РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Омский областной суд в составе председательствующего судьи Ведерниковой Н.В., при секретаре БЭА, с участием прокурора РЕК, рассмотрев в открытом судебном заседании 30 июня 2026 года в городе Омске административное дело по административному исковому заявлению ТЮВ о признании не действующим в части нормативного правового акта, установил:
постановлением Правительства Омской области от 26 декабря 2018 года № 419-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, и внесении изменений в постановление Правительства Омской области от 5 октября 2015 года № 275-п» (далее – Постановление Правительства Омской области от 26 декабря 2018 года № 419-п) утвержден Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов (далее – Порядок определения размера арендной платы) (том 2 л.д. 44-50).
Пунктом 3 Порядка определения размера арендной платы установлено, что расчет размера арендной платы за использование земельных участков, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 3.1 - 9 настоящего Порядка, осуществляется на основании кадастровой стоимости земельного участка по формуле: Ап = Кс x Кф, где: Ап - размер годовой арендной платы, Кс - кадастровая стоимость земельного участка, Кф - экономически обоснованный коэффициент. Значение Кф определяется в соответствии с приложением к настоящему Порядку.
Далее в пункте 3 названного Порядка определения размера арендной платы также указано, что «При расчете размера арендной платы за земельный участок с различными видами разрешенного использования применяется максимальное значение Кф из числа данных видов разрешенного использования» (абзац введен Постановлением Правительства Омской области от 29 апреля 2020 года № 162-п «О внесении изменений в постановление Правительства Омской области от 26 декабря 2018 года № 419-п», том 1 л.д. 113).
Указанные постановления Правительства Омской области № 419-п и №162-п опубликованы на официальном интернет-портале правовой информации http://www.pravo.gov.ru 27 декабря 2018 года и 30 апреля 2020 года (том 1 л.д. 98, 123).
Административный истец ТЮВ обратилась в суд с административным исковым заявлением, в котором просит с учетом уточнений (в объеме, принятом судом) признать недействующим положение пункта 3 Порядка определения размера арендной платы: «При расчете размера арендной платы за земельный участок с различными видами разрешенного использования применяется максимальное значение Кф из числа данных видов разрешенного использования», взыскать судебные расходы по оплате государственной пошлины (том 2 л.д. 28-30).
В обоснование заявленных требований указано, что административный истец ТЮВ является членом кооператива ГСК «Полет-102» и собственником гаражного бокса № <...> с кадастровым номером № <...>, находящегося в здании (<...>), расположенном на земельном участке с кадастровым номером № <...>, государственная собственность на который не разграничена. Земельный участок сдается в аренду Департаментом имущественных отношений Администрации г. Омска собственникам помещений здания на основании договора аренды от <...> № <...>, а также соглашения к указанному договору, которыми определен порядок расчета арендной платы, в том числе для ТЮВ в соответствии с заключенным с ней Соглашением от <...>. При этом для расчета арендной платы, в силу оспариваемого положения Порядка определения размера арендной платы применяется максимальное значение коэффициента вида разрешенного использования земельного участка (5,9 %), независимо от того, в каких целях фактически используется собственником нежилое помещение, - для личных нужд, как административным истцом и большинством других собственников гаражных боксов некоммерческого ГСК «Полет-102» (хранение личного автотранспорта, овощные ячейки) или в коммерческих целях (под автомойку, магазины).
Административный истец полагает, что оспариваемое положение не соответствует статье 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статье 85 Земельного кодекса Российской Федерации, которыми закреплено право любого правообладателя земельного участка самостоятельно, без дополнительных разрешений и согласований, выбирать любой вид разрешенного использования из предусмотренных градостроительным регламентом. Кроме того, оспариваемое положение нарушает основные принципы определения арендной платы, установленные Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582, а именно: принцип запрета необоснованных предпочтений, принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки (л.д. 3-8, 171-174, 207-208, том 2 л.д. 28-30).
ТЮВ, извещенная о слушании дела, в судебном заседании не принимала участие, представила в материалы дела заявление о рассмотрении административного иска в ее отсутствие.
