РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
25 августа 2026 года г. Красноярск
Красноярский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Жуля А.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Зуевой К.С., с участием представителя административного истца ООО Центр технического обслуживания «Торгмонтаж» - Сизых О.В., представителя административного ответчика КГБУ «Центр кадастровой оценки»- Векшиной Е.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью Центр технического обслуживания «Торгмонтаж» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
ООО Центр технического обслуживания «Торгмонтаж» обратилось с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности жилых помещений с кадастровыми номерами:
- №, кадастровой стоимостью 3 578 580, 48 рублей, определенной по состоянию на 01.01.2023 года;
- №, кадастровой стоимостью 3 629 384, 20 рублей, определенной по состоянию на 01.01.2023 года;
- №, кадастровой стоимостью 3 613 527, 55 рублей, определенной по состоянию на 01.01.2023 года;
- №, кадастровой стоимостью 5 347 718, 42 рублей, определенной по состоянию на 01.01.2023 года;
- №, кадастровой стоимостью 3 627 506, 38 рублей, определенной по состоянию на 01.01.2023 года.
По итогам независимой оценки, рыночная стоимость жилых помещений с кадастровыми номерами:
- № по состоянию на 17.11.2025 года составляет 2 240 000 рублей;
- № по состоянию на 17.11.2025 года составляет 2 270 000 рублей;
- № по состоянию на 17.11.2025 года составляет 2 320 000 рублей;
- № по состоянию на 17.11.2025 года составляет 3 480 000 рублей;
- № по состоянию на 17.11.2025 года составляет 2 330 000 рублей.
Решениями Краевого государственного бюджетного учреждения «Центр кадастровой оценки» от 18.12.2025 года №№ было отказано в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами 24№ в размере их рыночной стоимости, определенной стоимости на 17.11.2025 года.
После проведения по делу судебной оценочной экспертизы, истец уточнил требования, просит признать незаконными решения КГБУ «Центр кадастровой оценки» от 18.12.2025 года №№ об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости; установить кадастровую стоимость данных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, определенной ФБУ Красноярская ЛСЭ Минюста России по состоянию на 17.11.2025 года.
Представитель административного истца ООО Центр технического обслуживания «Торгмонтаж» в судебном заседании поддержала заявленные административные исковые требования.
В судебном заседании представитель КГБУ «Центр кадастровой оценки» (далее КГБУ «ЦКО») против удовлетворения заявленных требований возражала.
Министерство экономики и регионального развития Красноярского края, Публично-правовая компания «Роскадастр», Управление Росреестра по Красноярскому краю, администрация г. Норильска, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, своих представителей в судебное заседание не направили, о причинах неявки не сообщили.
Суд полагает возможным в соответствии с частью 2 статьи 150, частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участвующих в деле лиц, своевременно и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.
Заслушав участников процесса, исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность.
Как разъяснено в части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии (далее - административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости), с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений (далее - административное исковое заявление об оспаривании решений и действий (бездействия) бюджетного учреждения), если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.
В силу части 3.1. статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, административное исковое заявление об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии, а также административное исковое заявление об оспаривании решений и действий (бездействия) бюджетного учреждения подается в суд в течение трех месяцев со дня, когда административному истцу стало известно о принятии такими комиссией, бюджетным учреждением соответствующего решения, совершении оспариваемых действий (бездействия). Срок подачи указанных заявлений, пропущенный по уважительной причине, может быть восстановлен судом.
В соответствии с частью 1.1. статьи 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании решения бюджетного учреждения одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может содержать требование об установлении кадастровой стоимости такого объекта в размере его рыночной стоимости.
Согласно части 1.1. статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, административное исковое заявление об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии, а также административное исковое заявление об оспаривании решений и действий (бездействия) бюджетного учреждения рассматривается по правилам главы 22 настоящего Кодекса с учетом особенностей, установленных настоящей главой.
КГБУ «ЦКО» наделено полномочиями на территории Красноярского края по определению кадастровой стоимости, а также предоставляет услуги по рассмотрению обращений о предоставлении разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости и заявлений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости (ст. 6 и 7, ч. 1 ст. 20, ч. 1 ст. 21 Федерального закона от 03.07.2016 №237-ФЗ).
