РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Омский областной суд в составе председательствующего судьи Ведерниковой Н.В., при секретаре Бертрам Э.А., рассмотрев в открытом судебном заседании 8 октября 2026 года в г. Омске административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ФестМолл» к Бюджетному учреждению Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» об оспаривании решения о пересчете кадастровой стоимости объекта недвижимости, исключении сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости из Единого государственного реестра недвижимости, установил:
общество с ограниченной ответственностью «ФестМолл» (далее – ООО «ФестМолл», Общество) обратилось в суд с указанным административным исковым заявлением к Бюджетному учреждению Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» (далее – Бюджетное учреждение), в котором ссылаясь на то, что административному истцу на праве собственности принадлежит здание (наименование «Торгово-офисный центр», назначение - нежилое) с кадастровым номером № <...>, площадью 36 558,6 кв.м, местоположение: <...>, просит (с учетом письменного уточнения) признать незаконным решение Бюджетного учреждения от 4 сентября 2025 года № 184 «О пересчете кадастровой стоимости» в части объекта недвижимости с кадастровым номером № <...>, исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о кадастровой стоимости названного объекта в размере № <...> рублей, установленную данным решением (том 1 л.д. 3-5, 135, 203, 226, 234, том 2 л.д. 31-33, 36).
В обоснование заявленных требований указано, что что пересчет кадастровой стоимости спорного здания произведен административным ответчиком с нарушением положений действующего законодательства о государственной кадастровой оценке, законных оснований для пересчета кадастровой стоимости спорного объекта не имелось, наличие ошибок, указанных в пунктах 2 и 13 статьи 21 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», при определении кадастровой стоимости в ходе проведения массовой государственной оценки административным ответчиком не доказано. В нарушение пункта 46.10 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных Приказом Росреестра от 4 августа 2021 года № П/0336, пересчет кадастровой стоимости осуществлен с применением справочников УПВС, нарушены пункты 44, 72 названных Методических указаний, поскольку пересчет кадастровой стоимости осуществлен без учета информации, содержащейся в Отчете Бюджетного учреждения об итогах государственной кадастровой оценки от 10 июля 2023 года № 05/ОКС/2023.
Одновременно административным истцом заявлено ходатайство о восстановлении срока для обращения в суд с настоящим административным иском, в обоснование уважительности пропуска процессуального срока указано, что копию оспариваемого решения, которым изменена кадастровая стоимость здания без уведомления и согласия его собственника, административный истец не получал, ознакомился с ним в ходе настоящего судебного разбирательства, до обращения в суд представитель собственника обращался в Бюджетное учреждение с заявлениями о предоставлении разъяснений, связанных с определением (пересчетом) кадастровой стоимости (том 1 л.д. 8, 10-11, 13-20).
В судебном заседании представители административного истца ООО «ФестМолл» КАГ, КВВ поддержали заявленные требования по основаниям, изложенным в административном иске с учетом уточнения и дополнительных письменных пояснений, а также ходатайство о восстановлении срока для обращения с настоящим административным иском в суд, в обоснование которого пояснили, что в целях подготовки мотивированного административного иска в суд административный истец дважды обращался в Бюджетное учреждение с заявлениями о предоставлении разъяснений, связанных с изменением кадастровой стоимости спорного объекта, на что также потрачено время (том 2 л.д. 74-75).
Представитель Бюджетного учреждения ОАВ в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в письменных возражениях и дополнениях к ним (том 1 л.д. 57-61, 224, 237-238, 239, том 2 л.д. 1).
Представитель заинтересованного лица Администрации города Омска ОКВ в судебном заседании полагал обоснованными доводы административного истца о недостоверности расчета оспариваемой кадастровой стоимости в связи с применением в расчете справочников УПВС, полагал, что административный иск подлежит удовлетворению (в изначально представленном письменном отзыве по делу указал на правильность избранного административным ответчиком затратного подхода при пересчете кадастровой стоимости, том 1 л.д. 248).
Заинтересованное лицо Министерство имущественных отношений Омской области при надлежащем извещении своего представителя для участия в судебном заседании не направило, представило письменный отзыв, в котором просило рассмотреть дело в отсутствие своего представителя (том 1 л.д.188 - 189).
