РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
26 марта 2026 года г.Вилюйск
Вилюйский районный суд Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего судьи Степанова С.К., при секретаре судебного заседания Константиновой Д.И., с участием истца Андреевой Е.М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Андреевой Е. М. к Администрации городского поселения «Город Вилюйск» муниципального района «Вилюйский улус (район)» Республики Саха (Якутия) о возложении обязанности предоставить равнозначное жилое помещение взамен жилого дома, обремененного публичными ограничениями, установил:
истец, Андреева Е.М., являющаяся собственником жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <*****> (Якутия), <*****>, обратилась в суд с вышеуказанным иском.
В обоснование требований истец указала, что приобрела данное имущество с использованием средств материнского капитала для проживания своей семьи, которая является многодетной и воспитывает <*****>. В ходе судебного разбирательства истец в порядке ст. 39 ГПК РФ уточнила исковые требования, окончательно просила суд: обязать Администрацию городского поселения «Город Вилюйск» произвести выкуп принадлежащих ей на праве собственности жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: Республика Саха (Якутия), <*****>, в связи с невозможностью их использования по назначению вследствие установленных публично-правовых ограничений, с выплатой выкупной цены в размере рыночной стоимости, определенной на дату исполнения судебного решения, с одновременным прекращением права собственности истца на указанные объекты недвижимости после исполнения обязательства по выкупу. Истец указала, что после приобретения дома ей стало известно, что жилой дом и земельный участок являются объектом культурного наследия местного (муниципального) значения «Дом купца Г.И. Попова», включенным в единый государственный реестр объектов культурного наследия народов РФ на основании Приказа Министерства культуры и духовного развития РС (Я) от 29.12.2014 г. № 134-ОКН и Приказа Минкультуры России от 27.12.2017 г. № 138713-р. Истец состоит на учете в качестве нуждающейся в улучшении жилищных условий по месту регистрации в Верхневилюйском улусе, как многодетная семья. Полагает, что установленные обременения фактически лишают ее права на использование жилого помещения по назначению, что является основанием для выкупа имущества либо предоставления другого жилья. В подтверждение рыночной стоимости принадлежащего ей имущества истцом представлен отчет об оценке № №***** от 12 марта 2026 года, выполненный оценщиком ООО РЭЦ «Норма-про», согласно которому рыночная стоимость объекта оценки: жилого дома площадью 58,1 кв.м и земельного участка площадью 713 кв.м по состоянию на 12 марта 2026 года составляет 2 794 000 рублей, в том числе: рыночная стоимость земельного участка – 1 784 000 рублей, рыночная стоимость жилого дома – 1 010 000 рублей.
В судебном заседании истец Андреева Е.М. исковые требования поддержала в полном объеме с учетом уточнений, просила удовлетворить. Пояснила, что фактическое состояние дома является неудовлетворительным, он ветхий, однако из-за установленных публичных ограничений она лишена возможности провести его реконструкцию или капитальный ремонт для создания безопасных и достойных условий проживания семьи, <*****>. Попытки получить разрешение на строительство или изменить режим использования участка положительного результата не дали.
Представитель ответчика администрации городского поселения «Город Вилюйск», в судебное заседание не явился.
Представители третьего лица Управления по охране объектов культурного наследия Республики Саха (Якутия) в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело без их участия.
Из письменного отзыва представителя Управления по охране объектов культурного наследия Республики Саха (Якутия) следует, что Управление подтверждает статус дома истца, как объекта культурного наследия и наличие установленных законом ограничений. В отзыве указано, что охранное обязательство на объект не выдавалось, а также разъяснены нормы ст.47.3 Федерального закона № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», возлагающие на собственника обязанность по содержанию объекта. Управление также сообщило, что часть земельного участка истца попадает в зону регулируемой застройки (ЗРЗ-1), где разрешено строительство с ограничениями (не выше 1 этажа, из дерева), однако основная часть участка находится в границах территории памятника, где строительство запрещено.
Представители третьих лиц – администрации МР «Вилюйский улус (район)» Республики Саха (Якутия), Министерства культуры и духовного развития Республики Саха (Якутия) в судебное заседание не явились, причину не явки не сообщили.
Суд, заслушав истца, исследовав представленные доказательства, изучив материалы дела, приходит к следующему.
Согласно ст.40 Конституции РФ, каждый имеет право на жилище. Органы государственной власти и органы местного самоуправления создают условия для осуществления права на жилище.
