РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
06 августа 2026 года Томский областной суд в составе председательствующего Кущ Н.Г., при секретарях Серяковой М.А., Миретиной М.А.
с участием представителя административного истца Ульянова А.С., представителя административного ответчика ОГБУ «ТОЦИК» Тайлашева Д.В., представителя административного ответчика Департамента по управлению государственной собственностью Томской области Фоминой О.В., рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Томске административное дело №3а-54/2026 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Дэви» к Департаменту по управлению государственной собственностью Томской области, областному государственному бюджетному учреждению «Томский областной центр инвентаризации и кадастра» опризнании незаконными решений об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, установил:
общество с ограниченной ответственностью «Дэви» (сокращенное наименование – ООО «Дэви») в лице представителя Ульянова А.С. обратилось в суд с административным исковым заявлением о признании незаконными решений областного государственного бюджетного учреждения «Томский областной центр инвентаризации и кадастра» (сокращенное наименование – ОГБУ«ТОЦИК») от 17 декабря 2025 года №ОРС-70/2025/000264, №ОРС-70/2025/000265, №ОРС-70/2025/000266 об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений, нежилого строения с кадастровыми номерами /__/, /__/, /__/ в размере их рыночной стоимости, определенной в отчетах об оценке от 14 ноября 2025 года №200/25, №199/25, составляющей 12227000 рублей, 7132000 рублей и 36852000 рублей, соответственно.
В обоснование заявленных требований указано, что административному истцу на праве собственности принадлежат следующие объекты недвижимости:
нежилое помещение, расположенное по адресу: /__/, кадастровый номер /__/, общей площадью /__/ кв.м;
нежилое помещение, расположенное по адресу: /__/, кадастровый номер /__/, общей площадью /__/ кв.м;
нежилое строение, расположенное по адресу: /__/, кадастровый номер /__/, общей площадью /__/ кв.м.
Приказом Департамента по управлению государственной собственностью Томской области от 24 ноября 2023 года №59
«Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, расположенных на территории Томской области» утверждена, в том числе, кадастровая стоимость вышеуказанных объектов недвижимости:
19786003,82 рублей – нежилое помещение с кадастровым номером /__/;
9688804,42 рублей – нежилое помещение с кадастровым номером /__/;
50780636,17 рублей – нежилое строение с кадастровым номером /__/.
Согласно отчетам об оценке от 14 ноября 2025 года №200/25, №199/25 рыночная стоимость спорных объектов по состоянию на 13 ноября 2025 года составляет:
12227000 рублей – нежилое помещение с кадастровым номером /__/;
7132000 рублей – нежилое помещение с кадастровым номером /__/
36852 000 рублей – нежилое строение с кадастровым номером /__/.
Поскольку установленная кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости превышает их рыночною стоимость, что затрагивает права и законные интересы административного истца как налогоплательщика,
ООО «Дэви» обратилось в ОГБУ «ТОЦИК» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, определенной отчетами об оценке.
Решениями ОГБУ «ТОЦИК» от 17 декабря 2025 года
№ОРС-70/2025/000264, №ОРС-70/2025/000265, №ОРС-70/2025/000266 отказано в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, определенной в представленных
ООО «Дэви» отчетах, по причине несоответствия отчетов об оценке рыночной стоимости требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Определением судьи Томского областного суда от 12 января 2026 года разрешен вопрос о составе лиц, участвующих в деле, – в качестве заинтересованных лиц привлечены Томская область в лице Администрации Томской области (в настоящее время Правительство Томской области), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области (сокращенное наименование – Управление Росреестра по Томской области), публично-правовая компания «Роскадастр» в лице филиала по Томской области (т.1 л.д.1-3).
На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд рассмотрел административное дело в отсутствие представителей заинтересованных лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.
В судебном заседании представитель административного истца Ульянов А.С. поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.
Представитель административного ответчика ОГБУ «ТОЦИК» Тайлашев Д.В. в судебном заседании, возражая против заявленных административным истцом требований, указал, что судебная экспертиза подтвердила правомерность выводов оспариваемых решений относительно представленных ООО «Дэви» отчетов об определении рыночной стоимости объектов недвижимости.
