РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
09 сентября 2026 года г. Красноярск
Красноярский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Жуля А.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Зуевой К.С., с участием представителя административного истца Шевелевой Ю.В.- адвоката Пузыревой О.А., представителя административного ответчика КГБУ «Центр кадастровой оценки»- Векшиной Е.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Шевелевой Ю.В. о признании незаконным уведомления Краевого государственного бюджетного учреждения «Центр кадастровой оценки» от 04 марта 2026 года №№ об отказе в перерасчете кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №, возложении обязанности,
УСТАНОВИЛ:
Шевелева Ю.В. обратилась с административным иском, в котором просила признать незаконным уведомление Краевого государственного бюджетного учреждения «Центр кадастровой оценки» от 04.03.2026 года №№ об отказе в перерасчете кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №; возложить обязанность на Краевое государственное бюджетное учреждение «Центр кадастровой оценки» (далее КГБУ «ЦКО») повторно рассмотреть заявление Шевелевой Ю.В. и исправить ошибки, допущенные при определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № с учетом сведений об отнесении данного земельного участка к сельскохозяйственным угодьям.
Требования с учетом дополнений мотивированы тем, что Шевелева Ю.В. является собственником объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером №, кадастровой стоимостью 37 057 720 рублей, определенной по состоянию на 01.01.2022 года. Шевелева Ю.В. считает, что размер кадастровой стоимости указанного земельного участка определен не верно, в связи с чем, 05.02.2026 года она обратилась в КБУ «ЦКО» с заявлением об исправлении ошибки, связанной с определением кадастровой стоимости вышеназванного земельного участка. Уведомлением от 04.03.2026 года №№ в пересчете кадастровой стоимости отказано, поскольку наличие ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости не выявлено. Полагает данный отказ незаконным и необоснованным, поскольку при определении величины кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № был учтен вид его разрешенного использования указанный в ЕГРН- «Отдых (рекреация) (код 5.0), в части размещения объектов, предназначенных для отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом, а также сохранения территорий, занятых лесами, скверами, парками, садами, бульварами, набережными», который был изменен в целях приведения в соответствии с правилами землепользования и застройки Балахтинского района. Однако, земельный участок с кадастровым номером № был образован в урочище «<данные изъяты>» из земель сельскохозяйственного назначения и используется в настоящее время в сельскохозяйственных целях. В связи с чем, кадастровая стоимость указанного земельного участка должна определяться с учетом вида его фактического использования, а именно в сельскохозяйственных целях.
Представитель административного истца Шевелевой Ю.В. в судебном заседании поддержала заявленные административные исковые требования.
В судебном заседании представитель КГБУ «Центр кадастровой оценки» Векшина Е.Г. возражала против удовлетворения заявленных требований, поскольку оспариваемое решение вынесено уполномоченным на то органом, в пределах предоставленных ему полномочий, оснований для изменения вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № указанного в ЕГРН не имеется.
Управление Росреестра по Красноярскому краю, публично-правовая компания «Роскадастр», Министерство экономики и регионального развития Красноярского края, администрация Балахтинско-Новоселовского муниципального округа, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, своих представителей в судебное заседание не направили, о причинах неявки не сообщили.
Суд полагает возможным в соответствии с частью 2 статьи 150, частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участвующих в деле лиц, своевременно и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.
Заслушав участников процесса, исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Статьей 21 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (в редакции Федерального закона от 31.07.2020 года № 269-ФЗ) (далее Федеральный закон № 237-ФЗ) предусмотрена возможность рассмотрения заявлений об исправлении ошибок бюджетным учреждением, при этом обращение в суд предусмотрено лишь при оспаривании решения бюджетного учреждения, принятого по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок.
В соответствии с частью 2 статьи 21 Федерального закона № 237-ФЗ ошибками, допущенными при определении кадастровой стоимости, являются:
1) несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о государственной кадастровой оценке;
2) описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная ошибка, повлиявшие на величину кадастровой стоимости одного или нескольких объектов недвижимости.
