РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
ДД.ММ.ГГГГ <адрес>
Барун-Хемчикский районный суд Республики Тыва в составе: председательствующего Манчыылай С.Ш., при секретаре САВ, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Публичного Акционерного общества «ДОМ.РФ» к МСС о взыскании задолженности по кредитному договору и его расторжении, обращении взыскания на заложенное имущество, установил:
Публичное Акционерное общество «ДОМ.РФ» (далее по тексту- ПАО «ДОМ.РФ») обратилось в суд с вышеуказанным иском к ответчику, указывая на то, что ПАО «Сбербанк России» на основании кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ выдало кредит МСС в сумме 2 495 000 рублей на срок 360 мес. под 16.2 % годовых. Кредит выдавался на приобретение недвижимости – квартиры, расположенной по адресу: г. Ак-Довурак, ул. МСС Марата, <адрес>, кадастровый №, площадь 71.2. В качестве обеспечения исполнения обязательств заемщик предоставляет залог недвижимого имущества (ипотека в силу закона). Предметом залога является квартиры, расположенная по адресу: <адрес> принадлежащая на праве собственности МСС Основанием приобретения объекта недвижимости является договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированный в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ за №. Ипотека в пользу ПАО «Сбербанк России» зарегистрирована в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ за №. Право залога недвижимого имущества подтверждается закладной. ДД.ММ.ГГГГ между ПАО Сбербанк и ООО «ДОМ.РФ Ипотечный Агент» (покупателем) заключен договор купли-продажи закладных № ИЦБ-01/2815-24 в том числе закладной №. Право секьюритизировать ипотечные закладные (продавать долговые обязательства предоставляется ПАО Сбербанк Федеральный законом «Об ипотечных ценных бумагах» № 152-ФЗ. Согласие заемщика на это не требуется. В настоящее время права по закладной № принадлежит АО «ДОМ.РФ», при этом обязательства заемщика по оплате задолженности по кредиту не исполняются. Поскольку ответчик обязательства по своевременному погашению кредита и процентов по нему исполняли ненадлежащим образом, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (включительно) образовалась просроченная задолженность 2 306 665 рублей 46 коп. В связи неисполнением обязательств, ПАО «Сбербанк» в адрес заемщика было направлено требование о досрочном возврате кредита. Заемщиком требование не исполнено. Согласно п. 2 ст. 54 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости» начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества. Согласно отчету об оценке, рыночная стоимость заложенного имущества составляет 2 989 000 рублей, следователь начальная продажная цена должна быть установлена в размере 2 391 200 рублей. Просит расторгнуть кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ, взыскать в пользу ПАО «ДОМ.РФ» с МСС задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 2 306 665 рублей 46 коп., судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 78 067 рублей, обратить взыскание на предмет залога: квартиру, расположенную по адресу: <адрес> <адрес>, кадастровый №, площадь 71.2 с установлением начальной цены продажи предмета залога в размере 2 391 200 рублей.
Представитель истца БГО, действующая на основании доверенности, в судебное заседание не явилась, о дате, месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом, при подаче иска просила рассмотреть дело в ее отсутствие.
Ответчик МСС, будучи надлежащим образом извещенный о дате, месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, ходатайств и заявлений от него не поступало, в связи с чем в порядке ч. 4 ст. 167 ГПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствие ответчика.
Изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В силу п. 1 ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно п. 1 ст. 819 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно п. 1 ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.
Как установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между Публичным акционерным обществом «Сбербанк России» и МСС (заемщик) заключен кредитный договор №, согласно которому заемщику предоставлен кредит в сумме 2 495 000 рублей под предусмотренные договором проценты на срок 360 месяцев на приобретение недвижимости, а заемщик обязался возвратить кредитору полученный кредит и уплатить проценты за пользование им в размере, в сроки и на условиях данного договора.
Согласно п. 18 договора порядок предоставления кредита определяется общими условиями кредитования с учетом следующего: выдача кредита производится путем зачисления на счет заемщика, в день подписания индивидуальных условий кредитования после выполнения условий, изложенных в п. 2.1 Общих условий кредитования: предоставления кредитору подписанного сторонами договора купли-продажи объекта недвижимости; предоставления (обеспечения предоставления) заемщиком кредитору страхового полиса/договора страхования на предмет(ы) залога – объект (ы) недвижимости, указанный (ые) в договоре, и документа, подтверждающего факт полной оплаты страховой компании страховой премии за весь период страхования, оформления заемщиком заявления (й) на открытие аккредитива (ов), заключения сторонами договора оказания услуг, оформления заемщиком поручения кредитору на перечисление суммы кредита и собственных средств заемщика в размере, определенном в соответствии с п.2.1.4 Общих условий кредитования.
