Дело № 3а-58/2026

70OS0000-01-2026-000009-59

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

23 июля 2026 года Томский областной суд в составе председательствующего судьи Точилина Е.С.

при секретаре Серяковой М.А.

с участием представителя административных истцов Зверева Евгения Владимировича, Зверевой Ларисы Петровны, общества с ограниченной ответственностью «Стиль» Ульянова Андрея Сергеевича, представителя административного ответчика областного государственного бюджетного учреждения «Томский областной центр инвентаризации и кадастра» Тайлашева Д.В., рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске административное дело № 3а-58/2026 по административному иску Зверева Евгения Владимировича, Зверевой Ларисы Петровны, общества с ограниченной ответственностью «Стиль» к областному государственному бюджетному учреждению «Томский областной центр инвентаризации и кадастра», Департаменту по управлению государственной собственностью Томской области о признании незаконными решений бюджетного учреждения об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, установил:

13 января 2026 года Зверев Е.В., Зверева Л.П., ООО «Стиль» обратились в Томский областной суд с административным иском к Департаменту по управлению государственной собственностью Томской области, областному государственному бюджетному учреждению «Томский областной центр инвентаризации и кадастра» (сокращенное наименование – ОГБУ «ТОЦИК») о признании незаконными решений ОГБУ «ТОЦИК» от 26 декабря 2025 года № ОРС-70/2025/000268,

№ ОРС-70/2025/000269, № ОРС-70/2025/000270, № ОРС-70/2025/000271,

№ ОРС-70/2025/000272, № ОРС-70/2025/000273, № ОРС-70/2025/000274,

№ ОРС-70/2025/000275, № ОРС-70/2025/000276, № ОРС-70/2025/000277,

№ ОРС-70/2025/000278, № ОРС-70/2025/000279, № ОРС-70/2025/000280,

№ ОРС-70/2025/000281, № ОРС-70/2025/000282 об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости;

об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером /__/ в размере рыночной стоимости по состоянию на 31 октября 2025 года – 13590000 рублей;

об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером /__/ в размере рыночной стоимости по состоянию на 31 октября 2025 года – 4061000 рублей;

об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером /__/ в размере рыночной стоимости по состоянию на 31 октября 2025 года – 3196000 рублей;

об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером /__/ в размере рыночной стоимости по состоянию на 31 октября 2025 года – 1930000 рублей;

об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером /__/ в размере рыночной стоимости по состоянию на 31 октября 2025 года – 8284000 рублей;

об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером /__/ в размере рыночной стоимости по состоянию на 31 октября 2025 года – 2791000 рублей;

об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером /__/ в размере рыночной стоимости по состоянию на 31 октября 2025 года – 5100000 рублей;

об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером /__/ в размере рыночной стоимости по состоянию на 31 октября 2025 года – 7496000 рублей;

об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером /__/ в размере рыночной стоимости по состоянию на 31 октября 2025 года – 5705000 рублей;

об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером /__/ в размере рыночной стоимости по состоянию на 31 октября 2025 года – 4809000 рублей;

об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером /__/ в размере рыночной стоимости по состоянию на 31 октября 2025 года – 9779000 рублей;

об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером /__/ в размере рыночной стоимости по состоянию на 31 октября 2025 года – 2608000 рублей;

об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером /__/ в размере рыночной стоимости по состоянию на 31 октября 2025 года – 2187000 рублей;

об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером /__/ в размере рыночной стоимости по состоянию на 31 октября 2025 года – 4042000 рублей;

об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером /__/ в размере рыночной стоимости по состоянию на 31 октября 2025 года – 1802000 рублей.

В обоснование заявленных требований указано, что административному истцу Звереву Е.В. принадлежат на праве собственности нежилые помещения с кадастровыми номерами /__/, /__/, /__/, /__/, /__/. Административному истцу Зверевой Л.П. принадлежат на праве собственности нежилые помещения с кадастровыми номерами /__/, /__/, /__/, /__/, /__/, /__/, /__/, /__/. Административному истцу ООО «Стиль» на праве собственности принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером /__/. Нежилое помещение с кадастровым номером /__/ принадлежит на праве общей долевой собственности административным истцам Звереву Е.В. и Зверевой Л.П. Кадастровая стоимость перечисленных нежилых помещений существенно превышает их рыночную стоимость, в связи с чем административные истцы 1 декабря 2025 года обратились в ОГБУ «ТОЦИК» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости данных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости. Решениями административного ответчика ОГБУ «ТОЦИК» от 26 декабря 2025 года

№ ОРС-70/2025/000268, № ОРС-70/2025/000269, № ОРС-70/2025/000270,

№ ОРС-70/2025/000271, № ОРС-70/2025/000272, № ОРС-70/2025/000273,

№ ОРС-70/2025/000274, № ОРС-70/2025/000275, № ОРС-70/2025/000276,

№ ОРС-70/2025/000277, № ОРС-70/2025/000278, № ОРС-70/2025/000279,

№ ОРС-70/2025/000280, № ОРС-70/2025/000281, № ОРС-70/2025/000282 отказано в установлении кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Определением судьи от 16 января 2026 года к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Управление Росреестра по Томской области, ППК «Роскадастр» в лице филиала по Томской области, городской округ закрытое административно-территориальное образование Северск Томской области в лице Администрации ЗАТО Северск, Томская область в лице Администрации Томской области, определением судьи от 9 февраля 2026 года в качестве заинтересованного лица привлечён Зверев В.Н.

