РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
14 мая 2026 г. г. Александровск-Сахалинский
Александровск-Сахалинский городской суд в составе: председательствующего судьи Пелецкой Т.П., при секретаре судебного заседания Рыбиной А.В., с участием: истца ФИО3, ответчика ФИО2, по исковому заявлению ФИО3 к ФИО2 и Комитету по управлению Муниципальной собственности Александровск-Сахалинского муниципального округа о признании договора купли–продажи недвижимости мнимой сделкой, применении последствий недействительности, и признании недействительной(ничтожной) сделку по приобретению в собственность земельного участка и возмещении судебных расходов,
УСТАНОВИЛ:
истец ФИО3 обратился с исковым заявлением в Александровск-Сахалинский городской суд к ФИО2 о признании договора купли–продажи недвижимости мнимой сделкой, применении последствий недействительности сделки, указывая, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком был заключен договор купли-продажи, по условиям которого он продал, а ФИО2 купил нежилое помещение( тепловые стоянки), расположенные по адресу : <адрес>, кадастровый №, при этом в п. 6.2.1 данного договора указано, что расчет в сумме 100 000 руб. произведен сторонами до подписания договора, однако никакой реальной передачи денежных средств ответчиком не производилось, расписка о получении денежных средств не составлялась. Также указывает, что данное жилое помещение приобреталось 27.04.2015 г. за 200 000 руб., а цена, указанная в договоре 100 000 руб. является нереальной, так как указанная сумма в 35-40 раз ниже рыночной, что указывает на мнимую сделку. Он(истец), стремился сохранить за собой экономический контроль над имуществом, формально переоформив его на ФИО2, однако эта сделка была совершена без действительного намерения передать право собственности на нежилое помещение. Договор был подписан в единственном экземпляре, другие экземпляры ответчик подписывать не стал, его отказ от подписи других экземпляров свидетельствует о том, что его интересовал лишь сам факт подписи «для вида», а не для создания полноценного правоустанавливающего документа. Однако, ФИО7 после заключения договора, оформил государственную регистрацию перехода права собственности и отказался от переоформления или расторжения договора по соглашению сторон, подтвердив, что намерен сохранить за собой право собственности, возникшие по мнимой сделке, что нарушает его(истца) права и законные интересы. Истец ФИО3 просит признать договор купли-продажи нежилого помещения № 1 от 28 марта 2024, заключенным между ФИО3 и ФИО2 мнимой сделкой, применить последствия недействительности ничтожной сделки, обязав Управление Росреестра по Сахалинской области аннулировать запись о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение к ФИО2, кадастровый № и восстановить запись о праве собственности ФИО3 на указанное помещение, а также взыскать с ФИО2 в его пользу судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 49 120 руб.
Из письменного отзыва ответчика ФИО2 следует, что он не согласен с заявленными требованиями, указывая, что с момента заключения договора купли-продажи он пользуется, владеет перешедшим к нему в собственность недвижимым имуществом, неся все расходы на его содержание и обслуживание.
02 февраля 2026 г. протокольным определением Александровск-Сахалинского городского суда Управление Росреестра по Сахалинской области привлечено по ходатайству ФИО3 в качестве ответчика по данному делу.
03.02.3026 г. в заявлении об уточнении исковых требований истец ФИО3 указал, что право собственности на земельный участок ответчиком было приобретено и зарегистрировано уже после заключения оспариваемого договора купли-продажи и эта сделка была совершена им в условиях очевидного правового конфликта и злоупотребления правом, с целью создать видимость законности своего незаконного владения объектом недвижимости в целом. Просит признать договор купли-продажи нежилого помещения № 1 от 28 марта 2024 г., заключенным между ФИО3 и ФИО2 мнимой сделкой( ничтожной) на основании пункта 1 статьи 170 Гражданского кодекса РФ. Применить последствия недействительности сделки и обязать Управление Росреестра по Сахалинской области аннулировать запись в ЕГРН о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение(тепловые стоянки), кадастровый № к ФИО2, восстановить запись о праве собственности ФИО3 на указанное нежилое помещение. Признать недействительной(ничтожной) сделку по приобретению ФИО2 в собственность земельного участка на котором расположено указанное нежилое помещение(кадастровый №), как совершенную во исполнение и для прикрытия основной мнимой сделки, и обязать Управление Росреестра по Сахалинской области аннулировать соответствующую запись в ЕГРН.