Согласно части 13 вышеуказанной статьи при рассмотрении заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, учитывается, что ошибкой также является допущенное при определении кадастровой стоимости искажение данных об объекте недвижимости, на основании которых определялась его кадастровая стоимость, в том числе:
1) неправильное определение условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (местоположение объекта недвижимости, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное или ветхое состояние объекта недвижимости, степень его износа, нахождение объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории);
2) использование недостоверных сведений о характеристиках объекта недвижимости при определении кадастровой стоимости.
Частью 14 названной статьи предусмотрено, что по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, бюджетным учреждением принимается одно из следующих решений:
1) об удовлетворении заявления и необходимости пересчета кадастровой стоимости в связи с наличием ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости;
2) об отказе в пересчете кадастровой стоимости, если наличие ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, не выявлено.
Решение бюджетного учреждения, принятое по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства (часть 23 статьи 21 вышеуказанного Федерального закона).
Распоряжением Правительства Красноярского края от 09.11.2017 года № 767-р создано КГБУ «ЦКО», основной целью деятельности которого является реализация полномочий, связанных с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Красноярского края.
КГБУ «ЦКО» также предоставляет услугу по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (статьи 6 и 7 Федерального закона № 237-ФЗ).
На основании пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Судом установлено, что административный истец является собственником земельного участка с кадастровым номером №№, площадью 196000 кв. м, категория земель: «земли сельскохозяйственного назначения», вид разрешенного использования: «Отдых (рекреация) (код 5.0), в части размещения объектов, предназначенных для отдыха туризма, занятий физической культурой и спортом, а также сохранения территорий, занятых лесами, скверами, парками, садами, бульварами, набережными», расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН (т.1 л.д.13).
На основании акта Краевого государственного бюджетного учреждения «Центр кадастровой оценки» №№ от 11.09.2024 года была установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № № в размере 37 057 720,00 рублей по состоянию на 01.01.2022 года.
05 февраля 2026 года Шевелева Ю.В. обратилась в КГБУ «Центр кадастровой оценки» с заявлением об исправлении ошибки, связанной с определением кадастровой стоимости вышеназванного земельного участка. В содержании заявления указаны выявленные административным истцом нарушения Методических указаний о государственной кадастровой оценке при расчете удельного показателя рыночной стоимости эталонного земельного участка, а именно:
1. Объектом - аналогом признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость; для недвижимости в качестве объектов-аналогов используются объекты, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам (пункт 10 стандарта ФСО №1, подпункт «б» пункт 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7), утверждённого приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года №611). Однако при расчете кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №№ использовались аналоги, один из которых (3 аналог) имеет ВРИ (вид разрешенного использования) 13:021 «Садоводство, огородничество, малоэтажная жилая застройка» отличное от ВРИ объекта оценки и ВРИ эталонного земельного участка - 05:000 «Отдых (рекреация). При этом не была проведена корректировка на ВРИ.
2. Согласно сведений о ценообразующих факторов, использованных при определении кадастровой стоимости, и о значениях таких факторов земельные участки объектов аналогов с кадастровым номером №№ и № имеют все виды инженерных коммуникаций (водоснабжение, канализация, теплоснабжение, электроснабжение), земельные участки объектов аналогов с кадастровым номером №№ и №№ имеют сезонный водопровод и электричество. При этом понижающих корректировок на наличие коммуникаций при расчете эталонного объекта произведено не было. В расчетной таблице указано, что аналоги не имеют инженерных коммуникаций, что вводит в заблуждение и является нарушением методических указаний о государственной кадастровой оценки.
3. Объекты аналоги №2 и №3 имеют на своей территории строения. При определении кадастровой стоимости земельного участка не учитываются улучшения земельного участка, которые были поставлены на кадастровый учет и (или) бухгалтерский учет, согласно пункта №12 Методических указаний о государственной кадастровой оценки.
При этом вопрос о неверном использовании вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым №№, при определении кадастровой стоимости данного земельного участка в заявлении административного истца от 05.02.2026 года не ставился, а следовательно не рассматривался КГБ «ЦКО».