Определением суда от 29 июня 2026 года Томская область в лице Администрации Томской области заменена на Томскую область в лице Правительства Томской области.

В судебном заседании представитель административных истцов Ульянов А.С. требования поддержал, просил установить кадастровую стоимость в размере рыночной в отношении тех нежилых помещений, которые судебным экспертом оценены в меньшем размере.

Представитель административного ответчика ОГБУ «ТОЦИК» Тайлашев Д.В. административный иск не признал, пояснил, что оспариваемые решения бюджетного учреждения являются законными и обоснованными, поддержал доводы, изложенные в письменных возражениях.

Представителем административного ответчика Департамента по управлению государственной собственностью Томской области Кошель А.С. направлены письменные возражения, согласно которым департамент поддерживает позицию

ОГБУ «ТОЦИК» и полагает, что административное исковое заявление не подлежит удовлетворению.

На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд рассмотрел административное дело в отсутствие надлежащим образом извещённых о месте и времени рассмотрения дела административных истцов Зверева Е.В., Зверевой Л.П., ООО «Стиль», административного ответчика Департамента по управлению государственной собственностью Томской области, заинтересованных лиц Управления Росреестра по Томской области, ППК «Роскадастр» в лице филиала по Томской области, городского округа закрытое административно-территориальное образование Северск Томской области в лице Администрации ЗАТО Северск, Томской области в лице Правительства Томской области, Зверева В.Н.

Заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Пунктом 19 статьи 5 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ

«О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ дополнен статьей 22.1 (вступившей в силу 11 августа 2020 года), согласно части 1 которой, кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьей).

В соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ (в действующей на момент рассмотрения дела редакции) до 1 января

2026 года устанавливается переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ, в течение которого высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению норм статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (пункт 1); с даты, указанной в решении, в субъекте Российской Федерации применяются положения статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года

№ 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтённых в Едином государственном реестре недвижимости и не применяются положения статьи 22 этого Закона (подпункты «а» и «б» пункта 3).

Согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021) при ответе на вопрос 2, оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, установленной в рамках государственной кадастровой оценки, проведенной по правилам Федерального закона № 237-ФЗ до окончания переходного периода, осуществляется в соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ; если в субъекте Российской Федерации принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, то независимо от того, на основании какого закона определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, оспаривание результатов определения такой кадастровой стоимости возможно только по правилам статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ. То есть после 1 января 2026 года или с даты, указанной в решении, может быть оспорено только решение бюджетного учреждения, принятое в соответствии со статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Постановлением Администрации Томской области от 24 марта 2022 года № 102а установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на территории Томской области – 1 июля 2022 года (пункт 1); данное постановление вступило в силу через 10 дней после дня его официального опубликования (пункт 3).

Постановление опубликовано на официальном интернет-портале «Электронная Администрация Томской области» http://www.tomsk.gov.ru – 25 марта 2022 года.

Следовательно, с 1 июля 2022 года в Томской области в отношении актуальной кадастровой стоимости объектов недвижимости применяются положения статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтённых в Едином государственном реестре недвижимости, и не применяются положения статьи 22 названного Федерального закона.

В соответствии с частями 3 и 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ заявление об установлении кадастровой стоимости объекта в размере рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр, по результатам рассмотрения которого названное бюджетное учреждение вправе принять решение как об установлении кадастровой стоимости равной рыночной, так и об отказе в установлении кадастровой стоимости равной рыночной в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).

Из материалов дела следует, что в здании, расположенном по адресу: /__/, расположены нежилые помещения с кадастровыми номерами /__/, /__/, /__/, /__/, /__/, /__/, /__/, /__/, /__/, /__/, /__/, /__/, /__/, /__/, /__/, принадлежащие административным истцам.

Так, административному истцу Звереву Е.В. принадлежат:

с 20 мая 2025 года нежилое помещение с кадастровым номером /__/, расположенное по адресу: /__/;

в период с 16 февраля 2023 года по 18 апреля 2025 года данное помещение принадлежало Звереву В.Н., в период с 18 апреля 2025 года по 20 мая 2025 года – Зверевой Л.П. (т. 1 л.д. 61 оборот – 63, т. 2 л.д. 17);

с 20 мая 2025 года нежилое помещение с кадастровым номером /__/, расположенное по адресу: /__/; в период с 28 ноября 2024 года по 18 апреля 2025 года данное помещение принадлежало

Звереву В.Н., в период с 18 апреля 2025 года по 20 мая 2025 года – Зверевой Л.П.

(т. 1 л.д. 59 оборот – 61, т. 2 л.д. 18);

Звереву В.Н., в период с 18 апреля 2025 года по 20 мая 2025 года – Зверевой Л.П.

(т. 1 л.д. 55 оборот – 57, т. 2 л.д. 19);

Звереву В.Н., в период с 18 апреля 2025 года по 20 мая 2025 года – Зверевой Л.П.

(т. 1 л.д. 64 – 65, т. 2 л.д. 20);

с 22 мая 2025 года нежилое помещение с кадастровым номером /__/, расположенное по адресу: /__/; в период с 14 апреля 2025 года по 22 мая 2025 года данное помещение принадлежало

Зверевой Л.П. (т. 1 л.д. 56 оборот – 59, т. 2 л.д. 21).