Из письменного отзыва Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области на исковое заявление ФИО3 следует, что Управление возражает относительно своего процессуального положения в качестве соответчика, поскольку привлечение регистрирующего органа к участию в деле возможно только в порядке главы 22 КАС РФ.
26 февраля 2026 г. удовлетворяя ходатайство ФИО3, суд исключил Управление Росреестра по Сахалинской области из числа ответчиков и привлек в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Из дополнения к отзыву на исковое заявление следует, что по чеку от 24.01.2024 на сумму 97 857 руб. 27 коп. ФИО2 произвел гашение реестровых требований кредитора за ФИО3. Также ответчик ФИО2 на протяжении многих лет подряд оплачивал электроэнергию за истца по спорному нежилому помещению. После покупки спорного нежилого помещения ответчик совершил необходимые действия, чтобы свободно пользоваться данным помещением, в частности выполнил кадастровые работы, выкупил у администрации(КУМС) земельный участок, на котором располагается спорное помещение.
24.04.2026 г. истец ФИО3 уточнил исковые требования, указывая, что право собственности на земельный участок, на котором расположено спорное нежилое здание, было приобретено и зарегистрировано за ФИО2 уже после заключения оспариваемого договора купли-продажи нежилого помещения от 28.03.2024 г, и учитывая, что основной договор о передаче нежилого помещения является мнимым и ничтожным, последующая сделка по приобретению земли под этим помещением теряет свой первоначальный хозяйственный смысл и была совершена ответчиком в условиях очевидного правового конфликта и злоупотребления правом, с целью создать видимость законности своего незаконного владения объектом недвижимости в целом, просит признать договор купли –продажи нежилого помещения № 1 от 28 марта 2024 г., заключенного между ФИО3 и ФИО2, мнимой сделкой(ничтожной) на основании пункта 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации; применить последствия недействительности ничтожной сделки и обязать Управление Росреестра по Сахалинской области аннулировать запись в ЕГРН о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение(тепловые стоянки), кадастровый № к ФИО2; восстановить запись о праве собственности ФИО3 на указанное жилое помещение; признать недействительной(ничтожной) сделку по приобретению ФИО2 в собственность земельного участка, на котором расположено указанное нежилое помещение(кадастровый №), как совершенную во исполнение и для прикрытия основной мнимой сделки, и обязать Управление Росреестра по Сахалинской области аннулировать соответствующую запись в ЕГРН; взыскать с ФИО2 в его пользу расходы по уплате государственной пошлины.
В дополнении отзыву на исковое заявление ответчик ФИО2 указал, что истец ФИО3 инициировал отключение электроэнергии объекта, что свидетельствует о недобросовестном поведении истца, который ранее являлся лишь номинальным собственником спорного объекта недвижимости, истинный и надлежащий владелец объекта недвижимости никогда бы не стал этого делать. Считает, что к данным правоотношениям следует применить п.3 ст. 179 ГК РФ, вместе с этим просит применить пропуск срока исковой давности, поскольку ФИО3 ведет речь не о мнимой сделке, а о кабальной сделке, применительно к которой истек годовой срок исковой давности.
В дополнении отзыву на исковое заявление от 07.05.2026 г. представитель ответчика ФИО13 указал, что действия ФИО3 не являются добросовестными и не являются разумными по отношению к ФИО2, в частности его не интересует какие расходы понес ФИО2 в связи с оформлением земельного участка. Предъявляя иск, ФИО3 не заявлял никаких требований по отношению к земельному участку, что свидетельствует о том, что земельный участок его никогда не интересовал, мер к его оформлению он не предпринимал. Вновь указывает на факт произведенной ФИО2 оплаты задолженности за ФИО3 на условии зачета данной суммы в счет заключения договора купли-продажи недвижимого имущества. Настаивает на пропуске срока исковой давности по кабальной сделке, предлагает в удовлетворении иска ФИО3 отказать.
24.04.2026 г. в качестве ответчика по делу привлечен к участию в деле Комитет по управлению муниципальной собственностью Александровск-Сахалинского муниципального округа.