Представители административного истца по доверенности МСА, ЧАП поддержали заявленные требования.
Представитель административного ответчика Правительства Омской области ЛОВ административный иск не признала, указала, что нормативный правовой акт принят в предусмотренном законом порядке, уполномоченным органом, не нарушает прав, свобод и законных интересов административного истца и не противоречит нормативным правовым актам, имеющим большую юридическую силу (письменные возражения - л.д. 175-181 том 2 л.д. 51-55).
Представитель заинтересованного лица Министерства имущественных отношений Омской области ФАВ в судебном заседании поддержала позицию административного ответчика, полагала, что заявленные требования не подлежат удовлетворению (письменный отзыв - том 1 л.д. 209-212, том 2 л.д. 56-59).
Представитель заинтересованного лица Департамента имущественных отношений Администрации города Омска в судебном заседании участие не принимал, в письменном отзыве просил отказать в удовлетворении административного иска (том 1 л.д. 199-200).
Изучив материалы дела, выслушав пояснения участников процесса, заключение прокурора РЕК о наличии оснований для удовлетворения административного искового заявления, суд приходит к следующему.
Согласно части 1 статьи 208 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) с административным исковым заявлением о признании нормативного правового акта не действующим полностью или в части вправе обратиться лица, в отношении которых применен этот акт, а также лица, которые являются субъектами отношений, регулируемых оспариваемым нормативным правовым актом, если они полагают, что этим актом нарушены или нарушаются их права, свободы и законные интересы.
В силу положений части 7 статьи 213 КАС РФ при рассмотрении административного дела об оспаривании нормативного правового акта суд проверяет законность положений нормативного правового акта, которые оспариваются. При проверке законности этих положений суд не связан основаниями и доводами, содержащимися в административном исковом заявлении о признании нормативного правового акта недействующим, и выясняет обстоятельства, указанные в части 8 настоящей статьи, в полном объеме.
Оспариваемое положение пункта 3 Порядка определения размера арендной платы затрагивает права и законные интересы административного истца, поскольку оно применяется к Соглашению, заключенному <...> между Департаментом имущественных отношений Администрации города Омска (арендодатель) и ТЮВ (арендатор) к договору аренды земельного участка с кадастровым номером № <...> от <...> № <...>, в частности, расчет арендной платы рассчитывается с использованием максимального значения экономически обоснованного коэффициента (Кф) из числа установленных видов разрешенного использования земельного участка, государственная собственность на который не разграничена.
Согласно пункту 1 статьи 2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) земельное законодательство в соответствии с Конституцией Российской Федерации находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Земельное законодательство состоит из данного кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов Российской Федерации.
В силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.
На основании и во исполнение Земельного кодекса Российской Федерации, федеральных законов, иных нормативных правовых актов Российской Федерации, законов субъектов Российской Федерации исполнительные органы субъектов Российской Федерации в пределах своих полномочий могут издавать акты, содержащие нормы земельного права (пункт 3 статьи 2 ЗК РФ).
Согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.
Пунктом 10 статьи 33 Федерального закона от 21 декабря 2021 года № 414-ФЗ «Об общих принципах организации публичной власти в субъектах Российской Федерации» установлено, что высший исполнительный орган субъекта Российской Федерации в соответствии с компетенцией субъекта Российской Федерации и в пределах своих полномочий, установленных конституцией (уставом), законом субъекта Российской Федерации управляет и распоряжается собственностью субъекта Российской Федерации в соответствии с законами субъекта Российской Федерации, а также управляет федеральной собственностью, переданной в управление субъекту Российской Федерации в соответствии с федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.
Аналогичные положения были закреплены в статье 21 Федерального закона от 6 октября 1999 года № 184-ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» (утратил силу 31 декабря 2022 года).
Правительство Омской области организует и осуществляет управление и распоряжение собственностью Омской области, в том числе осуществляет правовое регулирование отношений в сфере управления и распоряжения собственностью Омской области, реализует иные полномочия в соответствии с федеральным и областным законодательством (пункт 5 статьи 7 Закона Омской области от 6 июля 2005 года № 652-ОЗ «Об управлении собственностью Омской области»).
