РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
13 мая 2026 года с. Иволгинск
Иволгинский районный суд Республики Бурятия в составе председательствующего - судьи Раднаевой Т.Б., при секретаре Аюровой Э.Б., с участием представителя истца по доверенности Лубсановой Е.В., ответчика Булатова М.Б., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Администрации МО «Иволгинский район» Республики Бурятия к Булатову М.Б. о расторжении договора аренды земельного участка, по встречному исковому заявлениюБулатова М.Б. к Администрации МО «Иволгинский район» Республики Бурятия о признании незаконными действий должностных лиц, признании недействительным акта обследования земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
Обращаясь в суд с указанным исковым заявлением, истец просит расторгнуть договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.
В обоснование требований указано, что Муниципальное образование (далее - МО) «Иволгинский район Республики Бурятия является собственником земельного участка, расположенного на территории Иволгинского района, с кадастровым номером №. ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка № сроком на <данные изъяты> лет, кадастровый номер земельного участка №, площадью <данные изъяты> кв.м., местоположение: <адрес> Категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для ведения личного подсобного хозяйства на полевых участках. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке. Подпунктами «а», «г» пункта 4.1 Договора предусмотрено право арендодателя досрочно расторгнуть настоящий Договор в случаях, предусмотренных законодательством РФ, РБ и настоящим договором и расторгнуть в одностороннем порядке в случаях использования участка не по целевому назначению, а также неиспользования (неосвоения) участка в течение сроков, установленных уполномоченными органами местного самоуправления. ДД.ММ.ГГГГ Управлением муниципального контроля администрации МО «Иволгинский район» проведено обследование, и составлен акт обследования объекта земельных отношений с фототаблицей. В результате обследования установлено, что вышеуказанный земельный участок по целевому назначению не используется, не освоен, не огорожен, не обрабатывается, свободен от объектов капитального строительства, использование земельного участка способами, ухудшающими экологическую обстановку, не выявлено. На земельном участке находится каменная глыба с крутыми склонами и острыми выступами (скала). На указанный земельный участок зарегистрировано ограничение (обременение) в виде: Зона санитарной охраны группового водозабора централизованного водоснабжения населения <адрес>, а также установлено ограничение хозяйственной деятельности: запрещается наличие источников загрязнения почвы (в том числе полей орошения, полей фильтрации и полей ассенизации). Кроме того, на спорном земельном участке установлено ограничение (обременение) в виде: Зона с особыми условиями использования территории - водоохранная зона реки Селенга; прибрежная защитная полоса реки Селенга. При указанных обстоятельствах - неиспользование земельного участка в течение трех лет, наличие на земельном участке скалы, запрет на орошение и распашку земель, водоохранная зона и зона санитарной охраны, прибрежная защитная полоса реки Селенга, сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для сторон. Кроме того, скалы, расположенные на данном земельном участке, используются школьниками и спортсменами Республики Бурятия, как скалодром.
Вместе с тем, ответчиком Булатовым М.Б. подано встречное исковое заявление, в котором ответчик просит признать незаконными действия должностных лиц администрации МО «Иволгинский район» по проведению обследования его земельного участка ДД.ММ.ГГГГ с проникновением на территорию без законных оснований; признать недействительным акт обследования (или иной документ, оформленный по результатам указанного мероприятия) и исключить его из числа доказательств по делу; признать недоказанным факт нецелевого использования или неиспользования им земельного участка, также просит в удовлетворении первоначального иска Администрации о расторжении договора аренды отказать полностью.
