РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Кемеровский областной суд в составе председательствующего судьи Киклевич С.В., при секретаре Сафоновой А.П., рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Кемерово
20 августа 2026 года дело по административному исковому заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом Мысковского городского округа о признании решения бюджетного учреждения незаконным и публичного акционерного общества «Угольная компания «Южный Кузбасс» об оспаривании решения бюджетного учреждения, установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости
УСТАНОВИЛ:
Комитет по управлению муниципальным имуществом Мысковского городского округа обратился в Кемеровский областной суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки и технической инвентаризации Кузбасса» № УРС-42/2024/009314 от 17 января 2025 года об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №№ в размере его рыночной стоимости и исключении из Единого государственного реестра недвижимости сведений, установленных данным решением.
Требования мотивирует тем, что Комитет по управлению муниципальным имуществом Мысковского городского округа является распорядителем арендной платы за земельные участки, в том числе за земельный участок с кадастровым номером №№, расположенный по адресу: <адрес>.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №№ решением Государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки и технической инвентаризации Кузбасса» от 17 января 2025 года № УРС-42/2024/009314 установлена по состоянию на 17 декабря 2024 года в размере рыночной стоимости равной 3625458000, 00 рублей, в соответствии с отчетом ООО «Прайс-Сервис» от 18 декабря 2024 года №1238-4/24, рыночная стоимость указанного земельного участка на данную дату значительно занижена, что привело к уменьшению неналоговых поступлений в муниципальный бюджет, чем нарушены права муниципального образования, на территории которого расположен спорный земельный участок.
15 апреля 2026 года Публичное акционерное общество «Угольная компания «Южный Кузбасс» обратилось в Кемеровский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки и технической инвентаризации Кузбасса» № УРС-42/2024/009314 от 17 января 2025 года об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №№ в размере рыночной стоимости.
Требования мотивирует тем, что Обществу на основании договора аренды, заключенного 1 августа 2018 года с Комитетом по управлению муниципальным имуществом Мысковского городского округа, предоставлен земельный участок с кадастровым номером №№, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под горные работы, промплощадку, технологическую дорогу, расположенного по адресу: <адрес>.
19 декабря 2024 года Общество обратилось в ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки и технической инвентаризации Кузбасса» с заявлением об установлении кадастровой стоимости вышеуказанного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке от 18 декабря 2024 года № 1238-4/24 по состоянию на 17 декабря 2024 года в размере 3 625 458 000 руб.
Решением ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки и технической инвентаризации Кузбасса» от 17 января 2025 года № УРС-42/2024/009314 установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Указывает, что в ходе рассмотрения административного дела № 3а-258/2026 стало известно, что отчет об оценке от 17 декабря 2024 года № 1238-4/24 составленный оценщиком ООО «Прайс-Сервис» не соответствует требованиям действующего законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.
С учетом изложенного просит признать решение ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки и технической инвентаризации Кузбасса» № УРС-42/2024/009314 от 17 января 2025 года незаконным и установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №№ в размере рыночной стоимости, определенной по состоянию на 18 декабря 2024 года.
Указанный иск 15 апреля 2026 года принят к производству суда, возбуждено административное дело, которому присвоен номер 3а-859/2026.
Определением суда от 17 апреля 2026 года административные дела № 3а-258/2026 и 3а-859/2026 объединены в одно производство (том 3 л.д. 97-98).
В судебном заседании представитель административного истца Зверева В.В., действующая на основании доверенности, на заявленных требованиях по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении и дополнительных письменных пояснениях, настояла, просит восстановить пропущенный процессуальный срок для подачи административного искового заявления (том 1 л.д. 4-7, 8-9, 181-182, том 2 л.д. 226-228), в удовлетворении требований ПАО «Южный Кузбасс» просила отказать.
Представитель административного истца ПАО «Угольная компания «Южный Кузбасс» Сазонов Е.В., действующий на основании доверенности, просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости по заключению судебной экспертизы, также указав на пропуск КУМИ Мысковского городского округа срока на обращение в суд и отсутствие уважительных причин для его восстановления.
