РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
18 августа 2026 года г. Петропавловск-Камчатский
Камчатский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Венина А.Н., при секретарях Пушкарь О.И., при участии представителя административного истца ООО «Одесса» Суббота О.А., представителя административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Камчатского края Гнедой О.C., представителя административного ответчика Краевого государственного бюджетного учреждения «Камчатская государственная кадастровая оценка» Ханской А.П., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Одесса» к Министерству имущественных и земельных отношений Камчатского края, Краевому государственному бюджетному учреждению «Камчатская государственная кадастровая оценка» о признании незаконным решения КГБУ «Камчатская государственная кадастровая оценка» от 25 декабря 2025 года № №, об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества по состоянию на 30 июня 2025 года,
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью «Одесса» (далее также – ООО «Одесса», Общество) обратилось в суд с административным иском к краевому государственному бюджетному учреждению «Камчатская государственная кадастровая оценка» (далее также – КГБУ «Камчатская государственная кадастровая оценка», КГБУ «КГКО», Учреждение) и Министерству имущественных и земельных отношений Камчатского края (далее также – Министерство, Минимущество) о признании незаконным решения КГБУ «Камчатская государственная кадастровая оценка» от 25 декабря 2025 года № №, и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества – здание спортивно-развлекательного и торгового комплекса по ш. Северо-Восточное с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости 33 600 000 рублей по состоянию на 30 июня 2025 года.
Свои требования административный истец мотивировал тем, что является собственником вышеуказанного объекта недвижимого имущества. Приказом Министерства имущественных и земельных отношений Камчатского края от 27 ноября 2023 года № 42-Н утверждена его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2023 года в размере 56 420 800 рублей.
Поскольку результаты определения кадастровой стоимости необоснованно, по мнению истца, увеличивают расходы по уплате налога на имущество, Общество 1 декабря 2025 года обратилось в КГБУ «Камчатская государственная кадастровая оценка» с заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости, представив в обоснование размера его рыночной стоимости отчет об оценке объектов недвижимого имущества от 27 ноября 2025 года №, изготовленный оценщиком ФИО1 ООО Агентство финансовых консультантов «Концепт», согласно которому рыночная стоимость спорного объекта составляет 33 600 000 рублей по состоянию на 30 июня 2025 года.
Решением КГБУ «Камчатская государственная кадастровая оценка» от 25 декабря 2025 года № заявление ООО «Одесса» отклонено со ссылкой на нарушения требований статьи 11 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пунктов 11, 25 Федеральных стандартов оценки «Оценка недвижимости (ФСО №)», утвержденных приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611.
Не согласившись с указанным решением, Общество обратилось в суд с настоящим административным иском, представив в обоснование своих требований и подтверждение размера рыночной стоимости объекта недвижимости вышеуказанный отчет об оценке недвижимого имущества.
Одновременно Общество выражает несогласие с возражениями административного ответчика КГБУ «КГКО» по иску, поскольку полагает, что они не содержат доказательств о допущенных нарушениях при составлении отчета истца. Так, Общество считает, что возражения не опровергают предмет спора и сводятся к субъективной интерпретации рынка. Ответчик не оспаривает факт подачи заявления, дату оценки, характеристики объекта и заявленную рыночную стоимость. Между тем отказ в принятии отчёта возможен только при наличии неполных (недостоверных) сведений, расчётных ошибок или нарушений законодательства об оценочной деятельности. Само по себе несогласие Учреждения с примененной оценщиком методологией таким основанием не является. В отчёте использованы данные о 171 объекте продажи и 41 сделке, а также о 263 предложениях по аренде, собранные в 2024–2025 годах, то есть непосредственно предшествующие дате оценки по состоянию на 30 июня 2025 года, поэтому полагает, что ссылка на устаревшие сведения является оценочным несогласием, а не констатацией конкретной ошибки. Замечания о внутренней отделке и арендной ставке также не свидетельствуют о недостоверности отчёта. Классификация объекта как средний или обычный с частичными улучшениями – это вопрос профессионального суждения. В отчёте приведены фактические характеристики объекта, фотоматериалы и указано, что применённая ставка 422,48 руб./кв. м в месяц находится в выявленном рыночном диапазоне (244–3200 руб.) и соответствует действующему договору аренды. Ссылка на ипотечную стоимость объекта несостоятельна, поскольку оценка производилась банком на основании внутренней документации, а не по правилам независимой рыночной оценки.
