РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
21 июля 2026 года г. Улан-Удэ
Железнодорожный районный суд г. Улан-Удэ в составе судьи Доржиевой С.Л., при секретаре Дабаевой М.Б., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску МУ «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ» к Сушкова Г.П., Шангин А.В. об обязании заключить договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, установил:
Обращаясь с иском к ответчику Сушковой Г.П., истец МУ «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ» просит обязать ответчика заключить с Комитетом договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора ... от 27.06.2023 на условиях согласно приложенному договору аренды.
Исковые требования мотивированы тем, что на основании заявления от ПАО «Сбербанк России» в рамках пп. 9 п. 2 ст. 39.6, п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ истцом подготовлен проект договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора ... от 27.06.2023, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 818 кв.м., с кадастровым номером ..., с видом разрешенного использования «Административные здания», срок аренды установлен с *** по ***. По сведениям из ЕГРН в пределах земельного участка с кадастровым номером ... расположены нежилые помещения с кадастровыми номерами ..., ..., ..., ..., ..., .... Согласно выписке из ЕГРН Сушкова Г.П. является собственником нежилого помещения с кадастровым номером ..., истцом посредством почтовой связи направлено уведомление ... о необходимости подписания договора аренды, однако, до настоящего времени требование ответчиком не исполнено.
Определением суда от 25.03.2025 к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Хайдуков Д.В., Шангин А.В., ПАО «Сбербанк России».
Определением суда 28.04.2026 к участию в деле в качестве соответчика привлечен Шангин А.В. с исключением из статуса третьих лиц.
Определением суда от 10.06.2026 к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены МУ «Комитет городского хозяйства Администрации г. Улан-Удэ», Управление Росреестра по Республике Бурятия
В ходе судебного разбирательства истцом МУ «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ» исковые требования уточнены, истец просил обязать ответчиков Сушкову Г.П., Шангина А.В. заключить с Комитетом договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора ... от 27.06.2023 на условиях согласно приложенному договору аренды
В судебном заседании представитель истца по доверенности Бадмаева Н.А. поддержала исковые требования в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении.
Ответчик Шангин А.В. о месте и времени рассмотрения дела извещен судом надлежаще, в судебное заседание не явился, имеется заявление о рассмотрении дела без его участия. Ранее в ходе судебного разбирательства исковые требования не признал.
Представитель ответчика Шангина А.В. по доверенности Водянников Ю.А. исковые требования не признал, поддержал поданные ранее письменные пояснения.
Ответчик Сушкова Г.П. исковые требования не признала, поддержала доводы представителя ответчика Шангина А.В. по доверенности Водянникова Ю.А.
Представитель ПАО «Сбербанк России» по доверенности Махачкеев Б.А. согласился с заявленными истом требованиями
Третье лицо Хайдуков Д.В., его представитель по доверенности Михайлов П.И. о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежаще, в судебное заседание не явились, имеется заявление о рассмотрении дела без участия третьего лица Хайдукова Д.В. Ранее в ходе судебного разбирательства представитель третьего лица по доверенности Михайлов П.И. исковые требования поддержал.
Представитель МУ «Комитет городского хозяйства Администрации г. Улан-Удэ» по доверенности Тумашова М.А представила суду письменные пояснения по делу, просила провести судебное заседание в отсутствие представителя Комитета.
С учетом положений ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело при данной явке.
Заслушав явившихся лиц, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.
В силу п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.
В соответствии с п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.
Таким образом, понуждение к заключению договора возможно лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или договором.
Пунктом 4 ст. 445 ГК РФ установлено, что, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.
В п. 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (п. 2 ст. 3, п. 1 ст. 42, абз 1 п. 1 ст. 445 ГК РФ).
Вместе с тем по смыслу п. п. 2, 3 ст. 39.20 ЗК РФ, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам, или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
Если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, такой земельный участок может быть предоставлен этим лицам в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
В силу п. 6 ст. 39.20 ЗК РФ любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.
В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.
В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.
Согласно п. 7 приведенной статьи в течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с п. 6 арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды.
