РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
29 января 2026 года город Чадан
Дзун-Хемчикский районный суд Республики Тыва в составе председательствующего Чалзапа Н.К., при секретаре Ондар Ч.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО4 о признании обременения в виде ипотеки отсутствующим, установил:
ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО2, ФИО4 о признании обременения в виде ипотеки отсутствующим. В обоснование иска указала, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи (далее – Договор) жилого дома с земельным участком, расположенных по адресу: <адрес>. Согласно договору в качестве продавца выступала ФИО3, в качестве покупателя ФИО1. Договорились, что жилой дом оценивается и продается за 435 000 рублей, а земельный участок за 500 рублей. Пунктом 10 Договора стороны договорились, что с момента государственной регистрации перехода права собственности и до момента полной оплаты покупателем стоимости жилого дома, указанный жилой дом находится в залоге у продавца. Покупатель не имеет права отчуждать жилой дом или ее часть без письменного согласия продавца. На основании пункта 11 после осуществления покупателем полной оплаты приобретаемого жилого дома продавец обязуется представить в Управление Росреестра по <адрес> заявление о прекращении залога. Расчет между сторонами будет произведен по частям: часть денежных средств в сумме 5 591,50 выплачивается покупателем продавцу до ДД.ММ.ГГГГ наличными денежными средствами за счет собственных средств покупателя, а оставшаяся часть денежных средств в сумме 429 408,50 рублей выплачивается в течение двух месяцев за счет средств материнского капитала путем безналичного перечисления денежных средств на банковский счет продавца, после государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Росреестра по <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ была произведена государственная регистрация договора об ипотеке, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ №-АВ № и №-АВ №. Денежные средства материнского капитала в сумме 429 408,50 рублей были перечислены ДД.ММ.ГГГГ на счет продавца ФИО3, открытый в Тувинском региональном филиале АО «Россельхозбанк» №. А денежные средства в размере 5 591,50 рублей были выплачены покупателем продавцу до ДД.ММ.ГГГГ наличным денежными средствами за счет собственных средств. Свои обязательства перед ответчиком истец выполнил в полном объеме. Однако ДД.ММ.ГГГГ продавец ФИО3 умерла, что подтверждается свидетельством о смерти I-ЛЖ 585969 от ДД.ММ.ГГГГ. Поскольку договор купли-продажи квартиры полностью исполнен, деньги за объект недвижимости ответчику переданы, тем самым обязательство, обеспеченное ипотекой исполнено в полном объеме, что в силу закона является основанием для прекращения данной ипотеки. Истец до настоящего времени не имеет возможности в одностороннем порядке снять обременение с принадлежащей ему на праве собственности квартиры.
Истец и ответчики в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела были извещены надлежащим образом, истец и ответчики направили ходатайства о рассмотрении дела без их участия, каких-либо ходатайств не направляли.
Суд рассматривает дело в отсутствие сторон в силу ст.167 ГПК РФ.
Изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу п.2 ст.8 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
В соответствии с п.1 ст.131, п.1 ст.551 ГК РФ государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, возникновение, переход и прекращение этих прав.
В соответствии с п.1 ст.549, п.1 ст.551 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130). Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п.1 ст.555, п.2 ст.558 ГК РФ).
Согласно п.3 ст.334, п.2 ст.352 ГК РФ (в ранее действовавшей редакции) залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. Правила настоящего Кодекса о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное. О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.
В случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара (пункты 1, 5 статьи 488 ГК РФ).
Согласно п.п.1, 2 ст.11 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Федеральный закон № 102) государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона. Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.
В силу п.1 ст.25 Федерального закона, если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.
Для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление иных документов не требуется.
Согласно п.4 ст.29 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Погашение регистрационной записи об ипотеке и совершение в реестре отметки о прекращении ипотеки не являются действиями, признаваемыми государственной регистрацией прав.
Из материалов дела видно, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 и ФИО3 заключили договор о купле-продаже земельного участка с общей площадью 1 000 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, и жилого дома с общей площадью 28,2 кв.м. находящийся на вышеуказанном земельном участке.