Изучив материалы дела, выслушав пояснения представителей сторон и заинтересованного лица, суд приходит к следующему.
Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – в Федеральный закон № 237-ФЗ).
Бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» наделено полномочиями на территории Омской области по определению кадастровой стоимости, а также предоставляет услуги по предоставлению разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости, рассмотрению заявлений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости (статьи 6, 7, 20 Закона № 237-ФЗ, пункт 1.1.1 Регламента рассмотрения бюджетным учреждением заявлений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, утвержденного приказом Бюджетного учреждения от 31 декабря 2020 года № 116).
Определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением в отношении всех объектов недвижимости, включенных в перечень, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 1 статьи 14 Закона № 237-ФЗ).
Порядок рассмотрения обращений о предоставлении разъяснений, в том числе форма предоставления таких разъяснений, устанавливается федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки (часть 2 статьи 20 Закона № 237-ФЗ).
Такой порядок, а также форма предоставления разъяснений утверждены Приказом Росреестра от 6 августа 2020 года № П/0280.
С обращением о предоставлении разъяснений в бюджетное учреждение вправе обратиться юридические лица и физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органы государственной власти и органы местного самоуправления (часть 4 статьи 20 Закона № 237-ФЗ).
В случае выявления в ходе рассмотрения обращения о предоставлении разъяснений ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, указанных в статье 21 настоящего Федерального закона, такие ошибки подлежат исправлению по решению бюджетного учреждения об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости (часть 7 статьи 20 Закона № 237-ФЗ).
В соответствии с частью 2 статьи 21 Федерального закона № 237-ФЗ ошибками, допущенными при определении кадастровой стоимости, являются: 1) несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о государственной кадастровой оценке; 2) описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная ошибка, повлиявшие на величину кадастровой стоимости одного или нескольких объектов недвижимости.
Согласно части 13 статьи 21 Федерального закона № 237-ФЗ ошибкой также является допущенное при определении кадастровой стоимости искажение данных об объекте недвижимости, на основании которых определялась его кадастровая стоимость, в том числе: 1) неправильное определение условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости; 2) использование недостоверных сведений о характеристиках объекта недвижимости при определении кадастровой стоимости.
Из содержания части 23 статьи 21 Закона № 237-ФЗ следует, что решение бюджетного учреждения о пересчете кадастровой стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства.
В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.
В соответствии со статьей 399 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) налог на имущество физических лиц обязателен к уплате на территориях муниципальных образований (пункт 1).
В силу статьи 400 НК РФ налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 НК РФ, к числу которого относятся, в частности, здание, строение, сооружение, помещение (подпункт 6 пункта 1).
Пунктом 1 статьи 403 НК РФ установлено, что налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.
В соответствии с подпунктами 1 и 2 пункта 1 статьи 378.2 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке, в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения, в частности, административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) и помещений в них.
Как следует из пункта 2 Методических указаний, утвержденных Приказом Росреестра от 4 августа 2021 года № П/0336 (далее – Методические указания № П/0336), кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения.
Оспариваемая кадастровая стоимость нежилого здания (торгово-офисный центр) с кадастровым номером № <...> является действующей, результаты ее определения затрагивают права и законные интересы административного истца в сфере налогообложения, соответственно, административный истец вправе требовать признания незаконным решения Бюджетного учреждения в части пересчета кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта.
Разрешая заявленное административным истцом ходатайство о восстановлении срока обращения в суд с настоящим административным иском, суд исходит из следующего.
Административное исковое заявление об оспаривании решений и действий (бездействия) бюджетного учреждения подается в суд в течение трех месяцев со дня, когда административному истцу стало известно о принятии бюджетным учреждением соответствующего решения, совершении оспариваемых действий (бездействия). Срок подачи указанных заявлений, пропущенный по уважительной причине, может быть восстановлен судом (часть 3.1 статьи 245 КАС РФ). Аналогичные общие правила закреплены в частях 1 и 7 статьи 219 КАС РФ.