Административный истец полагает, что заключение эксперта от 25 июня 2026 года № отвечает требованиям действующего законодательства, мотивировано и обосновано. Указание в заключении на окружение спорного объекта недвижимости индивидуальной жилой застройкой и его расположение на окраине города не противоречивы, дополняют описание объекта. Довод ответчика о неосновательном отказе от сравнительного подхода является необоснованным, ФСО не требуют применения всех подходов (пункт 2 ФСО V); допустимо использование одного подхода при условии его наибольшей достоверности. Сравнительный подход неприменим из-за отсутствия достаточного числа аналогов в одном сегменте рынка. Эксперт установил, что большинство предложений существенно отличаются по площади, планировке, конструкции, местоположению или условиям реализации. Единственное близкое предложение не подтверждено сделкой и не образует выборки. Ответчик не выявил расхождений в данных или расчётах. Заключение эксперта содержит полное исследование, мотивированные ответы на поставленные вопросы. Отзыв не подтверждает фактических, методических или расчётных ошибок. Несогласие ответчика с профессиональными выводами эксперта не является основанием для исключения заключения из доказательств.
Административный ответчик КГБУ «Камчатская государственная кадастровая оценка» в своих возражениях на иск просил в удовлетворении требований административного истца отказать. Указал на использование устаревших рыночных данных оценщиком ООО Агентство финансовых консультантов «Концепт». Так, в отчёте отражено, что анализ рынка проводится оценщиком раз в год, тогда как учреждение осуществляет ежемесячный мониторинг. Применённые в отчёте ставки аренды и цены продаж не соответствуют рыночным условиям на дату оценки 30 июня 2025 года, что является нарушением и основанием для отказа. Также указал на недостоверность арендной ставки. Ставка 422,48 руб./кв. м, положенная в основу доходного подхода, существенно занижена по сравнению с реальными рыночными ставками, что подтверждается данными мониторинга Учреждения. При составлении отчета не была учтена ипотечная стоимость объекта. 14 марта 2025 года совершена сделка ипотеки, по которой стоимость объекта определена в 64 655 500 рублей (54 630,76 руб./кв. м), что более чем вдвое превышает заявленную истцом рыночную стоимость. Указанная ипотечная оценка проводилась аккредитованной банком организацией в соответствии с Федеральным законом № 135-ФЗ, следовательно, её существенное расхождение с отчётом истца свидетельствует о недостоверности последнего. Решение об отказе принято уполномоченным органом в установленный срок, мотивировано и соответствует закону. Отчёт истца не может быть принят как достоверное доказательство рыночной стоимости объекта недвижимости.