Уведомлением Краевого государственного бюджетного учреждения «Центр кадастровой оценки» от 04 марта 2026 года №№ в пересчете кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым №№ отказано, поскольку наличие ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости не выявлено.
Оспариваемое административным истцом решение принято КГБУ «ЦКО» в пределах полномочий определенных статьей 21 Федерального закона № 237-ФЗ. Заявление административного истца было разрешено в срок, предусмотренный частью 16 статьи 21 Федерального закона № 237-ФЗ.
Также, кадастровая стоимость земельных участков определялась административным ответчиком в рамках действия Федерального закона № 237-ФЗ, в соответствии с Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденными Приказом Росреестра от 04.08.2021 N П/0336 (далее - Методические указания, Указания), определяющими правила установления кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Согласно пункту 2 Методических указаний, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета имущественных прав на данный объект, кроме права собственности.
В случае подтверждения информации о фактическом использовании объекта недвижимости, соответствующем виду (видам) разрешенного использования, определенному (установленному) в отношении такого объекта недвижимости и содержащемуся в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) по состоянию на дату проведения государственной кадастровой оценки, на основании поданной в бюджетное учреждение декларации о характеристиках объекта недвижимости, форма которой устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки, в соответствии с частью 4 статьи 12 Федерального закона № 237-ФЗ, для целей Указаний в качестве вида использования принимается такое фактическое использование объекта недвижимости. В остальных случаях в качестве вида использования учитываются вид (виды) разрешенного использования, назначение или наименование объекта недвижимости, определенные (установленные) в отношении такого объекта недвижимости и содержащиеся в ЕГРН по состоянию на дату определения кадастровой стоимости (абз. 1, 5, 6 пункта 2 Методических указаний).
При определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости. При невозможности применения методов массовой оценки определение кадастровой стоимости осуществляется в рамках индивидуального расчета в отношении объектов недвижимости в соответствии с пунктом 49 Указаний. Для моделирования стоимости может быть использована методология любого из подходов к оценке (совокупность методов (последовательность процедур, позволяющая на основе существенной (оказывающей влияние на величину кадастровой стоимости) для данного метода информации определить стоимость объекта недвижимости в рамках одного из подходов к оценке), объединенных общей методологией): затратного, сравнительного или доходного. Выбор подхода или обоснованный отказ от его использования осуществляется исходя из особенностей вида разрешенного использования, назначения или наименования объектов недвижимости, а также достаточности и достоверности располагаемой рыночной информации, которые определяются по итогам анализа рынка недвижимости. Выбор подходов и методов, используемых для определения кадастровой стоимости, должен быть обоснован. Применение методов массовой оценки для целей Указаний предполагает определение кадастровой стоимости путем группирования объектов недвижимости. При проведении массовой оценки используются сравнительный, и (или) затратный, и (или) доходный подходы к оценке (абз. 1 - 3 пункта 3 Методический указаний).
При определении кадастровой стоимости объекта недвижимости бюджетное учреждение исходит из того, что использование такого объекта недвижимости в соответствии с его разрешенным использованием и назначением или наименованием может быть продолжено без нарушения требований земельного законодательства и законодательства в сфере градостроительной деятельности. Определение кадастровой стоимости объекта недвижимости осуществляется на основе того из определенных (установленных) для него видов использования, который позволяет использовать его наиболее эффективно, что приводит к максимизации его стоимости (пункт 8 Методических указаний).
Земельный участок характеризуется его целевым назначением (принадлежностью земельного участка к определенной категории земель) и (или) разрешенным использованием, а также видом осуществляемой на нем деятельности (пункт 10 Методических указаний).
Пунктом 12 Методических указаний предусмотрено, что при определении кадастровой стоимости земельного участка бюджетным учреждением должны учитываться: обеспеченность (наличие либо отсутствие) инженерной и транспортной инфраструктурой (наличие инженерного и транспортного обеспечения до границ земельного участка), социальной инфраструктурой; характеристики окружающей территории земельного участка; существующий рельеф земельного участка (при наличии информации о влиянии на стоимость).