Как установлено судом и не опровергается административным ответчиком, оспариваемое решение принято Бюджетным учреждением 4 сентября 2025 года, сведения о кадастровой стоимости здания с кадастровым номером № <...> в размере № <...> рублей, определенном оспариваемым решением, внесены в ЕГРН 7 октября 2025 года, об изменении кадастровой стоимости спорного объекта административный истец не уведомлялся, копия решения о пересчете кадастровой стоимости в его адрес не направлялась.
27 октября 2025 года административный истец обратился в Бюджетное учреждение с заявлениями о предоставлении разъяснений, связанных с изменением кадастровой стоимости спорного объекта, просил предоставить копию расчета или предоставить возможность ознакомиться с расчетом во время личного приема. В связи с непредоставлением развернутого расчета и отсутствием в разъяснениях Бюджетного учреждения от 25 ноября 2025 года сведений о том, в связи с наличием какой выявленной ошибки в кадастровой стоимости, определенной в рамках массовой государственной оценки, произведен пересчет стоимости объекта, а также в связи с невозможностью установить причину увеличения кадастровой стоимости, административный истец повторно 2 апреля 2026 года подал в Бюджетное учреждение заявление о предоставлении разъяснений, связанных с изменением кадастровой стоимости спорного объекта, в том числе в целях последующего обращения в суд с мотивированным административным иском (том 1 л.д. 10-20).
При указанных обстоятельствах, принимая во внимание время, необходимое для обращения административного истца в бюджетное учреждение с заявлением о предоставлении разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости, для анализа полученных разъяснений Бюджетного учреждения в совокупности с Отчетом от 10 июля 2023 года № 05/ОКС/2023 об итогах государственной кадастровой оценки, выяснения оснований пересчета кадастровой стоимости, а также для подготовки административного искового заявления, учитывая сложность предмета разногласия сторон, нормы действующего правового регулирования, суд находит причины пропуска административным истцом процессуального срока обращения в суд уважительными, ходатайство о его восстановлении - подлежащим удовлетворению.
Из материалов дела следует, что кадастровая стоимость здания с кадастровым номером № <...> утверждена по результатам проведения массовой государственной кадастровой оценки приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 22 сентября 2023 года № 159-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, расположенных на территории Омской области» (далее - Приказ № 159-п) по состоянию на 1 января 2023 года в размере № <...> рублей (том 2 л.д. 30).
Указанная кадастровая стоимость определена на основании Отчета Бюджетного учреждения от 10 июля 2023 года № 05/ОКС/2023 об итогах государственной кадастровой оценки зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительств, машино-мест на территории Омской области (далее - Отчет от 10 июля 2023 года № 05/ОКС/2023 об итогах государственной кадастровой оценки).
Решением Бюджетного учреждения от 4 сентября 2025 года № 184 по обращению Министерства экономического развития Омской области от 11 августа 2025 года вх. 29336 осуществлен пересчет кадастровой стоимости ряда объектов недвижимости, в том числе кадастровой стоимости здания с кадастровым номером № <...> с установлением ее по состоянию на ту же дату 1 января 2023 года в размере № <...> рублей (том 1 л.д. 94-98).
На основании оспариваемого решения Бюджетного учреждения от 4 сентября 2025 года № 184 «О пересчете кадастровой стоимости» в вышеуказанный Приказ № 159-п внесены изменения приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 1 октября 2025 года № 183-п «О внесении изменений в приказ Министерства имущественных отношений Омской области от 22 сентября 2023 года № 159-п», в соответствии с которым кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости составила по состоянию на 1 января 2023 года № <...> рублей, дата внесения сведений о кадастровой стоимости 7 октября 2025 года, дата начала применения кадастровой стоимости 1 января 2026 года. Соответствующие сведения внесены в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) (том 1 л.д. 101-102, 134).
Оспариваемое решение принято уполномоченным учреждением, содержит необходимые реквизиты и подписано уполномоченным лицом. Данные обстоятельства лицами, участвующими в деле, не оспариваются.
Вместе с тем, проанализировав представленные в материалы дела доказательства применительно к законодательству Российской Федерации о государственной кадастровой оценке, суд находит доводы стороны административного истца заслуживающими внимания.