Выражает несогласие КГБУ «КГКО» и с заключением эксперта от 25 июня 2026 года № о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на 30 июня 2025 года. Полагает, что экспертиза проведена с нарушениями Федерального закона № 73-ФЗ, выводы её не обоснованы. Указывает на противоречивое описание местоположения объекта недвижимости. На стр. 13 экспертизы объект отнесён к зоне индивидуальной жилой застройки, на стр. 35 – к окраине города. Это разные функциональные зоны с разными ставками аренды. Также эксперт указывает на удалённость расположения здания от центра на 9,9 км (60 мин транспортом), но не определяет сам центр. Эти противоречия влияют на ценообразующий фактор местоположения, что является нарушением статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ и статьи 8 Федерального закона № 73-ФЗ. В заключении эксперта отсутствует оценка по результатам исследования анализа рынка. Эксперт признал ставку 422,48 руб./кв. м рыночной, что объективно относится к нижним границам рынка, однако не привёл диапазона сопоставимых объектов, не исследовал ценообразующие факторы, в результате чего расчетные параметры доходного подхода не имеют рыночного обоснования и не поддаются проверке. Также ссылается на отсутствие анализа наиболее эффективного использования (НЭИ). Эксперт не проверил, является ли текущее использование (автосалон) объекта наиболее эффективным, не сопоставил с альтернативными вариантами (спортивно-развлекательный комплекс). Ссылка на фактическое использование объекта недостаточна, что нарушает пункт 12 ФСО №. В нарушение части 2 статьи 8 Федерального закона № 73-ФЗ эксперт не провел анализ рынка коммерческой недвижимости, к которому относится объект оценки - автосалоны. Эксперт не использовал данные Учреждения о сделках и предложениях, сославшись на неактивность ссылок, но не истребовал дополнительные материалы (скриншоты), хотя такая возможность была. Вывод об отсутствии аналогов не обоснован. В нарушение части 1 статьи 8 вышеуказанного закона эксперт не провел объективного исследования на строго научной и практической основе в части отказа от использования сравнительного подхода в отчете №. Эксперт исключил аналоги по площади, местоположению и материалу стен без корректировок, что методологически неверно. Вывод о неактивности рынка основан на цитате из стороннего источника, без самостоятельного анализа сделок. Эксперт для проведения экспертизы получил несколько версий отчёта (бумажную без подписи, электронные без подписи и подписанную), но не сравнил их на предмет расхождений. Это формальный подход, не позволяющий проверить достоверность исходных данных и расчётов. Полагает, что заключение эксперта не отвечает требованиям полноты, всесторонности и объективности, не содержит описания исследования и обоснования выводов, в связи с чем не может быть допустимым доказательством.
В возражениях на иск административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Камчатского края указано на то, что КГБУ «КГКО» правомерно приняло решение об отказе в установлении рыночной стоимости объекта недвижимости в размере 33 600 000 рублей в связи с выявленными нарушениями (неполные/недостоверные сведения, расчётные ошибки, нарушение требований оценочного законодательства). Решение принято в установленный срок, мотивировано и обоснованно. Таким образом, требования истца не подтверждены надлежащими доказательствами, основания для признания решения незаконным отсутствуют. Просило отказать в удовлетворении иска в полном объёме.
В дополнительных возражениях на иск Минимущество указало, что не является надлежащим административным соответчиком, поскольку оспаривается решение бюджетного учреждения, принятое в рамках полномочий, предусмотренных статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ. Утверждение результатов кадастровой оценки на основании приказа от 27.11.2023 № 42-Н не тождественно принятию решения об отказе в установлении рыночной стоимости, соответственно, Минимущество не может нести ответственность по заявленным требованиям.
Представитель административного истца ООО «Одесса» Суббота О.А. в судебном заседании заявленные требования поддержали по основаниям, изложенным в административном иске. Просила установить рыночную стоимость объекта недвижимости по состоянию на 30 июня 2025 года в размере 33 600 000 рублей.
Представитель административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Камчатского края Гнедая О.С. возражала относительно удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в отзыве.
Представитель административного ответчика КГБУ «Камчатская государственная кадастровая оценка» Ханская А.П. исковые требования не признала, поддержала доводы возражений.
Заинтересованные лица публично-правовая компания «Роскадастр», филиал публично-правовой компании «Роскадастр» по Камчатскому краю, Управление Росреестра по Камчатскому краю извещены надлежащим образом, участие в судебном заседании своих представителей не обеспечили.
В соответствии со статьёй 150 КАС РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, извещённых надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также – КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости; с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений (далее - административное исковое заявление об оспаривании решений и действий (бездействия) бюджетного учреждения), если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.
Как предусмотрено положениями статей 399 - 401 Налогового кодекса РФ (далее также – НК РФ) налогоплательщиками налога на имущество физических лиц признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения (в том числе, - иные здание, строение, сооружение, помещение).
Согласно пункту 1 статьи 403 НК РФ, если иное не установлено настоящим пунктом, налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.