Административному истцу Зверевой Л.П. принадлежат:

с 22 августа 2023 года нежилое помещение с кадастровым номером /__/, расположенное по адресу: /__/

(т. 1 л.д. 33 оборот – 36, т. 2 л.д. 22);

с 22 августа 2023 года нежилое помещение с кадастровым номером /__/, расположенное по адресу: /__/

(т. 1 л.д. 36 оборот – 39, т. 2 л.д. 23);

с 20 мая 2024 года нежилое помещение с кадастровым номером /__/, расположенное по адресу: /__/ (т. 1 л.д. 39 оборот – 41, т. 2 л.д. 24);

с 8 апреля 2025 года нежилое помещение с кадастровым номером /__/, расположенное по адресу: /__/ (т. 1 л.д. 45 оборот – 47, т. 2 л.д. 25);

с 8 апреля 2025 года нежилое помещение с кадастровым номером /__/, расположенное по адресу: /__/ (т. 1 л.д. 48 – 50, т. 2 л.д. 26);

с 8 апреля 2025 года нежилое помещение с кадастровым номером /__/, расположенное по адресу: /__/ (т. 1 л.д. 50 оборот – 52, т. 2 л.д. 27);

с 8 апреля 2025 года до 15 декабря 2025 года нежилое помещение с кадастровым номером /__/, расположенное по адресу: /__/ (т. 1 л.д. 53 – 55, т. 2 л.д. 28);

с 14 апреля 2025 года нежилое помещение с кадастровым номером /__/, расположенное по адресу: /__/ (т. 1 л.д. 43 оборот – 45, т. 2 л.д. 29).

Административному истцу Зверевой Л.П. и заинтересованному лицу

Звереву В.Н. на праве общей долевой собственности (1067/2352 доли и 1285/2352 доли соответственно) принадлежит с 22 августа 2023 года нежилое помещение с кадастровым номером /__/, расположенное по адресу: /__/ (т. 1 л.д. 30 – 33, т. 2 л.д. 30).

Административному истцу ООО «Стиль» принадлежит с 25 апреля 2025 года нежилое помещение с кадастровым номером /__/, расположенное по адресу: /__/; в период с 8 по 25 апреля 2025 года данное помещение принадлежало Зверевой Л.П. (т. 1 л.д. 42 – 43, т. 2 л.д. 31).

Указанные обстоятельства подтверждаются выписками из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости, выписками из ЕГРН о переходе прав на объекты недвижимости.

В соответствии с выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости и актами об определении кадастровой стоимости, принятыми ОГБУ «ТОЦИК», установлена кадастровая стоимость:

по состоянию на 1 января 2023 года (дата начала применения кадастровой стоимости 1 января 2024 года) в отношении нежилого помещения с кадастровым номером /__/ на основании акта об определении кадастровой стоимости № АОКС-70/2024/000078 от 7 марта 2024 года – 21497466,10 рублей

(т. 1 л.д. 22, т. 2 л.д. 80 оборот);

по состоянию на 1 января 2023 года (дата начала применения кадастровой стоимости 28 ноября 2024 года) в отношении нежилого помещения с кадастровым номером /__/ на основании акта об определении кадастровой стоимости № АОКС-70/2024/000438 от 9 декабря 2024 года – 7953923,58 рублей

(т. 1 л.д. 24 оборот, т. 2 л.д. 88);

(т. 1 л.д. 25, т. 2 л.д. 89 оборот);

(т. 1 л.д. 25 оборот, т. 2 л.д. 91);

по состоянию на 1 января 2023 года (дата начала применения кадастровой стоимости 14 апреля 2025 года) в отношении нежилого помещения с кадастровым номером /__/ на основании акта об определении кадастровой стоимости № АОКС-70/2025/000182 от 25 апреля 2025 года – 13165114,90 рублей

(т. 1 л.д. 29, т. 2 л.д. 101 оборот);

(т. 1 л.д. 23, т. 2 л.д. 83 оборот);

(т. 1 л.д. 23 оборот, т. 2 л.д. 85);

по состоянию на 1 января 2023 года (дата начала применения кадастровой стоимости 20 мая 2024 года) в отношении нежилого помещения с кадастровым номером /__/ на основании акта об определении кадастровой стоимости № АОКС-70/2024/000184 от 30 мая 2024 года – 10977872,71 рублей

(т. 1 л.д. 24, т. 2 л.д. 86 оборот);

по состоянию на 1 января 2023 года (дата начала применения кадастровой стоимости 8 апреля 2025 года) в отношении нежилого помещения с кадастровым номером /__/ на основании акта об определении кадастровой стоимости № АОКС-70/2025/000169 от 16 апреля 2025 года – 7894902,46 рублей

(т. 1 л.д. 26, т. 2 л.д. 92 оборот);

(т. 1 л.д. 26 оборот, т. 2 л.д. 94);

(т. 1 л.д. 27, т. 2 л.д. 95 оборот);

(т. 1 л.д. 28, т. 2 л.д. 98 оборот);

(т. 1 л.д. 28 оборот, т. 2 л.д. 100);

(т. 1 л.д. 27 оборот, т. 2 л.д. 97);

(т. 1 л.д. 22 оборот, т. 2 л.д. 82).

Таким образом, являясь плательщиками налога на имущество физических лиц и налога на имущество организаций, исчисляемого исходя из кадастровой стоимости вышеуказанных объектов недвижимости в силу пункта 1 статьи 403 и пункта 2 статьи 375 Налогового кодекса Российской Федерации, административные истцы вправе обратиться с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

В соответствии с распоряжением Администрации Томской области от 21 июня 2017 года № 365-ра и подпунктом 5.1 пункта 2.3 устава ОГБУ «ТОЦИК» данное бюджетное учреждение на территории Томской области уполномочено рассматривать заявления об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости и принимать решения по ним.