Представители административного ответчика ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки и технической инвентаризации Кузбасса» Петров Д.В., Парахина Е.В., действующие на основании доверенностей, требования не признали, указав на соответствие принятого решения требованиям закона и поддержали письменные возражения в отношении заявленных требований и заключения эксперта (том 1 л.д. 98-102, том 2 л.д. 232-233).
Административный ответчик Комитет по управлению государственным имуществом Кузбасса, заинтересованные лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области-Кузбассу, Публично-правовая компания «Роскадастр» (филиал публично-правовой компании «Роскадастр» по Кемеровской области-Кузбассу), извещены о времени и месте проведения судебного заседания, своих представителей в судебное заседание не направили.
Публично-правовая компания «Роскадастр» (филиал публично-правовой компании «Роскадастр» по Кемеровской области-Кузбассу) предоставила письменный отзыв, в котором просит рассмотреть дело в отсутствие своего представителя (том 1 л.д. 47-48).
Управление Росреестра по Кемеровской области - Кузбассу представило письменные объяснения, указывая на то, что вынесенный по делу судебный акт их права и законные интересы не затронет, в связи с чем рассмотрение спора оставляет на усмотрение суда (том 1 л.д. 94).
Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о времени и месте проведения судебного разбирательства надлежащим образом и распорядившихся своим правом на участие в нем.
Заслушав явившихся в судебное заседание представителей административных истцов и ответчика, опросив эксперта, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
В части 2 статьи 3 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закона № 237-ФЗ) указано, что кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, расчета арендной платы за использование находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
Установление кадастровой стоимости и порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется в настоящее время Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным законом № 237-ФЗ.
С 1 апреля 2023 года на основании пункта 3 части 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в Кемеровской области -Кузбассе применяются положения статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости, не применяются положения статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ и не осуществляется рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Согласно части 1 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.
Таким бюджетным учреждением на территории Кемеровской области -Кузбасса является государственное бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой оценки и технической инвентаризации Кузбасса» (ГБУ«Центр ГКО и ТИ Кузбасса»).
На основании части 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (пункт 1); об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (пункт 2).
В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 данной статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).
Решение об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости может быть оспорено в суде органом местного самоуправления либо органом государственной власти города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя в отношении земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования либо города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя, но расположенного на соответствующей территории, в случае, если по заявлению собственника этого земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, чем могут быть затронуты права и законные интересы данного муниципального образования либо города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя, в том числе связанные с поступлениями налоговых доходов в местный бюджет либо в бюджет города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя (часть 17 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).
По существу аналогичные положения содержаться в части 2.1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, ПАО «Южный Кузбасс» для осуществления производственной деятельности на основании договора аренды, заключенного 1 августа 2018 года с Комитетом по управлению муниципальным имуществом Мысковского городского округа, предоставлен земельный участок с кадастровым номером №№ расположенный по адресу: <адрес> (том 1 л.д. 15-16).
В судебном заседании участвующими в деле лицами не оспаривались обстоятельства исчисления арендной платы за земельный участок исходя из значения его кадастровой стоимости.
Полагая, что кадастровая стоимость спорного земельного участка завышена, ПАО «Южный Кузбасс» обратился в оценочную компанию ООО «Прайс-Сервис».
Согласно составленному оценщиком ООО «Прайс-Сервис» отчету об оценке от 18 декабря 2024 года №1238-4/24 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №№ по состоянию на 17.12.2024 составила 3 625 458 000 руб. (том 1 л.д. 105-154).
19 декабря 2024 года ПАО «Южный Кузбасс» обратилось в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, представив отчет об оценке, составленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Прайс-Сервис» от 18 декабря 2024 года №1238-4/24 (том 1 л.д. 104).
Решением Государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки и технической инвентаризации Кузбасса» №УРС-42/2024/009314 от 17 января 2025 года заявление удовлетворено, установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №№ в размере его рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке 3 625 458 000 рублей по состоянию на 17 декабря 2024 года (том 1 л.д. 167).