Правительство Омской области (высший исполнительный орган Омской области) является постоянно действующим органом исполнительной власти Омской области (пункт 1 статьи 2 Закона Омской области от 5 декабря 2003 года № 483-ОЗ «О Правительстве Омской области»).
Статьей 4 Закона Омской области от 30 апреля 2015 года № 1743-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Омской области» к полномочиям Правительства Омской области отнесено утверждение порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, если иное не установлено федеральными законами.
Правительство Омской области издает постановления и распоряжения. Нормативные правовые акты Правительства Омской области издаются в форме постановлений Правительства Омской области. Индивидуальные правовые акты Правительства Омской области издаются в форме распоряжений. Правовые акты Правительства Омской области подлежат официальному опубликованию в порядке, установленном федеральным и областным законодательством (пункты 1, 3 статьи 17 Закона Омской области от 5 декабря 2003 года № 483-ОЗ «О Правительстве Омской области»).
Оспариваемое в части постановление Правительства Омской области от 26 декабря 2018 года № 419-п является нормативным правовым актом, принято в пределах компетенции субъекта Российской Федерации, полномочным органом исполнительной власти Омской области, а также в предусмотренной форме и с соблюдением порядка его опубликования и введения в действие, установленного пунктом 3 Указа Губернатора Омской области от 30 марта 2004 года № 74 «О порядке опубликования и вступления в силу правовых актов Губернатора Омской области, Правительства Омской области, других органов исполнительной власти Омской области».
Данные обстоятельства лицами, участвующими в деле, не оспариваются.
Из материалов дела следует, что административному истцу принадлежит на праве собственности нежилое помещение (гаражный бокс) с кадастровым номером № <...>, площадью 22,6 кв.м, расположенное по адресу: <...> (том 1 л.д. 226-228).
Названное помещение расположено в здании с кадастровым номером № <...> (<...>), находящемся в границах земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью 8553 +/- 33 кв.м, имеющего виды разрешенного использования: хранение автотранспорта (код 2.7.1), магазины (код 4.4), автомобильные мойки (код 4.9.1.3). Государственная собственность на земельный участок не разграничена (том 1 л.д. 138-163).
Департаментом имущественных отношений Администрации города Омска заключен договор аренды от <...> № <...> земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенный в городе Омске, на котором расположены здания, сооружения с множественностью лиц на стороне арендатора (далее – Договор), по условиям которого Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (арендодатель) предоставляет, а АВА, ДВВ (арендаторы) принимают в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора сроком на 48 лет 11 месяцев 29 дней земельный участок с кадастровым номером № <...> (пункту 1.1 Договора) (том 2 л.д. 3-15).
Цель использования земельного участка - для эксплуатации объекта недвижимости. Разрешенное использование земельного участка: хранение автотранспорта (код 2.7.1), магазины (код 4.4), автомобильные мойки (код 4.9.1.3) (пункты 1.4, 1.5 Договора).
Пунктом 2.1 Договора установлено, что размер обязательства арендаторов по договору аренды с множественностью лиц на стороне арендатора соразмерен доле в праве собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, определяется в соответствии с расчетом арендной платы, прилагаемым к Договору (приложением № 2).
Согласно приложению № 2 к Договору расчет арендной платы за аренду земельного участка осуществляется в соответствии с оспариваемым (в части) Порядком определения размера арендной платы, утвержденным Постановлением Правительства Омской области от 26 декабря 2018 года № 419-п. Размер годовой арендной платы рассчитывается по формуле: Ап (арендная плата) = Кс (кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> - 22 062206,91 рублей) x Кф (экономически обоснованный коэффициент), где Кф составляет 5,9 % (пункт 5 приложения к Порядку определения размера арендной платы).
Между Департаментом имущественных отношений Администрации города Омска (арендодатель) и административным истцом ТЮВ (арендатор) заключено <...> Соглашение к указанному договору аренды от <...> № <...>, на основании которого ТЮВ вступила в данный договор аренды (пункт 1 Соглашения) (том 2 л.д. 19).
