РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
06 июля 2026 года город Южно-Сахалинск
Сахалинский областной суд в составе председательствующего судьи Бочаровой Л.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Васиной А.С., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Клан Трейд» о признании незаконным решения ГБУ <адрес> «Сахалинский центр государственной кадастровой оценки» и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, установил:
ДД.ММ.ГГГГ Кабаков А.В., действуя в интересах общества с ограниченной ответственностью «Клан Трейд» (далее – ООО «Клан Трейд», Общество), обратился в Сахалинский областной суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения <адрес> «Сахалинский центр государственной кадастровой оценки» (далее – ГБУ СО «СЦ ГКО», Учреждение) от ДД.ММ.ГГГГ № № об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости, и установлении ее равной рыночной стоимости в размере 1548905000 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
В обоснование административного иска указано, что ООО «Клан Трейд» является собственником указанного объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого утверждена приказом Министерства имущественных и земельных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 2703118243,06 рублей, соответствующие сведения внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Оспариваемым решением административному истцу отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, согласно представленному к заявлению отчету оценщика, что нарушает права и законные интересы Общества, поскольку приводит к увеличению размера налога на имущество юридического лица.
Протокольным определением Сахалинского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ процессуальный статус Министерства имущественных и земельных отношений <адрес> (далее – <адрес>) в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заинтересованного лица изменен на административного ответчика.
В письменных возражениях на административный иск административные ответчики Учреждение и <адрес> просят отказать в удовлетворении административного иска, ссылаясь на несоответствие представленного ООО «Клан Трейд» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости отчета об оценке нормам действующего законодательства в области оценочной деятельности и нарушении федеральных стандартов оценки, что не позволяет признать его доказательством, достоверно подтверждающим рыночную стоимость.
В судебном заседании представитель административного истца Кабакова А.В., настаивал на удовлетворении административного иска, представитель административных ответчиков <адрес> и ГБУ СО «СЦ ГКО» Васильева Т.Ю. полагала заявленные требования не подлежащими удовлетворению.
Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.
Федеральный закон от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ) регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.
В части 2 статьи 3 Федерального закона № 237-ФЗ указано, что кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объектов недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 269-ФЗ) в Федеральный закон № 237-ФЗ введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов, которая вступила в силу 11 августа 2020 года.
Частью 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ до 01 января 2026 года установлен переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.
В частности, согласно пункту 1 части 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ в течение переходного периода высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.
В силу пункта 3 части 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ с даты, указанной в решении, в субъекте Российской Федерации:
а) применяются положения статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости;
б) не применяются положения статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ;
в) рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ не осуществляется.
Постановлением <адрес> от 12 декабря 2023 года № 617 установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ – 01 февраля 2024 года.
В соответствии с частью 1 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).
Согласно части 2 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.
Днем поступления заявления об установлении рыночной стоимости считается день его представления в бюджетное учреждение или многофункциональный центр, либо день, указанный на оттиске календарного почтового штемпеля уведомления о вручении (в случае его направления регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении), либо день его подачи с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (части 4 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).
В соответствии с частью 5 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ к заявлению об установлении рыночной стоимости должен быть приложен отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа.
В части 7 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ указано, что заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.
По результатам рассмотрения указанного заявления бюджетное учреждение вправе принять решение как об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, так и об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).
Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).
Судом установлено, что административный истец является собственником объекта недвижимости – здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.
Приказом <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № утверждены результаты оценки кадастровой стоимости объектов недвижимости, согласно которым по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ кадастровая стоимость указанного выше объекта недвижимости составляет 2703118243,06 рублей. Указанные сведения внесены в Единый государственный реестр недвижимости (л.д. 134-151 т. 1).
ДД.ММ.ГГГГ административный истец обратился в ГБУ СО «СЦ ГКО» в порядке статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ с заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости равной рыночной в размере, определенном независимым оценщиком по состоянию на 24 апреля 2025 года. К заявлению в соответствии с требованиями части 5 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ приложен отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости №.2/1 от ДД.ММ.ГГГГ, составленный частопрактикующим оценщиком оценочной компании «Эксперт», которым стоимость объекта недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена в размере 1548905000 рублей.
Решением ГБУ СО «СЦ ГКО» от ДД.ММ.ГГГГ № № отказано в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.