Решение ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки и технической инвентаризации Кузбасса» №УРС-42/2024/009314 от 17 января 2025 года соответствует форме, утвержденной приказом Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии от 6 августа 2020 года № П/0287, принято компетентным органом в установленные законом сроки, порядок принятия оспариваемого решения соблюден.
По сведениям филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по Кемеровской области-Кузбассу земельный участок с кадастровым номером №№ поставлен на кадастровый учет 24 декабря 2003 года, имеет следующие характеристики: категория земель - «Земли населенных пунктов», вид разрешенного использования - «под горные работы, промплощадку, технологическую дорогу», уточненная площадь - 11 646 325 кв.м., адрес: <адрес>.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №№ установлена в размере 3 625 458 000 рублей, дата начала применения - 01.01.2024, определена по состоянию на 17.12.2024, внесена в ЕГРН 23.01.2025 на основании решения ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки и технической инвентаризации Кузбасса» об установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости №УРС-42/2024/009314 от 17 января 2025 года (том 1 л.д. 47-48).
Не соглашаясь с указанным решением, административный истец КУМИ Мысковского городского округа ссылается на то, что у расположенного на территории муниципального образования земельного участка с кадастровым номером №№ была существенно снижена кадастровая стоимость, что нарушает его права, поскольку привело к уменьшению неналоговых поступлений в муниципальный бюджет.
Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы за использование земли является арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Как следует из системного анализа содержания пунктов 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (в редакции от 31.07.2025).
Приведенные выше законоположения свидетельствуют о том, что существенное снижение кадастровой стоимости объекта недвижимости влечет уменьшение поступающих в местный бюджет неналоговых доходов, следовательно, и финансовых возможностей органа местного самоуправления для удовлетворения потребностей жизнеобеспечения населения.
В такой ситуации результаты определения кадастровой стоимости объекта влияют на реализацию прав собственника этого объекта и напрямую затрагивают права и законные интересы муниципального образования как территориального объединения граждан.
При таких обстоятельствах, КУМИ Мысковского городского округа, как арендодатель в соответствии с положениями части 2 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и взаимосвязанных положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, и разъяснений абзаца 3 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения бюджетного учреждения об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной по заявлению заинтересованного лица - арендатора.
В ходе рассмотрения дела, в целях оценки правомерности выводов, изложенных в оспариваемом решении ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки и технической инвентаризации Кузбасса» относительно установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной на основании содержащихся в отчете об оценке ООО «Прайс-Сервис» от 18 декабря 2024 года №1238-4/24 сведений и его проверки на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, определением суда от 24 февраля 2026 года, была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Оценочное бюро «Актив» (том 2 л.д. 123-125).
Согласно заключению эксперта ООО «Оценочное бюро «Актив» № 36/26 от 6 апреля 2026 года, в отчете оценщика ООО «Прайс-Сервис» от 18 декабря 2024 года №1238-4/24 допущены нарушения требований действующего законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости указанного объекта оценки (том 2 л.д. 145-191).
Из вышеуказанного экспертного заключения следует, что отчет ООО «Прайс-Сервис» от 18 декабря 2024 года № 1238-4/24 об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №№, площадью 11 646 325 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под горные работы, промплощадку, технологическую дорогу, расположенного по адресу: <адрес>, не соответствует требованиям действующего законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности в нарушение требований части 3 статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ допускает неоднозначное толкование, не содержит сведений, необходимых для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки, информация, используемая при проведении оценки рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №№, не соответствует требованиям достаточности и достоверности, в отчете допущены нарушения требований действующего законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости указанного объекта оценки.