В обоснований своих требований Булатов М.Б. указывает, что материалы обследования земельного участка ДД.ММ.ГГГГ, оформленные, как акт обследования, получены с грубыми нарушениями Федерального закона № 294-ФЗ, Земельного кодекса РФ и его конституционных прав, что делает их недопустимыми доказательствами. ДД.ММ.ГГГГ должностные лица прибыли на земельный участок, никакого уведомления о проведении проверки он не получал, распоряжение (приказ) о проверке не предъявлялся, с прокуратурой мероприятие не согласовывалось. Инспекторы проникли на территорию его участка, не имея на то его согласия и законных оснований. Мероприятие проводилось в феврале, когда визуально оценить использование участка для пчеловодства невозможно: ульи находятся на зимовке, пчёлы не летают, пасека не функционирует в силу природно-климатических условий. Никакого акта проверки или предписания ему не вручалось, вместо этого ему передали ответ на заявление о предоставлении земельного участка в собственность, что подтверждает, что цель визита была не контрольная, а связанная с давлением по поводу его заявления о выкупе. Участок используется им по целевому назначению - для пчеловодства. Действия инспекторов, зашедших на участок без его разрешения, незаконны, все наблюдения, сделанные в ходе такого вторжения, не могут использоваться, как доказательства. Односторонний акт сам по себе не является ненормативным актом, не порождает обязательных предписаний и не может служить безусловным доказательством нарушения. Он лишь фиксирует визуальные наблюдения и может быть основанием для назначения проверки, но не заменяет её. В данном случае акт обследования составлен с нарушением (доступ на участок), не вручен ему, не подтвержден объективными данными (февраль - пасека не видна), подменен ответом на заявление о выкупе. Пчеловодство - вид сельскохозяйственной деятельности. Отсутствие ульев на участке в феврале не означает, что участок не используется. Сезонность - объективное свойство пчеловодства. Администрация района, проводя осмотр зимой, заведомо не могла установить факт использования или неиспользования земельного участка, что свидетельствует о формальном подходе и предвзятости.
В судебном заседании представитель истца по доверенности Лубсанова Е.В. исковые требования поддержала по доводам, изложенным в исковом заявлении, суду пояснила, что с 2021 года спорный земельный участок не используется по целевому назначению, о том, что на данном участке ведется пчеловодство, ответчиком не было доказано. Просила удовлетворить исковые требования, расторгнуть договор аренды земельного участка, в удовлетворении встречного искового заявления отказать полностью.
Ответчик Булатов М.Б. исковые требования не признал по доводам, изложенным в письменных возражениях на исковое заявление, поддержал встречные исковые требования по доводам, изложенным во встречном исковом заявлении, суду пояснил, что спорный земельный участок используется в строгом соответствии с его целевым назначением для ведения личного подсобного хозяйства, пчеловодства, обследование земельного участка ДД.ММ.ГГГГ было проведено не запланированно и только после егозаявления от ДД.ММ.ГГГГ о предоставлении участка в собственность за оплату в соответствии с п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, акт составлен в зимний период, когда вид деятельности «пчеловодство» находится в спячке, весь инвентарь был вывезен, более того, на арендованном земельном участке истец проводит публичные массовые мероприятия, о чем ему стало известно в момент подготовки к судебному заседанию, пояснил, что истецподменяет законную процедуру изъятия земельного участка на незаконную, считает, что истинная цель иска - не защита прав истца от, якобы, существенных нарушений, а освобождение земельного участка для его последующего целевого предоставления иному лицу.Просил отказать в удовлетворении иска, встречное исковое заявление удовлетворить в полном объеме.
Третье лицо Булатова М.В., привлеченная к участию в деле определением суда от ДД.ММ.ГГГГ, в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом. Ранее, участвуя в судебном заседании, исковые требования также не признала, поддержала встречное исковое заявление по доводам, изложенным в письменных возражениях на исковое заявление и во встречном исковом заявлении.
Третье лицо Карпов А.Ж. - консультант управления муниципального контроля администрации МО «Иволгинский район» Республики Бурятия, привлеченный к участию в деле определением суда от ДД.ММ.ГГГГ, в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежаще. Ранее, участвуя в судебном заседании, Карпов А.Ж. пояснил, что им было проведено обследование земельного участка с кадастровым номером № на основании письма МУ «Управление градостроительства, имущественных и земельных отношений МО «Иволгинский район» от ДД.ММ.ГГГГ о проведении проверки указанного земельного участка, по результатам обследования им был составлен акт от ДД.ММ.ГГГГ.
Представители третьих лиц Муниципального учреждения «Управление градостроительства, имущественных и земельных отношений администрации МО «Иволгинский район» Республики Бурятия и МАОУ «Иволгинская СОШ», привлеченных к участию в деле определением суда от ДД.ММ.ГГГГ, надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явились.
Выслушав пояснения сторон, исследовав письменные доказательства, представленные в материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно п. 2 ст.11 Земельного кодексаРоссийской Федерации (далее – ЗК РФ) органами местного самоуправления осуществляется управление и распоряжениеземельнымиучастками, находящимися в муниципальной собственности.
В соответствии с п. 2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных впункте 4 статьи 27настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданскимзаконодательствоми настоящим Кодексом.