В судебном заседании истец ФИО3 поддержал заявленные и уточненные требования и пояснил, что первоначально он был оформлен официально индивидуальным предпринимателем, поэтому приобретенный гараж(тепловые стоянки) были оформлены на него, однако пользовались этим имуществом все, в том числе и ФИО2 В последствии он затеял процедуру банкротства, и когда она была завершена, между ним и ФИО2 состоялся устный договор, для того чтобы обезопасить себя экономически, он и ФИО2 оформят мнимый договор купли-продажи, а в последствии, переоформят гараж на троих, т.е. на него, ФИО2 и ФИО8 Однако, ФИО2 после оформления договора купли продажи и регистрации права собственности, отказался переоформлять гаражи на него, и Пукинского. При этом, истец ФИО3 не смог обосновать экономическую необходимость оформления гаража после завершения процедуры банкротства, а также не предоставил доказательств, подтверждающих его требования о мнимости сделки.
Свидетель ФИО8 суду пояснил, что еще в 2015 году он занимал денежные средства на приобретение гаражей(боксов), которые были оформлены на ФИО3, поскольку он являлся индивидуальным предпринимателем. Однако по устному согласованию считалось, что эти гаражи(боксы) являются собственностью его, ФИО2 и ФИО3 После освобождения из мест лишения свободы, оказалось, что ФИО3 переоформил гаражи(боксы) на ФИО2, который считает себя единственным собственником, и переоформлять недвижимое имущество не собирается.
Ответчик ФИО2 исковые требования не признал и указал, что с иском о мнимости сделки купли-продажи гаража не согласен, оспаривает утверждение о договоре оформления гаража на ФИО8, ФИО3 и него. Сообщил, что к нему непосредственно обратился ФИО3 в январе 2024 г. с просьбой оплатить за него денежную сумму за гашение реестровых требований кредитора, которая состояла около 100 000 рублей, при этом самостоятельно предложил за эту услугу переоформить гараж. Согласившись с данным предложением, он по реквизитам, данным им ФИО3 оплатил 24.01.2024 за него денежную сумму в размере 97 857 руб. 27 коп. После того, как закончилась процедура банкротства, они с ФИО3 переоформили гараж на него, право собственности на гараж было зарегистрировано на него, после этого он оформил в собственность и землю, на котором расположен гараж. Утверждает, что договор купли-продажи гаража состоялся на законных основаниях, никакого разговора о переоформлении впоследствии гаража на Пукинского, ФИО3 и него не было, предложение о стоимости гаража за оплату реестровых требований исходило непосредственно от ФИО3
Привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований – Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) своего представителя в судебное заседание не направила, просила дело рассмотреть в отсутствии представителя с направлением копии судебного акта.
Из письменного отзыва на исковое заявление ФИО3 следует, что в соответствии со статьей 3 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»(далее – Федеральный закон№ 218-ФЗ), Положением об Управлении, утвержденным приказом Росреестра от 06.04.2023 № П/0117 г., Управление является территориальным органом федерального органа исполнительной власти, осуществляющим, в том числе функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственный кадастровый учет недвижимого имущества, ведению Единого государственного реестра недвижимости. 30.06.2012 в НГРН внесены сведения о ранее учтенном объекте недвижимости (нежилом здании) с кадастровым номером 65:21:0000023:62, площадью 519,3 кв.м, расположенном по адресу <адрес>, л. 48 наименование здания-тепловые стоянки. В отношении данного объекта недвижимости ЕГРН содержит актуальную запись от 01.04.2024 о регистрации права собственности за ФИО2 на основании договора купли-продажи нежилого помещения № 1 от 28.03.2024. 28.03.2024 истец и ответчик обратились в орган регистрации с заявлениями о регистрации перехода права и регистрации права собственности на вышеуказанный объект недвижимости на основании договора купли-продажи нежилого помещения № 1 от 28.03.2024, и 01.04.2024 зарегистрирован переход права собственности на вышеуказанный объект недвижимости за ФИО2 В соответствии с п.3 ч.1 ст. 29 Закона № 128-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрации прав включают в себя проведение правовой экспертизы представленных документов, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации. Решение о проведении учетно-регистрационных действий, приостановлении либо отказе принимаются в каждом конкретном случае государственным регистратором самостоятельно по результатам проведения правовой экспертизы и представленных документов, между тем к полномочиям государственного регистратора не отнесена проверка порядка, перечисления и получения расчетов сторонами по сделке. По результатам проведенной правовой экспертизы в виду отсутствия оснований для приостановления либо отказа, регистратором было принято решение об осуществлении вышеуказанных регистрационных действий. В п. 52 постановления Пленума Верховного суда Российской федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав» разъяснено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРН. В силу п.5 ст. 14 Федерального закона № 128-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и )или) государственной регистрации прав являются в том числе вступившие в законную силу судебные акты. судебное решение реализуется путем его предъявления в соответствующий орган для совершения юридически значимого действия-государственной регистрации права.