Пунктами 1 и 2 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ установлено, что кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей). Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - заявление об установлении рыночной стоимости) может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.
В соответствии с частью 11 статьи 22.1 Закона N 237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:
1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;
2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Как предусмотрено частью 12 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, в случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 цитируемой статьи, послужившие основанием для принятия такого решения.
В соответствии с пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости бюджетное учреждение принимает в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.
Согласно пункту 1 статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога на имущество организаций признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 названного Кодекса.
Пунктом 2 статьи 375 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 названного Кодекса.
Судом установлено, что административному истцу обществу с ограниченной ответственностью Центр технического обслуживания «Торгмонтаж» на праве собственности принадлежат жилые помещения с кадастровыми номерами №
Также, согласно выпискам из ЕГРН, по состоянию на 01.01.2023 года кадастровая стоимость жилых помещений:
- с кадастровым номером № (адрес: <адрес>) составляет 3 578 580, 48 рублей;
- с кадастровыми номером № (адрес: <адрес>) составляет 3 629 384, 20 рублей;
- с кадастровыми номером № (адрес: <адрес>) составляет 3 613 527, 55 рублей;
- с кадастровыми номером № (адрес: <адрес>) составляет 5 347 718, 42 рублей;
- с кадастровыми номером № (адрес: <адрес>) составляет 3 627 506, 38 рублей.
26 ноября 2025 года административный истец обратился в КГБУ «ЦКО» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости жилых помещений с кадастровыми номерами:
- № в размере его рыночной стоимости – 2 240 000 рублей, определенной по состоянию на 17.11.2025 года, что подтверждается отчетом об оценке от 18.11.2025 года №181/11-25, выполненным ООО «Компания А1»;
- № в размере его рыночной стоимости – 2 270 000 рублей, определенной по состоянию на 17.11.2025 года, что подтверждается отчетом об оценке от 18.11.2025 года №181/11-25, выполненным ООО «Компания А1»;
- № в размере его рыночной стоимости – 2 320 000 рублей, определенной по состоянию на 17.11.2025 года, что подтверждается отчетом об оценке от 18.11.2025 года №181/11-25, выполненным ООО «Компания А1»;
- № в размере его рыночной стоимости – 3 480 000 рублей, определенной по состоянию на 17.11.2025 года, что подтверждается отчетом об оценке от 18.11.2025 года №181/11-25, выполненным ООО «Компания А1»;
- 24№ в размере его рыночной стоимости – 2 330 000 рублей, определенной по состоянию на 17.11.2025 года, что подтверждается отчетом об оценке от 18.11.2025 года №№, выполненным ООО «Компания А1»;
Решением КГБУ «Центр кадастровой оценки» от 18.12.2025 года №№ отказано в удовлетворении заявления административного истца от 26.11.2025 года об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 24№ в связи с выявленными нарушениями требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке от 18.11.2025 года №№.
Решением КГБУ «Центр кадастровой оценки» от 18.12.2025 года №№ отказано в удовлетворении заявления административного истца от 26.11.2025 года об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в связи с выявленными нарушениями требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке от 18.11.2025 года №№
Решением КГБУ «Центр кадастровой оценки» от 18.12.2025 года №№ отказано в удовлетворении заявления административного истца от 26.11.2025 года об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в связи с выявленными нарушениями требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке от 18.11.2025 года №№.
Решением КГБУ «Центр кадастровой оценки» от 18.12.2025 года №№ отказано в удовлетворении заявления административного истца от 26.11.2025 года об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в связи с выявленными нарушениями требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке от 18.11.2025 года №№
Решением КГБУ «Центр кадастровой оценки» от 18.12.2025 года №№ отказано в удовлетворении заявления административного истца от 26.11.2025 года об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в связи с выявленными нарушениями требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке от 18.11.2025 года №№.
На основании определения Красноярского краевого суда от 07.05.2026 года (с учетом определения об исправлении описки от 12.05.2026 года) по ходатайству представителя административного истца ООО «НОНПАРЕЛЬ» - Сизых О.В. по административному делу была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено Федеральному бюджетному учреждению «Красноярская лаборатория судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации (далее - ФБУ Красноярская ЛСЭ Минюста России).
