РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Омский областной суд в составе председательствующего судьи Ланцовой М.В.
при секретаре Новокшоновой И.И., рассмотрев в открытом судебном заседании 8 сентября 2026 года в городе Омске административное дело по административному исковому заявлению МРА к Бюджетному учреждению Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» об оспаривании решения и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, установил:
МРА обратилась в суд с указанным административным исковым заявлением, ссылаясь на то, что является собственником здания с кадастровым номером № <...>, общей площадью 3414,3 кв.м, местоположение: Омская <...>. Объект недвижимости поставлен на кадастровый учет 19 июня 2012 года (т. 1 л.д. 146-156).
Кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости определена на основании приказа Министерства имущественных отношений Омской области от 22 сентября 2023 года № 159-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, расположенных на территории Омской области» и по состоянию на 1 января 2023 года составляет 180 089 848,37 рубля; дата начала применения – 1 января 2024 года (т. 1 л.д. 145).
На основании отчета об оценке от 28 октября 2025 года № 049/2025, выполненного ООО «Региональная экспертная служба» (оценщик МВВ), административный истец 17 марта 2026 года обратилась в Бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» (далее – бюджетное учреждение), просила установить кадастровую стоимость спорного объекта в размере рыночной стоимости.
Решением бюджетного учреждения от 15 апреля 2026 года № ОРС-55/2026/000009 в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости отказано (т. 1 л.д. 115-119).
Ссылаясь на несоответствие кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости, что влечет увеличение налоговых обязательств, МРА 22 апреля 2026 года обратилась в суд с административным иском об оспаривании указанного решения и установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (т. 1 л.д. 3-4).
В ходе рассмотрения дела представителем административного истца КАВ представлены уточнения административных исковых требований в части величины рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № <...> по состоянию на 13 октября 2025 года, представитель просила установить ее согласно заключению эксперта № 1093/2-4-26 от 19 августа 2026 года, рассмотреть дело в свое отсутствие (т. 2 л.д. 198).
В судебном заседании лица, участвующие в деле, при надлежащем извещении участие не принимали, представителей не направили. Бюджетным учреждением представлен отзыв на административный иск, в котором административный ответчик полагает оспариваемое решение законным и просит в удовлетворении административного иска отказать (т. 1 л.д. 105-106)
Изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон № 237-ФЗ).
Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 22 сентября 2023 года № 159-п утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Омской области.
На основании подпункта 1 пункта 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» постановлением Правительства Омской области от 16 декабря 2020 года № 542-п установлено, что применение на территории Омской области положений статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости осуществляется с 1 января 2021 года.
Таким образом, с 1 января 2021 года в Омской области применяются положения статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости, и не применяются положения статьи 22 указанного закона.
Бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» наделено полномочиями на территории Омской области по определению кадастровой стоимости, а также предоставляет услугу по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (ст.ст. 6 и 7 Закона № 237-ФЗ, п. 1.1.1 Регламента рассмотрения бюджетным учреждением заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, утвержденного приказом бюджетного учреждения от 31 декабря 2020 года № 116).
В соответствии с частью 1 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).
Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ).
В соответствии со статьей 15 Налогового Кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) налог на имущество физических лиц относится к местным налогам.
На основании статьи 399 НК РФ налог на имущество физических лиц устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований (пункт 1).
В силу статьи 400 НК РФ налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 НК РФ, к числу которого относятся, в частности, иные здание, строение, сооружение, помещение (подпункт 6 пункта 1 статьи 401 НК РФ).
Статьей 403 НК РФ установлено, что если иное не установлено настоящим пунктом, налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.
В силу вышеназванных положений МРА является плательщиком налога на имущество физических лиц в отношении спорного здания, исходя из его кадастровой стоимости. Оспариваемая кадастровая стоимость затрагивает права и законные интересы административного истца в сфере налогообложения.
В соответствии с частями 3 и 5 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ 30 июля 2025 года административный истец обратилась в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по состоянию на 13 октября 2025 года. К заявлению приложен отчет об оценке № 049/2025 от 28 октября 2025 года (т. 1 л.д. 112).