Согласно подп. 3 п. 1 ст.39.1ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.
В п. 1 ст.421Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключениидоговора.
Согласно п. 4 названной статьи условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами(статья 422).
На основании ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В п. 1 ст. 607 ГК РФ предусмотрено, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, еслииноене установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В соответствии с п. 9 ст. 22 ЗК РФ изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
На основании п. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданскимзаконодательством.
Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом вслучаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии сзаконом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии спунктом 2 статьи 450настоящего Кодекса.
В соответствии со ст.450 ГК РФизменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами илидоговором(п. 1). По требованию одной из сторондоговорможет быть изменен илирасторгнутпо решению суда только: 1) при существенном нарушениидоговорадругой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами илидоговором. Существенным признается нарушениедоговораодной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключениидоговора(п. 2). Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (п. 4).
Пунктом 2 ст.452 ГК РФустановлено, что требование об изменении или орасторжениидоговораможет быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить илирасторгнутьдоговорлибо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либодоговором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В соответствии со ст. 4 Федерального закона «О личном подсобном хозяйстве» от 07.07.2003 № 112-ФЗ для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться земельный участок в границах населенного пункта (приусадебный земельный участок) и земельный участок за пределами границ населенного пункта (полевой земельный участок) (п. 1). Полевой земельный участок используется исключительно для производства сельскохозяйственной продукции без права возведения на нем зданий и строений (п. 3). Оборот земельных участков, предоставленных гражданам и (или) приобретенных ими для ведения личного подсобного хозяйства, осуществляется в соответствии сгражданскимиземельнымзаконодательством (п. 6).
В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии собычаямиили иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (п. 1 ст. 310 ГК РФ).
В соответствии со ст.56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч. 3 ст.123 КонституцииРоссийской Федерации и ст.12ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В судебном заседании установлено, и из материалов дела следует, что согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с кадастровым номером №, расположен по адресу: <адрес>, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения; виды разрешенного использования - ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках. Правообладателем указанного земельного участка является Муниципальное образование «Иволгинский район» Республики Бурятия. Дата государственной регистрации права собственности - ДД.ММ.ГГГГ.
На указанный земельный участок установлены виды ограничений (обременения): ограничения прав на земельный участок, предусмотренные ст. 56 Земельного кодекса Российской Федерации, на основании приказа об утверждении проекта, установлении границ и режима зон санитарной охраны водных объектов, используемых для питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения от 26.08.2022 № 334-ПР, выданного Министерством природных ресурсов и экологии Республики Бурятия: зоны санитарной охраны (ЗСО) группового водозабора централизованного водоснабжения населения <адрес>; устанавливаются ограничения хозяйственной деятельности: - запрещается наличие источников загрязнения почвы; - не допускается прокладка водоводов по территории свалок, полей ассенизации, полей фильтрации, полей орошения, кладбищ, скотомогильников, а также прокладка магистральных водоводов по территории промышленных и сельскохозяйственных предприятий. Также установлены ограничения (обременения) - прибрежная полоса реки Селенга, водоохранная зона реки Селенга.
ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией МО «Иволгинский район» (арендодатель) и Булатовым М.Б. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № (далее - Договор), в соответствии с условиями которого арендодатель сдает, а арендатор принимает и использует на условиях аренды сроком на 49 лет земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., местоположение: <адрес>; категория земель - земли сельскохозяйственного назначения; разрешенное использование - для ведения личного подсобного хозяйства на полевых участках; цель использования - для ведения личного подсобного хозяйства на полевых участках (п.1.1). И между Администрацией МО «Иволгинский район» и Булатовым М.Б. ДД.ММ.ГГГГ составлен передаточный акт указанного земельного участка.
Согласно п. 1.3 Договора участок предоставляется для ведения личного подсобного хозяйства на полевых участках. Категория земель - земли сельскохозяйственного назначения.
Ограничений и обременений земельного участка нет (п. 1.4 Договора).
В п. 4.1 Договора сторонами определено, что арендодатель имеет право: досрочно расторгнуть настоящий Договор в случаях, предусмотренных законодательством РФ, РБ и настоящим Договором (подп. «а»); в одностороннем порядке расторгнуть договор в случаях использования участка не по целевому назначению, а также неиспользования (неосвоения) участка в течение сроков, установленных уполномоченными органами местного самоуправления; использования участка способами, ухудшающими экологическую обстановку и качественные характеристики участка; предоставления участка во временное пользование, субаренду третьим лицам без согласия арендодателя; несогласия арендатора с изменением арендной платы; при невыполнении п. 2.3 настоящего договора.