Представитель административного ответчика Департамента по управлению государственной собственностью Томской области Фомина О.В. поддержала позицию представителя ОГБУ «ТОЦИК».
Заслушав объяснения представителей ООО «Дэви», ОГБУ «ТОЦИК», Департамента по управлению государственной собственностью Томской области, изучив материалы дела, допросив эксперта Х., суд пришел к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Налогового кодекса Российской Федерации налоги и сборы должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными.
ООО «Дэви» в соответствии с требованиями главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона Томской области от 27 ноября 2003 года №148-ОЗ «О налоге на имущество организаций» является плательщиком налога на имущество организаций.
В силу пункта 2 статьи 375 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с
01 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 данного Кодекса.
Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.
Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Федеральным законом от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации (далее – Федеральный закон от 03 июля 2016 года №237-ФЗ).
Пунктом 19 статьи 5 Федерального закона от 31 июля 2020 года
№ 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 31 июля 2020 года №269-ФЗ) Федеральный закон от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ дополнен статьей 22.1 (вступившей в силу 11 августа 2020 года), согласно части 1 которой кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности
(за исключением случаев, установленных данной статьей).
В соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года №269-ФЗ со дня вступления в силу указанного Федерального закона применение статей 22 и 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ осуществляется с учетом следующих особенностей: высшим исполнительным органом субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (подпункт 1); с даты, указанной в решении, в субъекте Российской Федерации: а) применяются положения статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости;
б) не применяются положения статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ; в) рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» не осуществляется (подпункт 3).
Постановлением Администрации Томской области от 24 марта 2022 года №102а установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на территории Томской области – 1 июля 2022 года.
В соответствии с частями 3 и 11 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ заявление об установлении кадастровой стоимости объекта в размере рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр, по результатам рассмотрения которого названное бюджетное учреждение вправе принять решение как об установлении кадастровой стоимости равной рыночной, так и об отказе в установлении кадастровой стоимости равной рыночной в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.
Заявление об установлении рыночной стоимости подлежит рассмотрению в течение тридцати календарных дней со дня его поступления (часть 10 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ).
В соответствии с частью 11 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:
1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;
2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.
Согласно части 12 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ в случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 приведенной статьи, послужившие основанием для принятия такого решения.
Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ).
Из материалов дела следует и судом установлено, что ООО «Дэви» на праве собственности с 01 июля 2009 года принадлежат нежилое помещение с кадастровым номером /__/, /__/, площадью /__/ кв.м, и нежилое помещение с кадастровым номером /__/, /__/, площадью /__/ кв.м (т.1 л.д.33-35, 38 оборот-40).
Указанные нежилые помещения расположены в здании с кадастровым номером /__/ по адресу: /__/.
Также административный истец является собственником нежилого строения, расположенного по адресу: /__/, кадастровый номер /__/ (т.1 л.д.36-38).
Действующая кадастровая стоимость указанных объектов недвижимости утверждена приказом Департамента по управлению государственной собственностью Томской области от 24 ноября 2023 года №59 по состоянию на 01 января 2023 года и составляет:
19786003, 82 рублей – нежилое помещение с кадастровым номером /__/ (т.1 л.д.42);
9688804, 42 рублей – нежилое помещение с кадастровым номером /__/ (т.1 л.д.41 оборот);
50780636, 17 рублей – нежилое строение с кадастровым номером /__/ (т.1 л.д.41).
Таким образом, являясь плательщиком налога на имущество организаций, исчисляемого исходя из кадастровой стоимости вышеуказанных объектов недвижимости в силу пункта 2 статьи 375 Налогового кодекса Российской Федерации, административный истец вправе обратиться с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере их рыночной стоимости.
В соответствии с распоряжением Администрации Томской области от 21 июня 2017 года № 365-ра и подпунктом 5.1 пункта 2.3 устава ОГБУ «ТОЦИК» данное бюджетное учреждение на территории Томской области уполномочено рассматривать заявления об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости и принимать решения по ним.
