РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
06 июля 2026 года Томский областной суд в составе председательствующего Кущ Н.Г., при секретаре Миретиной М.А., с участием представителя административного истца Рогожиной Н.Д., представителя областного государственного бюджетного учреждения «Томский областной центр инвентаризации и кадастра» Тайлашева Д.В., представителя Департамента по управлению государственной собственностью Томской области Фоминой О.В., рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске административное дело №3а-84/2026 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Житня» к областному государственному бюджетному учреждению «Томский областной центр инвентаризации и кадастра» опризнании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, установил:
общество с ограниченной ответственностью «Житня» (далее – ООО «Житня») обратилось в суд с административным исковым заявлением к областному государственному бюджетному учреждению «Томский областной центр инвентаризации и кадастра» (сокращенное наименование – ОГБУ «ТОЦИК»), в котором просило признать незаконным решение ОГБУ «ТОЦИК» от 29 октября 2025 года №ОРС-70/2025/000238, установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером /__/ площадью /__/ кв.м, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: /__/, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 03 октября 2025 года, определенной в отчете об оценке №77/25Д от 03 октября 2025 года, - 1953000 руб.
В обоснование заявленных требований указано, что ООО «Житня» с 03 октября 2023 года является собственником земельного участка с кадастровым номером /__/ площадью /__/ кв.м, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: /__/, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для проектирования и строительства объекта КФХ «Новый путь» (хранение и ремонт сельскохозяйственной техники).
Приказом Департамента по управлению государственной собственностью Томской области от 08 ноября 2022 года №40 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Томской области» утверждена, в том числе, кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу земельного участка в размере 11914700 руб. по состоянию на 01 января 2022 года.
ООО «Житня» обратилось в ОГБУ «ТОЦИК» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, приложив к заявлению отчет об оценке №77/25Д от 03 октября 2025 года, в соответствии с которым рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на дату определения стоимости (03 октября 2025 года) составляет 1953 000 руб.
Решением ОГБУ«ТОЦИК» от 29 октября 2025 года №ОРС-70/2025/000238 ООО «Житня» отказано в установлении в отношении принадлежащего обществу на праве собственности земельного участка с кадастровым номером /__/ площадью /__/ кв.м, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: /__/ кадастровой стоимости в размере, равном ее рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке от 03 октября 2025 года №77/25Д, поскольку данный отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.
В качестве заинтересованного лица в административном исковом заявлении указано Управление Федеральной службы государственной регистрации и кадастра по Томской области (сокращенное наименование – Управление Росреестра по Томской области).
Определением судьи Томского областного суда от 02 февраля 2026 года к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены муниципальное образование «Богашевское сельское поселение» в лице администрации Богашевского сельского поселения, публично-правовая компания «Роскадастр» в лице филиала по Томской области.
Определением судьи Томского областного суда от 26 февраля 2026 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечен Департамент по управлению государственной собственностью Томской области.
На основании части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд счет возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей заинтересованных лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
В судебном заседании представитель административного истца Рогожина Н.Д. поддержала заявленные требования по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении. Полагала, что представленное заключение судебной экспертизы содержит неясности в части определения назначения здания, расположенного на земельном участке, не указано, в какой градостроительной зоне расположен земельный участок с кадастровым номером /__/.
Представитель административного ответчика ОГБУ «ТОЦИК» Тайлашев Д.В. в судебном заседании, возражая против заявленных административным истцом требований, указал, что судебная экспертиза подтвердила правомерность выводов оспариваемого решения Учреждения относительного представленного ООО «Житня» отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости.
Представитель заинтересованного лица Департамента по управлению государственной собственностью Фомина О.В. поддержала позицию представителя ОГБУ «ТОЦИК».
Заслушав объяснения представителей ООО «Житня», ОГБУ «ТОЦИК», Департамента по управлению государственной собственностью Томской области, изучив материалы дела, допросив эксперта К., суд пришел к следующим выводам.
Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная указанным Кодексом.
Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка (пункт 2). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (пункт 3).
Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.
Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Федеральным законом от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.
Пунктом 19 статьи 5 Федерального закона от 31 июля 2020 года №269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» Федеральный закон от 03 июля 2016 года №237-ФЗ дополнен статьей 22.1 (вступившей в силу 11 августа 2020 года), согласно части 1 которой, кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьей).
В соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года №269-ФЗ со дня вступления в силу указанного Федерального закона применение статей 22 и 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» осуществляется с учетом следующих особенностей: высшим исполнительным органом субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (далее - решение) (подпункт 1); с даты, указанной в решении, в субъекте Российской Федерации: а) применяются положения статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости; б) не применяются положения статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»; в) рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» не осуществляется (подпункт 3).