При определении кадастровой стоимости земельного участка не учитываются: улучшения земельного участка, которые поставлены на кадастровый учет и (или) бухгалтерский учет; степень благоустройства (внутриплощадочные инженерные коммуникации (расположенные внутри установленных границ земельного участка), искусственные покрытия, малые архитектурные формы, за исключением сложившегося на дату определения кадастровой стоимости рельефа); озеленение, за исключением естественных и искусственно созданных насаждений при оценке земельных участков сегментов «Сельскохозяйственное использование», «Использование лесов», указанных в главе X Указаний.
Земельный участок для целей Указаний считается обеспеченным инженерной инфраструктурой в объеме подведенных к границе земельного участка инженерных коммуникаций при возможности их использования.
Наличие магистральных инженерных коммуникаций, в том числе линий электропередач, магистральных трубопроводов, коллекторов, расположенных в границах земельного участка или вблизи его границ, не дает основания считать земельный участок инженерно обеспеченным.
Для целей Указаний земельный участок считается обеспеченным подъездными путями в случае, если к какой-либо из его границ подходят подъездные пути, предоставляя возможность въезда на этот земельный участок.
При этом необходимо учитывать в том числе вид подъездных путей (например, автомобильная дорога, железная дорога), классы автомобильных дорог (федерального, регионального или межмуниципального, местного значения, частная автомобильная дорога), категории железных дорог (например, скоростные, пассажирские, особогрузонапряженные).
Таким образом, Методические указания, наряду с таким ценообразующим фактором, как вид разрешенного использования земельного участка, предусматривают необходимым при определении кадастровой стоимости земельного участка основываться и на том, какое использование из перечня предусмотренных законодательством является наиболее эффективным (что приводит к максимизации его стоимости), то есть Методические указания предусматривают механизмы определения кадастровой стоимости как для случаев, когда земельный участок используется в соответствии с видами разрешенного использования, указанными в ЕГРН, так и для случаев, когда земельный участок используется не по назначению либо не используется.
При этом, согласно пункту 55 Методических указаний для целей определения кадастровой стоимости объекты недвижимости, подлежащие оценке, объединяются в группы (подгруппы) на основе сегментации объектов недвижимости.
В силу пункта 56.2 Методических указаний, для целей определения кадастровой стоимости земельные участки группируются в соответствии с кодами расчета видов использования независимо от категории земель на 14 основных сегментов в соответствии с приложением N 1 к Методическим указаниям, в том числе сегмент 5 «Отдых (рекреация)», предусматривающий возможность использования объекта недвижимости для разных видов досуга, туризма и активного отдыха на природе. Включает код расчета вида использования 05:000.
Именно такой вид разрешенного использования указан в выписке из ЕГРН в отношении спорного земельного участка, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования «отдых (рекреация) (код 5.0), в части размещения объектов, предназначенных для отдыха туризма, занятий физической культурой и спортом, а также сохранения территорий, занятых лесами, скверами, парками, садами, бульварами, набережными».
При этом на дату проведения кадастровой оценки – 11.09.2024 года правообладателем вид разрешенного использования и категория земельного участка изменены не были. Кроме того, по делу установлено, что смена вида разрешенного использования спорного земельного участка с «для сельскохозяйственного производства» на «отдых (рекреация)» была произведена на основании заявления заинтересованного лица и в соответствии с копией Градостроительного плана земельного участка от 27.02.2023 года №РФ№.
Согласно сведениям из Государственной информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ГИСОГД) от 08.07.2026 года № 01, представленных по запросу суда, в отношении земельного участка с кадастровым номером №№ на основании документов территориального планирования установлено, что он находится в зоне рекреационного назначения (Р1), основной вид разрешенного использования «отдых (рекреация) (код 5.0), в части размещения объектов, предназначенных для отдыха туризма, занятий физической культурой и спортом, а также сохранения территорий, занятых лесами, скверами, парками, садами, бульварами, набережными».