В соответствии с пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.
15 апреля 2026 года бюджетным учреждением принято решение № ОРС-55/20226/000009 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Со ссылкой на Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закона № 135-ФЗ), федеральные стандарты оценки в решении указано на нарушения требований законодательства и методологии оценочной деятельности, которые являются значимыми и существенно влияют на итоговую величину стоимости объекта недвижимости (т. 1 л.д. 115-119).
Согласно части 15 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В обоснование рыночной стоимости объекта недвижимости административным истцом представлен отчет от 28 октября 2025 года № 049/2025, подготовленный оценщиком ООО «Региональная экспертная служба» МВВ (т. 1 л.д. 27-96).
В соответствии с отчетом рыночная стоимость здания с кадастровым номером № <...> по состоянию на 13 октября 2025 года составляет 69 000 000 рублей.
Определением суда от 18 мая 2026 года по настоящему делу назначена экспертиза для установления соответствия отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также наличия в отчете недостатков, указанных в решении бюджетного учреждения, определения рыночной стоимости объекта недвижимости; проведение экспертного исследования поручено федеральному бюджетному учреждению Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (т. 1 л.д. 215-216).
Согласно заключению эксперта № 1093/2-4-26 от 19 августа 2026 года (т. 2 л.д. 1-180) в отчете имеются нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, указанные в решении бюджетного учреждения:
- замечание № 1; на странице 1 отчета формулировка названия исследуемого отчета не соответствует требованиям статьи 11 Закона № 135-ФЗ, пункту 1 ФСО III, пункту 1 ФСО VI. При этом, исследуемый документ, по форме и содержанию является отчетом об оценке;
- замечание № 2 имеется в части; указанная в отчете цель оценки не соответствует цели, с учетом поданного административного искового заявления об оспаривании решения бюджетного учреждения и установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. Отсутствует ссылка на статью 22.1 Закона № 237-ФЗ; в нарушение пункта 3 ФСО IV, в подразделе 1.2 «Задание на оценку...» на странице 5 отчета в показателе «Дата оценки», не указано календарное обозначение конкретного дня;
- замечание № 3 имеется в части; в отчете не приведено обоснование отказа от использования аналогов, приведенных в таблицах №№ 3.3.2, 3.3.4, не используемых для расчета рыночной стоимости объекта оценки в сравнительном и доходном подходах;
- замечание № 4; в отчете в таблице № 5.3.1.10 при расчете арендной ставки объекта оценки в рамках доходного подхода введено неверное значение корректировки на площадь к аналогам 1-3, что приводит к искажению итоговой рыночной стоимости объекта оценки;
- замечание № 6; в отчете не приведено обоснование отказа от использования аналогов, приведенных в таблицах №№ 3.3.2, 3.3.4 не используемых для расчета рыночной стоимости объекта оценки в сравнительном и доходном подходах;
- замечание № 7; в отчете отсутствует подтверждение информации об объектах, используемых для расчета рыночной стоимости объекта оценки (аналог № 3 в таблице № 5.2.3.1 при расчете сравнительным подходом) и не используемых (7 объектов при расчете сравнительным подходом в таблице № 3.3.2; 13 объектов при расчете доходным подходом в таблице № 3.3.4);
- замечание № 8; итоговая величина рыночной стоимости представлена в виде «69 000 000 (шестьдесят девять миллионов) рублей, в том числе НДС», что делает ее неоднозначной для толкования и искажает форму представления итоговой величины рыночной стоимости;
- замечание № 9; в расчетных таблицах объекты аналоги откорректированы не по всем значимым ценообразующим факторам, влияющим на результат итоговой рыночной стоимости объекта оценки;
- замечание № 11 имеется в части: в отчете приведено обоснование отказа от использования затратного подхода в отношении объектов оценки №№ 2-5. Объектом оценки является один объект - здание, с кадастровым номером 55:36:190136:1067, страница 5 отчета «Задание на оценку...»;
- замечание № 12 имеется в части: в отчете на страницах 63, 80, 115 приведена противоречивая и неверная информация по значениям корректировок на местоположение.