Постановлением Администрации Томской области от 24 марта 2022 года №102а «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ на территории Томской области – 1 июля 2022 года.
В соответствии с частями 3 и 11 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ заявление об установлении кадастровой стоимости объекта в размере рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр, по результатам рассмотрения которого названное бюджетное учреждение вправе принять решение как об установлении кадастровой стоимости равной рыночной, так и об отказе в установлении кадастровой стоимости равной рыночной в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.
Заявление об установлении рыночной стоимости подлежит рассмотрению в течение тридцати календарных дней со дня его поступления (часть 10 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ).
В соответствии с частью 11 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:
1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;
2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.
Согласно части 12 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ в случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1, послужившие основанием для принятия такого решения.
Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ).
Судом установлено, что ООО «Житня» на основании договора купли-продажи от 03 октября 2023 года является собственником земельного участка с кадастровым номером /__/ общей площадью /__/ кв.м, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира /__/. Право собственности на указанный земельный участок зарегистрировано 10 октября 2023 года.
Действующая кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером /__/ утверждена приказом Департамента по управлению государственной собственностью Томской области от 08 ноября 2022 года №40 и по состоянию на 01 января 2022 года составляет 11914700 руб.
При изложенных данных обращение административного истца, являющегося собственником земельного участка и плательщиком земельного налога, размер которого исчисляется от его кадастровой стоимости, с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, и об оспаривании решения бюджетного учреждения в полной мере согласуется с приведенным правовым регулированием, а также с положениями статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
В соответствии с распоряжением Администрации Томской области от 21 июля 2017 года № 365-ра и подпунктом 5.1 пункта 2.3 Устава ОГБУ «ТОЦИК» данное бюджетное учреждение на территории Томской области уполномочено рассматривать заявления об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости и принимать решения по ним.
Соблюдая установленный статьей 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ порядок, административный истец 09 октября 2025 года обратился в ОГБУ «ТОЦИК» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером /__/ в размере его рыночной стоимости – 1953 000 рублей, определенной по состоянию на 03 октября 2025 года.
К заявлению об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости административным истцом был приложен отчет об оценке №77/25Д, подготовленный частнопрактикующим оценщиком Д., содержащий указанные выше сведения о рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 03 октября 2025 года.
Решением ОГБУ «ТОЦИК» от 29 октября 2025 года №ОРС-70/2025/000238 отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости такого объекта недвижимости.
При изложенных данных оспариваемое решение принято бюджетным учреждением в пределах предоставленных ему полномочий, в установленный частью 10 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» срок.
В соответствии с требованиями части 12 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ в оспариваемом решении указаны следующие причины, послужившие основанием для принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости: использование в отчете ограниченного диапазона сегмента рынка недвижимости, к которому относится объект оценки, что свидетельствует о недостаточном исследовании рынка недвижимости (в таблице представлено 7 предложений о продаже земельных участков, 6 из которых предназначены для сельскохозяйственного использования и для ведения крестьянского хозяйства и 1 объект для эксплуатации и обслуживания зданий и сооружений сельскохозяйственного назначения, объект оценки согласно назначению и фактическому использованию предназначен под производственную деятельность); оценщик в качестве объектов-аналогов №2 и №3 использовал объекты, не сопоставимые с объектом оценки по главному ценообразующему фактору – сегменту рынка, в отношении объекта-аналога №1 не указано фактическое использование земельного участка, что не позволяет установить подгруппу вида разрешенного использования с учетом его фактического использования; объекты-аналоги №1 и №3 не сопоставимы с объектом оценки по такому основному ценообразующему фактору как местоположение, корректировка на «местоположение» в отношении стоимости объектов-аналогов №1 и №3 в размере 0% приводит к занижению рыночной стоимости объекта оценки; объект оценки расположен вблизи от автомобильной дороги и имеет свободный доступ к участку, в отношении объектов-аналогов №1 и №2 отсутствует прямой доступ к земельному участку, определить наличие свободного подъезда к участку и состояние подъездных путей не представляется возможным, однако корректировка на «наличие свободного подъезда к участку» отсутствует, что приводит к занижению рыночной стоимости объекта оценки; в рамках расчета рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом оценщик использует в качестве объектов-аналогов №2 и №3 земельные участки, которые согласно данным Публичной кадастровой карты, а также фотоматериалам в объявлениях характеризуются наличием зеленых насаждений и не разработаны, данные особенности оказывают отрицательное влияние на их стоимость, однако данный фактор оценщиком никак не учитывается и не корректируется.