Согласно ответу администрации Балахтинского-Новоселовсого муниципального округа от 29.07.2026 №3791 земельный участок с кадастровым номером №№ в соответствии с правилами землепользования и застройки сельского поселения Приморский сельсовет Балахтинского района, утвержденными решением Балахтинского районного Совета депутатов от 31.10.2014 года №32-440-р, расположен в зоне рекреационного назначения (Р1). Дополнительно указано о том, что в границах территориальной зоны: Зона рекреационного назначения (Р1) не предусмотрены виды разрешенного использования земельных участков в целях сельскохозяйственного использования.
С учетом установленных по делу обстоятельств у КГБУ «ЦКО» не имелось правовых оснований учитывать вид разрешенного использования- в целях сельскохозяйственного использования, при определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №№.
Предоставленное административным истцом межевое дело земельного участка с кадастровым номером №№ не опровергает доводы КГБУ «ЦКО» о необходимости использования вида разрешенного использования указанного земельного участка «отдых (рекреация) (код 5.0)», поскольку данное межевое дело составлено и утверждено по состоянию на 21.11.2007 года и имеет отметку погашено.
Кроме того, доводы административного истца о незаконности оспариваемого уведомления КГБУ «ЦКО» от 04.03.2026 года №№, в связи с неправомерным использованием при определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №№, вида разрешенного использования- «Отдых (рекреация) (код 5.0), в части размещения объектов, предназначенных для отдыха туризма, занятий физической культурой и спортом, а также сохранения территорий, занятых лесами, скверами, парками, садами, бульварами, набережными» являются несостоятельными, поскольку данный вопрос не ставился в заявлении административного истца от 05.02.2026 года.
В части доводов административного истца указанных в заявлении от 05.02.2026 года, суд соглашается с позицией КГБУ «ЦКО» изложенных в оспариваемом уведомлении от 04.03.2026 года №№.
Так, в отношении объекта-аналога № 3 правомерно применен вид разрешенного использования «отдых (рекреация)» поскольку исходя из объявления о продаже данного земельного участка, он отчуждался как «база отдыха», что соответствует виду разрешенного использования «отдых (рекреация)».
Поскольку на дату проведения оценки, у КГБУ «ЦКО» отсутствовали достоверные доказательства фактического подключения объектов-аналогов к инженерным сетям до их границ, то корректировка на наличие/отсутствие коммуникаций не проводилась. Доказательств опровергающих данные доводы КГБУ «ЦКО» административным истцом суду не предоставлено.
Кроме того, по объектам-аналогам №2 и №3 КГБУ «ЦКО» при расчете кадастровой стоимости, применялась только цена земельных участков, в связи с чем, корректировка на наличие на данных земельных участках строений не производилась. Доказательств опровергающих данные доводы КГБУ «ЦКО» административным истцом суду не предоставлено.
Таким образом, административным истцом, вопреки требованиям части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, каких-либо данных, свидетельствующих о недостоверности использованных при государственной кадастровой оценки сведений о характеристиках земельного участка и допущении ошибки административным ответчиком, не представлено.
Фактически доводы административного иска сводятся к утверждению о необходимости изменения вида разрешенного использования земельного участка административного истца, что не является технической или методологической ошибкой, и в силу приведенных выше норм действующего законодательства, не может служить основанием для признания решений об отказе в перерасчете кадастровой стоимости от 04.03.2026 года №№ незаконным.
Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).
Меду тем, административным истцом не представлены доказательства наличия ошибки (технической и (или) методологической), допущенной КГБУ «Центр кадастровой оценки» при определении кадастровой стоимости земельного участка, в связи с чем, суд не находит правовых оснований для признания незаконным решения административного ответчика об отказе в перерасчете кадастровой стоимости земельных участков в связи с наличием ошибки от 04.03.2026 года №№.
С учетом изложенного суд считает, что в удовлетворении требований административного истца следует отказать.
Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Красноярский краевой суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении требований административного искового заявления Шевелевой Юлии Валентиновны о признании незаконным уведомления Краевого государственного бюджетного учреждения «Центр кадастровой оценки» от 04 марта 2026 года №№ об отказе в перерасчете кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №, возложении обязанности – отказать.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции, путем подачи апелляционной жалобы через Красноярский краевой суд.
Судья Красноярского краевого суда А.В. Жуль
Решение в окончательной форме принято 22 сентября 2026 года.