Между тем, подпунктом «а» п. 4.2 Договора предусмотрено, что арендодатель обязан не вмешиваться в хозяйственную деятельность арендатора, если она не противоречит условиям настоящего Договора и законодательства РФ.
Согласно п. 5.1 Договора арендатор имеет право использовать участок в соответствии с целью и условиями его предоставления, проводить работы по улучшению экологического состояния Участка, при наличии проекта, имеющего необходимые согласования органов государственного контроля.
В соответствии с листом записи Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей ДД.ММ.ГГГГ Булатов М.Б. зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя, является главой крестьянского (фермерского) хозяйства, основной вид деятельности - пчеловодство.
Согласно сообщению МКУ Администрации МО СП <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ с ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с Приказом Министерства сельского хозяйства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении формы и порядка ведения похозяйственных книг» учет ЛПХ осуществляется в книгах в электронной форме, согласно которых выдача выписки возможна только после формирования свода, а именно после 1 марта текущего года. На ДД.ММ.ГГГГ Булатовым М.Б. в похозяйственную книгу № лицевой счет ЛПХ № внесены сведения о наличии <данные изъяты> пчелосемей.
ДД.ММ.ГГГГ Булатов М.Б. обратился в администрацию МО «Иволгинский район» с заявлением о расторжении договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ и предоставлении земельного участка с кадастровым номером № в собственность за плату в соответствии с п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ.
МУ «Управление градостроительства, имущественных и земельных отношений МО «Иволгинский район» ДД.ММ.ГГГГ направило письмо в отдел муниципального контроля администрации МО «Иволгинский район» Республики Бурятия о проведении проверки вышеуказанного земельного участка на предмет использования участка по целевому назначению; использования (освоения) участка; соблюдения в надлежащем санитарном состоянии земельного участка (охранный режим территории); использования участка способами, ухудшающими экологическую обстановку и качественных характеристик участка.
ДД.ММ.ГГГГ консультантом управления муниципального контроля администрации МО «Иволгинский район» Карповым А.Ж. составлен акт о том, что в ходе выезда ДД.ММ.ГГГГ в 14 часов 00 минут в <адрес> земельный участок с кадастровым номером №, установлено: земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., по целевому назначению не используется, не освоен, не огорожен, не обрабатывается, свободен от объектов капитального строительства, использование земельного участка способами, ухудшающими экологическую обстановку, не выявлено. На земельном участке находится каменная глыба с крутыми склонами и острыми выступами (скала). Также составлены фототаблицы.
На заявление Булатова М.Б. от ДД.ММ.ГГГГ администрация МО «Иволгинский район» Республики Бурятия письмом от ДД.ММ.ГГГГ сообщила о том, что ДД.ММ.ГГГГ Управлением градостроительства, имущественных и земельных отношений АМО «Иволгинский район» Республики Бурятия направлены запросы в Управление Росреестра по РБ, Управление Россельхознадзора по Иркутской области и Республики Бурятия и в Управление муниципального контроля АМО «Иволгинский район» в соответствии с пп.9п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ о предоставлении информации о проводившихся проверках соблюдения земельного законодательства на испрашиваемом ответчиком земельном участке с кадастровым номером №. ДД.ММ.ГГГГ в Управление муниципального контроля АМО «Иволгинский район» Республики Бурятия дополнительно направлен запрос о предоставлении информации на указанный земельный участок. ДД.ММ.ГГГГ актом обследования объекта земельный отношений Управления муниципального контроля АМО «Иволгинский район» Республики Бурятия установлено: «земельный участок по целевому назначению не используется, не освоен, не огорожен, не обрабатывается, свободен от объектов капитального строительства, использование земельного участка способами, ухудшающими экологическую обстановку, не выявлено. На земельном участке находится каменная глыба с крутыми склонами и острыми выступами (скала)». На основании изложенного администрацией МО «Иволгинский район» Республики Бурятия рассматривается вопрос о расторжении договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, о чем в адрес ответчика будет направлено соответствующее уведомление.