Согласно экспертному заключению ФБУ Красноярская ЛСЭ Минюста России от 27.05.2026 года № № отчет об оценке ООО «Компания А1» от 18.11.2025 года №№ не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и Федеральным стандартам оценки, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки. Перечень данных нарушений приведен и аргументирован в исследовательской части заключения.
Также названным заключением с учетом письменных пояснений (дополнений) эксперта Васильевой Ю.С. установлено, что рыночная стоимость жилых помещений с кадастровыми номерами:
- № по состоянию на 17 ноября 2025 года составляет 3 187 000 рублей:
- № по состоянию на 17 ноября 2025 года составляет 3 231 000 рублей;
- № по состоянию на 17 ноября 2025 года составляет 3 215 000 рублей;
- № по состоянию на 17 ноября 2025 года составляет 4 704 000 рублей;
- № по состоянию на 17 ноября 2025 года составляет 3 226 000 рублей.
При оценке данных жилых помещений экспертом применен сравнительный подход, в рамках которого использован метод сравнения продаж, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов; определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого объекта; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого объекта; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого объекта; расчет рыночной стоимости объекта оценки путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
Допрошенная в судебном заседании эксперт Васильева Ю.С. ответила на поставленные ей административным истцом, административным ответчиком и судом вопросы, с обоснованием выбранного метода оценки, выбора объектов аналогов, а также произведенных (не произведенных) корректировок, дополнительно предоставив подробные письменные пояснения (дополнения) к заключению.
Эксперт до начала производства экспертизы был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, эксперт имеет соответствующее образование и квалификацию, стаж работы в сфере экспертной деятельности. Заключение содержит описание проведенных исследований, а также мотивированные, последовательные и ясные выводы, к которым пришел эксперт.
Достоверность заключения эксперта с учетом пояснений (дополнений) к нему и содержащиеся в нем выводы о несоответствии отчета об оценке законодательству об оценочной деятельности и о рыночной стоимости объектов оценки у суда сомнений не вызывает. Данное заключение основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Экспертом проведено исследование рынка недвижимости, обосновано выбраны объекты-аналоги, подход и, применяемый в его рамках, метод оценки. Применяемые в процессе оценки, корректировки проведены обосновано по наиболее существенным ценообразующим факторам. Расчеты не содержат математических, методических, арифметических ошибок и являются правильными.
Кроме того, эксперт Васильева Ю.С. изучая предоставленные документы в материалы дела, в частности решения КГБУ «Центр кадастровой оценки» от 18.12.2025 года №№ указала на то, что итоговый вывод КГБУ «Центр кадастровой оценки» о несоответствии отчёта об оценке №№ от 18.11.2025 года установленным требованиям оценочного законодательства, является обоснованным. При этом из четырех замечаний, изложенных учреждением в оспариваемых решений три не подкреплены достаточными основаниями и не могут считаться надлежаще мотивированными. Тем не менее, исключение этих спорных замечаний не влияет на общий вывод, поскольку в отчете сохраняются иные, более существенные нарушения. Такие нарушения затрагивают ключевые разделы документа и не позволяют признать отчёт соответствующим обязательным требованиям оценочного законодательства.
Так, вопреки доводам КГБУ «Центр кадастровой оценки», отраженными в оспариваемом решении, эксперт указал на то, что оценщик при применении корректировки на наличие мебели мог опираться на более широкий массив данных (статистику сделок в районе, справочники корректировок, интервью с риелторами), а не только на визуальную оценку объявлений. Оценщик должен оценивать вклад фактора в стоимость в целом по рынку, а не досконально сверять каждый аналог на фото.
Эксперт также указал на необоснованность замечания КГБУ «Центр кадастровой оценки» о применении корректировки на этаж жилого помещения, поскольку оценщик должен исходить из того назначения объекта, которое закреплено в документах. В выписке из ЕГРН прямо указано назначение объекта – «жилое помещение»/»квартира». Соответственно оценщик не мог применить к жилому помещению корректировки, которые применяются к коммерческим объектам.
Что касается замечания КГБУ «Центр кадастровой оценки» о применении неверной корректировки на высоту потолка в квартире, то экспертом оно не было подтверждено. Оценщик применил данную корректировку с указанием диапазона с 2,7-2,9 метра, что соответствует приведенной в отчете об оценке и в решении таблице.