Представитель КУМСа по доверенности ФИО9 исковые требования ФИО3 о признании недействительной(ничтожной) сделку по приобретению ФИО2 в собственность земельного участка, на котором расположено нежилое помещение(кадастровый №) не признала, считает, что оформление договора с ФИО2 состоялось обоснованно, и оснований для признания этой сделки ничтожной не имеется.
Дело рассмотрено в отсутствии представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований – Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), в соответствии с частью 5 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела и иных процессуальных прав, и не является препятствием для рассмотрения дела по существу.
Выслушав лиц, участвующих в деле, допросив свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.
В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В соответствии с частями 1, 3 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства, их достаточность и взаимную связь в совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Судом установлено, что Общество с ограниченной ответственностью «Северо-Запад», в лице конкурсного управляющего ФИО10, действующего на основании решения арбитражного суда Сахалинской области по делу № А59-4470/2010 от 20.05.2011 г., именуемое в дальнейшем «Продавец» с одной стороны, и индивидуальный предприниматель ФИО3, именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, на основании протокола собрания кредиторов от 03.04.2015 г. заключили договор о нижеследующем: Продавец в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим договором продает Покупателю, а Покупатель покупает имущество, поименованное в п. 1.2 настоящего Договора и обязуется: принять имущество и оплатить имущество здание нежилое, тепловые стоянки, общая площадь 519,3 кв.м, инв. № лит.3, расположенное в <адрес>, запись о регистрации № от 16.02.2006 н., цена 200 000 руб.( Договор купли-продажи № 1/15 от 03.04.2015 г.)
Из акта приема-передачи от 27.04.2015 г. следует, что Общество с ограниченной ответственностью «Северо-Запад», в лице конкурсного управляющего ФИО10, действующего на основании решения арбитражного суда Сахалинской области по делу № А59-4470/2010 от 20.05.2011 г., именуемое в дальнейшем «Продавец» с одной стороны, и индивидуальный предприниматель ФИО3, именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, на основании протокола собрания кредиторов от 03.04.2015 г. составили акт о нижеследующем: в соответствии с условиями договора купли-продажи № 1/15 от 03 апреля 2015 г. Продавец передает, а Покупатель принимает недвижимое имущество: здание нежилое, тепловые стоянки, общая площадь 519,3 кв.м, инв. № лит.3, расположенное в <адрес>, запись о регистрации № от 16.02.2006 н., цена 200 000 руб.,
Согласно выписке из единого государственного реестра права на недвижимое имущество и сделок с ним от 11.10.2016 г., правообладателем тепловых стоянок, назначение: нежилое, общая площадь 519,3 кв.м, инв. № лит.3, адрес: <адрес>, кадастровый № является ФИО3 на основании решения суда от 27.06.2016 г. № А5901197/2016, Арбитражный суд <адрес>, вступивший в законную силу 29.07.2016, договор купли-продажи от 03.04.2015 № 1/15, собственность зарегистрирована № от 11.10.2016 г.
В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества(договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В силу 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Из договора № 1 купли-продажи нежилого помещения от 28 марта 2024 г. следует, что ФИО3, именуемый в дальнейшем «Продавец» с одной стороны и ФИО2, именуемый в дальнейшем «Покупатель» заключили договор о том, что «Продавец» продает, а «Покупатель» покупает недвижимое имущество: нежилое помещение( в дальнейшем «Помещение»), кадастровый(условный) №, площадью 519,3 кв.м, расположенное по адресу: РФ, <адрес>( п.1.1 Договора). Инвентаризационная стоимость Помещения составляет 100 000 руб.(п.1.3 Договора). Цена приобретаемого Покупателем Помещения, указанного в п.1.1 настоящего договора, составляет 100 000(сто тысяч) рублей. Указанная цена, установленная соглашением сторон по настоящему договору, является окончательной и изменению не подлежит( п.2.1 Договора). Расчет в сумме 100 000(сто тысяч) рублей произведен сторонами до подписания договора( п. 6.2.1 Договора). В случае если Покупатель не переведет на счет Продавца выше оговоренную сумму в установленные договором сроки, настоящий договор подлежит расторжению. При этом Покупатель будет обязан передать Помещение, являющееся предметом настоящего договора Продавцу( п.9.2 Договора).