Поскольку административный истец в отношении объекта недвижимости - здания с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, в силу положений главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации является плательщиком налога на имущество организаций и оплачивает налоговые платежи, исходя из кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, следовательно, результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца, заявитель вправе обратиться с административным исковым заявлением в суд.
Настоящий административный иск подан с соблюдением процессуального срока, установленного частью 3.1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Анализируя приведенные выше обстоятельства применительно к положениям статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, суд полагает, что оспариваемое решение принято полномочным органом и с соблюдением порядка и сроков его принятия, соответствует требованиям, установленным Приказом Росреестра от 06 августа 2020 года № П/0287. По указанным обстоятельства решение административным истцом не оспаривается.
Причины, послужившие основаниями для принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости указаны в разделе V решения ГБУ СО «СЦ ГКО» от ДД.ММ.ГГГГ № №
Так, в оспариваемом решении Учреждения указано на следующие нарушения, допущенные при составлении отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости:
указаны неверные реквизиты акта, утверждающего кадастровую стоимость объекта недвижимости;
в отчете указано, что оцениваемое здание построено по индивидуальному проекту, имеет индивидуальные характеристики. При этом, в чем заключаются индивидуальные характеристики в отчете не указано, проектная документация, позволяющая сделать такой вывод, не представлена. Представлена только часть технического плана, отсутствуют приложения к нему, позволяющие установить арендопригодную площадь, в то время как данные сведения являются ключевыми при определении рыночной стоимости методами доходного подхода и влияют на рыночную стоимость, чем нарушены требования пункта 10 Федерального стандарта оценки «Процесс Оценки (ФСО III)», подпункт 1 пункта 2 Федерального стандарт оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)»;
в нарушение требований подпункта «в» пункта 11 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», подпункта 3 пункта 7 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)» в отчете отсутствует анализ сегмента рынка земельных участков, относящегося к объекту оценки, из числа которых отобраны аналоги. Кроме того, площадь аналогов № 1 и № 3 более чем в три раза отличается от площади оцениваемого земельного участка и не являются наиболее близкими по площади, как указывает оценщик, чем нарушены требования статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в части ввода в заблуждение;
расчет стоимости объекта оценки произведен с применением единственного подхода – доходного. В отчете отсутствуют сведения об исполнении или отказе от исполнения запроса оценщика о предоставлении проектно-сметной документации на оцениваемый объект, в то время как в обоснование отказа от применения затратного подхода указано на непредставление сметы на строительство и сведений о затратах. Кроме того, оценщик указал на нецелесообразность применения затратного подхода в связи с невозможностью достоверно определить затраты на строительство. При этом стоимость затрат на строительство отражается в типовых справочниках, используемых субъектами оценочной деятельности на всей территории Российской Федерации. Кроме того, в отчете выявлен существенный недостаток, связанный с невключением паркинга, на который приходится 40,85 % от общей площади объекта оценки, в расчет стоимости объекта (нарушение пунктов 1-2 ФСО V, пункта 10 ФСО III, пункта 24 ФСО № 7);
в отчете закрытый наземный паркинг оцениваемого объекта недвижимости по конкурентоспособности сравнивается с открытыми наземными стоянками, в то время как они являются принципиально разными объектами с разным функционалом, стоимостью и условиями эксплуатации. В соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию количество машиномест на паркинге составляет 314, а не 100 как указано оценщиком. Выводы оценщика о том, что крытый паркинг в оцениваемом здании является бесплатным и данный факт представляет собой наиболее эффективное использование объекта, являются необоснованными и противоречат сложившейся рыночной практике и принципам наиболее эффективного использования (нарушение раздела VI ФСО № 7, касающееся анализа наиболее эффективного использования);
в рамках доходного подхода при определении потенциального валового дохода оценщик руководствовался Методическими рекомендациями по оценке объектов недвижимости для установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости Ассоциации «Русское общество оценщиков» (далее – СПОД РОО 04-111-2020) и использовал сведения о фактических арендаторах и ставках аренды объекта оценки в 2024 году с учетом индексации на 2025 года, очищенных от НДС, при этом к отчету не приложены договоры аренды в рамках подтверждения наличия НДС в арендной плате. Коме того, СПОД РОО 04-111-2020 носит рекомендательный характер, в то время как в соответствии с Методикой оценки объектов капитального строительства (далее – Методика ОКС) рыночная стоимость объекта капитального строительства должна включать НДС по наиболее распространенной ставке. То есть оценщик, очистив арендные ставки от НДС, руководствовался рекомендацией, которая не является обязательной к исполнению, при этом проигнорировал прямые требования Методики ОКС (нарушение раздела 5 Методики ОКС);
не проанализированы и не отражены в методологии расчета ставки капитализации конструктивные различия между частями единого объекта, поскольку в расчете ставки капитализации оценщик указывает, что материалом стен оцениваемого объекта являются сэндвич-панели, в то время как здание состоит из двух функциональных частей: торгового центра, для которого использованы сэндвич-панели, и крытого паркинга, возведенного с применением газобетонных блоков;
оборотно-сальдовые ведомости, сведения о фактических арендаторах, ставках аренды объекта оценки в 2024 году – ключевые сведения, на которых базируется весь расчет стоимости, не заверены заказчиком оценки, правообладателем объекта оценки или иным уполномоченным лицом (нарушение пункта 13 ФСО IV);
информация, указанная в реестре арендаторов в части арендных ставок, площади арендуемых помещений, наличия НДС в стоимости аренды, не подтверждена договорами аренды (нарушение подпункта 2 пункта 2 ФСО VI).
