РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
15 апреля 2026 года г. Улан-Удэ
Железнодорожный районный суд г. Улан-Удэ в составе судьи Дмитриева А.Ю., при секретаре Батоевой Д.Б., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО17 Туяны Баировны к ФИО18 Эржене Витальевне, ФИО19 Эрдэму Витальевичу о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки,
УСТАНОВИЛ:
ФИО20 Туяна Баировна обратилась в суд с иском к ФИО21 Эржене Витальевне и ФИО22 Эрдэму Витальевичу о признании сделки по переходу права собственности на земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: <адрес>, недействительной и применении последствий недействительности сделки.
Требования мотивированы тем, что с *** по *** состояла в зарегистрированном браке с ответчиком ФИО23 Э.В., который является родным братом ответчика ФИО24 Э.В. В браке у сторон родились трое совместных детей: ФИО25 Дмитрий Эрдэмович (*** г.р., <данные изъяты>), ФИО26 Александра Эрдэмовна (*** г.р.), ФИО27 София Эрдэмовна (*** г.р.). Старший сын зарегистрирован в <адрес>, дочери зарегистрированы по адресу: <адрес> рождения. Фактически все дети проживают совместно с истцом по указанному адресу. Истец указала, что на земельном участке по адресу: <адрес>, находятся два жилых дома: первый – площадью 19,4 кв.м., поставленный на государственный кадастровый учет, и второй – площадью примерно 150 кв.м., который не поставлен на кадастровый учет, но обладает всеми признаками жилого дома. Земельный участок принадлежит ФИО28 Э.В. и первый дом уже был построен на момент заключения брака. Второй дом, по утверждению истца, строился сторонами в период брака, начиная с 2011 года, в декабре 2011 года семья вселилась в него и продолжала отделку и обустройство. Истец полагает, что второй дом является совместно нажитым имуществом супругов в силу ст. 34 Семейного кодекса Российской Федерации. Поскольку она приобрела долю в праве собственности на «второй дом», ей перешло право собственности на земельный участок, занятый этим домом и необходимый для его использования. После расторжения брака раздел имущества не произведен. В январе 2026 года истец узнала, что ответчик ФИО29 Э.В. в сентябре 2024 года переоформил земельный участок и жилой дом на свою сестру – ответчика ФИО30 Э.В. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) право собственности ФИО31 Э.В. зарегистрировано ***. В ходе рассмотрения дела о выселении истца (дело ...), представитель ФИО32 Э.В. пояснил, что переоформление осуществлено на основании договора дарения. Истец считает, что ответчиком ФИО33 Э.В. был передан в собственность ФИО34 Э.В. также и второй дом (самовольная постройка), а также земельный участок под ним, на которые распространяется режим совместной собственности супругов. Своего согласия на указанную сделку истец не давала. Полагает, что имеются признаки мнимости сделки. Также истец ссылалась на ст. 558 ГК РФ (существенные условия договора продажи жилого дома) в порядке аналогии закона (ст. 6 ГК РФ), полагая, что в договоре дарения должны быть указаны лица, сохраняющие право пользования жилым помещением. При совершении спорной сделки не были учтены права несовершеннолетних детей. Их жилищные права нарушены. Наличие у истца доли в праве на квартиру, расположенную в г. Иркутске, не означает, что у детей есть права на неё. Более того указанная квартира находится в совместной собственности с бывшим супругом и существует риск её раздела, а ее площадь (56,1 кв.м.) не позволит обеспечить минимальные нормы жилищной обеспеченности на каждого члена семьи. Выселение повлечет утрату регистрации по месту жительства несовершеннолетних детей, что негативно скажется на социальных гарантиях детей. Просит суд признать сделку по переходу права собственности незаконной и недействительной, применить последствия недействительности сделки, возвратив земельный участок и жилой дом в собственность ответчика ФИО35 Э.В. путем внесения соответствующих записей в ЕГРН, а также истребовать в Управлении Росреестра по Республике Бурятия копию договора, на основании которого ответчик ФИО36 Э.В. стала собственником.
Определением от *** к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Росреестра по Республике Бурятия, несовершеннолетние ФИО37 Д.Э., ФИО38 А.Э., ФИО39 С.Э. в лице законного представителя ФИО40 Т.Б.
В судебном заседании истец ФИО41 Т.Б., ее представитель Халтинов С.В., исковые требования с учетом их уточнения поддержали. Дополнительно пояснили, что второй дом (124 кв.м.) является самовольной постройкой в соответствии со ст. 222 ГК РФ, не может быть включен в состав совместно нажитого имущества, однако с учетом проживания в нем несовершеннолетних детей и его зависимости по электроснабжению от первого дома, его необходимо расценивать как единый объект. Также истец указала, что отчуждение земельного участка создало угрозу выселения семьи и нарушения прав несовершеннолетних детей ответчика, в связи с чем сделка является ничтожной на основании ст. 168 и 169 ГК РФ. Просит признать сделку по переходу права собственности на земельный участок и жилой дом по адресу: <адрес>, совершенную между ответчиками, недействительной, применить последствия недействительности, возвратить земельный участок и дом в собственность ответчика ФИО42 Э.В. путем внесения соответствующих записей в ЕГРН.