Соблюдая установленный статьей 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ порядок, административный истец в лице представителя Ульянова А.С. 25 ноября 2025 года обратился в ОГБУ «ТОЦИК» с заявлениями:
об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером /__/ в размере рыночной стоимости – 12227000 рублей, определенной по состоянию на 13 ноября 2025 года; заявление принято к рассмотрению, что подтверждается уведомлением от 26 ноября 2025 года №ПЗ-70/2025/000265 (т.1 л.д.179, 183);
об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером /__/ в размере рыночной стоимости – 7132 000 рублей, определенной по состоянию на 13 ноября 2025 года; заявление принято к рассмотрению, что подтверждается уведомлением от 26 ноября 2025 года №ПЗ-70/2025/000264 (т.1 л.д.178, 181);
об установлении кадастровой стоимости нежилого строения с кадастровым номером /__/ в размере рыночной стоимости – 36852 000 рублей, определенной по состоянию на 13 ноября 2025 года; заявление принято к рассмотрению, что подтверждается уведомлением от 26 ноября 2025 года №ПЗ-70/2025/000266 (т.1 л.д.180, 182).
К заявлениям об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости административным истцом были приложены отчеты об оценке №200/25, №199/25 от 14 ноября 2025 года, выполненные ООО «Центр экономических консультаций и оценки», содержащий указанные выше сведения о рыночной стоимости нежилых помещений и нежилого строения по состоянию на 13 ноября 2025 года (т.1 л.д.43-76, 77-117).
Решениями ОГБУ «ТОЦИК» от 17 декабря 2025 года
№ОРС-70/2025/000265, №ОРС-70/2025/000264, №ОРС-70/2025/000266 отказано в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости.
Таким образом, оспариваемые решения приняты бюджетным учреждением в пределах предоставленных ему полномочий, в установленный частью 10 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ срок.
В соответствии с требованиями части 12 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ бюджетным учреждением в оспариваемых решениях указаны причины, послужившие основанием для отказа в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.
Так, согласно решениям №ОРС-70/2025/000265, №ОРС-70/2025/000264 отчет об оценке от 14 ноября 2025 года №200/25 применительно к нежилым помещениям с кадастровыми номерами /__/, /__/ имеет следующие недостатки: представленная оценщиком выборка предложений включает помещения, несопоставимые с объектом оценки по местоположению и физическому состоянию, дата актуальности предложений значительно отдалена от даты оценки; представленный оценщиком анализ рынка является заниженным, искаженным и недообследованным; в качестве объекта-аналога используется помещение, расположенное по адресу: /__/, на рынке представлено два объявления о продаже данного объекта со стоимостью, значительно отличающегося от стоимости данного предложения, указанного в отчете об оценке; в качестве объекта-аналога №3 используется помещение, расположенное по адресу: /__/, на одном источнике содержится два объявления со значительно отличающимися стоимостями, в связи с чем истинная цена продажи объекта неизвестна; объект-аналог №2 не соответствует объекту оценки по назначению и разрешенному использованию; в отношении всех объектов-аналогов оценщиком необоснованно применена корректировка на торг в максимальном значении; в отчете объектами оценки являются два нежилых помещения, при этом фотоматериал (страницы 53-59) не имеет разделения каждому объекту оценки – не обозначен и не идентифицирован (т.1 л.д.168-173, 162-167).
Из решения №ОРС-70/2025/000266 применительно к нежилому строению с кадастровым номером /__/ следует, что недостатками отчета об оценке от 14 ноября 2025 года №199/25 являются следующие обстоятельства: представленная оценщиком выборка включает в себя помещения, несопоставимые с объектом оценки по площади, физическому состоянию, дата актуальности предложений значительно отдалена от даты оценки, итоговая рыночная удельная стоимость объекта оценки занижена в 3 раза относительно среднего ценового сегмента рынка торговой недвижимости; объект-аналог №1 не сопоставим с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, таким как площадь, этаж расположения, тип объекта; указанная в отчете площадь объектов-аналогов №2, №3 не соответствует данным Публичной кадастровой карты; использование в отчете неверного размера площадей объектов-аналогов №2, №3 привело к применению неверного размера удельных показателей рыночной стоимости данных аналогов, и, как следствие, к искажению рыночной стоимости объекта оценки; дата предложения объекта-аналога №2 отдалена от даты оценки на срок более полугода; оценщиком необоснованно применена корректировка на торг в максимальном значении; при обосновании корректировки на объем/общую площадь в отношении объектов-аналогов №2 и №3 полученное значение корректировки не соответствует представленной методике расчета; при обосновании корректирующих коэффициентов в отношении таких факторов как торг, местоположение, расположение относительно «красных линий» оценщиком использованы данные из Справочника по состоянию на 2022 год, в то время как оценка рыночной стоимости объекта осуществлена 13 ноября 2025 года (т.1 л.д.174-177).