При этом замечания №№ 1, 2, 11, 12 не влияют на итоговую рыночную стоимость.
По второму вопросу судебным экспертом отмечено, что отчет не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральных стандартов оценки в следующей части:
- в нарушение подпункта «б» пункта 22 ФСО № 7, пунктов 5, 9, 10 ФСО V использованы объекты аналоги из различных сегментов рынка, в одном расчете, а также применены корректировки по ценообразующим факторам для сегмента рынка производственно-складской недвижимости к выборке аналогов из различных сегментов рынка;
- в нарушение статьи 11 Закона № 135, подпункта «б» пункта 22 ФСО № 7 в отчете рассчитана рыночная стоимость единого объекта недвижимости, объектом оценки является объект капитального строительства – здание, без учета стоимости соответствующего земельного участка;
- в нарушение статьи 11 Закона № 135 в отчете приведены корректировки для сравнения объекта оценки с объектами аналогами при расчете рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного и доходного подхода, не соответствующие информации, приведенной в анализе основных факторов на страницах 54-63, 114-121 отчета.
- в нарушение подпункта 3 пункта 2 ФСО VI, статьи 11 Закона № 135 в отчете в таблице № 5.3.1.10 при расчете арендной ставки объекта оценки в рамках доходного подхода введено неверное значение корректировки на площадь к аналогам №№ 1-3, что приводит к искажению итоговой рыночной стоимости объекта оценки;
- в нарушение пункта 22 «в» ФСО № 7, в отчете не приведено обоснование отказа от использования аналогов, приведенных в таблицах №№ 3.3.2, 3.3.4, не используемых для расчета рыночной стоимости объекта оценки в сравнительном и доходном подходах;
- в нарушение подпункта 2 пункта 2 ФСО VI, пункта 8 ФСО VI в отчете отсутствует подтверждение информации об объектах, используемых для расчета рыночной стоимости объекта оценки (аналог № 3 в таблице № 5.2.3.1 при расчете сравнительным подходом) и не используемых (7 объектов при расчете сравнительным подходом в таблице № 3.3.2; 13 объектов при расчете доходным подходом в таблице № 3.3.4);
- в нарушение статьи 11 Закона № 135 итоговая величина рыночной стоимости представлена в виде «69 000 000 (шестьдесят девять миллионов) рублей, в том числе НДС», что делает ее неоднозначной для толкования и искажает форму представления итоговой величины рыночной стоимости;
- в нарушение пункта 22 ФСО №7, статьи 11 Закона № 135, в расчетных таблицах объекты аналоги откорректированы не по всем значимым ценообразующим факторам, влияющим на результат итоговой рыночной.
Кроме того, в содержании отчета выявлены несоответствия и описки, не влияющие на итоговую рыночную стоимость объекта оценки, в том числе:
- на странице 1 отчета формулировка названия исследуемого отчета не соответствует требованиям статьи 11 Закона № 135, пункта 1 ФСО III, пункта 1 ФСО VI. При этом, исследуемый документ, по форме и содержанию является отчетом об оценке;
- в нарушение пункта 9 ФСО I, пункта 1 ФСО II, пункта 3 ФСО IV указанная в отчете цель оценки не соответствует цели, с учетом поданного административного искового заявления об оспаривании решения бюджетного учреждения и установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. Отсутствует ссылка на статью 22.1 Закона 237;
- в нарушение пункта 3 ФСО IV, в подразделе 1.2 «Задание на оценку...» на странице 5 отчета в показателе «Дата оценки», не указано календарное обозначение конкретного дня;
- в нарушение статьи 11 Закона № 135 в отчете приведено обоснование отказа от использования затратного подхода в отношении объектов оценки №№ 2-5. Объектом оценки является один объект - здание, с кадастровым номером № <...>, страница 5 отчета «Задание на оценку...»;
- в нарушение подпункта 3 пункта 2 ФСО VI, статьи 11 Закона № 135 на страницах 63, 80, 115 отчета приведена противоречивая и неверная информация по значениям корректировок на местоположение.