Экспертом установлено, что оценщиком в отчете от 18 декабря 2024 года № 1238-4/24 допущены нарушения метода оценки. Применены величины корректирующих коэффициентов по отличающимся элементам сравнения объекта оценки и отобранных объектов аналогов в процессе оценки дохода (земельной ренты) методом сравнения продаж (корректировок) при оценке объекта оценки методом капитализации дохода с нарушением федеральных стандартов, а именно: положений пункта 25 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7) предусматривающего, что оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности, приведя описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки; положений подпункта «д» (абзаца 8) пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), согласно которым при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам, и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки, при этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта, который основан на измерении стоимости каждого элемента, вносимой им в общую стоимость объекта (учитывается влияние как присутствия вклада (элемента), так и его отсутствия на изменение стоимости объекта недвижимости). Кроме того, применена величина коэффициента капитализации при оценке объекта оценки методом капитализации дохода с нарушением федеральных стандартов, а именно требований Приказа Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», в силу которого для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости (пункт 10); одним из основных элементов такого анализа является анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов (подпункт г пункта 11); объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности (подпункт «д» пункта 11). В рассматриваемом случае оценщик ограничился формальным использованием материалов, приведенных в справочнике, что является нарушением подпункта «г» пункта 11 ФСО № 7 в части анализа величины «коэффициента капитализации», являющейся существенной информацией при определении стоимости методом капитализации доходного подхода, оказывающего влияние на итоговую стоимость объекта оценки. Тем самым в отчете нарушены основные требования федеральных стандартов оценки, которые оказывают влияние на определение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.
На указанное экспертное заключение бюджетным учреждением принесены письменные пояснения (том 2 л.д. 232-233).
В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и положено в основу решения суда.
Следовательно, заключение эксперта должно быть выполнено с соблюдением требований Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и обязательных для применения федеральных стандартов оценки, а также других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, в том числе в отношении субъекта, выполняющего оценку объекта недвижимости на основании соответствующего определения суда.
Оценивая указанное заключение эксперта, суд приходит к выводу, что оно является допустимым доказательством, подготовленным лицом, обладающими правом на проведение подобного рода исследований, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в части, применяемой к спорным правоотношениям, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, подробное описание и результаты проведенных исследований какие-либо сомнения в обоснованности заключения эксперта отсутствуют.
В соответствии с частью 3 статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
Оценив экспертное заключение по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о недостоверности выводов, изложенных в отчете общества с ограниченной ответственностью «Прайс-Сервис» от 18 декабря 2024 года № 1238-4/24, поскольку допущены нарушения требований действующего законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости указанного объекта оценки.
Установленные экспертом при проведении судебной экспертизы недостатки отчета, вопреки утверждениям стороны ответчика, наглядно показывают на его несоответствие требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и подтверждают обстоятельства невозможности его использования бюджетным учреждением для целей пересмотра результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Доводы административного ответчика фактически сводятся к несогласию с выводами судебной экспертизы и выводов эксперта о существенном нарушении оценщиком законодательства об оценочной деятельности.
Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит.
Как было указано выше, в обоснование своих выводов об отсутствии со стороны оценщика рассмотрения существенного ценообразующего фактора, эксперт ссылался на положения федеральных стандартов оценки и Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Каких - либо допустимых доказательств, позволяющих усомниться в достоверности экспертного заключения и опровергающих его выводы, не представлено.
Учитывая, что КУМИ Мысковского городского округа обратилось с административным иском о признания решения бюджетного учреждения об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной незаконным и поскольку кадастровая стоимость в размере рыночной была установлена бюджетным учреждением по заявлению арендатора земельного участка ПАО «Южный Кузбасс», с учетом получения в ходе рассмотрения дела судебного экспертного заключения о несоответствии представленного им отчета об оценке от 18 декабря 2025 года № 1238-4/24 требованиям действующего законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в соответствии с положениями части 1 статьи 245 и части 1.1 статьи 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, ПАО «Южный Кузбасс» имеет право на обращение в суд аналогичными требованиями и производными от них об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной.
Согласно части 3.1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании решений и действий (бездействия) бюджетного учреждения подается в суд в течение трех месяцев со дня, когда административному истцу стало известно о принятии бюджетным учреждением соответствующего решения, совершении оспариваемых действий (бездействия). Срок подачи указанных заявлений, пропущенный по уважительной причине, может быть восстановлен судом.