Таким образом, надлежащим административным ответчиком по настоящему административному делу является ОГБУ «ТОЦИК», в связи с чем Департамент по управлению государственной собственностью Томской области является ненадлежащим административным ответчиком и требования к нему не могут быть удовлетворены.

Соблюдая установленный статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ порядок, административные истцы в лице представителя Ульянова А.С. 1 декабря 2025 года обратились в ОГБУ «ТОЦИК» с заявлениями:

об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером /__/ в размере рыночной стоимости – 13590000 рублей, определенной по состоянию на 31 октября 2025 года; заявление принято к рассмотрению, что подтверждается уведомлением от 2 декабря 2025 года

№ ПЗ-70/2025/000268 (т. 1 л.д. 161, 250 оборот);

об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером /__/ в размере рыночной стоимости – 4061000 рублей, определенной по состоянию на 31 октября 2025 года; заявление принято к рассмотрению, что подтверждается уведомлением от 2 декабря 2025 года

№ ПЗ-70/2025/000282 (т. 1 л.д. 160, 248);

об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером /__/ в размере рыночной стоимости – 3196000 рублей, определенной по состоянию на 31 октября 2025 года; заявление принято к рассмотрению, что подтверждается уведомлением от 2 декабря 2025 года

№ ПЗ-70/2025/000280 (т. 1 л.д. 162, т. 2 л.д. 10);

об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером /__/ в размере рыночной стоимости – 1930000 рублей, определенной по состоянию на 31 октября 2025 года; заявление принято к рассмотрению, что подтверждается уведомлением от 2 декабря 2025 года

№ ПЗ-70/2025/000273 (т. 1 л.д. 163, т. 2 л.д. 11);

об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером /__/ в размере рыночной стоимости – 8284000 рублей, определенной по состоянию на 31 октября 2025 года; заявление принято к рассмотрению, что подтверждается уведомлением от 2 декабря 2025 года

№ ПЗ-70/2025/000281 (т. 1 л.д. 164, т. 2 л.д. 9);

об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером /__/ в размере рыночной стоимости – 2791000 рублей, определенной по состоянию на 31 октября 2025 года; заявление принято к рассмотрению, что подтверждается уведомлением от 2 декабря 2025 года

№ ПЗ-70/2025/000270 (т. 1 л.д. 168, т. 2 л.д. 5 оборот);

об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером /__/ в размере рыночной стоимости – 5100000 рублей, определенной по состоянию на 31 октября 2025 года; заявление принято к рассмотрению, что подтверждается уведомлением от 2 декабря 2025 года

№ ПЗ-70/2025/000271 (т. 1 л.д. 166, т. 2 л.д. 8);

об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером /__/ в размере рыночной стоимости – 7496000 рублей, определенной по состоянию на 31 октября 2025 года; заявление принято к рассмотрению, что подтверждается уведомлением от 2 декабря 2025 года

№ ПЗ-70/2025/000272 (т. 1 л.д. 165, т. 2 л.д. 7);

об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером /__/ в размере рыночной стоимости – 5705000 рублей, определенной по состоянию на 31 октября 2025 года; заявление принято к рассмотрению, что подтверждается уведомлением от 2 декабря 2025 года

№ ПЗ-70/2025/000277 (т. 1 л.д. 169, т. 2 л.д. 4 оборот);

об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером /__/ в размере рыночной стоимости – 4809000 рублей, определенной по состоянию на 31 октября 2025 года; заявление принято к рассмотрению, что подтверждается уведомлением от 2 декабря 2025 года

№ ПЗ-70/2025/000278 (т. 1 л.д. 170, т. 2 л.д. 2 оборот);

об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером /__/ в размере рыночной стоимости – 9779000 рублей, определенной по состоянию на 31 октября 2025 года; заявление принято к рассмотрению, что подтверждается уведомлением от 2 декабря 2025 года

№ ПЗ-70/2025/000279 (т. 1 л.д. 171, т. 2 л.д. 1);

об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером /__/ в размере рыночной стоимости – 2608000 рублей, определенной по состоянию на 31 октября 2025 года; заявление принято к рассмотрению, что подтверждается уведомлением от 2 декабря 2025 года

№ ПЗ-70/2025/000274 (т. 1 л.д. 172, 251 оборот);

об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером /__/ в размере рыночной стоимости – 2187000 рублей, определенной по состоянию на 31 октября 2025 года; заявление принято к рассмотрению, что подтверждается уведомлением от 2 декабря 2025 года

№ ПЗ-70/2025/000276 (т. 1 л.д. 173, 250);

об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером /__/ в размере рыночной стоимости – 1802000 рублей, определенной по состоянию на 31 октября 2025 года; заявление принято к рассмотрению, что подтверждается уведомлением от 2 декабря 2025 года

№ ПЗ-70/2025/000275 (т. 1 л.д. 174, 249);

об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером /__/ в размере рыночной стоимости – 4042000 рублей, определенной по состоянию на 31 октября 2025 года; заявление принято к рассмотрению, что подтверждается уведомлением от 2 декабря 2025 года

№ ПЗ-70/2025/000269 (т. 1 л.д. 167, т. 2 л.д. 3 оборот).

К заявлениям об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости административными истцами был приложен отчет об оценке № 197/25, выполненный ООО «Центр ЭКО», содержащий указанные выше сведения о рыночной стоимости нежилых помещений по состоянию на 31 октября

2025 года (т. 3 л.д. 1-156).

