии (далее - административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости), с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений (далее - административное исковое заявление об оспаривании решений и действий (бездействия) бюджетного учреждения), если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.
В силу части 3.1. статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, административное исковое заявление об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии, а также административное исковое заявление об оспаривании решений и действий (бездействия) бюджетного учреждения подается в суд в течение трех месяцев со дня, когда административному истцу стало известно о принятии такими комиссией, бюджетным учреждением соответствующего решения, совершении оспариваемых действий (бездействия). Срок подачи указанных заявлений, пропущенный по уважительной причине, может быть восстановлен судом.
В соответствии с частью 1.1. статьи 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании решения бюджетного учреждения одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может содержать требование об установлении кадастровой стоимости такого объекта в размере его рыночной стоимости.
Согласно части 1.1. статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, административное исковое заявление об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии, а также административное исковое заявление об оспаривании решений и действий (бездействия) бюджетного учреждения рассматривается по правилам главы 22 настоящего Кодекса с учетом особенностей, установленных настоящей главой.
КГБУ «ЦКО» наделено полномочиями на территории Красноярского края по определению кадастровой стоимости, а также предоставляет услуги по рассмотрению обращений о предоставлении разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости и заявлений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости (ст. 6 и 7, ч. 1 ст. 20, ч. 1 ст. 21 Федерального закона от 03.07.2016 №237-ФЗ).
Пунктами 1 и 2 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ установлено, что кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей). Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - заявление об установлении рыночной стоимости) может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.
В соответствии с частью 11 статьи 22.1 Закона N 237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:
1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;
2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
На основании пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Судом установлено, что административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, виды разрешенного использования: для размещения кирпичного завода; местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир кирпичный завод, почтовый адрес ориентира: <адрес> на основании договора аренды №№ от <дата> года.
Согласно условиям договора аренды №№ от 30.10.2008 года арендная плата за земельный участок с кадастровым номером № рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости.
Выпиской из ЕГРН от 23.12.2025 года подтверждается, что по состоянию на 01.01.2022 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена в размере 32 683 115,61 рублей.
01 декабря 2025 года административный истец обратился в КГБУ «ЦКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости – 26 201 795 рублей, определенной по состоянию на 27.11.2025 года, в обоснование представил отчет об оценке от <дата> года № №, выполненный ООО «СЭО».
Решением КГБУ «ЦКО» от 19.12.2025 года № № отказано в удовлетворении названного заявления в связи с выявленными нарушениями требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке от 28.11.2025 года № №.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
В соответствии с пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости бюджетное учреждение принимает в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.
Такие нарушения требований законодательства об оценочной деятельности были допущены в отчете об оценке от 28.11.2025 года № 390-11.20, выполненном ООО «СЭО».
Согласно подпункту 3 пункта 10 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 N 200 "Об утверждении федеральных стандартов оценки и о внесении изменений в некоторые приказы Минэкономразвития России о федеральных стандартах оценки", в рамках сравнительного подхода при выборе аналогов следует учитывать, что сделки, совершенные ближе к дате оценки, более репрезентативны, чем сделки, совершенные в более ранний срок, особенно на нестабильных рынках.
Вместе с тем, оценщиком ООО «СЭО» был произведен неверный отбор объектов аналогов, приведена выборка из 15 актуальных предложений, из которых 14 опубликованы в 2025 году, тем не менее, в качестве объекта аналога №3 выбрано предложение 2023 года, что необоснованно и противоречит принципу временной сопоставимости. Кроме того, предложения №8 и №14 необоснованно исключены из выборки, несмотря на то, что они соответствуют объекту оценки по местоположению и площади, различие в площади составляет менее 50%, что является допустимым и подлежит корректировке в рамках сравнительного подхода, чего оценщиком сделано не было. Неверный отбор аналогов искажает расчет рыночной стоимости, чем вводит в заблуждение относительно обоснованности итогового результата.
Согласно пункту 22 (д) Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 (ред. от 14.04.2022) "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:
в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.
При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода.