Для оценки правомерности выводов, приведенных в решениях ОГБУ «ТОЦИК» относительно представленных отчетов оценщика, определением суда от 12 февраля 2026 года по делу назначена судебная экспертиза на предмет определения их соответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости объектов недвижимости на дату их оценки; проведение экспертизы поручено ООО «Бюро оценки «ТОККО» (т.2 л.д.53-63).
Согласно выводам эксперта ООО «Бюро оценки «ТОККО», содержащимся в заключении от 03 июня 2026 года №428-Э/2026, отчеты об оценке от 14 ноября 2025 года №200/25, №199/25, подготовленные
ООО «Центр экономический консультаций и оценки», имеют нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе федеральных стандартов оценки, данные отчеты содержат нарушения, которые непосредственно повлияли на определение итоговой рыночной стоимости, в том числе указанные в разделе V оспариваемых решений.
Также экспертом установлена рыночная стоимость нежилых помещений с кадастровыми номерами /__/ и /__/, а также нежилого строения с кадастровым номером /__/ по состоянию на 13 ноября 2025 года.
Оценивая данное заключение эксперта в порядке статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает его достоверным доказательством, полученным по вопросам, поставленным на разрешение эксперту, в том числе по проверке отчетов на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также рыночной стоимости объектов недвижимости, заключение соответствует Федеральному закону от 31 мая 2001 года №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», содержит все необходимые сведения доказательственного значения, достаточно мотивированно, выводы ясны, сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами, не содержат противоречий.
Эксперт, проводивший судебную экспертизу, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности.
Порядок проведения судебной экспертизы, форма и содержание данного экспертного заключения отвечает требованиям статей 49, 77, 79, 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
При проведении экспертизы экспертом проведена проверка соответствия отчетов об оценке и выполненной оценки требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, а также существующим принципам и методикам проведения оценки, результаты исследования и сделанные выводы подробно изложены в описательной части экспертного заключения со ссылками на методическую литературу и федеральные стандарты оценки.
В частности, применительно к отчету от 14 ноября 2025 года №200/25 экспертом отмечено, что выбранный оценщиком объект-аналог №2, представляет собой нежилое помещение производственно-складского назначения, что несопоставимо с объектом оценки, который является нежилым помещением торгово-офисного назначения, при этом корректировка на тип назначения (использования) не применена; необоснованно применена скидка на торг в размере максимального значения; применение корректировки на местоположение объектов-аналогов в максимальном значении не соответствует реальному местонахождения объекта оценки; необоснованно применена корректировка на время продажи в отношении объекта-аналога №2; не использован доходный подход, который мог быть применен.
В качестве недостатков отчета от 14 ноября 2025 года №199/25 экспертом указано, что объект-аналог №1 несопоставим по своим характеристикам с иными объектами-аналогами, а также объектом оценки; не учтена площадь земельных участков, на которых расположены объект оценки, объекты-аналоги; необоснованно применена скидка на торг в размере максимального значения; корректировка на местоположение объекта-аналога №2 применена некорректно; необоснованно применена корректировка на расположение относительно «красных линий» в максимальном значении; не использован доходный подход, который мог быть применен.
Учитывая вышеизложенное, проанализировав содержание оспариваемых решений, заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания незаконными и необоснованными решений ОГБУ «ТОЦИК» от 17 декабря 2025 года
№ОРС-70/2025/000265, №ОРС-70/2025/000264, №ОРС-70/2025/000266 об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, так как при рассмотрении дела нашло свое подтверждение несоответствие представленных ООО «Дэви» административному ответчику отчетов о рыночной стоимости спорных объектов требованиям законодательства, в том числе тех, на которые указано в оспариваемых решениях.