Согласно акта приема-передачи от 28.03.2024(приложение № 1 к договору купли-продажи № 1 от 28 марта 2024) ФИО3, именуемый в дальнейшем «Продавец» и ФИО2, именуемый в дальнейшем «Покупатель», составили акт о нижеследующем: в соответствии с договором купли-продажи № 1 от 28.03.2024 Продавец передает, а Покупатель принимает: нежилое помещение, кадастровый №, площадью 519,3 кв.м, расположенное по адресу: РФ, <адрес>.
01 апреля 2024 г. зарегистрирован переход права собственности на вышеуказанный объект недвижимости за ФИО2
Из имеющихся у суда доказательств не усматривается, что заключенная между сторонами сделка по отчуждению недвижимого имущества носила мнимый характер, без намерения создать соответствующие правовые последствия.
Так, согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации- сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка)…
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной( п.3)
Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях( п.4).
Заявление о недействительности сделки не имеет правого значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки( п.5).
В соответствии с пунктом 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации - мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 86 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (пункт 1 статьи 170 ГК РФ).
Из анализа указанной номы следует, что для признания сделки мнимой необходимо установить, что на момент ее совершения стороны не намеревались создавать соответствующие условиям этой сделки правовые последствия.
Обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из ее сторон. Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий. Совершая подобную сделку, стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения.
Из смысла искового заявления с уточнениями и пояснений истца ФИО3 в судебном заседании следует, что поводом для заключения сделки с ФИО2 явилось стремление сохранить за собой экономический контроль над имуществом, формально переоформив его на другое лицо.
Анализируя данный довод, во взаимосвязи с имеющимися документами, суд находит его не состоятельным, поскольку из определения Арбитражного суда <адрес> от 29 февраля 2024 г. по делу № А59-633/2022 следует, что на данную дату завершена процедура реализации имущества гражданина ФИО3, он освобожден от дальнейшего исполнения требований кредиторов.
При таких исходных данных, указание на сохранение экономического контроля над имуществом является без основательным, при этом истец ФИО3 в судебном заседании так и не смог дать объяснение, в чем должен быть проявиться этот экономический контроль, не пояснил невозможность переоформления недвижимости на троих участников, а тем более не представил этому ни одного доказательства.
Оценивая противоречие доводов истца здравому смыслу, отсутствие убедительных пояснений разумности действий, суд считает, что несогласованность пояснений истца и отсутствие соответствующих доказательств, позволяют считать доводы истца не обоснованными, и противоречащими другим доказательствам, исследованном в судебном заседании.
Так, свидетели ФИО11 и ФИО12 суду пояснили, что они приехали в г. Александровск-Сахалинский за покупкой «Бурана» в январские праздники 2024 г., находясь в боксе у ФИО2, осматривали «Буран», когда туда вошел ФИО3, из разговора с ФИО2 они поняли, что ФИО3 просил денег у ФИО2, для оплаты каких-то долгов, связанных с банкротством. Первоначально ФИО2 не соглашался, но ФИО3 сказал, что подготовит все бумаги и перепишет недвижимость на него, затем ФИО3 принес лист бумаги с реквизитами, и ФИО2 согласился оплатить денежные средства по указанным реквизитам. О какой сумме денежных средств шла речь они не помнят. Не доверять показаниям указанных свидетелей у суда не имеется, они предупреждены об уголовной ответственности за дачу ложных показаний, оснований для оговора истец ФИО3 не обозначил, а судом таких оснований не установлено.
Из чека по операции от 24 января 2024 г. следует, что ФИО2 оплатил за ФИО3 97 857 руб. 27 коп. в ООО «Мегасах» -гашение реестровых требований кредитора.