Согласно материалам дела, 11 августа 2025 года в Бюджетное учреждение поступило обращение Министерства экономического развития Омской области, в котором содержалась просьба о предоставлении разъяснений относительно корректности расчетов кадастровых стоимостей ряда объектов недвижимости, а также запрашивалась информация о причинах различия кадастровой стоимости объектов торгово-офисной недвижимости, расположенных в территориальной близости между собой, содержащихся в прилагаемом к обращению перечне, включающем здание с кадастровым номером № <...> (том 1 л.д. 81, 82, 83).
В рамках рассмотрения данного обращения Бюджетным учреждением проведена проверка определения кадастровой стоимости спорного здания и произведен ее пересчет, о чем принято оспариваемое решение от 4 сентября 2025 года № 184.
В названном решении Бюджетным учреждением установлено, что объект недвижимости с кадастровым номером № <...> с наименованием «торгово-офисный центр» отнесен к оценочной подгруппе 0400.02.02 «Здания, объекты с полными характеристиками, с годом постройки после 2000 года» подгруппы 0403 «Прочие многофункциональные торгово-сервисные комплексы, торгово-административные объекты, торгово-развлекательные объекты, за исключением отдельно стоящих зданий, концертных залов, спортивно-концертных комплексов, кинотеатров, комплексов, аттракционов, торгово- складские объекты, торговые базы» группы 4 «Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения». При определении кадастровой стоимости объектов недвижимости, относящихся к указанной оценочной подгруппе, применялся сравнительный подход, метод моделирования на основе удельных показателей кадастровой стоимости (далее - УПКС) как среднего УПКС по кварталу/населенному пункту/муниципальному образованию/субъекту РФ (метод УПКС), в частности, как среднего УПКС подгруппы 0403 по соответствующим административным округам г. Омска без учета индивидуальных характеристик объектов недвижимости (том 1 л.д. 86-92, 94-98).
Далее из данного решения следует, что в ходе проверки вышеназванного расчета Бюджетным учреждением выявлена ошибка, допущенная при определении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером № <...>, а именно: использование недостоверных сведений о характеристиках объекта недвижимости при определении кадастровой стоимости - не учтены индивидуальные характеристики объекта, установлено, что при наличии технического паспорта объекта (находящегося в архиве Бюджетного учреждения по состоянию на 24 сентября 2009 года) имеется возможность применить затратный подход к определению кадастровой стоимости, учитывающий индивидуальные характеристики объекта недвижимости.
Таким образом, в решении указано, что спорный пересчет кадастровой стоимости здания после выявления ошибки рассчитан, в соответствии с пунктом 44.2 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденные Приказом Росреестра от 4 августа 2021 года № П/0336, затратным подходом методом сравнительной единицы; показатель в Отчете от 10 июля 2023 года № 05/ОКС/2023 об итогах государственной кадастровой оценки – сравнительный подход методом моделирования на основе УПКС.
Согласно Отчету от 10 июля 2023 года № 05/ОКС/2023 об итогах государственной кадастровой оценки, спорный объект отнесен к выше названной подгруппе 0400.02.02; при определении кадастровой стоимости объектов недвижимости оценочной подгруппы 0400.02.02 «Здания, объекты с полными характеристиками, с годом постройки после 2000 г.» используется затратный подход, метод сравнительной единицы; при оценке объекта применялся затратный подход методом сравнительной единицы (пункт 2.6.6. Отчета, приложение к Отчету 2.5.1., 2.4, том 2 л.д. 7, 63, 66).
В представлении прокуратуры Омской области от 4 февраля 2026 года № 7/2-01-2026, внесенном директору Бюджетного учреждения по результатам проверки соблюдения требований законодательства о государственной кадастровой оценке, содержится аналогичное указание о необходимости применения затратного метода (том 1 л.д. 121-124).
В подпункте 6 пункта 1.9.3. Отчета указано, что в случае, если в Перечне у объекта оценки отсутствуют ценообразующие характеристики (год постройки (год ввода в эксплуатацию), материал стен, сведения о местоположении и т.д.), необходимые для определения кадастровой стоимости, и Исполнителю не удалось собрать достоверную информацию об их значении, при определении кадастровой стоимости объектов недвижимости применялся метод моделирования на основе УПКС с учетом местоположения объекта (при возможности) и материала стен (при возможности). Аналогичные положения содержатся в подпункте 3 пункта 1.9.6. Отчета.