Следовательно, у административного ответчика ОГБУ «ТОЦИК» имелись предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ основания для отказа в удовлетворении заявлений ООО «Дэви» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной.
Согласно части 15 статьи 22.1 Федерального закона 03 июля 2016 года № 237-ФЗ одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Поскольку статья 22.1 Федерального закона №237-ФЗ не регулирует процедуру установления судом рыночной стоимости, возможность ее определения с учетом данной нормы следует отнести применительно к главе 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
В силу пункта 3 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, приложенном к заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, подававшемуся в бюджетное учреждение (в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости).
Таким образом, требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть заявлено при предъявлении административного иска только одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения, и в случае признания такого решения законным суд не вправе отказать в удовлетворении заявленного административным истцом требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, поскольку иное противоречит гарантиям судебной защиты права истца на установление в отношении объектов недвижимости их рыночной стоимости для целей, предусмотренных законодательством.
В связи с тем, что согласно заключению судебной экспертизы представленные ООО «Дэви» отчеты от 14 ноября 2025 года №200/25, №199/25, подготовленные ООО «Центр экономических консультаций и оценки», не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности и содержат нарушения, которые непосредственно повлияли на определение величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, определенная данными отчетами величина рыночной стоимости не может быть принята в качестве достоверной.
Оценивая выводы судебной экспертизы в части определения рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами /__/, /__/, /__/ по состоянию на 13 ноября 2025 года, суд приходит к следующему.
Как следует из заключения судебной экспертизы при определении рыночной стоимости объектов недвижимости экспертом подробно описан процесс, подходы и методы оценки, определен сегмент рынка, к которому принадлежат объекты оценки и факторы, влияющие на их стоимость.
При проведении оценки объектов недвижимости экспертом использованы предусмотренные законодательством об оценочной деятельности сравнительный и доходный подходы, обоснован отказ от применения затратного подхода.
Согласно заключению, экспертом подобраны максимально сопоставимые объекты-аналоги для определения стоимости объектов. Подробные характеристики объектов, выбранных в качестве объектов-аналогов, представлены в таблице с их описанием, которое дает надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.
В заключении присутствуют скриншоты объявлений, где имеется информация об объектах-аналогах, что позволяет сделать выводы об авторстве информации, а также проверить используемые экспертом сведения.
Применение экспертом корректировок согласуется с положениями пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости
(ФСО №7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №611, согласно которым при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
В качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объектов оценки от объектов сравнения. На различия между объектами оценки и объектами-аналогами экспертом последовательно применены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения (корректировка на торг, на местоположение, площадь и т.д.), с описанием корректировок, обоснованием необходимости и возможности применить поправки к рассчитываемой рыночной стоимости здания и помещения, приведены расчеты, а также пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных экспертом.
Допрошенный в ходе судебного заседания эксперт Х. дал последовательные и убедительные пояснения относительно хода и результатов проведенного исследования, ответив на поставленные в ходе судебного разбирательства вопросы, в последующем представил письменные пояснения, а также скриншоты объявлений о продаже, сдаче в аренду объектов-аналогов (приложение №2 к заключению от 03 июня 2026 года), ошибочно не представленные в материалы экспертного заключения, которые позволяют идентифицировать их ценообразующие факторы.
Суд находит несостоятельными возражения административного ответчика ОГБУ «ТОЦИК» о том, что при определении рыночной стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами /__/, /__/ в рамках сравнительного подхода экспертом необоснованно применена корректировка на класс качества в размере 15% в отношении объектов-аналогов.
Согласно пояснения эксперта все объекты–аналоги по своему функциональному назначению относятся к высококлассным офисам
(класс В), поскольку расположены в цокольных этажах фактически новых зданий, год постройки которых является более поздним по сравнению с годом постройки здания объекта оценки; при этом само здание офисного назначения, в которым расположены объекты оценки классифицировано как относящееся к низкой ценовой категории (класс С).