Поскольку вопросы соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и определения размера рыночной стоимости объекта оценки являются вопросами, требующими специальных познаний, с учетом разъяснений, указанных в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», о том, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении, в том числе и вопрос об установлении рыночной стоимости (статьи 77, 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации), судом по ходатайству стороны административного истца по делу назначена судебная экспертиза для определения соответствия Отчета от 22 сентября 2025 года № 2024353.2/1, составленного оценщиком оценочной компанией «Эксперт», требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности и, в случае установления такого несоответствия, - определения рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 24 апреля 2025 года. Проведение экспертизы поручено эксперту Федерального бюджетного учреждения Красноярской лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (далее – ФБУ Красноярская ЛСЭ Минюста России).
Согласно заключению эксперта ФБУ Красноярская ЛСЭ Минюста России от 18 мая 2026 года № 410/12-4-26 Отчет от 22 сентября 2025 года № 2024353.2/1 не соответствует статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», согласно которой отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение, и подпункту 3 статьи 2 ФСО VI, в соответствии с которым отчет должен содержать достаточное количество сведений, позволяющее квалифицированному специалисту, не участвовавшему в процессе оценки объекта оценки, понять логику и объем проведенного оценщиком исследования, убедиться в его соответствии заданию на оценку и достаточности для цели оценки.
Так, оценщик в нарушение методологии метода капитализации дохода, необоснованно капитализирует выручку от аренды на индекс потребительских цен. Метод капитализации дохода применяется, когда ожидается, что доходы от недвижимости будут стабильными или стабильно изменяющимися в течение прогнозного периода. Он основан на принципе, что стоимость объекта определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет. Таким образом, индексация выручки от аренды, грубая методологическая ошибка, которая ведет к завышению рыночной стоимости объекта оценки и искажению итоговых результатов оценки.
В рамках расчета ставки капитализации Оценщик необосновано принимает значение ставки дисконтирования по верхней границе доверительного интервала для неактивных рынков, в размере 18,8%, указав, что поскольку налоговые, страховые платежи и резерв на замещение были исключены из денежного потока, расчет производится по верхней границе ставки, указанной в сборке.
Вместе с тем, налоговые и страховые платежи, резерв на замещение в соответствии с методом капитализации дохода исключаются из действительного валового дохода (денежного потока) в составе операционных расходов. Исключение данных затрат не может оказывать влияния на величину ставки капитализации/дисконтирования. Кроме того, рынок коммерческой недвижимости <адрес> не обладает признаками неактивного рынка. Таким образом, оценщик вводит в заблуждение пользователей Отчета, что в конечном итоге приводит к значительному занижению итоговой рыночной стоимости.
Оценщик рассчитывает ставку капитализации, как разницу ставки дисконтирования и долгосрочного темпа роста (18,8% - 4% = 14,8%).
В соответствии с пунктом 7.1 Руководящего документа к Сборникам рыночных корректировок и данных, подлежащих использованию при определении стоимости объектов недвижимости (СРКД 23/1-2025Н), использованного оценщиком для расчета ставки капитализации, расчет ставки капитализации на основании ставки дисконтирования возможен путем прибавления к ней нормы возврата капитала (фактора фонда возмещения).