ДД.ММ.ГГГГ Администрацией МО «Иволгинский район» Булатову М.Б. направлено уведомление о расторжении договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ в одностороннем порядке, поскольку актом обследования земельного участка с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что арендуемый ответчиком земельный участок по целевому назначению не используется, не освоен, не огорожен, не обрабатывается, свободен от объектов капитального строительства.
Направленное истцом в адрес ответчикауведомление о расторжении договора аренды земельного участка оставлено ответчиком без удовлетворения.
Согласно протоколу Совета по развитию туризма при Главе Республики Бурятия от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ решено: Администрации МО «Иволгинский район» рассмотреть предложение Федерации спортивного туризма Республики Бурятия о возможности организации туристского полигона в местности <данные изъяты>, срок: ДД.ММ.ГГГГ (пп. 7.3 п.7).
Согласно письму администрации МО «Иволгинский район» Республики Бурятия от ДД.ММ.ГГГГ следует, что по пп. 7.3 п. 7 подано заявление в суд о расторжении договора аренды на земельный участок, на котором в дальнейшем планируется организация туристского полигона в местности <данные изъяты>.
Обращаясь в суд с требованием о расторжении договора аренды спорного земельного участка, истец, ссылаясь на акт обследования объекта земельных отношений от ДД.ММ.ГГГГ, указывает, что указанный земельный участок не используется по своему целевому назначению, в отношении участка установлены ограничения, а также на участке имеется скала.
Оценив письменные доказательства, представленные в материалы дела, установленные обстоятельства, суд полагает, что оснований для удовлетворения исковых требований Администрации МО «Иволгинский район» о расторжении договора аренды земельного участка не имеется, поскольку не доказан факт неиспользования спорного земельного участка в соответствии с его целевым назначением.
Из пояснений ответчика следует, что на указанном земельном участке он ведет личное подсобное хозяйство - в летнее время занимается пчеловодством, что также подтверждается выпиской из ЕГРИП, согласно которой ответчик является индивидуальным предпринимателем, основной вид его деятельности - пчеловодство, и об этом также свидетельствует справка МКУ Администрации МО СП <данные изъяты> о наличии у него пчелосемей.Договор аренды земельного участка заключен ответчиком как физическим лицом для ведения личного подсобного хозяйства, никакой коммерческой прибыли от пчеловодства не извлекает, собирает мед для семьи, родственников. Сбор меда для личного пользования полностью соответствует целевому назначению участка, поэтому такая деятельность не признается предпринимательской.
Следовательно, земельный участок с кадастровым номером № используется в соответствии с его целевым назначением - для ведения личного подсобного хозяйства - пчеловодства, как вида сельскохозяйственной деятельности. Пчеловодство признается законным видом сельскохозяйственного использования и полностью соответствует разрешенному виду использования для ведения личного подсобного хозяйства. Указанное свидетельствует о том, что довод истца о неиспользовании земельного участка по целевому назначению ничем не подтвержден.
Также обстоятельства, зафиксированные в акте обследования земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, о том, что земельный участок не освоен, не огорожен, не обрабатывается, свободен от объектов капитального строительства, не могут являться основанием для расторжения договора аренды земельного участка, который используется для ведения личного подсобного хозяйства и в отношении которого установлен запрет на орошение и распашку. Поскольку законом установлен прямой запрет на распашку и орошение, арендатор физически и юридически не может совершать эти действия, не нарушив условия предоставления участка.
Доводы истца о том, что в отношении спорного земельного участка установлены ограничения, суд считает несостоятельными ввиду следующего.
Ограничение - зона санитарной охраны группового водозабора централизованного водоснабжения населения - установлено на основании приказа Министерства природных ресурсов и экологии Республики Бурятия об утверждении проекта, установлении границ и режима зон санитарной охраны водных объектов, используемых для питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, от 26.08.2022 № 334-ПР. Между тем, договор аренды земельного участка заключен ДД.ММ.ГГГГ - до принятия указанного документа.
С точки зрения земельного и градостроительного законодательства Российской Федерации, установление зоны с особыми условиями использования территории (ЗСО) после заключения договора аренды не является основанием для расторжения договора аренды или автоматического изменения его условий. Включение земельного участка в ЗСО накладывает определенные ограничения на его использование (запрет на размещение складов ГСМ, кладбищ, применение пестицидов и т.д. в зависимости от пояса). Однако сам договор аренды продолжает действовать.