В силу ст.15 Жилищного кодекса РФ, жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
Понятие пригодности жилого помещения подразумевает не только его техническое состояние, но и возможность его использования по назначению - для проживания, включая право на его улучшение, ремонт и реконструкцию в соответствии с потребностями семьи.
В судебном заседании установлено и подтверждено материалами дела, что принадлежащий истцу на праве собственности жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: Республика Саха (Якутия), <*****>, обладают особым правовым статусом – являются объектами культурного наследия местного (муниципального) значения «Дом купца Г.И. Попова». Данные обстоятельства подтверждаются приказом Министерства культуры и духовного развития Республики Саха (Якутия) от 29 декабря 2014 года №134-ОКН, приказом Министерства культуры РФ от 27 декабря 2017 года №138713-р, постановлением администрации МО «Город Вилюйск» Вилюйского улуса (района) от 11 августа 2021 года №445.
Данный статус в силу прямого указания Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» налагает на собственника существенные публичные ограничения (обременения).
В соответствии с правовым режимом, утвержденных для данных объектов, в границах их территории запрещается строительство объектов капитального строительства, реконструкция, увеличение объемно-пространственных характеристик, а также проведение иных работ, кроме направленных на сохранение объектов.
В соответствии с правовым режимом, установленным для данных объектов, в границах их территории запрещается строительство объектов капитального строительства, реконструкция, увеличение объемно-пространственных характеристик, а также проведение иных работ, кроме направленных на сохранение объектов. Данные обстоятельства подтверждаются письменными ответами департамента Республики Саха (Якутия) по охране объектов культурного наследия от 13 октября 2023 года №01-20/227, администрации МО «Город Вилюйск» Вилюйского улуса (района) от 29 октября 2024 года №2/653, администрации МР «Вилюйский улус (район)» от 16 декабря 2025 г. №2857, Управления по охране объектов культурного наследия от 03 сентября 2025 г. №01-27/30, а также отзывом Управления по охране объектов культурного наследия Республики Саха (Якутия) от 16 февраля 2026 г., согласно которым земельный участок истца полностью или в большей части расположен в границах объекта культурного наследия, где действует запрет на новое строительство.
В силу ст.5.1 и ст.47.3 Федерального закона № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», на территории объекта культурного наследия запрещаются строительство объектов капитального строительства и проведение иных работ, кроме направленных на сохранение объекта.
Таким образом, истец, будучи добросовестным приобретателем имущества, фактически лишена возможности осуществлять свои правомочия собственника в полном объеме. Она не может провести реконструкцию ветхого дома, осуществить его расширение, надстройку или иное изменение для приведения в соответствие с потребностями многодетной семьи, <*****>.
Формальное непризнание дома аварийным, на что указывает представитель ответчика, не меняет существа спора. Аварийность - это одно из оснований для предоставления жилья, но не единственное. В данном случае основанием является невозможность использования жилого помещения по назначению в силу объективных, не зависящих от воли собственника причин, вызванных действием публичного правового режима.
Суд полагает, что сложившаяся ситуация приводит к нарушению конституционного права истца и членов ее семьи на жилище. Возложение на собственника обязанности по содержанию объекта культурного наследия (ст. 47.3 ФЗ № 73-ФЗ) в условиях, когда его использование для проживания затруднено, а возможность изменения его параметров отсутствует, является непропорциональным ограничением права собственности. Это бремя по сохранению объекта, имеющего ценность для всего муниципального образования, не может быть возложено исключительно на семью истца, особенно с учетом ее социального статуса (многодетная семья, ребенок-инвалид).
Правовая позиция о необходимости защиты прав граждан в подобных ситуациях вытекает из системного толкования положений Гражданского кодекса РФ и Жилищного кодекса РФ.
Согласно ст.235 Гражданского кодекса РФ, право собственности прекращается при отчуждении имущества в случаях, предусмотренных законом. Хотя процедура изъятия для государственных или муниципальных нужд в отношении объектов культурного наследия напрямую не регулирует данную ситуацию, по аналогии закона (ст.6 Гражданского кодекса РФ) применимы общие принципы: если имущество в силу публичных интересов не может использоваться собственником по назначению, он вправе рассчитывать на справедливую компенсацию или предоставление равноценного имущества, пригодного для использования (ст.235, 239, 239.2, 240 Гражданского кодекса РФ).