Истец ФИО3, отрицая как присутствие свидетелей ФИО11 и ФИО12, так и оплату по чеку, утверждает, что ФИО2 произвел эту оплату за долги, при этом доказательств задолженности ФИО2 перед ФИО3 не предоставил.
Для признания сделки мнимой, суду необходимо установить, что обе стороны стремятся к сокрытию ее действительного смысла, действуют недобросовестно, в обход закона и не имеют намерения совершить сделку в действительности.
Таких обстоятельств, судом не установлено, а истцом доказательств не предоставлено.
Согласно части 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Как указано в статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления см другими условиями и смыслом договора в целом.
Судом учитываются эти нормы, и делается вывод, что поскольку Гражданским законодательством РФ не запрещается производить оплату покупателем еще до заключения договора о купли-продажи, а свидетели ФИО11 и ФИО12 подтвердили, что между ФИО3 и ФИО2 состоялась договоренность об оплате денежными средствами обязательств ФИО3 в счет покупки недвижимого имущества, а в договоре купли-продажи от 28 марта 2024 г. в п. 6.2.1 указано, что расчет в сумме 100 000 рублей произведен сторонами до подписания договора, то суд считает, что в договоре установлена цена в соответствии со статьей 421 ГКРФ(свобода договора), и оплата произведена как указано в договоре еще до его заключения( толкование условий договора).
Поэтому довод истца ФИО3 о том, что он не получил денежных средств по данному договору суд признает не состоятельным.
При этом суд учитывает, что оплата по чеку по операции за ФИО3 ФИО2 была произведена 24 января 2024 г., процедура банкротства ФИО3 была окончена 29 февраля 2024 г., купля-продажа недвижимого имущества осуществлена 28 марта 2024 г., и 1 апреля 2024 г. осуществлена регистрация перехода права собственности за ФИО2, последовательность данных действий подтверждают реальность намерений сторон. Со дня совершения сделки с 28.03.2024 г. и до 29.12.2025 г. истец ФИО3 не высказывал претензий ответчику ФИО2 по поводу незаконности сделки.
Поскольку гражданское законодательство конкретизирует необходимость установления у обеих сторон цели для совершения мнимой сделки, суд, исследовав имеющиеся доказательства и пояснения, как сторон, так и свидетелей, и установил, что волеизъявление у ФИО3 продать недвижимое имущество, а волеизъявление ФИО2 купить недвижимое имущество совпадают, при этом судом не установлено, что воля участников данной сделки была направлена на достижение других правовых последствий, чем предусмотрено в совершенной сделке.
Поскольку требования истца ФИО3 о признании недействительной(ничтожной) сделку по приобретению ФИО2 в собственность земельного участка являются производными от первоначальных требований о признании недействительной(ничтожной) сделки по договору купли-продажи недвижимого имущества(гаражей), а других самостоятельных оснований для признания такой сделки ничтожной не обозначено, то при отказе в удовлетворении требований о признании договора купли–продажи недвижимости мнимой сделкой, применении последствий недействительности суд одновременно отказывает и в удовлетворении требований о признании недействительной(ничтожной) сделку по приобретению ФИО2 в собственность земельного участка.
Оценив представленные доказательства в их совокупности, а также действия сторон в сложившихся правоотношениях на предмет добросовестности, принимая во внимание, что сторонами согласованы все существенные условия договора, и волеизъявление сторон было направлено именно на осуществление передачи указанного в договоре недвижимого имущества и перехода права собственности данного имущества, суд отказывает ФИО3 в удовлетворении заявленных требований, поскольку приходит к выводу, что действия сторон, совершенные при заключении сделки, свидетельствуют об их намерении совершить именно сделку по купли-продажи спорного имущества, и не подтверждают иных намерений.
Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд решил:
в иске ФИО3 к ФИО2 и Комитету по управлению Муниципальной собственности Александровск-Сахалинского муниципального округа о признании договора купли–продажи недвижимости мнимой сделкой, применении последствий недействительности, и признании недействительной(ничтожной) сделку по приобретению в собственность земельного участка и возмещении судебных расходов – отказать.
На решение может быть принесена апелляционная жалоба в Сахалинский областной суд в течение одного месяца через Александровск-Сахалинский городской суд со дня изготовления решения в окончательной форме.
Председательствующий: судья- Пелецкая Т.П.
Мотивированное решение изготовлено 24 мая 2026 года