У административного истца имеется право на установление кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, поскольку размер кадастровой стоимости затрагивает его права налогоплательщика.
Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.
Согласно части 1 статьи 6 названного закона государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (далее - уполномоченный орган субъекта Российской Федерации).
Абзацами 1 и 2 статьи 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее также – Федеральный закон № 135-ФЗ) установлено, что государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка (далее – дата проведения последней государственной кадастровой оценки).
Орган, принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки, является заказчиком работ по определению кадастровой стоимости (далее - заказчик работ).
Согласно абзацам 1 и 2 статьи 24.15 указанного Федерального закона определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости, за исключением случая, установленного статьей 24.19 настоящего Федерального закона.
Датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень.
В силу абзаца 1 статьи 24.17 Федерального закона № 135-ФЗ в течение двадцати рабочих дней с даты принятия отчета об определении кадастровой стоимости заказчик работ принимает акт об утверждении содержащихся в таком отчете кадастровой стоимости и удельных показателей кадастровой стоимости объектов недвижимости для кадастрового квартала, населенного пункта, муниципального района, муниципального округа, городского округа, субъекта Российской Федерации, который вступает в силу после даты его официального опубликования (обнародования).
Согласно абзацу 5 статьи 24.20 Федерального закона № 135-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие: исправления технической ошибки в сведениях Единого государственного реестра недвижимости, послужившего основанием для такого изменения; внесения изменений в акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, изменяющий кадастровую стоимость объекта недвижимости в сторону уменьшения; установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Приказом Росреестра от 4 августа 2021 года № П/0336 утверждены Методические указания о государственной кадастровой оценке (далее также – Методические указания), которые определяют правила установления кадастровой стоимости объектов недвижимости и предназначены для определения кадастровой стоимости бюджетным учреждением, созданным субъектом Российской Федерации и наделенным полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости (далее - бюджетное учреждение).
В соответствии с пунктом 2 Методических указаний кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета имущественных прав на данный объект, кроме права собственности.
Датой, по состоянию на которую определяется кадастровая стоимость в соответствии с Указаниями, является 1 января года проведения государственной кадастровой оценки, предусмотренного законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.
Постановлением Правительства Камчатского края от 27 апреля 2022 года № 220-П установлена дата перехода к применению на территории Камчатского края положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости - 1 января 2022 года.
В соответствии с частью 1 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон № 237-ФЗ) кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).
Таким образом, с 1 января 2022 года на территории Камчатского края кадастровая стоимость объектов недвижимости может быть установлена решением бюджетного учреждения в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению лиц, чьи права затрагиваются, которое может быть оспорено в судебном порядке.
Указанными полномочиями в Камчатском крае наделен административный ответчик КГБУ «Камчатская государственная кадастровая оценка». Пунктом 13 (подпункт 6) Устава КГБУ «Камчатская государственная кадастровая оценка» установлено, что одним из видов деятельности Учреждения является рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и принятие решений по ним.
В соответствии с пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.
Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).
В пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что при рассмотрении дел о пересмотре кадастровой стоимости в связи с недостоверными сведениями об объекте оценки необходимо учитывать, что к недостоверным сведениям относится допущенное при проведении кадастровой оценки искажение данных об объекте оценки, на основании которых определялась его кадастровая стоимость. Например, неправильное указание сведений в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, либо неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (местоположение объекта оценки, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное состояние объекта, нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории и иные условия), неправильное применение данных при расчете кадастровой стоимости, неиспользование сведений об аварийном состоянии объекта оценки.
В соответствии с пунктом 20 вышеуказанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
Рассмотрев требования ООО «Одесса» о признании решения КГБУ «Камчатская государственная кадастровая оценка» от 25 декабря 2025 года № ОРС-41/2025/000131 не соответствующим нормативным правовым актам и установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, суд приходит к следующему.