В письменных пояснениях Бюджетного учреждения указано, что определение кадастровой стоимости в ходе проведения массовой государственной оценки осуществлено на основании сведений об объектах недвижимости, содержащихся в Перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, - с помощью программного продукта «Программный комплекс «Массовая оценка. Объекты капитального строительства», предоставленный ООО «Центр менеджмента, оценки и консалтинга» на основании заключенного с Бюджетным учреждением контракта от 7 июня 2022 года № Ф-177 (том 1 л.д. 237-238, том 2 л.д. 73)
В ходе рассмотрения настоящего дела по запросам суда Бюджетным учреждением не представлен расчет кадастровой стоимости спорного объекта, установленной в ходе массовой государственной оценки объектов недвижимости, содержащий сведения о фактически примененном подходе и методе, а также о фактических исходных, вводных данных (характеристиках оцениваемого здания), которые были внесены в названный программный комплекс для расчета кадастровой стоимости.
Согласно письменным пояснениям Бюджетного учреждения, в ходе проверки расчета кадастровой стоимости (по обращению Министерства экономического развития Омской области) из программы выгрузился показатель кадастровой стоимости, рассчитанный сравнительным подходом методом моделирования на основе УПКС; причиной избрания данного метода, возможно, послужила неполнота сведений ЕГРН об объектах недвижимости, загруженных в программный комплекс: кадастровый номер - № <...>, вид объекта недвижимости - здание, площадь – 36 558,60 кв.м., год ввода - 0, материал стен - смешанный. После уточнения индивидуальных характеристик (на основании технического паспорта объекта) при пересчете использовались следующие вводные данные: кадастровый номер - № <...>, вид объекта недвижимости - здание, площадь - 36 558,60 кв.м., год ввода - 2009, материал стен – блоки СКЦ (то есть вводные данные отличаются по показателям года ввода и материалу стен) (том 1 л.д. 237-238).
Из представленных в материалы дела документов следует, что в Перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, на основании которого осуществлялось определение кадастровой стоимости в ходе проведения массовой государственной оценки, в числе характеристик объекта оценки № <...> содержались сведения о виде спорного объекта (здание), его назначении (нежилое), годе ввода объекта в эксплуатацию (2009 г.), этажности (16), площади (36 558,6 кв.м), местоположении (точный адрес), размер и дата определения предыдущей кадастровой стоимости (№ <...> рублей по состоянию на 1 января 2021 года) (том 2 л.д. 2-6, 67-72).
В техническом паспорте спорного здания указано, что объект введен в эксплуатацию в 2009 году, материал стен наружных и внутренних – блоки СКЦ, перегородки – блоки СКЦ, гипсокартон (том 1 л.д. 86-92)
Методические указания № П/0336 определяют правила установления кадастровой стоимости объектов недвижимости и предназначены для определения кадастровой стоимости бюджетным учреждением, созданным субъектом Российской Федерации и наделенным полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости (пункт 1).
Согласно пункту 26.3 Методических указаний № П/0336 к ценообразующим факторам (характеристикам) объектов недвижимости относится информация, существенная для формирования стоимости объектов недвижимости, в том числе информация об их физических свойствах, технических и эксплуатационных характеристиках.
Для зданий, помещений, сооружений, ОНС, машино-мест обязательному рассмотрению на предмет влияния на кадастровую стоимость подлежат сведения о местоположении, годе постройки, материале стен объекта недвижимости, серии многоквартирного дома, нахождении объекта недвижимости в ветхом или аварийном состоянии, нахождении объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории, а также ценообразующие факторы, предусмотренные приложением № 3 к Указаниям.
Пунктом 44.1. Методических указаний № П/0336 предусмотрено, что сравнительный подход основан на сравнении цен сделок (предложений) по аналогичным объектам недвижимости. Сравнительному подходу отдается предпочтение перед другими подходами к оценке при развитости рынка объектов недвижимости и при достаточности и репрезентативности информации о сделках (предложениях) с объектами недвижимости. В качестве цены аналога используются сведения о цене сделки (предложения), выраженные в виде запрашиваемой, предлагаемой или уплачиваемой денежной суммы в отношении схожего по характеристикам объекта недвижимости.