Оценщик в нарушение рекомендаций к сборникам, а также теории доходного подхода к оценке, вместо прибавления к ставке дисконтирования нормы возврата капитала, вычитает из нее величину ожидаемого долгосрочного темпа роста (абсолютно не связанные величины).
Таким образом, оценщик нарушил рекомендации по использованию сборников рыночных корректировок тем самым допустил грубую техническую ошибку.
В рамках расчета рыночной стоимости земельного участка, оценщик ошибочно использует корректировку на торг для неактивных рынков 20,9%. При этом при анализе рынка вывод о том, что рынок недвижимости не активен, отсутствует. Учитывая представленные в анализе рынка макроэкономические показатели, и тенденции на рынке коммерческой недвижимости, вывод оценщика о том, что рынок недвижимости неактивен, не обоснован. Применение завышенной скидки на торг для неактивного рынка, вводит в заблуждение пользователей Отчета и снижает достоверность полученного результата оценки.
Рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, определена экспертом по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 2106117000 рублей.
В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.
Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.
Оценивая заключение ДД.ММ.ГГГГ №, подготовленное экспертом федерального бюджетного учреждения Красноярская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации Аданькиным М.А., суд не усматривает оснований сомневаться в достоверности и обоснованности выводов о несоответствии представленного административным истцом отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности. Эксперт Ф.И.О.3 обладает достаточным опытом и необходимой квалификацией, не имеет заинтересованности в исходе спора. Заключение содержит подробное описание проведенного исследования и сделанные на его основе выводы. Эксперт имеет высшее образование по специальности «Экономика и управление на предприятиях машиностроения» (2005 год), диплом о профессиональной переподготовке в 2006 году по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», стаж работы в области оценки более 19 лет, эксперт в 2025 году прошел дополнительную профессиональную переподготовку в федеральном бюджетном учреждении Российский федеральный центр судебной экспертизы имени профессора Ф.И.О.4 при Министерстве юстиции Российской Федерации и получил дополнительное профессиональное образование по экспертной специальности «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, с целью определения рыночной и иной стоимости» (л.д. 60-65 т. 5). Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.
В ходе рассмотрения дела бюджетным учреждением представлены возражения на заключение эксперта от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д. 67-74 т. 5), которые фактически идентичны замечаниям, изложенным в оспариваемом решении.
Экспертом Ф.И.О.3 представлены письменные и устные пояснения по данным возражениям, оснований не согласиться с которыми у суда не имеется (л.д. 131-135 т. 5).
Так, в своих пояснениях эксперт относительно довода о неправомерности отказа от затратного подхода указал следующее. В соответствии с положениями пункта 24 ФСО № 7 и пункта 25 ФСО № V, согласно которым затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют). Рассматривая возможность и целесообразность применения затратного подхода, оценщик должен учитывать, в том числе, надежность других подходов к оценке объекта - наиболее высока значимость затратного подхода, когда объект не генерирует непосредственно доход и является специализированным, то есть не продается на рынке отдельно от бизнеса или имущественного комплекса, для которого был создан.
Учитывая, что объект исследования относится к коммерческой недвижимости, генерирующей стабильный денежный поток и не является объектом специального назначения, довод о необходимости применения затратного подхода является необоснованным.
Суд соглашается с указанными выводами эксперта. Экспертом при производстве судебной экспертизы в отношении объекта недвижимости обоснован отказ от использования сравнительного и затратного подходов, в связи с чем, эксперт при оценке объекта недвижимого имущества обоснованно применил единственно возможный доходный подход методом прямой капитализации, так как имеются полные, достоверные данные для применения данного подхода.
Доходный подход представляет совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на ожидаемых доходах от использования объекта оценки. Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.
Оценка доходным подходом предполагает, что потенциальные покупатели рассматривают приносящую доход недвижимость с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода. В связи с чем, экспертом обоснованно применен метод прямой капитализации, поскольку существующая недвижимость способна приносить стабильный доход, не предусматриваются капитальные вложения, текущее использование соответствует варианту наилучшего и наиболее эффективного использования.