Таким образом, по смыслу приведенных норм заключению с правообладателями здания, сооружения или помещений в них подлежат не отдельные договоры аренды, а единый договор со множественностью лиц на стороне арендатора. У собственников объектов недвижимости, обладающих исключительным правом на использование земельного участка, на котором расположены зарегистрированные за ними на праве собственности объекты, имеется обязанность подписать такой договор аренды и представить его в уполномоченный орган, а на уполномоченные органы - обязанность по обращению в суд с иском о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших подписанного договора аренды земельного участка, с иском о понуждении заключить договор аренды. Заключение такого соглашения является обязанностью правообладателя здания, сооружения или помещений в них.
Уполномоченный орган также вправе обратиться в суд с иском о понуждении указанных в п. п. 1-4 ст. 39.20 ЗК РФ правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок (п. 8 ст. 39.20 ЗК РФ).
В соответствии со ст. 4 Устава городского округа «Город Улан-Удэ», принятого решением Улан-Удэнского городского Совета депутатов от 25.04.2019 № 542-52, п. 1.2 Положения о Комитете по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ, утвержденного решением Улан-Удэнского городского Совета депутатов от 16.03.2017 № 307-29, комитет является муниципальным казенным учреждением, созданным для осуществления управленческих функций в сфере управления и распоряжения муниципальным имуществом и земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, а также земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории городского округа «Город Улан-Удэ».
В силу п. 1.3 Положения о Комитете по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ, утвержденного решением Улан-Удэнского городского Совета депутатов от 16.03.2017 № 307-29, Комитет в соответствии с возложенными на него задачами осуществляет, в том числе следующие функции: выступает стороной по договорам купли-продажи, аренды, мены, безвозмездного пользования, ответственного хранения, доверительного управления, комплексного освоения территории, в том числе в целях индивидуального жилищного строительства, и иных договоров, предусматривающих переход прав владения и пользования в отношении муниципального имущества, не закрепленного на праве оперативного управления и хозяйственного ведения за унитарными предприятиями и муниципальными учреждениями, а также земельных участков. Осуществляет контроль за исполнением условий данных договоров; осуществляет действия и принимает решения, связанные с проведением (отказом от проведения) торгов на право заключения договоров купли-продажи, аренды, безвозмездного пользования, доверительного управления муниципальным имуществом и земельными участками, за исключением осуществления функций организатора таких торгов.
Как следует из материалов дела и не оспаривалось сторонами, земельный участок с кадастровым номером ..., площадью 818 кв. м., местоположение которого определено по адресу: <адрес>, относится к землям населенных пунктов, вид разрешенного использования – «административные здания».
В границах данного земельного участка согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее по тексту - ЕГРН) расположено нежилое здание (офис, ателье) с кадастровым номером ..., площадью 1 325, 4 кв. м, количество этажей - 4, в том числе подземный этаж 1, местоположение которого определено по адресу: <адрес>, строительство которого завершено в 1967 году.
В данном нежилом здании располагаются следующие объекты недвижимости:
- нежилое помещение (подвал, этаж ...) с кадастровым номером ..., площадью 310, 7 кв.м., местоположение которого определено по адресу: <адрес>, правообладатель -ХайдуковД.В., 1976 г.р.;
- нежилое помещение (этаж № 2, этаж № 3) с кадастровым номером ..., площадью 25, 3 кв.м., местоположение которого определено по адресу: <адрес>, правообладатель - Шангин А.В., *** г.р.;
- жилое помещение - квартира (этаж № 2) с кадастровым номером ..., площадью 142, 5 кв.м., местоположение которого определено по адресу: <адрес>, правообладатель - Шангин А.В., *** г.р.;
- жилое помещение - квартира (этаж № 3) с кадастровым номером ..., площадью 157, 5 кв.м., местоположение которого определено по адресу: <адрес>, правообладатель - Шангин А.В., *** г.р.;
- нежилое помещение (этаж № 2, этаж № 3) с кадастровым номером ..., площадью 326, 5 кв.м., местоположение которого определено по адресу: <адрес>, правообладатель – Сушкова Г.П., *** г.р.;
- нежилое помещение (этаж № 1) с кадастровым номером ..., площадью 272, 6 кв.м., местоположение которого определено по адресу: <адрес>, правообладатель - ПАО «Сбербанк России».