Ссылка представителя административного ответчика ОГБУ «ТОЦИК» на то, что экспертом неверно указана площадь в расчетных таблицах при определении рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером /__/ также не может быть принята во внимание.
Из пояснений эксперта следует, что в рамках сравнительного подхода используется общая площадь всего объекта недвижимости, так как при его продаже он будет реализован единым лотом. В доходном подходе расчеты основываются на прогнозировании будущих денежных потоков, при этом объект может быть сдан в аренду как целиком, так и по частям (поэтажно или отдельными помещениями). В связи с этим, в сравнительном подходе учтена и указана общая площадь, а в доходном – площадь, потенциально пригодная к аренде по этажам с корректировкой на объем. Данный подход (модель расчета) предполагает повышение возможных ставок аренды (при сдаче по этажам) и соответственно, более высокий результат оценки в доходном подходе, чем при использовании ставок на все здание.
Выражая несогласие с заключением судебной экспертизы в части определения рыночной стоимости нежилого строения с кадастровым номером /__/ представитель административного ответчика ОГБУ «ТОЦИК» указал на отсутствие необходимости применения корректировки на коммунальные платежи в отношении стоимости объекта-аналога №2, поскольку согласно скриншоту объявления о продаже данного объекта информация о включении коммунальных платежей в стоимость отсутствует.
В этой связи экспертом представлен дополнительный расчет без учета корректировки на коммунальные платежи. По результатам такого расчета эксперт пришел к выводу о том, что влияние корректировки на отсутствие коммунальных платежей в ставке аренды применительно к объекту-аналогу №2 составляет менее 1%, что в свою очередь не оказывает значимого влияния на определение итоговой рыночной стоимости нежилого строения с кадастровым номером /__/.
Также административным ответчиком указано, что в рамках расчета рыночной стоимости нежилого строения с кадастровым номером /__/ экспертом в качестве объектов-аналогов №2 и №3 использованы нежилые здания, состояние отделки которых характеризуется как «повышенная (улучшенная) внутренняя отделка». При этом корректировка в размере 8% в отношении их стоимости не отражает действительной разницы при сравнении состояния отделки оцениваемого объекта.
Из пояснений эксперта следует, что при расчете стоимости нежилого строения с кадастровым номером /__/ была применена понижающая корректировка в размере 8% по фактору «внутренняя отделка»; основанием послужило различие в состоянии объектов: объект оценки имеет улучшенную внутреннюю отделку (хорошее состояние), тогда как некоторые объекты аналоги обладают высококачественной внутренней отделкой (отличное состояние), что подтверждается описанием и фотоматериалом, приложенными к объектам-аналогам.
Применительно к возражениям административного ответчика
ОГБУ «ТОЦИК» о том, что при расчете рыночной стоимости указанного выше объекта недвижимости не применена корректировка на тип объекта в отношении объекта-аналога №3 экспертом отмечено, что дата оценки является ретроспективной, количество доступных объявлений ограничено; объект-аналог подобран исходя из параметров – общая площадь, а также исходя из планировки помещения, которая не имеет отдельный вход и не требует прохода через смежные помещения, в связи с чем данный объект-аналог сопоставим с объектом-оценки.
С учетом данных в судебном заседании показаний эксперта, принимая во внимание отсутствие доказательств, опровергающих данные выводы, перечисленные выше возражения ОГБУ «ТОЦИК», а также аналогичные им замечания Департамента по управлению государственной собственностью Томской области суд находит несостоятельными.
Вместе с тем суд считает необходимым отметить следующие обстоятельства.
Согласно заключению судебной экспертизы и дополнительному расчету экспертом определена рыночная стоимость объектов недвижимости с использованием сравнительного и доходного подхода, применены необходимые корректировки, произведено согласование результатов оценки с использованием данных подходов и получена величина рыночной стоимости нежилых помещений и нежилого строения.
Указанная величина рыночной стоимости объектов недвижимости уменьшена на долю стоимости земли в общей стоимости единого объекта недвижимости и на налог на добавленную стоимость.