Заемщик согласно п.7 договора обязалась производить ежемесячные аннуитетные платежи (5 числа месяца, начиная с ДД.ММ.ГГГГ), размер которых определен по формуле, указанной в п. 3.2 Общих условий кредитования.
Согласно п. 11 договора в качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по договору заемщик предоставляет кредитору объект недвижимости, залоговая стоимость объекта недвижимости устанавливается в размере 90% от его стоимости в соответствии с отчетом об оценке стоимости объекта недвижимости.
Согласно п. 13 кредитного договора при несвоевременном перечислении платежа в погашение кредита и уплаты процентов за пользование кредитом заемщик уплачивает кредитору неустойку в размере 15% годовых с суммы просроченного платежа за период просрочки с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства.
Согласно п. 21 договора права кредитора по договору (право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства) и право залога Объекта недвижимости, обременного ипотекой, подлежат удостоверению электронной закладной в соответствии с действующим законодательством.
Как установлено судом, кредитный договор со стороны истца был выполнен, ответчику перечислены денежные средства в размере 2 495 000 рублей (справка о зачислении кредита).
Согласно движению к расчету задолженности платежи ответчиком производились ненадлежащим образом, что привело к образованию просроченной задолженности и по основному долгу и по процентам за пользование кредитом.
Обеспечением исполнения обязательств заемщика по кредитному договору является - залог (ипотека) в силу закона объекта недвижимости, который оформляется одновременно с регистрацией объекта недвижимости в собственность заемщика.
ДД.ММ.ГГГГ ответчик МСС на основании договора купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств приобрела объект ипотеки в собственность.
Право залогодержателя по кредитному договору, обеспеченного ипотекой квартиры удостоверены электронной закладной и зарегистрированной Управлением Росреестра по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ.
Государственная регистрация права собственности на квартиру за ответчиком МСС произведена ДД.ММ.ГГГГ за №, установлено ограничение «ипотека в силу закона» со сроком действия с ДД.ММ.ГГГГ по истечении 360 месяцев, с даты фактического предоставления кредита.
Согласно п. 2 ст. 13 102-ФЗ Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" закладная является ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства; право залога на имущество, обремененное ипотекой.
ДД.ММ.ГГГГ между ПАО Сбербанк и ООО «ДОМ.РФ Ипотечный Агент» (в настоящее время ПАО "Банк ДОМ.РФ") заключен договор купли-продажи закладных № ИЦБ-01/2815-24 в том числе закладной №, что следует из реестра закладных и акта-приема закладных.
Согласно материалам дела в настоящее время законным владельцем закладной является истец, что подтверждается выпиской по счету депо № от ДД.ММ.ГГГГ.
При этом ответчик письменно уведомлена о переходе прав требования по кредитному договору к ПАО "ДОМ.РФ".
Согласно абз. 2 п. 2 ст. 48 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.
В силу ч. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Согласно представленной выписке из лицевого счета (расчета) видно, что ответчик выплачивал суммы по кредитному договору с нарушением установленного договором срока и размера платежей.
Из представленного в материалах дела расчета суммы задолженности и процентов по кредитному договору видно, что в связи с просрочкой платежей задолженность ответчика перед банком составляет 2 306 665 рублей 46 коп.: просроченные проценты – 240 722 рублей 64 коп.; просроченный основной долг – 2 035 304 рублей 99 коп., неустойка – 30 637 рублей 83 коп.
Расчет проверен судом и признан правильным.
В связи с нарушением заемщиком условий договора по выполнению обязательств по возврату кредита и уплате процентов истцом в адрес заемщика направлено требование от ДД.ММ.ГГГГ о досрочном возврате кредита и расторжении кредитного договора. Требование истца ответчиком не исполнено.