Согласно оспариваемым решениям ОГБУ «ТОЦИК» от 26 декабря 2025 года

№ ОРС-70/2025/000268, № ОРС-70/2025/000269, № ОРС-70/2025/000270,

№ ОРС-70/2025/000271, № ОРС-70/2025/000272, № ОРС-70/2025/000273,

№ ОРС-70/2025/000274, № ОРС-70/2025/000275, № ОРС-70/2025/000276,

№ ОРС-70/2025/000277, № ОРС-70/2025/000278, № ОРС-70/2025/000279,

№ ОРС-70/2025/000280, № ОРС-70/2025/000281, № ОРС-70/2025/000282 (т. 1 л.д. 66-126) названный выше отчёт оценщика содержит следующие недостатки:

представленный в отчёте обзор рынка недвижимости города Северска содержит предложения, которые искажают рынок объектов сопоставимых с оцениваемыми помещениями;

в качестве объекта-аналога № 1 использовано нежилое помещение, расположенное по адресу: /__/, которое неверно определено оценщиком как находящееся на первом этаже, в связи с чем ошибочно определена корректировка на этаж расположения и искажена итоговая стоимость объекта оценки;

объект-аналог № 1 расположен в промышленной зоне города, однако оценщиком указано на его нахождение в зоне среднеэтажной жилой застройки, в связи с чем применена корректировка, которая не отражает действительной разницы в местоположении объекта оценки и объекта-аналога;

оценщиком использована объекты-аналоги значительно отличающиеся по площади с объектом оценки, в связи с чем они являются несопоставимыми;

оценщиком в отношении объектов оценки, расположенных в новом здании 2022 года постройки, применена неверная корректировка на износ;

в отчете применены корректирующие коэффициенты по состоянию на 2020 год, а также данные из справочников для оценки земельных участков;

в отношении объекта-аналога № 3 отсутствует обоснование применения корректировки на условия рынка (время продажи).

Кроме того, согласно решениям № ОРС-70/2025/000269, № ОРС-70/2025/000270, № ОРС-70/2025/000271, № ОРС-70/2025/000276, № ОРС-70/2025/000278,

№ ОРС-70/2025/000282 оценщиком представлен фотоотчет, который содержит изображение части объекта оценки, что не позволяет полностью идентифицировать объект.

Из решений № ОРС-70/2025/000275, № ОРС-70/2025/000279 следует, что отчёт содержит одни и те же фотоматериалы с указанием их отнесения к разным нежилым помещениям с кадастровым номером /__/ (фото № 33, № 34) и кадастровым номером /__/ (№ 59, № 60).

Из решения № ОРС-70/2025/000276 следует, что в отчете отсутствует актуальная техническая документация; фотография № 41 относится к нежилому помещению с кадастровым номером /__/, при этом произведена оценка нежилого помещения с кадастровым номером /__/.

Из решения № ОРС-70/2025/000278 следует, что в отчете отсутствует актуальная техническая документация; фотография № 52 относится к нежилому помещению с кадастровым номером /__/, при этом произведена оценка нежилого помещения с кадастровым номером /__/.

Указанными выше решениями ОГБУ «ТОЦИК» от 26 декабря 2025 года отказано в установлении кадастровой стоимости нежилых помещений в размере их рыночной стоимости, определенной в отчёте об оценке № 197/25, выполненном

ООО «Центр ЭКО».

Проверив порядок принятия, форму оспариваемых решений, а также полномочия принявшего их учреждения, суд приходит к выводу о том, что решения ОГБУ «ТОЦИК» от 26 декабря 2025 года № ОРС-70/2025/000268,

№ ОРС-70/2025/000269, № ОРС-70/2025/000270, № ОРС-70/2025/000271,

№ ОРС-70/2025/000272, № ОРС-70/2025/000273, № ОРС-70/2025/000274,

№ ОРС-70/2025/000275, № ОРС-70/2025/000276, № ОРС-70/2025/000277,

№ ОРС-70/2025/000278, № ОРС-70/2025/000279, № ОРС-70/2025/000280,

№ ОРС-70/2025/000281, № ОРС-70/2025/000282 приняты уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы его принятия.

Для оценки правомерности выводов в решениях ОГБУ «ТОЦИК» (оснований принятия решений) относительно представленного отчета оценщика, определением суда от 2 марта 2026 года по делу назначена судебная экспертиза на предмет определения соответствия отчета оценщика требованиям законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости объектов недвижимости на дату их оценки; проведение экспертизы поручено ООО «Бюро оценки «ТОККО».

Согласно выводам эксперта ООО «Бюро оценки «ТОККО» Х., содержащимся в заключении от 25 мая 2026 года № 299-Э/2026, отчёт об оценке

№ 197/25, выполненный ООО «Центр ЭКО», не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности (в том числе федеральным стандартам оценки) и содержит нарушения, которые непосредственно повлияли на определение итоговой рыночной стоимости, в том числе указанные в разделе V оспариваемых решений ОГБУ «ТОЦИК».

В связи с допущенными техническими ошибками, выявленными в ходе судебного заседания, экспертом ООО «Бюро оценки «ТОККО» Х. выполнен дополнительный расчёт от 3 июля 2026 года.

Оценив заключение эксперта с учётом дополнительного расчёта в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу, суд приходит к выводу, что оно подготовлено лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, отвечающим требованиям Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и имеющим продолжительный стаж работы по экспертной специальности с 1994 года.