Согласно приложению к указанному Соглашению расчет арендной платы за аренду земельного участка осуществляется также в соответствии с Постановлением Правительства Омской области от 26 декабря 2018 года № 419-п, по формуле Ап = Кс x Кф х И, где: Ап (годовая арендная плата), Кс (кадастровая стоимость земельного участка - 22 062206,91 рублей), Кф (экономически обоснованный коэффициент - 5,9 %, пункт 5 приложения к Порядку определения размера арендной платы), И (коэффициент уровня инфляции, с 1 января 2025 года – 1,045%); 36/8553 – доля в праве пользования участком (том 2 л.д. 19а).
Оспаривая пункт 3 Порядка определения размера арендной платы в части положения, в соответствии с которым «при расчете размера арендной платы за земельный участок с различными видами разрешенного использования применяется максимальное значение Кф из числа данных видов разрешенного использования», административный истец ссылается на то, что оспариваемое положение ущемляет права административного истца (равно – как и права других арендаторов, использующих помещение, расположенное на земельном участке для личных нужд), поскольку оно не позволяет дифференцированно производить расчет арендной платы в зависимости от фактического использования арендаторами помещений (для личных нужд или в коммерческих целях - под автомойку, магазины), расположенных на арендуемом земельном участке, имеющем несколько видов разрешенного использования, а также нарушает принципы запрета необоснованных предпочтений и недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении прав на земельный участок.
Проверяя соответствие Порядка расчета арендной платы в оспариваемой части нормативным правовым актам, имеющим большую юридическую силу, суд приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 1 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.
Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации (подпункт 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ).
Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее - Постановление Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582) утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.
К таким принципам, в частности, относится принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.
В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 июня 2015 года (вопрос 7) сформулирована правовая позиция о том, что Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденные указанным выше Постановлением № 582, не применяются при определении арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена; вместе с тем в силу п. 1 ст. 39.7 ЗК РФ Постановление № 582 в части установления Основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 27 ноября 2019 года).
Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы утверждаются Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии.
Приказом Росреестра от 31 октября 2025 года № П/0398/25 утверждены Методические рекомендаций по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582 (далее - Методические рекомендаций по применению основных принципов определения арендной платы).
Пунктом 3 Методические рекомендаций по применению основных принципов определения арендной платы предусмотрено, что в целях применения принципа экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке, рекомендуется при установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, в соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 ЗК РФ предусматривать положения, направленные на достижение баланса интересов арендатора и арендодателя земельного участка (например, посредством установления экономически обоснованных ставок арендной платы или иных показателей, применяемых для определения арендной платы.
В целях соблюдения интересов арендатора земельного участка при установлении ставки арендной платы целесообразно учитывать возможности арендатора земельного участка с учетом установленной на основании такой ставки арендной платы при существующем уровне налогообложения, государственном регулировании тарифов на соответствующие товары (работы, услуги) и производственных затратах получать сложившуюся норму прибыли для отрасли, в которой арендатор осуществляет свою деятельность (пункт 3 Приказа Росреестра от 31 октября 2025 года № П/0398/25).
Пунктами 2, 3 ранее действовавших Методических рекомендаций по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 29 декабря 2017 года № 710 (утратили силу с 1 января 2026 года) также предусматривалось, что в целях применения принципа экономической обоснованности рекомендуется при установлении порядка определения размера арендной платы предусматривать положения, направленные на достижение баланса интересов арендатора и арендодателя земельного участка, например, посредством установления экономически обоснованных ставок арендной платы или иных показателей, применяемых для определения арендной платы. В целях соблюдения интересов арендатора земельного участка при установлении ставок арендной платы целесообразно исходить из возможности арендатора земельного участка с учетом установленной на основании таких ставок арендной платы при существующем уровне налогообложения, государственном регулировании тарифов на соответствующие товары (работы, услуги) и производственных затратах получать сложившуюся норму прибыли для отрасли, в которой арендатор осуществляет свою деятельность.
Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 28 февраля 2017 года № 424-О, государственным органам и органам местного самоуправления надлежит руководствоваться принципом экономической обоснованности при установлении ставок арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, в частности, необходимо обеспечить эффективное использование земли на основании оценки ее экономических факторов, влияющих на уровень доходности земельных участков. Указанный принцип обязывает уполномоченный орган государственной власти субъекта Российской Федерации определять арендную плату не произвольно, а основываясь на анализе и оценке экономических, природных и иных факторов. Ставки арендной платы, коэффициенты и их значения должны устанавливаться в целях определения экономической обоснованной платы за аренду земельных участков, соответствующей определенному уровню коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю, развитию инфраструктуры, и призваны обеспечить максимальное поступление в бюджет арендных платежей при одновременном соблюдении экономически справедливого баланса интересов арендодателя и арендаторов земельных участков.
С учетом совокупности изложенного приведенный принцип экономической обоснованности подлежит обязательному применению при установлении экономически обоснованного коэффициента, применяемого для определения размера арендной платы.
Обязанность собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, по использованию земельных участков определена пунктом 2 статьи 7, пунктом 1 статьи 42 ЗК РФ, устанавливающих, в частности, что названные лица обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием.
При этом граждане и юридические лица осуществляют принадлежащие им права на земельные участки по своему усмотрению, если иное не установлено настоящим Кодексом, федеральными законами (статья 42 ЗК РФ).
В силу подпункта 11 пункта 1 ЗК РФ одним из основных принципов, на котором основывается Земельный кодекс Российской федерации и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства, является сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком.
Как указано выше, земельный участок с кадастровым номером № <...> имеет несколько видов разрешенного использования: хранение автотранспорта (код 2.7.1), магазины (код 4.4), автомобильные мойки (код 4.9.1.3), что подтверждается сведениями из ЕГРН.
Из пояснений лиц, участвующих в деле (их представителей), а также из фотоматериалов и сведений геоинформационной системы (Дубль ГИС) усматривается, что в здании с кадастровым номером № <...> (<...>), находящемся на земельном участке с кадастровым номером № <...>, расположены и осуществляют коммерческую деятельность Инмарко 55, Корея 55, Япония 55 (магазины автозапчастей), автомойка «Блеск», в этом же здании находятся нежилые помещения, собственники которых используют их как гаражные боксы для хранения личных автомобилей и как овощные ячейки.
Согласно приложению к Порядку определения арендной платы, утвержденному Постановлением Правительства Омской области от 26 декабря 2018 года № 419-п (в соответствии с которым арендная плата рассчитывается за использование арендаторами вышеназванного земельного участка в целях эксплуатации принадлежащих последним нежилых помещений), значение коэффициента, применяемого для расчета арендной платы, определяется в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка.
Так, в соответствии с пунктом 3 приложения к Порядку определения арендной платы, для земельных участков, предназначенных для размещения гаражей и автостоянок (в том числе для размещения отдельно стоящих и пристроенных гаражей, в том числе подземных, предназначенных для хранения личного автотранспорта граждан, с возможностью размещения автомобильных моек) значение коэффициента установлено в размере 2,5 %.