Также согласно указанному экспертному заключению рыночная стоимость здания с кадастровым номером № <...> по состоянию на 13 октября 2025 года составляет 103 718 000 рублей.
В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.
Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.
Оценивая заключение № 1093/2-4-26 от 19 августа 2026 года эксперта Федерального бюджетного учреждения Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации СНА, суд не усматривает оснований сомневаться в достоверности и обоснованности выводов. Эксперт СНА обладает достаточным опытом и необходимой квалификацией, не имеет заинтересованности в исходе спора. Заключение содержит подробное описание проведенного исследования и сделанные на его основе выводы. Эксперт имеет высшее образование по специальности «Теплогазоснабжение, вентиляция и охрана воздушного бассейна», квалификацию инженер-строитель, прошла профессиональную переподготовку в 2006 году по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости», стаж работы в области оценки 17 лет, имеет с 28 апреля 2024 года аттестацию на право самостоятельного производства судебной строительно-технической экспертизы по специальности 16.2 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, с целью определения рыночной и иной стоимости», стаж экспертной работы по указанной специальности с 2023 года, с 27 июня 2024 года аттестацию на право самостоятельного производства судебной землеустроительной экспертизы по специальности 27.2 «Исследование объектов землеустройства с целью определения их рыночной и иной стоимости», стаж экспертной работы по указанной специальности с 2024 года (т. 2 л.д. 2).
Заключение содержит подробное описание проведенного исследования и сделанные на его основе выводы.
Таким образом, в судебном заседании установлено, что представленный отчет об оценке от 28 октября 2025 года № 049/2025 требованиям законодательства Российской Федерации не соответствует, замечания, изложенные в решении административного ответчика, в том числе, влияющие на итоговый результат оценки, нашли свое подтверждение. В связи с чем имелись основания для отказа в удовлетворении поданного в бюджетное учреждение заявления, предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ. Оспариваемое решение принято уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы его принятия.
Поскольку в отчете об оценке имеются нарушения, указанные в оспариваемом решении бюджетного учреждения, основания для удовлетворения требований административного истца о признании данного решения незаконным отсутствуют.
Относительно требований административного истца об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости согласно заключению эксперта № 1093/2-4-26 от 19 августа 2026 года, суд исходит из следующего.
В предмет доказывания по данной категории дел входит такое юридически значимое обстоятельство как размер рыночной стоимости объекта недвижимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения бюджетного учреждения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Экспертное заключение № 1093/2-4-26 от 19 августа 2026 года содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости рассматриваемого объекта. Расчет рыночной стоимости произведен с применением сравнительного и доходного подходов и обоснованием отказа от применения затратного подхода.
Экспертом изучен рынок недвижимости, проведен анализ объекта оценки, определен сегмент рынка, к которому принадлежит оспариваемый объект, проанализированы фактические данные о ценах предложений, описаны и обоснованы применяемые корректировки.
Оценка проводилась по состоянию на 13 октября 2025 года.
Каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, свидетельствующих об иной рыночной стоимости объекта, чем отражено в заключении, суду не представлено.
Участвующие в деле лица о назначении и проведении повторной судебной экспертизы не просили, возражений относительно установленного экспертом размера рыночной стоимости объекта недвижимости не представили.
При таком положении суд находит возможным определить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости на основании указанного экспертного заключения.
Согласно пункту 6 части 2 статьи 18 Закона № 237-ФЗ сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты государственного кадастрового учета объекта недвижимости (внесения сведений о ранее учтенном объекте недвижимости) и не ранее дня начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.
С учетом изложенного, датой подачи заявления следует считать 17 марта 2026 года.
Руководствуясь статьями 175 – 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд решил:
установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № <...> по состоянию на 13 октября 2025 года в размере его рыночной стоимости 103 718 000 рублей.
Датой подачи заявления считать 17 марта 2026 года.
В остальной части административное исковое заявление МРА оставить без удовлетворения.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Омский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья М.В. Ланцова
Мотивированное решение изготовлено 10 сентября 2026 года.