Из свидетельств о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ видно, что на объекты права: жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, зарегистрированные за ФИО1, существуют ограничения в виде ипотеки в силу закона.
Из пункта 5 договора купли продажи следует, что жилой дом сторонами оценена и продается за 435 000 руб., земельный участок оценен и продается за 500 руб. В соответствии с п.6 договора купли-продажи расчет за жилой дом производится за счет средств материнского (семейного) капитала на основании сертификата МК-4 № от ДД.ММ.ГГГГ следующим образом: 5 591,5 руб. выплачивается покупателем продавцу до ДД.ММ.ГГГГ наличными денежными средствами за счет собственных средств покупателя, а оставшаяся часть в сумме 429 408,5 рублей выплачивается в течение 2 месяцев за счет материнского (семейного) капитала, путем безналичного перечисления денежных средств на банковский счет продавца, после государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Росреестра по Республике Тыва.
Пунктом 11 Договора определено, что после осуществления покупателем полной оплаты приобретаемого жилого дома продавец обязуется представить в Управлении Росреестра по <адрес> заявление о прекращении залога.
Согласно свидетельству о смерти ФИО3 умерла ДД.ММ.ГГГГ (запись акта о смерти № от ДД.ММ.ГГГГ).
Согласно ответу нотариуса Дзун-Хемчикского кожуунного (районного) нотариального округа Республики Тыва от ДД.ММ.ГГГГ после смерти ФИО3 наследственное дело не открывалось, наследники для принятия наследства не обращались.
Согласно записи акта гражданского состояния Министерства юстиции Республики Тыва от ДД.ММ.ГГГГ, у ФИО3, 7 марта 1969 года рождения, имеется сын ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, отец ребенка ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения. ФИО3 умерла ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно сведениям регистрационного досье МВД России от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО2 (ФИО2) ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирована по месту жительства по адресу: <адрес>.
Согласно паспорту серии 93 18 № выданного МВД по <адрес> 23 марта 2019 года, ФИО1, 06 марта 1974 года рождения, зарегистрирована 30 мая 1995 года по адресу: Республика Тыва, Дзун-Хемчикский район, г.Чадан, ул.Подгорная, дом 39.
Таким образом, материалами дела подтверждается, что договор купли-продажи жилого дома и земельного участка истцами был фактически исполнен, претензий по исполнению договора не имеется, между тем на жилой дом и земельный участок осталось зарегистрированным обременение в виде ипотеки.
Как разъяснено в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Суд полагает исковые требования истца о прекращении обременения в виде ипотеки на недвижимое имущество обоснованными и подлежащими удовлетворению, так как договор купли-продажи между сторонами исполнен как со стороны продавца, так и со стороны покупателей в части уплаты стоимости приобретенного имущества, обременение недвижимого имущества в виде ипотеки фактически прекратилось, при этом, записи в свидетельстве о государственной регистрации права о регистрации ипотеки препятствует распоряжению имуществом.
Таким образом, имеются основания для погашения регистрационной записи об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ на жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес>.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд решил:
исковое заявление ФИО1 к ФИО2, ФИО4 о признании обременения в виде ипотеки отсутствующим, удовлетворить.
Признать обременения в виде ипотеки в силу закона на жилой дом, общей площадью 28,2 кв.м., с кадастровым номером 17:03:0601164:37 и земельный участок из земель населенных пунктов, разрешенное использование: под приусадебный участок, общей площадью 1 000 кв.м., с кадастровым номером 17:03:0601164:7, расположенные по адресу: <адрес>, принадлежащие на праве собственности ФИО1, прекращенными.
Данное решение является основанием для погашения:
- регистрационной записи № от ДД.ММ.ГГГГ об обременении в виде ипотеки в силу закона на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>;
- регистрационной записи № от ДД.ММ.ГГГГ об обременении в виде ипотеки в силу закона на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>.
Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Тыва через Дзун-Хемчикский районный суд Республики Тыва в течение месяца со дня принятия судом мотивированного решения в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.
Председательствующий ______________________ Чалзап Н.К.
Копия верна ________________________________