Кроме того, в соответствии с п.1 ч.2 ст.57 Жилищного кодекса РФ, вне очереди жилые помещения предоставляются гражданам, единственные жилые помещения которых признаны непригодными для проживания. Фактическая непригодность дома истца для нормального проживания многодетной семьи, усугубленная запретом на его реконструкцию, приравнивает её положение к положению лица, проживающего в непригодном жилье, и влечет обязанность публично-правового образования по предоставлению иного жилого помещения.
Администрация городского поселения «Город Вилюйск» является органом местного самоуправления, на территории которого находится объект недвижимости. Именно на нем, как на органе, уполномоченном на решение вопросов местного значения в сфере жилищных отношений, лежит обязанность по обеспечению жилищных прав граждан, проживающих на его территории, и по созданию условий для реализации права на жилище. Следовательно, именно Администрация городского поселения «Город Вилюйск» является надлежащим ответчиком по требованию о выкупе имущества либо предоставлении жилого помещения взамен имущества, обремененного публичными ограничениями и непригодного для нормального проживания.
Разрешая вопрос о способе восстановления нарушенного права, суд принимает во внимание уточненные исковые требования истца, которая просит обязать ответчика произвести выкуп принадлежащего ей имущества по рыночной стоимости.
Суд считает данный способ защиты права соответствующим принципам справедливости и соразмерности, поскольку он учитывает публичный интерес в сохранении объекта культурного наследия, который после выкупа может быть сохранен за счет средств муниципального образования, либо передан под охрану уполномоченным органам. Кроме того, обеспечивает баланс интересов истца, которая получает равноценное возмещение за имущество, которое она не может использовать по назначению. Прекращение права собственности истца на объект культурного наследия позволяет снять с нее бремя содержания данного объекта, которое она не может реализовать в полном объеме из-за установленных ограничений.
При определении размера выкупной цены суд принимает во внимание представленный истцом отчет об оценке №*****-н от 12 марта 2026 года, выполненный квалифицированным оценщиком ООО РЭЦ «Норма-про», имеющим стаж работы в оценочной деятельности, являющейся членом Ассоциации «Русское общество оценщиков». Отчет выполнен в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральными стандартами оценки. Стороной ответчика данный отчет не оспорен, ходатайств о назначении судебной оценочной экспертизы не заявлено.
При таких обстоятельствах суд принимает отчет об оценке №*****-н в качестве надлежащего доказательства рыночной стоимости имущества истца и определяет выкупную цену в размере 2 794 000 рублей.
В силу ч.2 ст.206 ГПК РФ суд полагает возможным установить срок для исполнения решения суда до 04 сентября 2026 года, находя такой срок разумным и достаточным для совершения ответчиком действий по принятию мер для исполнения возложенной судом обязанности.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194 – 199 ГПК РФ, суд решил:
исковые требования Андреевой Е. М., удовлетворить.
Возложить на Администрацию городского поселения «Город Вилюйск» муниципального района «Вилюйский улус (район)» Республики Саха (Якутия) обязанность произвести выкуп у Андреевой Е. М. принадлежащих ей на праве собственности жилого дома, площадью 58,1 кв.м, кадастровый №*****, и земельного участка, площадью 713 кв.м, кадастровый №*****, расположенных по адресу: Республика Саха (Якутия), <*****>, в связи с невозможностью их использования по назначению вследствие установленных публично-правовых ограничений, с выплатой выкупной цены в размере 2 794 000 (Два миллиона семьсот девяносто четыре тысячи) рублей, в срок до ДД.ММ.ГГГГ.
Право собственности Андреевой Е. М. на жилой дом (кадастровый №*****) и земельный участок (кадастровый №*****), расположенные по адресу: Республика Саха (Якутия), <*****>, подлежит прекращению после полного исполнения Администрацией городского поселения «Город Вилюйск» обязанности по выплате выкупной цены.
Идентификаторы истца: Андреевой Е. М., ДД.ММ.ГГГГ г.р., паспорт 9821 №***** выдан, ДД.ММ.ГГГГ МВД по <*****> (Якутия).
Идентификаторы ответчика администрации городского поселения «город Вилюйск» муниципального района «Вилюйский улус (район)» Республики Саха (Якутия): ОГРН 1061410000915, ИНН 1410160000.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Саха (Якутия) через Вилюйский районный суд Республики Саха (Якутия) в течение одного месяца со дня изготовления в мотивированном виде.
Судья п/п С.К. Степанов
Копия верна
Судья Вилюйского районного суда
Республики Саха (Якутия) С.К. Степанов
Решение в мотивированном виде изготовлено 26 марта 2026 года.