Согласно объяснениям эксперта, данным в судебном заседании, налог на добавленную стоимость и доля стоимости земли исключена из рыночной стоимости объектов недвижимости, поскольку иной подход ведет к двойному налогообложению.
Оценивая выводы эксперта в части исключения из рыночной стоимости объектов недвижимости налога на добавленную стоимость и стоимости земли, суд исходит из следующего.
Как следует из пункта 52 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №1 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10 июня 2020 года, при определении рыночной стоимости объекта недвижимости для целей установления кадастровой стоимости налог на добавленную стоимость не является ценообразующим фактором и отдельно не выделяется из рыночной стоимости.
В этой связи указание эксперта на необходимость определения рыночной стоимости объектов недвижимости с выделением из ее состава налога на добавленную стоимость во избежание двойного налогообложения является ошибочным.
Кроме того, согласно пункту 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ кадастровая стоимость объектов недвижимости определяется на основе ценообразующих факторов в соответствии с данным Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
В соответствии с абзацами первым и вторым пункта 2 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных Приказом Росреестра от 04 августа 2021 года №П/0336 (далее – Методические указания о государственной кадастровой оценке), кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета имущественных прав на данный объект, кроме права собственности.
Определение кадастровой стоимости предполагает расчет вероятной суммы типичных для рынка затрат, необходимых для приобретения объекта недвижимости на открытом и конкурентном рынке.
При определении кадастровой стоимости здания, сооружения, объекта незавершенного строительства исключается стоимость земельных участков, на которых они расположены (абзац второй пункта 13 Методических указаний о государственной кадастровой оценке).
Из буквального толкования положений абзаца второго пункта 13 Методических указаний о государственной кадастровой оценке следует, что они предусматривают правила определения кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, как объект капитального строительства.
Понятие объекта капитального строительства содержится в пункте 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, согласно которому объект капитального строительства – это здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).
Градостроительный кодекс Российской Федерации не относит к объектам капитального строительства жилые и нежилые помещения.
На основании пункта 1 статьи 141.4 Гражданского кодекса Российской Федерации помещением признается обособленная часть здания или сооружения, пригодная для постоянного проживания граждан (жилое помещение) либо для других целей, не связанных с проживанием граждан (нежилое помещение), и подходящая для использования в соответствующих целях.
Исходя из содержания части 2 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 года №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» здание – результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных (пункт 6);
сооружение – результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов (пункт 23);
помещение – часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями (пункт 14).
Анализ вышеприведенных положений позволяет сделать вывод, что помещение представляет собой конструктивную часть здания (сооружения), не является самостоятельным объектом капитального строительства.
В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 29 июля 1998 года
№135-ФЗ оценочная деятельность осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации, данным Федеральным законом, а также другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности. Требования к порядку и проведению оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности (абзац первый статьи 20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ).
Для целей Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (статья 3 указанного Федерального закона).
Согласно пункту 4 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО №7)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года
№611 для целей указанного ФСО объектами оценки могут выступать объекты недвижимости – застроенные земельные участки, незастроенные земельные участки, объекты капитального строительства, а также части земельных участков и объектов капитального строительства, жилые и нежилые помещения, вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав, если это не противоречит действующему законодательству. Для целей этого Федерального стандарта объектами оценки могут выступать доли в праве на объект недвижимости.
В соответствии с пунктом 22 ФСО № 7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:
а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;
б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;
в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;
г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;
д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.
При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода.
При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
При применении методов регрессионного анализа оценщик, используя данные сегмента рынка оцениваемого объекта, конструирует модель ценообразования, соответствующую рынку этого объекта, по которой определяет расчетное значение искомой стоимости;
е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения:
передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;
условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);
условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);
условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);
вид использования и (или) зонирование;
местоположение объекта;
физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;
экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);
наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;
другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;
ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования.
Таким образом, нормативные правовые акты в области оценочной деятельности не предусматривают, что при оценке нежилых помещений стоимость земельного участка является ценообразующим фактором и подлежит вычету из рыночной стоимости помещения; методические указания, которые описывают процедуру выделения стоимости прав на земельный участок из рыночной стоимости помещений – также отсутствуют, поэтому вывод эксперта о необходимости исключения стоимости прав на земельный участок из рыночной стоимости нежилых помещений – ошибочен. При этом в силу абзаца 2 пункта 13 Методических указаний о государственной кадастровой оценке при определении кадастровой стоимости здания стоимость земельного участка, на котором оно расположено, исключается.