С административным исковым заявлением в суд КУМИ Мысковского городского округа обратилось 21 января 2026 года (том 1 л.д.42).
Ранее, составленное 20 апреля 2025 года административное исковое заявление с аналогичными требованиями было направлено КУМИ Мысковского городского округа в суд 22 апреля 2025 года, куда поступило 14 августа 2025 года и было оставлено без движения 15 августа 2025 года, а 12 сентября 2025 года возвращено заявителю в связи с не устранением недостатков (материал 9а-39/2025).
Таким образом, административное исковое заявление подано КУМИ Мысковского городского округа с пропуском, установленного частью 3.1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации срока на обращение в суд.
Заявляя ходатайство о восстановлении пропущенного процессуального срока и указывая на вышеизложенные обстоятельства, КУМИ Мысковского городского округа просит учесть исключительность ситуации и обращает внимание на реализацию права на обращение с заявлением в рамках материала 9а-39/2025 в установленный срок и не исправление указанных в определении об оставлении иска без движения недостатков, после его получения 25 и распределения 28 августа 2025 года в правовой отдел, по причине нахождения в указанный период руководителя правового отдела которому оно было распределено в очередном отпуске и не распределении документа иному исполнителю, как и в случае с полученным 18 и отписанным в правовой отдел 19 сентября 2025 года определением о возвращении административного искового заявления. По возвращению руководителя из отпуска в связи с наличием большого количества документов и высокой судебной нагрузкой, потребовалось значительное количество времени на обнаружение неисполненного определения суда (том 1 л.д. 8-9).
В обоснование указанного ходатайства представлены должностная инструкция (том 1 л.д. 17-21), объяснительные записки (том 2 л.д. 33-34, 35-36), приказ (том 2 л.д. 100).
В дополнениях к ходатайству о восстановлении срока на обращение в суд заявитель указал на тяжелое финансовое положение, ввиду наличия которого отсутствовала реальная возможность обратиться ранее с административным исковым заявлением (том 1 л.д. 181-235, том 2 л.д. 1-52).
На указанное ходатайство ПАО «Южный Кузбасс» и бюджетным учреждением представлены возражения из которых следует, что пропуск срока на обращение в суд обусловлен исключительно организационными причинами и не может быть признан уважительным, в связи с чем в его удовлетворении необходимо отказать (том 1 л.д. 55-57, 98-102).
Сам ПАО «Южный Кузбасс» обращаясь в суд с настоящим иском 15 апреля 2026 года, то есть за пределами сроков обращения в суд, также просил восстановить срок на обращение в суд в связи с тем, что о нарушении своих прав ему стало известно в рамках судебного разбирательства по делу после ознакомления с заключением эксперта ООО «ОБ «Актив» (том 2 л.д. 240-244).
Разрешая заявленные ходатайства о восстановлении срока на обращение в суд, суд исходит из следующего.
Положения главы 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не содержат указания на перечень причин, которые могут свидетельствовать об уважительности пропуска срока и являются основанием для его восстановления.
Вопрос о возможности восстановления заявителю пропущенного процессуального срока должен решаться судом в каждом конкретном случае на основе установления и исследования фактических обстоятельств дела и оценки представленных доказательств по правилам, установленным статьями 84 и 164 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. При этом суд обязан оценивать все приведенные заявителем в обоснование уважительности причин пропуска срока доводы и исчерпывающим образом мотивировать свои выводы по данному вопросу в судебном акте.
Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 18 июля 2006 года № 308-О, под уважительными должны пониматься любые причины, которые действительно или с большой долей вероятности могли повлиять на возможность лица совершить соответствующее процессуальное действие. Закрепление права судьи рассмотреть заявление о восстановлении пропущенного процессуального срока вытекает из принципа самостоятельности судебной власти и является одним из проявлений дискреционных полномочий суда, необходимых для осуществления правосудия.
Одной из задач административного судопроизводства является обеспечение доступности правосудия в сфере административных и иных публичных правоотношений на всех стадиях судопроизводства (пункт 1 статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).