Соответственно, когда судом установлено, что ответчик в результате ненадлежащего исполнения перед кредитором своих обязательств по кредитному договору, именно ежемесячного погашения основного долга и процентов, произвела нарушение графика выплат кредита и процентов по нему, то с него в силу закона и положений кредитного договора подлежит взысканию задолженность по кредитному договору в размере 2 306 665 рублей 46 коп.: просроченные проценты – 240 722 рублей 64 коп.; просроченный основной долг – 2 035 304 рублей 99 коп., неустойка – 30 637 рублей 83 коп.
Доказательств, подтверждающих об обратном, ответчиком не представлено. Соответственно, требования истца в указанной части обоснованы.
Истцом также заявлено требование о расторжении кредитного договора.
В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В силу пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Как указано выше, ответчик допустила ненадлежащее исполнение обязательств по кредитному договору в части ежемесячного погашения основного долга и уплаты процентов.
В связи с существенным нарушением ответчиком условий кредитного договора истец ДД.ММ.ГГГГ направил в адрес ответчика требование о досрочном возврате суммы кредита, процентов за пользование кредитом, уплате неустойки. Банк предупредил заемщика, что в случае неисполнения настоящего требования в установленный в нем срок банк вправе обратиться в суд с требованием о взыскании задолженности по кредитному договору и расторжении кредитного договора, что подтверждается представленным требованием банка в адрес ответчика от указанной даты и списком заказных писем-требований.
Таким образом, учитывая размер суммы просроченных платежей и длительность периода просрочки, кредитный договор подлежит расторжению, то есть исковые требования в этой части также обоснованы и подлежат удовлетворению.
Истец также просит суд обратить взыскание на предмет залога – квартира, расположенная по адресу: <адрес> кадастровый №, площадь 71.2, с установлением начальной продажной цены в размере 2 391 200 рублей.
Согласно выписке из ЕГРН квартира принадлежит на праве собственности ответчику.
В соответствии со ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
В соответствии с п. 1 ст. 349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.
В силу п. 1 ст. 350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.
В соответствии с п. 1 ст. 85 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
Начальная цена имущества, выставляемого на торги, не может быть меньше стоимости, указанной в постановлении об оценке имущества (п. 2 ст. 89 данного Федерального закона).
В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Согласно п. 11 кредитного договора стороны пришли к соглашению, что в качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по договору заемщик предоставляет кредитору залог объекта недвижимости. Залоговая стоимость объекта недвижимости устанавливается в размере 90% от его стоимости в соответствии с отчетом об оценке стоимости объекта недвижимости.
Согласно заключению о стоимости имущества № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: <адрес> кадастровый №, <адрес> составляет 2 989 000 рублей.
Соответственно, начальная продажная цена заложенного объекта недвижимости составляет 2 690 000 рублей (2 989 000 /100*90%).
Однако, истец в иск просит установить рыночную стоимость заложенного имущества равной 80% рыночной стоимости имущества, т.е. 2 391 200 рублей.
В связи с чем, суд считает, что следует обратить взыскание на предмет залога – квартира, расположенная по адресу: <адрес>, кадастровый №, площадь <адрес>, с установлением начальной продажной цены в размере 2 989 000 рублей, принадлежащий на праве собственности ответчику, путем продажи с публичных торгов.
В силу ст. 98 ГПК РФ в связи с удовлетворением исковых требований с ответчика в пользу истца подлежит взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 78 067 рублей.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194- 199 ГПК РФ, суд решил:
исковое заявление Публичного Акционерного общества «ДОМ.РФ» к МСС о взыскании задолженности по кредитному договору и его расторжении, обращении взыскания на заложенное имущество - удовлетворить.
Расторгнуть кредитный договор №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Публичным акционерным обществом «Сбербанк России» и МСС.
Взыскать с МСС, <данные изъяты> в пользу Публичного акционерного общества «Сбербанк России» 2 306 665 рублей 46 копеек в счет задолженности по кредитному договору, 78 067 рублей в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины.
Обратить взыскание на предмет залога – квартира, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу<адрес>, кадастровый №, с установлением начальной продажной цены в размере 2 391 200 рублей, принадлежащий на праве собственности ответчику, путем продажи с публичных торгов.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Тыва в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Барун-Хемчикский районный суд.
Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ (25, 26 апреля и ДД.ММ.ГГГГ- выходные и праздничные дни).
Председательствующий С.Ш. Манчыылай