Порядок проведения судебной экспертизы, форма и содержание данного экспертного заключения отвечают требованиям статей 49, 77, 79, 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на проверку отчёта об оценке № 197/25 требованиям законодательства об оценочной деятельности (в том числе федеральным стандартам оценки), в связи с чем, ставить выводы эксперта под сомнение оснований не имеется.

В экспертном заключении подробно проанализирован отчёт оценщика и содержатся выводы о выявленных нарушениях, допущенных при его составлении, выраженные, в частности, в том, что в отчете анализа рынка приведены данные о предложениях объектов, которые являются несопоставимыми с объектами оценки (нарушение пунктов 10 и 11 ФСО № 7); выбранные объекты-аналоги значительно отличаются от объектов оценки по характеристикам (пункты 7, 9 и 10 ФСО V);

не проведены корректировки на тип здания; не использован доходный подход, который мог быть применён.

При определении экспертом рыночной стоимости нежилых помещений в заключении и дополнительном расчёте подробно описан процесс, подходы и методы оценки, определен сегмент рынка, к которому принадлежат объекты оценки и факторы, влияющие на их стоимость, а также содержится информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении рыночной стоимости, авторстве соответствующей информации и дате её подготовки, приложены копии распечаток объявлений, размещенных в открытых информационных источниках.

Рыночная стоимость объектов оценки определялась экспертом сравнительным и доходным подходом, при этом из имеющихся предложений экспертом были подобраны объекты-аналоги, которые по своим основных характеристикам сопоставимы с объектами оценки, обоснованно были проведены корректировки цен объектов-аналогов в зависимости от отличий ценообразующих факторов с объектами оценки.

В экспертном заключении и дополнении к нему приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость полученных выводов и результатов, а также мотивы отказа от использования при оценке затратного подхода.

Достоверность изложенных экспертом сведений, как об объектах оценки, так и об объектах-аналогах в ходе судебного разбирательства не опровергнута.

Данное экспертное заключение является полным, ясным и мотивированным.

Разрешая административные исковые требования о признании решений ОГБУ «ТОЦИК»от 26 декабря 2025 года № ОРС-70/2025/000268, № ОРС-70/2025/000269,

№ ОРС-70/2025/000270, № ОРС-70/2025/000271, № ОРС-70/2025/000272,

№ ОРС-70/2025/000273, № ОРС-70/2025/000274, № ОРС-70/2025/000275,

№ ОРС-70/2025/000276, № ОРС-70/2025/000277, № ОРС-70/2025/000278,

№ ОРС-70/2025/000279, № ОРС-70/2025/000280, № ОРС-70/2025/000281,

№ ОРС-70/2025/000282 незаконным, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для их удовлетворения, поскольку судебным экспертом установлено, что представленный административными истцами отчёт об оценке требованиям законодательства Российской Федерации не соответствует.

Следовательно, у административного ответчика ОГБУ «ТОЦИК» имелись предусмотренные пунктом 2 части 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в удовлетворении заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной.

Согласно части 15 статьи 22.1 Федерального закона 3 июля 2016 года № 237-ФЗ одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Поскольку статья 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ не регулирует процедуру установления судом рыночной стоимости, возможность её определения с учетом данной нормы следует отнести применительно к главе 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

При этом в силу пункта 3 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, приложенном к заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, подававшемуся в бюджетное учреждение (в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости).

Несмотря на то, что требование об установлении рыночной стоимости может быть заявлено только одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения, оно подлежит рассмотрению по существу в соответствии с нормами процессуального законодательства, при этом согласно части 3 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в резолютивной части решения суда должно содержаться также указание на вновь установленную величину кадастровой стоимости.

Таким образом, требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть заявлено при предъявлении административного иска только одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения, и в случае признания такого решения законным суд не вправе отказать в удовлетворении заявленного административным истцом требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, поскольку иное противоречит гарантиям судебной защиты права истца на установление в отношении объектов недвижимости их рыночной стоимости для целей, предусмотренных законодательством.

Суд полагает невозможным установить кадастровую стоимость нежилых помещений в размере рыночной стоимости, определенном в отчете об оценке

№ 197/25, выполненном ООО «Центр ЭКО», поскольку он не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, что было подтверждено заключением судебного эксперта.

Суд полагает возможным при определении рыночной стоимости нежилых помещений руководствоваться выводами, содержащимся в заключении от 25 мая

2026 года № 299-Э/2026 с учётом дополнительного расчёта от 3 июля 2026 года, выполненными экспертом ООО «Бюро оценки «ТОККО» Х.

Возражения административного ответчика ОГБУ «ТОЦИК» о том, что экспертом при определении рыночной стоимости не учтен факт выхода объектов оценки на «красную линию», а также использование в качестве аналогов объектов, расположенных внутри кварталов, судом признается необоснованным.

Как следует из показаний эксперта, допрошенного в судебном заседании, объекты оценки и объекты аналоги являются помещениями в здании и самостоятельных выходов на «красную линию» данные помещения не имеют. Кроме того, объекты-аналоги, расположенные в зданиях по /__/ и по

/__/, также как и здание по /__/, в котором находятся объекты оценки, характеризуются высокой интенсивностью транспортного и пешеходного потока, в связи с чем оснований для применения корректировки по данному фактору не имеется.

Также суд не может согласиться с возражениями ОГБУ «ТОЦИК» о том, что при использовании доходного подхода нет необходимости применять корректировку на коммунальные платежи в отношении объектов-аналогов № 1 и № 3, поскольку из объявлений, приложенных к заключению судебной экспертизы, следует, что коммунальные платежи не включены в стоимость аренды только в отношении объекта-аналога № 2, в связи с чем судебным экспертом представлен дополнительный расчёт.