При этом право на судебную защиту подразумевает создание условий для эффективного и справедливого разбирательства дела, реализуемых в процессуальных формах, регламентированных федеральным законом, а также возможность пересмотра ошибочного судебного акта в целях восстановления в правах посредством правосудия и обеспечивается путем восстановления процессуальных сроков лицам, участвующим в деле, лишенным в силу объективных обстоятельств возможности совершить необходимое процессуальное действие в установленные законом сроки.
Положения статьи 95 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации устанавливают возможность восстановления судом пропущенного процессуального срока и направлены на расширение гарантий судебной защиты прав и законных интересов участников административного судопроизводства. Вопрос же о возможности восстановления пропущенного процессуального срока решается судом в каждом конкретном случае на основе установления и исследования фактических обстоятельств дела в пределах предоставленной ему законом свободы усмотрения (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 27 марта 2018 года № 611-O и от 17 июля 2018 года № 1695-0).
При этом в пункте 42 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23 декабря 2020 года, разъяснено, что отказ в удовлетворении административного искового заявления исключительно по мотиву пропуска срока обращения в суд, без принятия судами мер, направленных на выяснение обстоятельств, объективно препятствовавших обращению в суд в установленный законом срок, без установления иных обстоятельств, предусмотренных частью 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также без исследования фактических обстоятельств административного дела является недопустимым и противоречит задачам административного судопроизводства. Данное разъяснение применимо и к рассматриваемой категории административных дел.
Оценивая доводы относительно восстановления срока на обращение в суд и возражения на них в совокупности с представленными к ним документами, суд учитывает установленное в судебном заседании несоответствие отчета оценщика требованиям законодательства и значимость нарушенного права.
Поскольку снижение кадастровой стоимости на крупный участок, арендатором которого является ПАО «Южный Кузбасс» ведет к значительным потерям для муниципального бюджета в связи с расчетом арендной платы исходя из кадастровой стоимости, установленной исходя из не основанного на законе отчета о рыночной стоимости земельного участка, отказ в восстановлении срока с учетом установленных обстоятельств не будет соответствовать принципам законности и справедливости и приведет к необоснованным убыткам бюджета.
Учитывая изложенное и намерения КУМИ Мысковского городского округа подавшего иск об оспаривании настоящего решения еще в апреле и указанные им технические трудности в отсутствие уклонения от защиты своих прав, срок на обращение в суд подлежит восстановлению.
Восстановление срока на обращение в суд в данном случае будет способствовать достижению целей административного судопроизводства.
Обращаясь с ходатайством о восстановлении срока на подачу административного искового заявления, административный истец ПАО «Южный Кузбасс» в обоснование уважительности причин пропуска процессуального срока указал, что о нарушении своих прав ему стало известно только в рамках судебного разбирательства по настоящему делу (после ознакомления в лице представителя Сазонова Е.В. не ранее 8 апреля 2026 года с заключением судебной экспертизы ООО «Оценочное бюро «Актив» № 36/26 от 6 апреля 2026 года).
При таких обстоятельствах, а также в целях обеспечения доступа к правосудию причины пропуска срока ПАО «Южный Кузбасс» на подачу административного искового заявления являются уважительными, и он подлежит восстановлению.
Разрешая административные исковые требования в части признания оспариваемого решения незаконным, суд приходит к выводу о наличии оснований для их удовлетворения, поскольку судебным экспертом установлено, что отчет об оценке, на основании которого вынесено оспариваемое решение, требованиям законодательства об оценочной деятельности не соответствует, выявленные нарушения являются существенными.
Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 3 пункта 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае удовлетворения заявления об оспаривании решения Комиссии о пересмотре кадастровой стоимости либо об определении кадастровой стоимости в размере рыночной резолютивная часть решения суда также должна содержать указание на исключение установленной Комиссией кадастровой стоимости из сведений государственного кадастра недвижимости (статья 258 ГПК РФ, пункт 1 части 3 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, абзац тридцать девятый статьи 24.18, абзацы первый и второй статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
При таких обстоятельствах требования административных истцов о признании незаконным решения Государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки и технической инвентаризации Кузбасса» № УРС-42/2024/009314 от 17 января 2025 года, вынесенного на основании заявления ПАО «Угольная компания «Южный Кузбасс», подлежат удовлетворению, сведения об установленной данным решением кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №№ подлежат исключению из Единого государственного реестра недвижимости.