27.03.2023 между МУ «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ» и с правообладателями нежилых помещений ПАО «Сбербанк России», Нечаевым Ю.А. заключен Договор аренды ... вышеназванного земельного участка с кадастровым номером ..., площадью 818 кв. м., на срок с *** по *** (далее по тексту – Договор аренды).
Как определено в п. 2.1 Договора аренды, арендная плата исчисляется с ***.
Размер арендной платежа, выплачиваемого арендатором, исчисляется пропорционально площади помещений, принадлежащих лицам к площади здания платы (п. 2.2 Договора аренды).
Согласно п. 2.3 Договора аренды, Арендатор оплачивает месячную арендную плату не позднее 10-го числа каждого месяца (предоплата), в случае заключения договора аренды после 10-го числе, в первый день заключения договора аренды в течение 3-х рабочих дней.
В п. 2.5 Договора аренды приведен порядок расчета арендной платы (формула расчета), в соответствии с которым размер платы Шангина А.В. определен в размере 8 058, 51 руб. в год, в том числе ежемесячно – 671, 54 руб., размер платы Сушковой Г.П. определен в размере 8 089, 03 руб. в год, в том числе ежемесячно – 674, 09 руб.
Данный договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора зарегистрирован в установленном порядке ***.
*** заключено дополнительное соглашение ... к Договору аренды земельного участка от 27.06.2023 № 23-173, внесены изменения в преамбулу Договора аренды земельного участка с 01.04.2024, согласно которому арендатор Нечаева Ю.А. исключена из договора, а Хайдуков Д.В. вступает в Договор аренды земельного участка в качестве арендатора.
Письмом от *** ... истец уведомил ответчика Сушкову Г.П. о заключении Договора аренды ... от *** и предложил явиться в Комитет в целях подписания договора (ШПИ 67003177041215), данное почтовое отправление адресатом не получено, срок хранения почтового отправления истек ***.
В ту же дату письмо аналогичного характера (исходящий номер ...) направлено Шангину А.В. (ШПИ ...), имеются сведения о вручении уведомления адресату - ***.
До настоящего времени ответчики Сушкова Г.П., Шангин А.В. в Договор аренды ... от *** не вступили и в ходе судебного разбирательства категорически не согласились с заявленными истцом требованиями, ссылаясь на то обстоятельство, что Договор аренды ... от *** является ничтожной сделкой. Мотивировали тем, что в объекте недвижимости - нежилое здание с кадастровым номером 03:24:021633:17, площадью 1 325, 4 кв. м., имеется два жилых помещения – квартиры с кадастровыми номерами 03:24:021633:593, 03:24:021633:594, т.е. здание является многоквартирным жилым домом, поэтому в силу закона при осуществлении кадастрового учета земля поступает в общую долевую собственность собственников помещений бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении у собственников помещений в многоквартирном доме права общей долевой собственности на земельный участок не требуется. Земельный участок сформирован по заявлению ПАО «Сбербанк России» с нарушением Жилищного кодекса РФ и образован для целей обеспечения «административного здания», а не многоквартирного дома. В данном случае истец не мог передать в аренду земельный участок, т.к. земельный участок находится в долевой собственности лиц, указанных в Договоре аренды, в силу прямого указания закона. Действия истца нарушают права собственности ответчиков, в том числе не участвующих в Договоре аренды.
Однако, приведенные стороной ответчиков доводы основанием к отказу в иске не являются.
Разрешая возникший между сторонами спор, суд исходит из установленных по делу фактических обстоятельств и приведенных выше положений ст. ст. 421, 445 ГК РФ, ст. ст. 65, 39.20 ЗК РФ. В рассматриваемом случае ответчики Сушкова Г.В. и Шангин А.В. являются собственниками помещений в нежилом здании, расположенном на земельном участке, переданном в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, в связи с чем подписание Договора аренды обязательно для них. Спорный Договор аренды подписан другими арендаторами, в установленном законом порядке не оспорен, недействительным не признан.
Оценивая позицию ответчиков, суд исходит из того, что находящиеся в собственности Шангина А.В. жилые помещения – квартиры с кадастровыми номерами ..., ... расположены в нежилом здании совместно с нежилыми помещениями, находящимися в собственности ответчиков и третьих лиц, что исключает правовой режим общего имущества собственников помещений, находящихся в нежилом здании, расположенном на спорном земельном участке. Поэтому, ответчики как собственники части нежилого здания, имеют право на приобретение данного земельного участка на основании договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора.