Не соглашаясь с позицией административного ответчика о необходимости самостоятельного стоимостного учета паркинга с применением затратного подхода, эксперт указал, что паркинг в составе торгового комплекса (наряду с местами общего пользования, зонами отдыха, лифтовыми холлами, фудкортами, лестницами и т.д.) представляет собой функционально вспомогательный элемент единого имущественного комплекса, который влияет на уровень качества торгового центра, удобство и привлекательность объекта для посетителей, состав арендаторов и условия аренды. В рамках применения доходного подхода указанные характеристики учтены в модели формирования дохода объекта, поскольку арендные ставки арендаторов формируются с учетом качественных характеристик торгово-развлекательного центра, включая обеспеченность парковкой. Уровень заполняемости (вакантность) зависит от потребительской привлекательности объекта, в том числе наличия и качества парковочной инфраструктуры. Ставка капитализации (или ставка дисконтирования) учитывает совокупный рыночный риск и привлекательность объекта как единого комплекса. Таким образом, наличие и качество паркинга не исключены из оценки, а экономически выражены в ключевых показателях доходного подхода.
Вопреки доводам административных ответчиков (пункт 2 возражений на заключение экспертизы – л.д. 71 т. 5), действительный валовый доход от объекта исследования в рамках применения метода капитализации дохода, рассчитан экспертом на основе представленного в материалы административного дела Реестра арендаторов за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, включающего информацию о величине фактической ежемесячной арендной платы по каждому арендатору, также на основе всех действующих договоров аренды, заключенных административным истцом и приобщенных к материалам административного дела.
Подробные пояснения даны экспертом и относительно довода возражений административных ответчиков относительно неучета экспертом доходов от услуг по размещению рекламы, поскольку в рамках экспертного исследования оценивался исключительно объект капитального строительства, без учета отдельных рекламных систем и оборудования, являющихся дополнительной специализированной рекламной инфраструктурой, доходы от которой включать в действительный валовый доход от объекта исследования методологически не корректно, так как это приведет к завышению рыночной стоимости.
При этом включенные в операционные расходы «Расходы на рекламу» являются расходами на продвижение объекта недвижимости, направленные на повышение его рыночной привлекательности и заполняемости в целом, а не относятся к затратам, связанным с размещением рекламы внутри торгового центра.
Соглашается суд и с примененной экспертом в заключении методикой определения доли земельного участка в составе единого объекта недвижимости, которая является корректной и соответствует принятой оценочной практике для объектов коммерческой недвижимости.
Прямое сопоставление с рынком земельных участков в данном случае объективно затруднено ввиду отсутствия достаточного количества сопоставимых аналогов именно по земельным участкам в составе действующих торговых объектов в условиях плотной городской застройки. Имеющиеся на рынке предложения относятся, как правило, к свободным участкам под потенциальную застройку и не отражают структуру стоимости земли в составе функционирующего объекта недвижимости.
Дополнительно примененный подход соответствует Методическим указаниям о государственной кадастровой оценке, утвержденным Приказом Росреестра от 04 августа 2021 года № П/0336, допускающим использование примерных долей стоимости земельных участков, приведенных в приложении № 7, где доля земельного участка под торговым и торгово-развлекательным объектом составляет 20-25 %.
Кроме того, вопреки доводам Учреждения, «Справочник оценщика недвижимости. Торговая недвижимость. Доходных подход» под редакцией Ф.И.О.5, использованный в качестве одного из источников для определения средней величины (л.д. 30 т. 5) содержит сведения, сформированные с учетом данных по <адрес>.
На основании изложенного, суд считает, что каких-либо убедительных доводов, опровергающих выводы эксперта административными ответчиками ни в письменных ни в устных пояснениях не представлено, в связи с чем суд признает заключение эксперта от ДД.ММ.ГГГГ № соответствующим статье 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и отвечающим требованиям относимости и допустимости представленных доказательств.
При этом суд учитывает, что в заключении эксперта отсутствуют выводы о наличии замечаний, указанных в оспариваемом решении, что эксперт Ф.И.О.3 подтвердил также в судебном заседании.
Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации в постановлениях от 07 июня 2012 года № 14-П, от 14 января 2016 года № 1-П, от 26 февраля 2018 года № 10-П, от 12 мая 2021 года № 17-П, недопустим формальный подход органа или лица, наделенных публичными полномочиями, к принятию, совершению (допущению) соответствующих решений, действий (бездействия), не учитывающих права, свободы и законные интересы граждан и организаций.
При реализации публичных полномочий наделенный ими орган или лицо обязаны осуществлять полную и всестороннюю оценку фактических обстоятельств, действовать добросовестно, поддерживать доверие граждан и их объединений к закону и действиям государства.