Поскольку в ходе рассмотрения административного дела № 3а-258/2026 установлено, что отчет об оценке от 18 декабря 2024 года № 1238-4/24 составленный оценщиком ООО «Прайс-Сервис» не соответствует требованиям действующего законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности публичное акционерное общество «Угольная компания «Южный Кузбасс» просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №№ в размере рыночной стоимости, определенной по состоянию на 17 декабря 2024 года.
Определением Кемеровского областного суда от 17 апреля 2026 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Оценочное бюро «Актив».
Согласно заключению эксперта ООО «Оценочное бюро «Актив» № 143/26 от 31 июля 2026 года рыночная стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером №№ категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под горные работы, промплощадку, технологическую дорогу, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 17 декабря 2024 года составляет 6 792 550 000 рублей.
Заключение эксперта №143/26 от 31 июля 2026 года содержит подробное описание и результаты проведенных исследований, в нем указаны используемые стандарты оценки, выводы эксперта мотивированы, изложены ясно.
Право выбора метода оценки в рамках применения каждого из подходов остается за оценщиком в соответствии с положениями статьи 14 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
В соответствии с требованиями пункта 24 федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 297 (далее - ФСО № 1), оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.
В частности, определению метода оценки рыночной стоимости предшествовал анализ количественных и качественных характеристик объекта оценки, установлена категория земельного участка: «земли населенных пунктов» и вид его использования: «под горные работы, промплощадку, технологическую дорогу», определено месторасположения объекта оценки: <адрес> произведено определение сегмента рынка, к которому относится объект оценки, анализ данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из указанного сегмента, по установленным фактическим данным сегмента рынка недвижимости объекта оценки - анализ показателей рынка.
Таким образом, в полном соответствии с требованиями пунктов 10, 11 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, экспертом исследован рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта, анализ факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых исследуемым объектам. Оснований полагать, что экспертом был неверно определен сегмент рынка, искажены ценообразующие характеристики, не имеется.
Рыночная стоимость объекта оценки определена методом капитализации земельной ренты доходного подхода, отказ от затратного и сравнительного подходов, и иных методов экспертом обоснован.
Допрошенная в судебном заседании в связи с проведением экспертного исследования эксперт ФИО10 дала подробные пояснения относительно этапов определения рыночной стоимости объекта недвижимости, ответив на поставленные перед ней в рамках проведенного исследования вопросы в частности указав, что определяя рыночную стоимость земельного участка ей были изучены материалы дела, по идентификации характеристик земельного участка определен сегмент рынка по которому были установлены объекты выборки в сегменте продаж и сегменте аренды, сделан вывод о не репрезентативности выборки сегмента продаж к отбору аналогов для определения стоимости методами сравнительного подхода, тогда как объекты выборки сегмента аренды репрезентативны для выборки в качестве аналога для определения годового дохода с последующей капитализацией методом капитализации дохода доходного подхода.
Объекты выборки были проанализированы, их основные характеристики сравнены с оцениваемым земельным участком, определен годовой доход земельного участка методом сравнения продаж по отобранным объектам аналогам трех земельных участков, который был капитализирован по проанализированной по рыночным данным ставке капитализации и определен доход в размере 6 млрд.руб.
Существенная разница между рыночной стоимостью по отчету ООО «Прайс-Сервис» от 18 декабря 2024 года №1238-4/24 в 3625458000 рублей и заключению судебной экспертизы в 6792550000 рублей обусловлена в том числе ставкой капитализации ошибочно не проанализированной оценщиком на соответствие рыночным данным и просто принятой по одному из справочников Лейфера в 10,8% против ее ставки капитализации в 6,8%.