При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
При применении методов регрессионного анализа оценщик, используя данные сегмента рынка оцениваемого объекта, конструирует модель ценообразования, соответствующую рынку этого объекта, по которой определяет расчетное значение искомой стоимости.
При расчете рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом, оценщиком ООО «СЭО» не учтен такой ценообразующий фактор, как обеспеченность коммуникациями. Объект оценки имеет подключенное электроснабжение, тогда как объекты аналоги №1 и №2 – незастроенные участки без подведенных коммуникаций. Корректировка на обеспеченность инженерными коммуникациями (электроснабжением) оценщиком не произведена, что искажает результат оценки.
Также в отчете об оценке от 28.11.2025 года № 390-11.20 отсутствует корректировка на вид разрешенного использования земельного участка. Согласно данным отчета, объект оценки и объекты аналоги №1 и №3 предназначены индустриальной застройки, тогда как объект аналог №2 относится к коммерческой застройке, т.е. к иному функциональному сегменту рынка, что объективно влияет на его рыночную стоимость.
Кроме того, оценщиком ООО «СЭО» допущена ошибка при определении категории населенного пункта для целей расчета рыночной стоимости объекта оценки, г. Шарыпово ошибочно отнесен к категории «прочие населенные пункты», что повлекло применение заниженного среднего значения территориального коэффициента 0,49, тогда как указанный населенный пункт подлежит классификации как «райцентры и поселки городского типа с развитой промышленностью», для которых применяется среднее значение территориального коэффициента 0,73.
Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером № находится в единоличной собственности, тогда как объект аналог №1 находится в долевой собственности, что влияет на его стоимость и требует применения соответствующей корректировки, чего оценщиком ООО «СЭО» сделано не было.
Поскольку при составлении отчета об оценке от 28.11.2025 года № 390-11.20 были допущены нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости земельного участка, КГБУ «ЦКО» правомерно приняло решение от 19.12.2025 года № № об отказе в удовлетворении заявления административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
В связи с чем, суд считает, что оснований для признания незаконным решения от 19.12.2025 года № №, принятого уполномоченным бюджетным учреждением, не имеется.
В соответствии с частью 1 статьи 62 КАС РФ, которая в том числе распространяет свое действие на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.
Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ). Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы (п. 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости").
Согласно п. 4 ч. 2 ст. 246 КАС РФ к административному исковому заявлению об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости прилагается отчет об определении рыночной стоимости объекта.
Таким образом, при разрешении дел об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
В соответствии со статьей 77 КАС РФ в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам (часть 1). Суд может назначить экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе. Экспертиза может быть назначена по инициативе суда, если экспертиза предусмотрена законом или ее проведение необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства, либо если требуется проведение дополнительной или повторной экспертизы, либо если проведение экспертизы необходимо в связи с выявленными обстоятельствами административного дела и представленными доказательствами (часть 2).
Вместе с тем, стороны о проведении судебной экспертизы не ходатайствовали, при этом оснований для назначения судебной экспертизы по собственной инициативе суд не усматривает.
Учитывая, что отчет об оценке от 28.11.2025 года № 390-11.205, выполненный ООО «СЭО» имеет указанные ранее существенные нарушения положений законодательства об оценочной деятельности, то суд считает, что административным истцом не доказан размер рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 27.11.2025 года, в связи с чем, оснований для удовлетворения требований административного искового заявления в данной части также не имеется.
При этом, КГБУ «ЦКО» представлены мотивированные и обоснованные возражения, ставящие под сомнение выводы оценщика касательно рыночной стоимости спорного земельного участка, изложенные в отчете об оценке от 28.11.2025 года № №, выполненном ООО «СЭО».
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Красноярский краевой суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении административных исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Ликом»: о признании незаконным решения Краевого государственного бюджетного учреждения «Центр кадастровой оценки» № № от <дата> года об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости по состоянию на 27.11.2025 года; об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости по состоянию на 27.11.2025 года- отказать.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции путем подачи апелляционной жалобы через Красноярский краевой суд.
Судья Красноярского краевого суда А.В. Жуль
Решение в окончательной форме принято 30 марта 2026 года.