Для оценки правомерности выводов, приведенных в решении ОГБУ «ТОЦИК» от 29 октября 2025 года относительно представленного отчета оценщика, судом по делу назначена судебная экспертиза на предмет определения соответствия отчета оценщика требованиям законодательства об оценочной деятельности и подтверждения рыночной стоимости объекта недвижимости на дату его оценки.
Согласно выводам эксперта ООО «ЦентрЭКО», содержащимся в заключении №20076Э от 27 апреля 2026 года, отчет от 03 октября 2025 года №77/25Д, подготовленный частнопрактикующим оценщиком Д., имеет нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе федеральных стандартов оценки, данный отчет содержит нарушения, которые непосредственно повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером /__/, в том числе указанные в разделе V оспариваемого решения ОГБУ «ТОЦИК» №ОРС-70/2025/000238 от 29 октября 2025 года; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером /__/ по состоянию на 03 октября 2025 года составляет 9030000 рублей.
Оценивая данное заключение эксперта в порядке статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает его достоверным доказательством, полученным по вопросам, поставленным на разрешение эксперту, в том числе по проверке отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также о действительной рыночной стоимости земельного участка, заключение соответствует Федеральному закону «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», содержит все необходимые сведения доказательственного значения, достаточно мотивировано, выводы предельно ясны, сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами, не содержат противоречий. Эксперт, проводивший судебную экспертизу, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности. Порядок проведения судебной экспертизы, форма и содержание данного экспертного заключения отвечает требованиям статей 49, 77, 79, 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
При проведении экспертизы экспертом проведена проверка соответствия отчета об оценке и выполненной оценки требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, а также существующим принципам и методикам проведения оценки, результаты исследования и сделанные выводы подробно изложены в описательной части экспертного заключения со ссылками на методическую литературу и федеральные стандарты оценки.
В частности, экспертом отмечено, что оценщиком ошибочно определено наиболее эффективное использование исследуемого земельного участка, неверно определен размер корректировки на торг, не применена к ценам объектов-аналогов корректировка на функциональное назначение.
Также указано, что земельный участок расположен вблизи от автомобильной дороги и имеет свободный доступ. Свободный доступ к объектам-аналогам №1 и №2 отсутствует (данные публичной кадастровой карты, стр.57-61 отчета об оценке). При проведении оценки оценщик не обоснованно не применил к ценам указанных объектов-аналогов корректировку на наличие свободного подъезда к участку. В отличие от исследуемого земельного участка объекты-аналоги №2 и №3 характеризуются наличием зеленых насаждений (данные публичной кадастровой карты, стр.61-63 отчета об оценке). При проведении оценки оценщик не обоснованно не применил к ценам указанных объектов-аналогов корректировку на изъяны рельефа, связанные с залесенностью территории.
Учитывая вышеизложенное, проанализировав содержание оспариваемого решения ОГБУ «ТОЦИК», заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания незаконным и необоснованным решения ОГБУ «ТОЦИК» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости от 29 октября 2025 года №ОРС-70/2025/000238, так как при рассмотрении дела нашло свое подтверждение несоответствие представленного ООО «Житня» административному ответчику отчета о рыночной стоимости спорного земельного участка требованиям законодательства, в том числе тех, на которые указано в оспариваемом решении, что свидетельствует о наличии у бюджетного учреждения предусмотренных пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ оснований для отказа в удовлетворении заявления ООО «Житня».
Согласно части 15 статьи 22.1 Федерального закона 3 июля 2016 года №237-ФЗ одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Поскольку статья 22.1 названного Федерального закона не регулирует процедуру установления судом рыночной стоимости, возможность ее определения с учетом данной нормы следует отнести применительно к главе 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
В силу пункта 3 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, приложенном к заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, подававшемуся в бюджетное учреждение (в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости).
При этом согласно части 3.1 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при рассмотрении административного дела об оспаривании решения бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в резолютивной части решения суда также должно содержаться указание на установленную величину кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если такое требование было заявлено административным истцом.
Таким образом, требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть заявлено при предъявлении административного иска только одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения, и в случае признания такого решения законным суд не вправе отказать в удовлетворении заявленного административным истцом требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, поскольку иное противоречит гарантиям судебной защиты права истца на установление в отношении объектов недвижимости их рыночной стоимости для целей, предусмотренных законодательством.
В связи с тем, что согласно заключению судебной экспертизы представленный ООО «Житня» отчет от 03 октября 2025 года №77/25Д, подготовленный частнопрактикующим оценщиком Д., не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и содержит нарушения, которые непосредственно повлияли на определение величины рыночной стоимости земельного участка, величина рыночной стоимости спорного земельного участка в размере 1953 000 рублей, определенной данным отчетом, не может быть принята в качестве достоверной.