Относительно замечания КГБУ «Центр кадастровой оценки» о том, что оценщик в неполном объеме выполнил анализ рынка в сегменте, к которому принадлежит оцениваемый объект, эксперт согласился, что также отразил в заключение от 27.05.2026 года № 1376/12-4-26 ФБУ Красноярская ЛСЭ Минюста России в качестве первого нарушения.
При этом в заключении ФБУ Красноярская ЛСЭ Минюста России от 27.05.2026 года № № эксперт указал на иные нарушения требований действующего законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральных стандартов оценки, которые имеются в отчете об оценке ООО «Компания А1» от 18.11.2025 года №№, а именно:
- оценщик необоснованно расширил территорию поиска объектов аналогов и принял к расчету аналоги, отличные по местоположению от объекта исследования;
- оценщик ошибочно применил минимальное значение величины корректировки на долю стоимости земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости (ЕОН), обосновав свое решение тем, что объект исследования расположен в районе с единичными случаями застройки многоквартирными домами.
Таким образом, то обстоятельство, что экспертом в указанном отчете выявлены иные нарушения требований действующего законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральных стандартов оценки, не свидетельствует о законности оспариваемых решений бюджетного учреждения, поскольку в силу императивных требований части 12 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ в случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 цитируемой статьи, послужившие основанием для принятия такого решения.
Также, указание в решениях бюджетного учреждения необоснованной причины для отказа в удовлетворении заявлений административного истца, поданных во внесудебном порядке, при отсутствии в таких решениях каких-либо иных причин для отказа, нарушает права административного истца, который на основе мотивов принятых решений вправе выбрать между исправлением выявленных в отчете недостатков с повторным обращением в бюджетное учреждение и обращением в суд для оспаривания необоснованно принятых бюджетным учреждением решений, с одновременным несением судебных расходов.
При таких обстоятельствах, имеются основания для признания незаконными решений от 18.12.2025 года №№ принятых уполномоченным бюджетным учреждением.
Вместе с тем, суд полагает удовлетворить требования административного истца об установлении кадастровой стоимости жилых помещений с кадастровыми номерами 24№ в размере их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 17.11.2025 года экспертным заключением ФБУ Красноярская ЛСЭ Минюста России от 27.05.2026 года № 1376/12-4-26 с учетом пояснений (дополнений), внесенных государственным судебным экспертом Васильевой Ю.С.
Довод административного ответчика о выходе экспертом за рамки, назначенной судом экспертизы и поставленных перед экспертом вопросов, является несостоятельным, поскольку эксперт обязан был изучить и проанализировать все представленные в его распоряжение материалы административного дела, в том числе оспариваемые решения и дать им оценку.
Датой обращения общества с ограниченной ответственностью Центр технического обслуживания «Торгмонтаж» с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости жилых помещений с кадастровыми номерами 24:55:№ следует считать дату подачи заявлений об установлении кадастровой стоимости данных жилых помещений в размере их рыночной стоимости в КГБУ «ЦКО» – 26.11.2025 года.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Красноярский краевой суд
РЕШИЛ:
Административные исковые требования общества с ограниченной ответственностью Центр технического обслуживания «Торгмонтаж» – удовлетворить.
Признать незаконными решения Краевого государственного бюджетного учреждения «Центр кадастровой оценки» от 18.12.2025 года №ОРС-№ об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, № в размере их рыночной стоимости.
Установить кадастровую стоимость жилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости – 3 187 000 рублей, определенной по состоянию на 17 ноября 2025 года.
Установить кадастровую стоимость жилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости – 3 231 000 рублей, определенной по состоянию на 17 ноября 2025 года.
Установить кадастровую стоимость жилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости – 3 215 000 рублей, определенной по состоянию на 17 ноября 2025 года.
Установить кадастровую стоимость жилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости – 4 704 000 рублей, определенной по состоянию на 17 ноября 2025 года.
Установить кадастровую стоимость жилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости – 3 226 000 рублей, определенной по состоянию на 17 ноября 2025 года.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции путем подачи апелляционной жалобы через Красноярский краевой суд.
Судья Красноярского краевого суда А.В. Жуль
Решение в окончательной форме принято 08 сентября 2026 года.