Доказательств, подтверждающих исключение коммунальных платежей из стоимости аренды объектов-аналогов № 1 и № 3, не представлено; ссылка представителя административного ответчика на телефонный разговор с арендодателем объекта-аналога № 3 не может быть принята во внимание, поскольку из объяснений представителя ОГБУ «ТОЦИК» следует, что лицо, с которым состоялся телефонный разговор, так и не сделало категоричный вывод о включении или об исключении из стоимости аренды оплаты коммунальных услуг.

Суд находит несостоятельными возражения административного ответчика ОГБУ «ТОЦИК» о том, что при определении рыночной стоимости помещения с кадастровым номером /__/ экспертом необоснованно применена корректировка на вспомогательное использование (коридор) в связи с тем, что данное помещение используется в коммерческой деятельности – в нём расположены массажные кресла, точка продажи кофе и торговые витрины.

Из показаний эксперта, допрошенного в судебном заседании, следует, что корректировка на вспомогательное использование применена, поскольку основное назначение данного помещения – это проход к другим помещениям, в связи с чем его использование в коммерческой деятельности ограничено; данное помещение не может приносить доход в том же размере, что основные помещения; корректировка применена в соответствии со справочником оценщика.

С учётом данных в судебном заседании показаний эксперта, принимая во внимание отсутствие доказательств, опровергающих данные выводы, перечисленные выше возражения ОГБУ «ТОЦИК» суд находит несостоятельными.

Вместе с тем суд считает необходимым отметить следующие обстоятельства.

Согласно заключению судебной экспертизы и дополнительному расчёту экспертом определена рыночная стоимость нежилых помещений с использованием сравнительного и доходного подхода, применены необходимые корректировки, произведено согласование результатов оценки с использованием данных подходов и получена величина рыночной стоимости нежилых помещений.

Указанная величина рыночной стоимости нежилых помещений уменьшена на долю стоимости земли в общей стоимости единого объекта недвижимости и на налог на добавленную стоимость.

Согласно объяснениям эксперта, данным в судебном заседании налог на добавленную стоимость и доля стоимости земли исключена из рыночной стоимости нежилых помещений, поскольку иной подход ведёт к двойному налогообложению.

С данным выводом эксперта суд согласиться не может.

Так, согласно пункту 52 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10 июня 2020 года, при определении рыночной стоимости объекта недвижимости для целей установления кадастровой стоимости налог на добавленную стоимость не является ценообразующим фактором и отдельно не выделяется из рыночной стоимости.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года

№ 237-ФЗ кадастровая стоимость объектов недвижимости определяется на основе ценообразующих факторов в соответствии с данным Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Согласно абзацам 1, 2 пункта 2 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных Приказом Росреестра от 4 августа 2021 года

№ П/0336, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета имущественных прав на данный объект, кроме права собственности.

Определение кадастровой стоимости предполагает расчет вероятной суммы типичных для рынка затрат, необходимых для приобретения объекта недвижимости на открытом и конкурентном рынке.

При определении кадастровой стоимости здания, сооружения, объекта незавершенного строительства исключается стоимость земельных участков, на которых они расположены (абзац 2 пункта 13 Методических указаний о государственной кадастровой оценке).

Из буквального толкования положений абзаца 2 пункта 13 Методических указаний о государственной кадастровой оценке следует, что они предусматривают правила определения кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, как объект капитального строительства.

Понятие объекта капитального строительства содержится в пункте 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, согласно которому объект капитального строительства – это здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

Градостроительный кодекс Российской Федерации не относит к объектам капитального строительства нежилые помещения.

На основании пункта 1 статьи 141.4 Гражданского кодекса Российской Федерации помещением признается обособленная часть здания или сооружения, пригодная для постоянного проживания граждан (жилое помещение) либо для других целей, не связанных с проживанием граждан (нежилое помещение), и подходящая для использования в соответствующих целях.

Исходя из содержания пункта 6 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 года № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» здание – результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных;

сооружение – результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов (пункт 23);

помещение – часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями (пункт 14).

Анализ вышеприведенных положений позволяет сделать вывод, что помещение представляет собой конструктивную часть здания (сооружения), не является самостоятельным объектом капитального строительства.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 29 июля 1998 года

№ 135-ФЗ оценочная деятельность осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации, данным Федеральным законом, а также другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности. Требования к порядку и проведению оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности (абзац 1 статьи 20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ).

Для целей Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (статья 3 указанного Федерального закона).

Согласно пункту 4 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611 для целей указанного ФСО объектами оценки могут выступать объекты недвижимости – застроенные земельные участки, незастроенные земельные участки, объекты капитального строительства, а также части земельных участков и объектов капитального строительства, жилые и нежилые помещения, вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав, если это не противоречит действующему законодательству. Для целей этого Федерального стандарта объектами оценки могут выступать доли в праве на объект недвижимости.

В соответствии с пунктом 22 ФСО № 7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

При применении методов регрессионного анализа оценщик, используя данные сегмента рынка оцениваемого объекта, конструирует модель ценообразования, соответствующую рынку этого объекта, по которой определяет расчетное значение искомой стоимости;

е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения:

передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;

условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);

условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);

условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);

вид использования и (или) зонирование;

местоположение объекта;

физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;

экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);

наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;

другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;

ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования.