Разрешая спор подобным образом, суд исходит из того, что в соответствии с п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено этой статьей или другим Федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Согласно п. 2 этой же статьи в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
В соответствии с п. 3 данной статьи, если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, такой земельный участок может быть предоставлен этим лицам в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
В силу п. 4 ст. 39.20 ЗК РФ в случае, если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве хозяйственного ведения, другим лицам на праве оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве хозяйственного ведения, другим лицам на праве оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
По смыслу этих положений закона в их взаимосвязи лица, обладающие вещными правами на здание, расположенное на неделимом земельном участке, могут приобрести этот участок только совместно и на одинаковых правовых основаниях, то есть соответственно в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц.
С этим связана норма п. 5 ст. 39.20 ЗК РФ, согласно которой для приобретения права собственности на земельный участок все собственники здания, сооружения или помещений в них, за исключением лиц, которые пользуются земельным участком на условиях сервитута для прокладки, эксплуатации, капитального или текущего ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий, сетей или имеют право на заключение соглашения об установлении сервитута в указанных целях, совместно обращаются в уполномоченный орган.
Аналогичные положения ранее были предусмотрены п. 5 ст. 36 ЗК РФ, утратившей силу с 01.03.2015 согласно Федеральному закону от 23.06.2014 № 171-ФЗ.
Определением Конституционного Суда Российской Федерации от 05.03.2004 № 82-О «По запросу Первомайского районного суда города Пензы о проверке конституционности п. 5 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что эта норма по своему смыслу в системе действующего правового регулирования направлена на защиту прав и законных интересов всех собственников этих зданий, строений, сооружений, расположенных на неделимом земельном участке, и не может служить препятствием для реализации ими как участниками долевой собственности правомочий по распоряжению принадлежащими им долями в праве собственности на соответствующие строения, а также основанием для отказа в эффективной судебной защите.
Исходя из правовых позиций, изложенных в приведенном Определении Конституционного Суда Российской Федерации, в случае, если участок отвечает признаку неделимости, возможна его передача только в общую собственность лиц, обладающих правом собственности на здание, расположенное на участке, и только при условии их совместного волеизъявления, что обусловлено спецификой объекта и природой права общей собственности, а также характером связанных с ней отношений.
То обстоятельство, что собственники помещений в нежилом здании по адресу: <адрес> обращались ранее к истцу с заявлением о возможности оформить земельный участок в собственность трем собственникам: Бурятскому ОСБ № 8601, Сушковой Г.П., Шангиной Е.И. (заявление от *** ...) на существо спорных правоотношений не влияет, поскольку в настоящее время изменился состав и количество правообладателей помещений в здании, в их числе значатся ответчик Шангин А.В., третье лицо – Хайдуков Д.В.
Более того, письмом от 17.07.2026 МУ «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ» оставлено без удовлетворения обращение Шангина А.В. о передаче бесплатно в долевую собственность собственников помещений земельного участка с кадастровым номером ..., изменения вида разрешенного использования на «размещение МКД». Данный отказ в установленном законом порядке не оспорен и незаконным не признан.
В ходе судебного разбирательства сторонами не оспаривались условия договора относительно размера арендной платы. Выражая несогласие с отдельными условиями спорного Договора аренды, стороны заявляли о возможности согласования иных взаимоприемлемых условий договора.
С учетом изложенного, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению с установлением срока внесения арендных платежей с момента вступления решения суда в законную силу путем заключения дополнительного соглашения к Договору аренды ... от ***.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд решил:
Исковые требования МУ «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ» удовлетворить.
Возложить на Сушкова Г.П., Шангин А.В. обязанность заключить с МУ «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ» Договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора ... от ***, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 818 кв. м., (кадастровый номер ...) путем заключения дополнительного соглашения к Договору аренды земельного участка ... от ***, установив срок исчисления арендной платы с момента вступления в законную силу настоящего решения суда.
Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Бурятия через Железнодорожный районный суд г. Улан-Удэ в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.
Судья С.Л. Доржиева
Решение суда в окончательной форме изготовлено 04.08.2026.