В силу положений данного пункта сравнительный подход не используется или используется только для проверки результатов, полученных с применением затратного и доходного подходов, при оценке зданий, сооружений, ОНС, а также для отдельных групп (подгрупп) объектов недвижимости при оценке земельных участков в случае отсутствия рынка объектов недвижимости.
В пункте 45 Методических указаний № П/0336 указано, что определение кадастровой стоимости в рамках сравнительного подхода осуществляется одним из следующих способов (методов):
1) метод статистического (регрессионного) моделирования (описание метода представлено в пункте 45.1 Указаний),
2) метод типового (эталонного) объекта недвижимости (описание метода представлено в пункте 45.2 Указаний),
3) метод моделирования на основе удельных показателей кадастровой стоимости (УПКС) (описание метода представлено в пункте 45.3 Указаний), метод применяется для групп (подгрупп) объектов недвижимости, схожих с группами (подгруппами) объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых определена на основе построения статистических моделей, в случаях, когда отсутствует возможность применения метода статистического (регрессионного) моделирования, метода типового (эталонного) объекта недвижимости и индивидуального расчета кадастровой стоимости вследствие отсутствия точной информации о характеристиках объекта недвижимости, в том числе о его местоположении,
4) метод индексации прошлых результатов (описание метода представлено в пункте 45.4 Указаний).
В соответствии с пунктом 44.2 Методических указаний № П/0336 затратный подход основан на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства или замещения объекта недвижимости. Для использования этого подхода необходимы актуальные и достоверные данные о соответствующих затратах. Затратный подход используется при определении кадастровой стоимости зданий, сооружений, ОНС. При определении зависимости затрат от удельных показателей затрат на создание (замещение, воспроизводство) аналогичных объектов производятся корректировки на величину налога на добавленную стоимость в сторону увеличения в случае использования справочных показателей, определенных без учета налога на добавленную стоимость. В случае если типичные для рынка элементы затрат не содержат налог на добавленную стоимость, корректировка использованных справочных показателей на величину налога на добавленную стоимость по этим элементам не производится.
В силу пункта 44 Методических указаний № П/0336 (Указания) при определении кадастровой стоимости бюджетным учреждением проводится группировка объектов недвижимости. Для целей определения кадастровой стоимости методами массовой оценки объекты недвижимости объединяются в группы и подгруппы (при необходимости) в соответствии с Указаниями. Кадастровая стоимость объектов недвижимости определяется в рамках каждой из групп (подгрупп). В рамках одной группы (подгруппы) должны быть использованы одни и те же подходы и методы, а также критерии сопоставления полученных результатов. По итогам группировки проводится ее анализ в разрезе кадастровых кварталов на предмет достоверности и непротиворечивости.
Ранги применимости подходов к оценке при определении кадастровой стоимости методами массовой оценки представлены для целей Методических указаний в приложении № 6 к Указаниям, в соответствии с которым для целей определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства, в том числе торговых, торгово-сервисных и торгово-развлекательных объектов наиболее весомым (преимущественным) является затратный подход.
Пунктом 56 Методических указаний регламентировано, что группировка объектов недвижимости должна ориентироваться на сложившиеся сегменты рынка недвижимости и быть основана на результатах анализа информации о рынке объектов недвижимости, модели оценки кадастровой стоимости, составе ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов объектов недвижимости для каждого исследуемого объекта недвижимости.
Таким образом, пересчет кадастровой стоимости здания с кадастровым номером № <...> произведен затратным подходом методом сравнительной единицы, что соответствует пункту 44.2 Методических указаний № П/0336 и Отчету от 10 июля 2023 года № 05/ОКС/2023 об итогах государственной кадастровой оценки.
Данное обстоятельство не оспаривается лицами, участвующими в деле.