По установленным рыночным данным в сегменте продаж и сегменте аренды экспертом был сделан вывод, что явно выраженной зависимости от фактора масштаба удельного показателя (годового дохода) руб./кв.м./год нет, однако с учетом ретроспективного обзора работ учитывающих фактор масштаба в совокупности с выводами по анализу рынка она пришла к допущению о возможности выполнения корректировки по данному параметру в соответствии с пунктом 16 Федерального стандарта оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 № 200.
Таким образом, экспертом проанализирован рынок недвижимости, произведена оценка с учетом количественных и качественных характеристик, корректировки применены по всем значимым группам элементов сравнения, определены величина удельного показателя стоимости земельной ренты объекта оценки, коэффициент капитализации, приведены источники информации, на основании которых произведен расчет итоговой величины рыночной стоимости, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных экспертом. Результаты экспертного исследования не носят противоречивого характера, получены с соблюдением экспертом федеральных стандартов оценки и сомнений не вызывают.
С учетом изложенных обстоятельств суд приходит к выводу, что приведенная информация в заключении эксперта ООО «Оценочное бюро «Актив» ФИО11 не вводит в заблуждение, не допускает неоднозначного толкования результатов оценки, а также в полной мере соответствует принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности, не содержит противоречий, которые могли быть положены в обоснование вывода о невозможности принятия экспертного заключения как доказательства по делу.
Доказательств, опровергающих достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной экспертом, лицами, участвующими в деле не представлено и в материалах дела не имеется.
Разрешение требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, несмотря на производный его характер, исходя из положений пункта 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ не поставлено в зависимость от результатов разрешения требования об оспаривании решения бюджетного учреждения. У административного истца Публичного акционерного общества «Угольная компания «Южный Кузбасс» имеется право на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной, поскольку размер кадастровой стоимости затрагивает его права.
В силу пункта 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» на основании имеющихся в деле доказательств, суд вправе установить рыночную стоимость в ином порядке, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.
По данному делу установление кадастровой стоимости в размере рыночной подлежит на основании экспертного заключения №143/26 от 31 июля 2026 года.
Административный истец Публичное акционерное общество «Угольная компания «Южный Кузбасс» указал на несоответствие кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости его рыночной стоимости, что нашло свое подтверждение при рассмотрении дела. Рыночная стоимость объекта недвижимости ниже его кадастровой стоимости, что подтверждается заключением судебной оценочной экспертизы, в связи с чем административный истец вправе требовать установления его кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости.
При таких обстоятельствах требования административного истца Публичного акционерного общества «Угольная компания «Южный Кузбасс» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости подлежат удовлетворению.
Согласно пункту 6 части 2 статьи 18 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее латы постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.
Поскольку юридически значимой датой для целей применения сведений о кадастровой стоимости в соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 18 Федерального закона № 237-ФЗ является дата подачи соответствующего заявления в бюджетное учреждение, которая подлежит указанию в составе сведений о кадастровой стоимости земельного участка Единого государственного реестра недвижимости согласно подпункту 7 пункта 26 Порядка, утвержденного приказом Росреестра от 7 декабря 2023 г. № П/0514, соответствующая информация должна содержаться в резолютивной части решения.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административные исковые заявления Комитета по управлению муниципальным имуществом Мысковского городского округа, публичного акционерного общества «Угольная компания «Южный Кузбасс» об оспаривании решения бюджетного учреждения удовлетворить.
Признать незаконным решение Государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки и технической инвентаризации Кузбасса» от 17 января 2025 года № УРС-42/2024/009314 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №№ по состоянию на 17 декабря 2024 года в размере 3625458000 рублей.
Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения об установленной данным решением кадастровой стоимости земельного участка.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №№, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под горные работы, промплощадку, технологическую дорогу, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости равной 6792550000 рублей, определенной по состоянию на 17 декабря 2024 года.
Датой подачи публичным акционерным обществом «Южный Кузбасс» заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости считать 19 декабря 2024 года.
Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Кемеровский областной суд.
Председательствующий С.В. Киклевич
В окончательной форме решение изготовлено 2 сентября 2026 года.