Согласно пункту 5 приложения к Порядку определения арендной платы, для земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания, автозаправочных и газонаполнительных станций, предприятий автосервиса, в том числе для размещения:
- объектов капитального строительства, предназначенных для оказания населению или организациям бытовых услуг (мастерские мелкого ремонта, ателье, бани, парикмахерские, прачечные, химчистки, похоронные бюро);
- гаражей и (или) стоянок для автомобилей сотрудников и посетителей торгового центра; размещения объектов капитального строительства общей площадью свыше 5000 кв.м в целях размещения одной или нескольких организаций, осуществляющих продажу товаров и (или) оказание услуг в соответствии с содержанием следующих видов разрешенного использования: размещение объектов капитального строительства, предназначенных для размещения организаций, оказывающих банковские и страховые услуги; размещение объектов капитального строительства в целях устройства мест общественного питания (рестораны, кафе, столовые, закусочные, бары); размещение гостиниц, а также иных зданий, используемых в целях извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них; размещение зданий и сооружений, предназначенных для развлечения; размещение постоянных или временных гаражей, стоянок для хранения служебного автотранспорта, используемого в целях обеспечения удовлетворения бытовых, социальных и духовных потребностей человека, в целях извлечения прибыли на основании торговой, банковской и иной предпринимательской деятельности, а также для стоянки и хранения транспортных средств общего пользования, в том числе в депо;
- объектов капитального строительства, сооружений, предназначенных для организации постоянной или временной торговли (ярмарка, рынок, базар), с учетом того, что каждое из торговых мест не располагает торговой площадью более 200 кв.м; размещения гаражей и (или) стоянок для автомобилей сотрудников и посетителей рынка;
- объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв.м;
- объектов капитального строительства в целях устройства мест общественного питания (рестораны, кафе, столовые, закусочные, бары);
- объектов капитального строительства, предназначенных для размещения: дискотек и танцевальных площадок, ночных клубов, аквапарков, боулинга, аттракционов, ипподромов, игровых автоматов (кроме игрового оборудования, используемого для проведения азартных игр) и игровых площадок; в игорных зонах также допускается размещение игорных заведений, залов игровых автоматов, используемых для проведения азартных игр, и игровых столов, а также размещение гостиниц и заведений общественного питания для посетителей игорных зон;
- автозаправочных станций (бензиновых, газовых); размещения магазинов сопутствующей торговли, зданий для организации общественного питания в качестве объектов придорожного сервиса; предоставления гостиничных услуг в качестве придорожного сервиса; размещения автомобильных моек и прачечных для автомобильных принадлежностей, мастерских, предназначенных для ремонта и обслуживания автомобилей и прочих объектов придорожного сервиса;
- объектов капитального строительства, сооружений, предназначенных для осуществления выставочно-ярмарочной и конгрессной деятельности, включая деятельность, необходимую для обслуживания указанных мероприятий (застройка экспозиционной площади, организация питания участников мероприятий),
– значение коэффициента определено в размере 5,9 %.
С учетом оспариваемого положения, предписывающего при расчете размера арендной платы за земельный участок с различными видами разрешенного использования применять максимальное значение экономически обоснованного коэффициента (Кф) из числа имеющихся видов разрешенного использования земельного участка, названный коэффициент установлен для арендаторов земельного участка с кадастровым номером № <...>, в том числе для ТЮВ, использующей гаражный бокс для хранения личного автомобиля, - в размере 5,9 %, то есть в наибольшем значении коэффициента из указанных выше видов разрешенного использования данного земельного участка.
Применительно к такому порядку исчисления, собственники нежилых помещений, расположенных в здании на земельном участке с кадастровым номером № <...>, обязаны вносить арендную плату, рассчитанную по наибольшему коэффициенту из числа предусмотренных для данного земельного участка видов разрешенного использования, независимо от того, используется ли ими нежилое помещение для личных нужд (в рассматриваемом случае – для хранения личного транспортного средства, под овощехранилище) или в коммерческих целях.
Вместе с тем установление поправочного коэффициента при расчете размера арендной платы за земельный участок с несколькими видами разрешенного использования с моножественностью лиц на стороне арендатора по принципу его наибольшего значения, без учета дифференцированного подхода к каждому собственнику помещения в зависимости от фактического использования им земельного участка, вне зависимости от вида деятельности на земельном участке иных лиц, противоречит закрепленному в Постановлении Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582 приведенному выше принципу экономической обоснованности, поскольку влечет применение наибольшего по значению коэффициента к лицам, которые не используют помещения (здания) для целей, соответствующих наибольшему коэффициенту.
При этом приложение к Порядку определения арендной платы содержит градацию значений коэффициентов в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка.