Вместе с тем из представленного Бюджетным учреждением расчета в рамках затратного подхода спорного объекта следует, что при определении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером № <...> в расчетах использовались справочники УПВС, что нарушает прямое предписание пункта 46.10 Методических указаний № П/0336 о том, что справочники УПВС не применяются для объектов недвижимости, построенных после 2000 года, а также противоречит аналогичным положениям Отчета от 10 июля 2023 года № 05/ОКС/2023 об итогах государственной кадастровой оценки (том 1 л.д. 239).
Так, в соответствии с пунктом 46.10 Методических указаний № П/0336, затраты на строительство (воспроизводство, замещение) объектов недвижимости рассчитываются на основе сметных нормативов строительства, то есть на основе государственных, отраслевых, территориальных, фирменных или индивидуальных сметных нормативов, образующих систему ценообразования и сметного нормирования в строительстве, с применением утвержденных индексов цен в строительстве на строительно-монтажные работы, применяемых в сметных расчетах стоимости производственного и жилищно-гражданского строительства, и коэффициентов перехода от цен базового района к уровню цен субъектов Российской Федерации. В случае наличия нескольких сметных нормативов применяются в первую очередь территориальные (региональные) сметные нормативы. В случае их отсутствия, или если они не утверждены, осуществляется выбор справочников по затратам на строительство и обоснование такого выбора.
При пересчете показателей справочников следует использовать индексы пересчета сметной стоимости строительства региональных центров по ценообразованию в строительстве. При наличии признаков внешнего устаревания справочные показатели затрат на создание объектов должны быть откорректированы в соответствии с пунктом 26.3 Указаний и настоящим пунктом.
При проведении расчетов допускается использование государственных справочников сметной стоимости строительства, в том числе: укрупненных нормативов цен строительства (далее - НЦС), укрупненных показателей сметной стоимости (далее - УПСС), укрупненных показателей сметной стоимости реставрационно-восстановительных работ по памятникам истории и культуры (далее - СУПСС-87).
Допускается использование справочников укрупненных показателей восстановительной стоимости строительства (далее - УПВС) при условии введения поправочных коэффициентов, помимо коэффициентов пересчета сметной стоимости строительства из цен 1969 г. в цены на дату определения кадастровой стоимости, на изменение структуры накладных расходов в строительстве, возможных отчислений, связанных со страхованием строительных рисков, и поправок, отражающих изменение в сметном нормировании в строительстве по отношению к году издания справочника.
Пересчет из цен справочников УПВС осуществляется по формуле, с использованием С69стр - показателя затрат на создание (стоимость строительства) объекта недвижимости; С69уд - удельный показатель восстановительной стоимости в ценах 1969 г., руб., на величину площади, основной характеристики; Vстр - площадь, основная характеристика; Ki - поправочные коэффициенты, учитывающие отклонения характеристик объекта недвижимости от аналогичного объекта в справочнике УПВС; И84/69 - индекс пересчета стоимости 1969 г. в цены 1984 г.; ИД.О./84 - индекс пересчета стоимости 1984 г. в цены на дату определения кадастровой стоимости; ДКЗ - дополнительные косвенные затраты, не учтенные в УПВС, но необходимые в современных рыночных условиях строительства.
Справочники УПВС не применяются для объектов недвижимости, построенных после 2000 г. (год постройки и ввода в эксплуатацию спорного объекта недвижимости - 2009 год).
Таким образом, в нарушение приведенного выше положения пункта 46.10 Методических указаний № П/0336 значения показателей «С69уд» - 22,80, «К климатический» - 1,14, «коэффициент корректировки на капитальность» - 1,00, согласно представленному Бюджетным учреждением расчету кадастровой стоимости спорного здания в рамках затратного подхода, рассчитаны с применением справочников УПВС, которые не применимы к объекту оценки (том 1 л.д. 239).
Ссылка представителя Бюджетного учреждения на то, что в случае применения в расчете кадастровой стоимости спорного здания справочника КО ИНВЕСТ, размер кадастровой стоимости значительно бы увеличился, не свидетельствует о соблюдении административным ответчиком требований законодательства о государственной кадастровой оценке.