Согласно материалам административного дела, ООО «Одесса» является собственником объекта недвижимости – здания спортивно-развлекательного и торгового комплекса ш. Северо-Восточное с кадастровым номером №, площадью 1183,5 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>
Кадастровая стоимость указанного здания утверждена приказом Министерства имущественных и земельных отношений Камчатского края от 27 ноября 2023 года № 42-Н в размере 56 420 800 рублей по состоянию на 1 января 2023 года, и применяется с 1 января 2024 года.
1 декабря 2025 года административный истец обратился в КГБУ «Камчатская государственная кадастровая оценка» с заявлением об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости по состоянию на 30 июня 2025 года.
К заявлению административным истцом приложен Отчет № об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, выполненный обществом с ограниченной ответственностью Агентство финансовых консультаций «Концепт» (далее также – ООО АФК «Концепт») от 27 ноября 2025 года (оценщик ФИО1), которым определена рыночная стоимость здания с кадастровым номером № в размере 33 600 000 рублей.
25 декабря 2025 года, в установленный частью 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ срок КГБУ «Камчатская государственная кадастровая оценка» принято решение № № об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, заявленной Обществом.
Согласно решению, оценщиком допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности; отчет вводит в заблуждение пользователей; недостаточен объеме исследования, лежащего в основе формирования анализа рынка; выявлены нарушения в части соблюдения принципов существенности и достаточности.
Определением от 21 апреля 2026 года по настоящему делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Экспертиза и оценка собственности «Юг» (далее также – ООО «ЭОС ЮГ») Макурину В.В. На разрешение эксперта поставлены вопросы о соответствии отчёта об оценке, составленного оценщиком ФИО1, требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, а также об определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимости в случае выявления несоответствий в указанном отчёте.
В материалы административного дела представлено заключение эксперта ООО «Экспертиза и оценка собственности «Юг» Макурина В.В. № от 25 июня 2026 года, согласно которому отчет № об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №, составленный ООО АФК «Концепт» 27 ноября 2025 года, соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ « Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также федеральным стандартам оценки. В связи с положительным ответом на первый вопрос исследование по второму вопросу относительно определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости не проводилось.
В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, приложенном к заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, подававшемуся в бюджетное учреждение (в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости).
Согласно положениям статей 59, 82 КАС РФ заключение эксперта не имеет преюдициального значения и относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.
Заключение эксперта содержит мотивированные, последовательные и ясные выводы, к которым пришел эксперт в ходе проведенных исследований. Подробно проанализирован отчет оценщика на соответствие его требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемые к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, методам расчет рыночной стоимости конкретного объекта оценки, допущение иных нарушений, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости при выполнении математических действий оценщиком не допущено; информация, использованная оценщиком, является достоверной, достаточной, проверяемой, в связи с чем ставить выводы эксперта под сомнение оснований не имеется.
С учетом активной позиции представителя административного ответчика, возражавшего против выводов судебной оценочной экспертизы относительно соответствия отчета об оценке рыночной стоимости спорного объекта требования действующего законодательства об оценочной деятельности, эксперту ООО «ЭОС Юг» Макурину В.В. направлены возражения ответчика КГБУ «КГКО», на которые экспертом даны подробные письменные пояснения с обоснованием своих выводов.
В силу положений статьи 82 КАС РФ экспертом на представленные административным ответчиком замечания в письменных пояснениях даны исчерпывающие ответы, содержащие опровержение утверждений о порочности экспертного заключения.
Утверждение административного ответчика КГБУ «КГКО» о том, что эксперт неверно отождествляет динамично развивающийся район с окраиной города, основано на субъективной оценке фактического окружения. Вместе с тем эксперт в заключении и последующих пояснениях чётко дифференцировал понятия окружение – наличие объектов инфраструктуры и положение относительно городского центра – удалённость на 9,9 км, транспортная доступность. Указанные характеристики не являются взаимоисключающими, а лишь дополняют описание ценообразующего фактора.