Что касается ограничений - запрет на орошение и распашку, водоохранная зона реки Селенга, прибрежная полоса реки Селенга, указанные ограничения при ведении личного подсобного хозяйства - пчеловодства, соблюдаются, соответственно, данные обстоятельства также не могут служить основанием для расторжения договора аренды земельного участка. Согласно Водному кодексу Российской Федерации (ст. 65), пчеловодство (как вид сельскохозяйственной деятельности) является экологически щадящим видом деятельности, поэтому оно относится к числу из немногих разрешенных видов использования земель в водоохранных зонах Лесного кодекса Российской Федерации (ст. 113).
Наличие скалы на спорном земельном участке также не может являться основанием для расторжения договора аренды этого земельного участка, поскольку скала физически находилась на участке в момент заключения договора, её границы и рельеф были открыты для осмотра. Подписывая договор и акт приема-передачи, арендодателю было известно о фактическом состоянии участка и тем не менее передал его ответчику в аренду «как есть».
При этом суд принимает во внимание доводы ответчика о том, проводимые на земельном участке возле водоема публичные массовые мероприятия, учитывая указанные истцом ограничения (зона санитарной охраны, водоохранная зона, прибрежная полоса реки Селенга), наносят вред экологии и окружающей среде. Организация публичных мероприятий с большим скоплением людей неизбежно приводит к нарушению экологических требований (загрязнение территории отходами, вытаптывание растительности, повреждение почвенного покрова).
Также суд считает заслуживающими внимание доводы ответчика о недобросовестности поведения истца в том, что истец подменяет законную процедуру изъятия земельного участка на незаконную, поскольку истец использует нарушение условий договора аренды земельного участка ответчиком - арендатором, как предлог, чтобы в ускоренном порядке освободить земельный участок, пытается использовать расторжение договора аренды (ст. 450, 619 ГК РФ), как упрощенный инструмент для возврата земли, избегая при этом строгих гарантий и компенсаций, предусмотренных законом для процедуры изъятия. Законные процедуры изъятия (для государственных или муниципальных нужд, либо принудительного прекращения прав на землю) обязывают инициатора соблюдать строгие регламенты, а в ряде случаев - выплачивать компенсацию или предоставлять другую недвижимость.
В силу п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действоватьдобросовестно.
В п. 1 ст. 10 ГК РФ предусмотрено, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу,действия в обход законас противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
По смыслу приведенных правовых норм никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения, соответственно, суд расценивает действия истца как злоупотребление правом.
При таких обстоятельствах, исходя из установленного факта целевого использования земельного участка, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды земельного участка.
Разрешая встречные исковые требования, суд, проанализировав первоначальный иск, выслушав пояснения сторон и оценив всю совокупность обстоятельств, находит встречные требования ответчика не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Оспаривание действий должностных лиц Администрации района по проведению обследования спорного земельного участка и акт по результатам проведенного обследования не возлагают непосредственно каких-либо обязанностей на заявителя. По своему содержанию акт является лишь средством фиксации обследования земельного участка и не является документом, подлежащим оспариванию, не содержит властно-распорядительных предписаний или решений органа власти, направленных на установление, изменение или прекращение прав и обязанностей заявителя, соответственно, не может являться предметом самостоятельного обжалования.
Кроме того, встречные исковые требования сводятся к защите от первоначальных исковых требований и оценены судом как доводы возражений ответчика на первоначальное исковое заявление, оценка которым судом дана выше в настоящем решении.
Таким образом, суд принимает решение об отказе в удовлетворении как исковых требований, так и встречных исковых требований.
Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины при обращении в суд (пп.19 п. 1 ст. 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации), и в удовлетворении иска отказано, издержки, понесенные судом, возмещаются за счет средств местного бюджета.
Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
Поскольку в удовлетворении встречных исковых требований отказано, расходы по оплате государственной пошлины ответчику не возмещается.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194 - 199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении искового заявления Администрации МО «Иволгинский район» Республики Бурятия к Булатову М.Б. о расторжении договора аренды земельного участка отказать.
В удовлетворении встречного искового заявления Булатова М.Б. к Администрации МО «Иволгинский район» Республики Бурятия о признании незаконными действий должностных лиц, признании недействительным акта обследования земельного участка отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Бурятия через Иволгинский районный суд Республики Бурятия в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.
Судья Т.Б. Раднаева
Мотивированное решение составлено 27 мая 2026 года.
Верно: судья Т.Б. Раднаева