При определении кадастровой стоимости объектов капитального строительства, построенных после 2000 года, использование справочников укрупнённых показателей восстановительной стоимости (УПВС) не допускается в силу действующего на 1 января 2023 года приведенного пункта 46.10 Методических указаний № П/0336.
УПВС базируются на нормативах и ценах 1969 года, методология УПВС не отражает реалий современного строительства, сложившегося после 2000 года, в том числе не учитывает новые технологии, материалы, требования к энергоэффективности, иные схемы организации строительных процессов и актуальные рыночные цены на ресурсы. В связи с этим применение УПВС для объектов, построенных после 2000 года, в любом случае (даже при введении поправочных коэффициентов) влечет искажение результата расчета кадастровой стоимости, что нарушает принципы достоверности и актуальности кадастровой оценки.
С учетом изложенного пунктом 46.10 Методических указаний № П/0336 предписано использовать для оценки объектов, построенных после 2000 года, иные справочные инструменты.
Расчет кадастровой стоимости при использовании справочников КО-ИНВЕСТ осуществляется на основе иной формулы с использованием показателей: стоимости замещения (где замещения – затраты на создание аналогичного объекта по состоянию на дату проведения оценки), прибыли предпринимателя, величины накопленного износа, включающего физический износ, внешнее (экономическое) и функциональное устаревание.
Использование в расчете оспариваемой кадастровой стоимости справочников УПВС противоречит также положениям Отчета об итогах государственной кадастровой оценки от 10 июля 2023 года № 05/ОКС/2023, согласно которому при расчете объектов оценки затратным подходом с годом постройки до 2000 года использовались справочники укрупненных показателей стоимости строительства (УПВС), в остальных случаях использовались справочники КО ИНВЕСТ (УПСС) (подпункт 2 пункта 1.9.6., пункт 2.6.6. Отчета).
Данное свидетельствует о том, что в нарушение требований законодательства о государственной кадастровой оценке, производя пересчет кадастровой стоимости здания с кадастровым номером № <...> (определенной в рамках массовой государственной кадастровой оценки по состоянию на ту же дату оценки), административный ответчик не учел результаты последней государственной кадастровой оценки, действовавшие по состоянию на дату возникновения основания пересчета кадастровой стоимости (дату принятия оспариваемого решения).
Вместе с тем, согласно пункту 42 Методических указаний № П/0336, при определении кадастровой стоимости методами массовой оценки бюджетным учреждением проводится группировка объектов недвижимости, объекты недвижимости объединяются в группы и подгруппы (при необходимости) в соответствии с Указаниями, кадастровая стоимость объектов недвижимости определяется в рамках каждой из групп (подгрупп). При этом в рамках одной группы (подгруппы) должны быть использованы одни и те же подходы и методы, а также критерии сопоставления полученных результатов.
Таким образом, пересчет Бюджетным учреждением кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости с применением справочников УПВС не соответствует приведенным положениям Методических указаний № П/0336 и нарушает права административного истца.
С учетом изложенного суд приходит к выводу о незаконности решения Бюджетного учреждения от 4 сентября 2025 года № 184 «О пересчете кадастровой стоимости» в оспариваемой части в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № <...>, в связи с чем сведения об установленной данным решением кадастровой стоимости для объекта недвижимости с кадастровым номером № <...> в размере № <...> рублей подлежат исключению из ЕГРН.
Согласно положениям части 2 статьи 227 КАС РФ суд удовлетворяет заявленные требования об оспаривании решения, действия (бездействия), если установит, что оспариваемое решение, действие (бездействия) нарушает права и свободы административного истца, а также не соответствует закону или иному нормативному правовому акту.
Данная совокупность в рассматриваемом случае судом установлена, требования административного истца подлежат удовлетворению.
Руководствуясь статьями 175 – 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд решил:
признать незаконным решение Бюджетного учреждения Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» от 4 сентября 2025 года № 184 «О пересчете кадастровой стоимости», исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № <...> в размере № <...> рублей.
Взыскать с Бюджетного учреждения Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» в пользу общества с ограниченной ответственностью «ФестМолл» судебные расходы на уплату государственной пошлины в размере № <...> рублей.
Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Омский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Омского областного суда Н.В. Ведерникова
Мотивированное решение изготовлено 22 октября 2026 года