При этом суд отмечает, что указанные обстоятельства не влекут необходимость назначения повторной судебной экспертизы, поскольку экспертом в заключении определена рыночная стоимость нежилых помещений, из которой не исключен налог на добавленную стоимость и стоимость доли в праве на земельный участок, а также рыночная стоимость нежилого здания, из которого не исключен налог на добавленную стоимость, но исключена стоимость земельного участка.
Согласно заключению судебной экспертизы с учетом дополнительного расчета относительно корректировки «на коммунальные платежи», рыночная стоимость нежилого строения с кадастровым номером /__/, общей площадью /__/ кв.м, расположенного по адресу: /__/ по состоянию на дату оценки (13 ноября 2025 года) без учета земельного участка составляет 54972800 рублей.
Согласно заключению судебной экспертизы рыночная стоимость нежилых помещений (включая налог на добавленную стоимость и долю в праве на земельный участок) по состоянию на дату оценки (13 ноября 2025 года) составляет: нежилого помещения с кадастровым номером /__/ общей площадью /__/ кв.м, расположенного по адресу: /__/ – 11440000 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером /__/ общей площадью /__/ кв.м, расположенного по адресу: /__/ – 20320000 рублей.
Доказательств, которые опровергли бы выводы экспертного заключения, свидетельствовали бы о рыночной стоимости объектов недвижимости в ином размере по состоянию на 13 ноября 2025 года, участвующими в деле лицами не представлено. Ходатайств о назначении повторной экспертизы участниками процесса не заявлено. При таких обстоятельствах указанная в заключении эксперта итоговая величина рыночной стоимости объектов недвижимости подлежит признанию достоверной.
Вместе с тем суд отмечает, что установленная экспертом рыночная стоимость объектов недвижимости выше их кадастровой стоимости, установленной приказом Департамента по управлению государственной собственностью Томской области от 24 ноября 2023 года №59.
Так, кадастровая стоимость нежилого строения с кадастровым номером /__/ составляет 50780636,17 руб., рыночная стоимость – 54972800 руб.; кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером /__/ составляет 9688804,72 руб., рыночная стоимость – 11440000 руб.; кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером /__/ составляет 19786003,82 руб., рыночная стоимость – 20320000 руб.
Вместе с тем целью обращения административного истца в суд являлось снижение налогового бремени в связи с завышением налоговой базы, которая подлежит исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объектов налогообложения, а не установление факта рыночной стоимости объектов недвижимости в определенном размере.
Принимая во внимание, что рыночная стоимость спорных объектов недвижимости по результатам судебной оценочной экспертизы превышает оспариваемую кадастровую стоимость, ходатайств о назначении дополнительной, повторной судебной экспертизы не заявлено, у суда отсутствуют основания для вынесения решения об удовлетворении заявленных требований в указанной части, поскольку установление судом кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, превышающей установленную кадастровую стоимость, приведет к ухудшению положения административного истца, существовавшее до его обращения в суд, что нарушает его законные интересы и противоречит целям реализации конституционной гарантии на судебную защиту.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 259 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд решил:
отказать обществу с ограниченной ответственностью «Дэви» в удовлетворении требований к Департаменту по управлению государственной собственностью Томской области, областному государственному бюджетному учреждению «Томский областной центр инвентаризации и кадастра»
о признании незаконными решений областного государственного бюджетного учреждения «Томский областной центр инвентаризации и кадастра» от 17 декабря 2025 года №ОРС-70/2025/000264,
№ОРС-70/2025/000265, №ОРС-70/2025/000266 об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости в отношении нежилого строения с кадастровым номером /__/, нежилого помещения с кадастровым номером /__/, нежилого помещения с кадастровым номером /__/;
на решение может быть подана апелляционная жалоба в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Томский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Председательствующий
Мотивированное решение изготовлено 20 августа 2026 года