Довод ответчика со ссылкой на таблицу XIII4 отчёта, содержащую диапазон 556 – 2 538 руб./кв. м для объектов со средним качеством отделки, является несостоятельным, поскольку эксперт обосновал применение ставки 422,48 руб./кв. м к нижней границе рыночного интервала с учётом совокупности индивидуальных характеристик объекта: значительной площади, конструктивных особенностей, а также отсутствия транспортной доступности и неограниченного (неорганизованного) съезда с главной дороги, что объективно снижает инвестиционную привлекательность и арендную активность.
Отчёт содержит подробное описание источников и порядка сбора информации, а эксперт подтвердил, что объём и характер выборки отвечают требованиям достоверности и проверяемости. В связи с чем довод административного ответчика об отсутствии в отчёте гиперссылок на 263 объекта аренды несостоятелен.
Довод КГБУ «КГКО» о том, что представленные экспертом в пояснениях объекты являются несопоставимыми, отклоняется судом как необоснованный, поскольку экспертом они были использованы лишь для иллюстрации общего диапазона ставок, а не в качестве прямых аналогов. При этом ответчик, сделав свою выборку из тех же данных и получив диапазон 600–1 650 руб./кв. м, не учёл, что эта выборка является субъективной и не содержит корректировок на различия в площади, местоположении, состоянии и условиях аренды. Эксперт же в заключении обосновал применение более низкой ставки именно с учётом всех значимых факторов, что подтверждено расчётами.
Согласно статье 8 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.
Утверждение ответчика о том, что экспертиза отчета об оценке проведена экспертом формально, опровергается содержанием заключения, в котором детально изложены ход и результаты самостоятельного исследования. Эксперт проверил все расчётные элементы, провёл дополнительный анализ рынка, дал мотивированные ответы на каждый из поставленных вопросов. Само по себе несогласие ответчика с выводами эксперта не свидетельствует о нарушении принципов полноты и объективности, предусмотренных статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ.
Ссылка в возражениях ответчика на величину 64 655 500 рублей, указанную в договоре ипотеки от 14 марта 2025 года, не может быть принята судом, поскольку названная стоимость определена не в порядке, установленном законодательством об оценочной деятельности для целей государственной кадастровой оценки, а является результатом внутренней банковской оценки, проведённой для решения кредитных и залоговых вопросов.
Ипотечная оценка не тождественна рыночной стоимости в том смысле, который придаётся этому понятию Федеральным законом № 135-ФЗ, и не подменяет собой кадастровую стоимость, устанавливаемую в порядке, предусмотренном Федеральным законом № 237-ФЗ. Соответственно, данная величина не может быть использована в качестве критерия достоверности отчёта об оценке либо заключения эксперта.
Более того, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что указанная ипотечная стоимость была определена на ту же дату 30 июня 2025 года, тем же методом и с учётом тех же ценообразующих факторов, что и рыночная стоимость в отчёте оценщика.
При таких обстоятельствах само по себе превышение ипотечной стоимости над заявленной истцом рыночной стоимостью не свидетельствует о недостоверности отчёта об оценке №, не опровергает выводов эксперта и не является основанием для отказа в удовлетворении требований административного истца.
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что содержание заключения эксперта соответствует требованиям статьи 82 КАС РФ. До начала проведения экспертизы эксперт был предупрежден об уголовной ответственности согласно статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. Оснований ставить под сомнение вывод эксперта суд не находит и принимает в качестве допустимого доказательства.
Исследовав представленные доказательства, суд приходит к выводу, что при определении рыночной стоимости объекта оценщиком проведено полное органолептическое исследование, выполнен анализ исходных данных и нормативно-справочной литературы, а также осуществлена проверка расчётных показателей с использованием общедоступных и проверяемых источников информации. Отчёт об оценке здания с кадастровым номером 41:01:0010115:12091 содержит развёрнутое описание проведённых исследований и перечень материалов, использованных для расчёта; вывод оценщика о величине рыночной стоимости является мотивированным, логичным и не допускает неоднозначного толкования.
Следовательно, у КГБУ «Камчатская государственная кадастровая оценка» отсутствовали предусмотренные пунктом 2 части 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости административного истца равной его рыночной стоимости.