Учитывая, что в ходе рассмотрения дела установлено, что в отчете об оценке от ДД.ММ.ГГГГ №.2/1 отсутствуют нарушения, указанные в оспариваемом решении бюджетного учреждения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, оно не может быть признано законным и обоснованным, в связи с чем требования административного истца в указанной части подлежат удовлетворению.
То обстоятельство, что судебный эксперт признал отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ №.2/1 не соответствующим требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральных стандартов оценки, вопреки доводам административных ответчиков, на законность принятого решения не влияет, поскольку в данном отчете экспертом установлены иные нарушения законодательства об оценочной деятельности, повлиявшие на результаты итоговой рыночной стоимости земельного участка.
Относительно требований административного истца об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости суд исходит из следующего.
Юридически значимым обстоятельством по данной категории дел является размер рыночной стоимости объекта недвижимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения бюджетного учреждения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости в рамках доходного подхода произведен методом прямой капитализации дохода, исходя из достоверной информации, позволяющей прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки эксплуатационные расходы.
Суд приходит к выводу, что использование экспертом доходного подхода обосновано и согласуется с положениями пункта 2 Федерального стандарта оценки ФСО № V, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, согласно которому оценщик может использовать один подход и метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки.
В рамках доходного подхода эксперт, руководствуясь пунктом 11 ФСО № V, посчитал целесообразным использовать метод прямой капитализации доходов. В рамках данного подхода произведены расчеты нескольких видов доходов от объектов: действительный валовый доход, чистый операционный доход. Поскольку в материалы дела представлен Реестр арендаторов и сведения относительно фактической ежемесячной арендной платы за период с 25 апреля 2024 года по 24 апреля 2025 года, которые используются в качестве основы для расчета чистого операционного дохода, эксперт не определял потенциальный валовый доход. Учитывая низкую долю вакантных площадей и наличие по условиям договора обеспечительного платежа, потери от неплажетей экспертом приняты равными 0. Поскольку для торговой площади объекта исследования, требуемая норма парковочных мест в соответствии с Приложением Ж «СП 42.13330.2016. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89-89», утвержденных приказом Минстроя России от 30 декабря 2016 года № 1034/пр, составляет 254 парковочных места (при фактических 256), экспертом принято решение учесть в расчетах величины действительного валового дохода только действующий договор аренды автостоянки под автокартинг.
Результаты расчета рыночной стоимости объекта исследования в рамках доходного подхода приведены в таблице 14 заключения.
Каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, свидетельствующих об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, чем отражено в заключении, суду не представлено.
Участвующие в деле лица о назначении и проведении повторной судебной экспертизы не просили, возражений относительно установленного экспертом размера рыночной стоимости объектов недвижимости не представили.
При таком положении суд не усматривает оснований сомневаться в достоверности и обоснованности выводов эксперта о величине рыночной стоимости объекта недвижимости и находит возможным определить его рыночную стоимость на основании указанного экспертного заключения.
При этом, суд учитывает, что рыночная стоимость, устанавливаемая по правилам статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, определяется на дату, которая указана в отчете об оценке. Следовательно, такая стоимость должна определяться на дату, указанную в отчете – ДД.ММ.ГГГГ.
С учетом изложенного суд приходит к выводу об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, на основании выводов заключения эксперта от ДД.ММ.ГГГГ № в размере 2106117000 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
В силу пункта 6 части 2 статьи 18 Федерального закона № 237-ФЗ юридически значимой датой для целей применения сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата подачи заявлений об установлении кадастровой стоимости равной рыночной в бюджетное учреждение – ДД.ММ.ГГГГ.
В связи с удовлетворением требования о признании незаконным решения ГБУ СО «СЦ ГКО» от ДД.ММ.ГГГГ № № суд, руководствуясь статьями 103, 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, полагает необходимым взыскать с последнего в пользу административного истца сумму уплаченной при подаче административного искового заявления государственной пошлины в размере 20000 рублей.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд решил:
признать незаконным решение Государственного бюджетного учреждения «Сахалинский центр государственной кадастровой оценки» от ДД.ММ.ГГГГ № № об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости в размере 2106117000 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
Датой подачи обществом с ограниченной ответственностью «Клан Трейд» заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости считать – ДД.ММ.ГГГГ.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Сахалинский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Сахалинского областного суда Л.А. Бочарова
Мотивированное решение составлено 20 июля 2026 года.