Таким образом, нормативные правовые акты в области оценочной деятельности не предусматривают, что при оценке нежилых помещений стоимость земельного участка является ценообразующим фактором и подлежит вычету из рыночной стоимости помещения; методические указания, которые описывают процедуру выделения стоимости прав на земельный участок из рыночной стоимости помещений – также отсутствуют, поэтому вывод эксперта о необходимости исключения стоимости прав на земельный участок из рыночной стоимости нежилого помещения – ошибочен.

Как следует из указанных выше выписок из ЕГРН, административные истцы являются собственниками нежилых помещений, а земельный участок, на котором находится здание, на праве собственности принадлежит городскому округу – ЗАТО Северск Томской области (т. 2 л.д. 37-43), в связи с чем административные истцы не являются плательщиками земельного налога и двойного налогообложения не происходит.

Вместе с тем указанные обстоятельства не влекут необходимость назначения повторной судебной экспертизы, поскольку экспертом в заключении определена рыночная стоимость нежилых помещений, из которой не исключен налог на добавленную стоимость и доля в праве на земельный участок.

В этой связи суд полагает возможным на основании заключения судебной экспертизы и дополнительного расчёта:

установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером /__/ равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 31 октября 2025 года, в размере 6710000 рублей;

установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером /__/ равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 31 октября 2025 года, в размере 3960000 рублей;

установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером /__/ равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 31 октября 2025 года, в размере 8780000 рублей;

установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером /__/ равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 31 октября 2025 года, в размере 3460000 рублей;

установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером /__/ равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 31 октября 2025 года, в размере 7780000 рублей;

установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером /__/ равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 31 октября 2025 года, в размере 696000 рублей, в связи с чем в данной части требования подлежат удовлетворению.

В отношении нежилых помещений с кадастровыми номерами /__/, /__/, /__/, /__/, /__/, /__/, /__/, /__/, /__/ в заключении судебной экспертизы с учётом дополнительного расчёта указана рыночная стоимость (включая налог на добавленную стоимость и долю в праве на земельный участок) выше установленной кадастровой стоимости, в то время как административные истцы просили суд уменьшить кадастровую стоимость этих объектов.

В связи с этим суд полагает необходимым отказать в установлении кадастровой стоимости данных помещений в размере рыночной, превышающей оспариваемую кадастровую стоимость, поскольку иное приведет к ухудшению положения административных истцов, что недопустимо, поскольку, цель обращения в суд за защитой нарушенного права не будет достигнута, что противоречит положениям части 1 статьи 4 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Разрешая вопрос о возмещении данных судебных расходов по настоящему административному делу, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 данного Кодекса.

Согласно статье 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

На основании пункта 1 статьи 106 названного выше Кодекса к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.

В соответствии со статьей 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и разъяснениями, содержащимися в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» и в ответе на вопрос 10 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года, принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

Из содержания вышеприведенных положений части 15 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ следует, что требование об установлении кадастровой стоимости равной рыночной не носит самостоятельный характер, а является производным от требования об оспаривании решения бюджетного учреждения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

Соответственно, само по себе удовлетворение требования об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости не свидетельствует о принятии итогового судебного акта не в пользу бюджетного учреждения, чьё решение судом признано правомерным и не подлежащим отмене, в связи с чем судебные расходы, понесенные административными истцами, не подлежат возмещению за счёт стороны административного ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь статьей 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд решил:

отказать Звереву Евгению Владимировичу, Зверевой Ларисе Петровне, обществу с ограниченной ответственностью «Стиль» в удовлетворении требований к областному государственному бюджетному учреждению «Томский областной центр инвентаризации и кадастра», Департаменту по управлению государственной собственностью Томской области о признании незаконными решений областного государственного бюджетного учреждения «Томский областной центр инвентаризации и кадастра» от 26 декабря 2025 года № ОРС-70/2025/000268,

№ ОРС-70/2025/000269, № ОРС-70/2025/000270, № ОРС-70/2025/000271,

№ ОРС-70/2025/000272, № ОРС-70/2025/000273, № ОРС-70/2025/000274,

№ ОРС-70/2025/000275, № ОРС-70/2025/000276, № ОРС-70/2025/000277,

№ ОРС-70/2025/000278, № ОРС-70/2025/000279, № ОРС-70/2025/000280,

отказать в удовлетворении требований Зверева Евгения Владимировича, Зверевой Ларисы Петровны, общества с ограниченной ответственностью «Стиль» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости в отношении:

нежилого помещения с кадастровым номером /__/, нежилого помещения с кадастровым номером /__/, нежилого помещения с кадастровым номером /__/, нежилого помещения с кадастровым номером /__/, нежилого помещения с кадастровым номером /__/, нежилого помещения с кадастровым номером /__/, нежилого помещения с кадастровым номером /__/, нежилого помещения с кадастровым номером /__/, нежилого помещения с кадастровым номером /__/;

удовлетворить в части требования Зверева Евгения Владимировича, Зверевой Ларисы Петровны об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером /__/ равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 31 октября 2025 года, в размере 6710000 рублей;

датой обращения с заявлениями об установлении кадастровой стоимости названных объектов недвижимости равной рыночной стоимости считать 1 декабря

2025 года;

на решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Томский областной суд.

Председательствующий

Решение суда в окончательной форме изготовлено 5 августа 2026 года.

Дело № 3а-58/2026 ~ М-6/2026

РЕШЕНИЕ

Административный истец3

Административный ответчик2

Заинтересованное лицо5

Представитель

Решения

РЕШЕНИЕ

Участники

Административный истец3

Административный ответчик2

Заинтересованное лицо5

Представитель

Ход дела