Так, принятый для расчета размера арендной платы для административного истца и других арендаторов земельного участка с кадастровым номером № <...> повышающий коэффициент в размере 5,9 % подлежит применению, в соответствии с приведенным выше пунктом 5 приложения к Порядку определения арендной платы, для земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания, автозаправочных и газонаполнительных станций, предприятий автосервиса (в том числе для гаражей и (или) стоянок для автомобилей сотрудников и посетителей торгового центра, для гаражей и стоянок для хранения служебного автотранспорта, используемого в извлечения прибыли на основании торговой, банковской и иной предпринимательской деятельности, а также для стоянки и хранения транспортных средств общего пользования)
В свою очередь, для земельных участков, предназначенных для размещения гаражей и автостоянок для хранения личного автотранспорта граждан, с возможностью размещения автомобильных моек, значение коэффициента определено в размере 2,5 %.
Однако оспариваемое положение не позволяет применять дифференцированный подход к расчету арендной платы за земельный участок с несколькими видами разрешенного использования с моножественностью лиц на стороне арендатора.
Вместе с тем установленный Правительством Российской Федерации принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен земельный участок, дифференцирует размер арендной платы в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка, поскольку вид разрешенного использования участка влияет на его доходность.
Анализ существа принципа экономической обоснованности в совокупности с пунктом 3 Методических рекомендаций по применению основных принципов определения арендной платы позволяет сделать вывод о том, что если земельный участок имеет несколько видов разрешенного использования, то правообладатель нежилого помещения, расположенного на участке, заключивший договор аренды в целях эксплуатации данного помещения, вправе рассчитывать на то, чтобы арендная плата исчислялась, исходя из того, для чего фактически был заключен договор аренды.
Кроме того, методика расчета размера арендной платы за земельный участок с несколькими видами разрешенного использования по принципу его наибольшего значения взята из Порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 24 сентября 2018 № 514 (далее - Порядок определения кадастровой стоимости объектов недвижимости).
Согласно пункту 20 Порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости кадастровая стоимость земельного участка с более чем одним видом разрешенного использования определяется с применением соответствующего значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков той категории земель и вида разрешенного использования земельного участка, для которого указанное значение является наибольшим, за исключением случаев, когда земельный участок предназначен, в том числе для жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества.
Аналогичное правило было закреплено в пункте 2.1.16 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных Приказом Минэкономразвития РФ от 12 августа 2006 года № 222, утративших на сегодняшний день силу.
Из данного следует, что учет значения вида разрешенного использования земельного участка, для которого указанное значение является наибольшим, взято за основу в оспариваемом нормативном правовом акте не только для определения экономически обоснованного коэффициента при расчете размера арендной платы за земельный участок с различными видами разрешенного использования, но и при расчете кадастровой стоимости земельного участка, которая является одним из компонентов формулы расчета арендной платы (то есть наибольшее значение вида разрешенного использования земельного участка учитывается дважды при расчете арендной платы), что также не согласуется с принципом экономической обоснованности, провозглашенным в Постановлении Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582.
Вместе с тем при использовании земельного участка несколькими арендаторами не исключается применение различных методик либо коэффициентов исчисления платы в пределах их доли к каждому участнику арендных отношений по договору с множественностью лиц на стороне арендатора (определение Верховного Суда Российской Федерации от 21 августа 2019 года № 309-ЭС19-1374).
Такая позиция вышестоящего суда корреспондирует пункту 3 Методических рекомендаций по применению основных принципов определения арендной платы, утвержденных Приказом Росреестра от 31 октября 2025 года № П/0398/25, которым предусмотрено, что в целях применения принципа экономической обоснованности рекомендуется при установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, предусматривать положения, направленные на достижение баланса как интересов арендатора, так и арендодателя земельного участка (например, посредством установления экономически обоснованных ставок арендной платы или иных показателей, применяемых для определения арендной платы).
С учетом изложенного в случае, когда договор аренды заключен с множественностью лиц на стороне арендатора, общее правило применения наибольшего значения вида разрешенного использования земельного участка должно иметь исключение, и размер арендной платы должен рассчитываться для каждого арендатора, исходя из его целей использования земельного участка, в том числе поскольку арендатор в таком случае фактически не имеет возможности изменить вид разрешенного использования участка (исключить наиболее «дорогой» вид разрешенного использования), так как будут затронуты интересы других арендаторов, которые при изменении вида разрешенного использования потеряют возможность использовать участок в соответствии со своими целями договора аренды.