В связи с чем требование административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере 33 600 000 рублей, установленном оценщиком ФИО1, чей отчёт признан экспертом соответствующим требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также федеральным стандартам оценки, подлежит удовлетворению.
Проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость здания с кадастровым номером № должна быть установлена в размере 33 600 000 рублей состоянию на 30 июня 2025 года.
Абзацем 4 статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ установлено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.
Из разъяснений, содержащихся в абзацах 3 и 5 пункта 25 постановления Пленума ВС РФ от 30 июня 2015 года № 28, следует, что ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Как указано выше, с 1 января 2022 года на территории Камчатского края кадастровая стоимость объектов недвижимости может быть установлена решением бюджетного учреждения в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению лиц, чьи права затрагиваются, которое может быть оспорено в судебном порядке. Таким бюджетным учреждением в Камчатском крае является КГБУ «Камчатская государственная кадастровая оценка».
Как следует из материалов дела, с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости Общество обратилось в КГБУ «Камчатская государственная кадастровая оценка» 1 декабря 2025 года (т. 1 л.д. 43-44).
Частью 1 статьи 111 КАС РФ предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 названного кодекса.
В соответствии с частью 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.
На основании положений статьи 106 названного Кодекса к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам (пункт 1).
Обращаясь в суд с заявлением об оспаривании решения КГБУ «Камчатская государственная кадастровая оценка» и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, административный истец ООО «Одесса» уплатило государственную пошлину в размере 15 000 рублей (т.1 л.д. 10), а так же понесло расходы на проведение судебной оценочной экспертизы ООО «Экспертиза и оценка собственности Юг» в размере 42 500 рублей.
Из разъяснений, приведённых в пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, следует, что вопрос о судебных расходах, понесённых административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ. При удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости. Вместе с тем в случае, когда удовлетворение требований об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, которое не оспаривается административным ответчиком, ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против административного ответчика, не имеющего противоположных с административным истцом юридических интересов.
Согласно правовым позициям, изложенным Конституционным Судом Российской Федерации в Постановлении от 11 июля 2017 года № 20-П и в Определении от 3 июля 2014 года № 1555-О, установление кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости, в том числе в целях налогообложения, само по себе не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки, поскольку при государственной кадастровой оценке используются методы массовой оценки, отличные от методов, применяемых при оценке рыночной стоимости конкретного объекта недвижимости. Присуждение судебных расходов лицу, чьё административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворено судом, возможно в случае, когда ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость данного объекта настолько превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости, что это может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав соответствующего лица ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при её применении к конкретному объекту недвижимости.
Как указано выше, кадастровая стоимость объекта недвижимости, установленная приказом Министерства № 42-Н в размере 56 420 800 рублей, несущественно (на 40,45 %) превышает его рыночную стоимость, установленную по результатам рассмотрения настоящего административного дела в размере 33 600 600 рубля, что не может свидетельствовать об ошибках, допущенных органами государственной власти субъекта Российской Федерации при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости по результатам государственной кадастровой оценки и повлекших нарушение прав административного истца.
Такое расхождение кадастровой стоимости объекта недвижимости и его рыночной стоимости укладывается в разумный диапазон возможных значений, в связи с чем оснований для взыскания с Министерства в пользу ООО «Одесса» понесённых им по административному делу судебных расходов не имеется.
Руководствуясь статьями 175–180, 194, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административный иск общества с ограниченной ответственностью «Одесса» удовлетворить.
Признать незаконным решение краевого государственного бюджетного учреждения «Камчатская государственная кадастровая оценка» от 25 декабря 2025 года № №.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: здания спортивно-развлекательного и торгового комплекса, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 1183,5 кв. м, с кадастровым номером № по состоянию на 30 июня 2025 года в размере его рыночной стоимости равной 33 600 000 рублей.
Датой подачи заявления считать 1 декабря 2025 года.
На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Камчатский краевой суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Решение суда в окончательной форме изготовлено 24 августа 2026 года.
Судья А.Н. Венин