Оценивая выводы судебной экспертизы в части определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером /__/ по состоянию на 03 октября 2025 года, суд приходит к следующему.
Как следует из заключения судебной экспертизы при определении рыночной стоимости земельного участка экспертом подробно описан процесс, подходы и методы оценки, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки и факторы, влияющие на его стоимость.
Экспертом использован предусмотренный законодательством об оценочной деятельности сравнительный подход оценки и метод сравнения продаж, который позволяет достичь максимальной точности в определении стоимости объекта; обоснован отказ от применения затратного и доходного подходов.
Выражая несогласие с заключением судебной экспертизы, представитель административного истца указала, что выводы эксперта сделаны без учета вида разрешенного использования земельного участка, без учета градостроительного плана и градостроительного регламента Богашевского сельского поселения и без учета состояния здания, которое расположено на земельном участке, которое находится не в рабочем состоянии и не действует как склад.
Как следует из выписки из ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером /__/ вид разрешенного использования земельного участка – для проектирования и строительства объекта «КФХ «Новый путь» (хранение и ремонт сельскохозяйственной техники); категория земель – земли населенных пунктов.
Согласно Генеральному плану и Правилам землепользования и застройки муниципального образования «Богашевское сельское поселение» земельный участок с кадастровым номером /__/ расположен в функциональной зоне – зона размещения сельскохозяйственных предприятий; территориальная зона – зона размещения сельскохозяйственных предприятий (СХ-1) (ответ Администрации Богашевского сельского поселения от 15.06.2026 №01-25/861).
Из представленного административным истцом градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером /__/ от 23.07.2024 следует, что земельный участок находится в зоне СХ-1 (зона размещения сельскохозяйственных предприятий), в границах земельного участка находится нежилое здание с кадастровым номером /__/.
Согласно выписке из ЕГРН в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером /__/ – это нежилое здание площадью /__/ кв.м, введенное в эксплуатацию в 2013 году.
В соответствии с пунктом 12 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611, в основе оценок рыночной стоимости недвижимости лежит анализ наиболее эффективного использования.
Наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано (пункт 13 ФСО №7).
Согласно пункту 20 ФСО №7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.
Как следует из показаний эксперта К. нахождение земельного участка в определенной зоне, зонирование не является основным фактором, который относит участок к тому или иному классу; в выписке из ЕГРН в отношении земельного участка указано, что участок предназначен для строительства здания, для хранения и ремонта техники; гараж, склад или мастерская для ремонта техники относятся к производственно-складской недвижимости, в данном случае земельный участок отнесен к производственно-складской застройке; наиболее эффективное использование данного участка – производственно-складское, при этом не имеет значение состояние здания, расположенного на земельном участке: достроенное или нет, так как эксперт исходит из вида разрешенного использования земельного участка.
Проанализировав содержание заключения №20076Э от 27 апреля 2026 года, показания эксперта, суд приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы в части определения наиболее эффективного использования земельного участка не противоречит требованиям законодательства, в том числе положениям ФСО №7.
Экспертом в заключении мотивирован выбор объектов-аналогов, применение корректировок, в том числе корректировок на торг, на функциональное назначение земельных участков, на рельеф, на расположение относительно автомагистралей, на наличие свободного подъезда, асфальтирование подъездного пути, на размер.
В судебном заседании экспертом подробно объяснено, как определялся размер коэффициента на торг.
Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения судебной экспертизы, участниками процесса суду представлено не было, ходатайств о назначении повторной экспертизы не заявлено.
Доказательств, опровергающих достоверность величины рыночной стоимости земельного участка, определенной по результатам проведения судебной экспертизы, лицами, участвующими в деле, в порядке статей 62, 63, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не представлено и в материалах дела не имеется.
При изложенных данных суд полагает необходимым установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной в размере 9030000 рублей, определенной судебным экспертом по состоянию на 03 октября 2025 года.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд решил:
в удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Житня» в части признания незаконным решения областного государственного бюджетного учреждения «Томский областной центр инвентаризации и кадастра» от 29 октября 2025 года №ОРС-70/2025/000238 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости отказать;
установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером /__/ общей площадью /__/ кв.м, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: /__/ равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 03 октября 2025 года, в размере 9030000 рублей;
датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости названного объекта недвижимости равной рыночной стоимости считать 09 октября 2025 года.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Томский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Председательствующий мотивированное решение изготовлено 20 июля 2026 года