Пояснительная записка к проекту Постановления Правительства Омской области от 29 апреля 2020 года № 162-п «О внесении изменений в постановление Правительства Омской области от 26 декабря 2018 года № 419-п», которым введено в пункт 3 Порядка определения размера арендной платы оспариваемое положение, правового и финансово-экономического обоснования не содержит, кроме ссылки на судебную практику, которая не опровергает сделанные судом в настоящем решении выводы.
Как уже отмечено судом выше со ссылкой на определение Верховного Суда Российской Федерации от 21 августа 2019 года № 309-ЭС19-1374, при использовании земельного участка несколькими арендаторами не исключается применение различных методик либо коэффициентов исчисления платы по договору с множественностью лиц на стороне арендатора.
Таким образом, применение при расчете арендной платы максимального значения экономически обоснованного коэффициента в случаях, если земельный участок имеет несколько видов разрешенного использования, в рамках договоров аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, необоснованно возлагает на арендаторов, фактически использующих объект недвижимости в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка, но не соответствующему тому виду, значение коэффициента применительно к которому является максимальным, поскольку такой подход противоречит приведенным выше нормам земельного законодательства и Основным принципам определения арендной платы при аренде земельных участков, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582, в частности, принципу экономической обоснованности.
В то же время суд отмечает, что, вопреки доводам представителей административного истца, оспариваемое положение нормативного правового акта не противоречит принципу запрета необоснованных предпочтений.
Резюмируя изложенное, суд приходит к выводу о том, что пункт 3 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного Постановлением Правительства Омской области от 26 декабря 2018 года № 419-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, и внесении изменений в постановление Правительства Омской области от 5 октября 2015 года № 275-п», - в части положения о расчете размера арендной платы за земельный участок с различными видами разрешенного использования с применением максимального значения экономически обоснованного коэффициента (Кф) из числа данных видов разрешенного использования, не соответствует нормативным правовым актам, имеющим большую юридическую силу, в той мере, в которой данное положение применяется к договорам аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.
На основании изложенного нормативный правовой акт в оспариваемой части подлежит признанию не действующим при указанных условиях.
В соответствии с положениями пункта 1 части 2, пункта 1 части 4 статьи 215 КАС РФ, а также разъяснениями, изложенными в абзаце третьем пункта 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 50 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов и актов, содержащих разъяснения законодательства и обладающих нормативными свойствами», суд приходит к выводу о том, что оспариваемое положение нормативного правового акта подлежит признанию недействующим с даты вынесения решения суда.
Согласно пункту 2 части 4 статьи 215 КАС РФ решение суда подлежит официальному опубликованию в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу.
Из материалов дела также следует, что в интересах административного истца при обращении в суд уплачена государственная пошлина в размере <...> рублей, в связи с чем на основании части 1 статьи 103, части 1 статьи 111 КАС РФ данные расходы подлежат возмещению административному истцу посредством их взыскания с административного ответчика.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 215 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд решил:
признать не действующим с момента вступления решения суда в законную силу пункт 3 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного Постановлением Правительства Омской области от 26 декабря 2018 года № 419-п, в части положения о расчете размера арендной платы за земельный участок с различными видами разрешенного использования с применением максимального значения экономически обоснованного коэффициента (Кф) из числа данных видов разрешенного использования, в той мере, в которой данное положение применяется к договорам аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.
Сообщение о принятом решении подлежит опубликованию в газете «Омский вестник» в течение одного месяца со дня его вступления в законную силу.
Взыскать с Правительства Омской области в пользу ТЮВ судебные расходы на оплату государственной пошлины в размере <...> рублей.
На решение суда могут быть поданы апелляционные жалоба, представление в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Омский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Н.В. Ведерникова
Мотивированное решение изготовлено 6 июля 2026 года