Ответчик ФИО43 Э.В. в судебное заседание не явилась, извещена надлежаще, представила письменные возражения, в которых указала, что спорный земельный участок и жилой дом площадью 19,4 кв.м. по адресу: <адрес> были приобретены ответчиком ФИО2 по договору дарения от его матери – ФИО7 ***, то есть за 5 месяцев до регистрации брака с истцом (брак зарегистрирован ***). Право собственности ФИО2 зарегистрировано *** (свидетельство о государственной регистрации права <адрес>). В соответствии с п. 1 ст. 36 СК РФ данное имущество является личной собственностью ФИО2 и не входит в состав совместно нажитого имущества супругов. Следовательно, ФИО2 вправе был распорядиться им по своему усмотрению без согласия бывшей супруги. Договор дарения от ***, по которому ФИО2 подарил указанные объекты своей сестре ФИО1, соответствует требованиям закона. Предметом сделки являлись только земельный участок и жилой дом площадью 19,4 кв.м., поставленные на кадастровый учет. «Второй дом» (самовольная постройка) юридически не существует, на кадастровом учете не состоит, адреса не имеет, предметом договора дарения не являлся. Доводы истца о том, что ей перешло право собственности на «второй дом» на основании ст. 273 ГК РФ, являются ошибочными, поскольку ст. 273 ГК РФ применяется при переходе права собственности на здание (существующий объект недвижимости), чего в данном случае не произошло. Указала, что истец не лишена права обратиться в суд с иском о разделе совместно нажитого имущества, в рамках которого может ставить вопрос о признании права собственности на самовольную постройку при наличии предусмотренных ст. 222 ГК РФ оснований, однако это не может служить основанием для признания недействительным договора дарения, заключенного в отношении иного имущества.
Представитель ответчика ФИО47 Э.В. - Васильева О.С., действующая на основании доверенности, в судебном заседании письменный отзыв поддержала, возражала против удовлетворения исковых требований.
Ответчик ФИО46 Э.В. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом по последнему известному месту жительства, возражений не представил. Суд на основании ст. 167 ГПК РФ счел возможным рассмотреть дело в его отсутствие.
Третье лицо – Управление Росреестра по Республике Бурятия явку представителя не обеспечило, о рассмотрении дела извещено надлежащим образом.
Заслушав участвующих в деле лиц, исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к следующему.
В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом (часть 1).
Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались (часть 2).
Частью 1 статьи 57 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что доказательства представляются лицами, участвующими в деле, и суд вправе предложить им представить дополнительные доказательства. В случае, если представление необходимых доказательств для этих лиц затруднительно, суд по их ходатайству оказывает содействие в собирании и истребовании доказательств.
В силу статьи 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.
Согласно п. 1 ст. 34 Семейного кодекса Российской Федерации имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. К такому имуществу относятся доходы каждого из супругов, движимые и недвижимые вещи, приобретенные за счет общих доходов супругов, независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.
В силу п. 1 ст. 36 СК РФ имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.
Пунктом 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от *** ... «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака» установлено, что общей совместной собственностью супругов, подлежащей разделу (п. п. 1 и 2 ст. 34 СК РФ), является любое нажитое ими в период брака движимое и недвижимое имущество, которое в силу ст. ст. 128, 129, п. п. 1 и 2 ст. 213 ГК РФ может быть объектом права собственности граждан, независимо от того, на имя кого из супругов оно было приобретено или внесены денежные средства, если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества. Раздел общего имущества супругов производится по правилам, установленным ст. ст. 38, 39 СК РФ и ст. 254 ГК РФ. Стоимость имущества, подлежащего разделу, определяется на время рассмотрения дела.
В состав имущества, подлежащего разделу, включается общее имущество супругов, имеющееся у них в наличии на время рассмотрения дела либо находящееся у третьих лиц.
Как установлено судом и подтверждено материалами дела, земельный участок с кадастровым номером ... и расположенный на нём жилой дом площадью 19,4 кв.м. по адресу: <адрес>, с кадастровым номером ... перешли в собственность ФИО48 Эрдэма Витальевича на основании договора дарения от ***, заключенного между ФИО49 Валентиной Шойжаповной (даритель) и ФИО50 Э.В. (одаряемый). Указанный договор зарегистрирован в установленном порядке, номер регистрации ....
Государственная регистрация брака между ФИО51 Э.В. и ФИО52 Т.Б. произведена ***, то есть спустя 6 месяцев после возникновения у ФИО53 Э.В. права собственности на спорные объекты.
Таким образом, земельный участок и жилой дом площадью 19,4 кв.м. не являются совместно нажитым имуществом супругов ФИО14, поскольку приобретены ответчиком ФИО54 Э.В. до брака по безвозмездной сделке (дарение). Данное имущество в силу прямого указания закона (п. 1 ст. 36 СК РФ) является личной собственностью ФИО55 Э.В.
Доказательств того, что в период брака за счет общих средств супругов или личных средств истца, труда истца в указанное имущество были произведены вложения, значительно увеличивающие его стоимость (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т.п.), что могло бы повлечь признание такого имущества совместной собственностью в соответствии со ст. 37 СК РФ, истцом не представлено. Сам по себе факт проживания в доме, пользования земельным участком не является основанием для возникновения права общей совместной собственности.
Из объяснений истца и представленных ею фотоматериалов, технического паспорта, схемы расположения земельного участка следует, что на земельном участке по адресу: <адрес>, помимо состоящего на кадастровом учете жилого дома площадью 19,4 кв.м., имеется строение большей площади, которое не введено в гражданский оборот и не может быть включено в состав имущества, подлежащего разделу между супругами.
В силу ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, созданное на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо созданное без получения необходимых разрешений.
Самовольная постройка не является объектом гражданских прав. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться ею (продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать иные сделки). Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 и 4 ст. 222 ГК РФ, когда право собственности на нее может быть признано судом.
Судом установлено, что предметом договора дарения от 07 сентября 2024 года являлись только земельный участок с кадастровым номером ...:... и жилой дом площадью 19,4 кв.м. с кадастровым номером ....
Ссылка истца о том, что ответчиками одновременно совершена сделка в отношении самовольной постройки, несостоятельна.
Довод истца о необходимости расценивать два дома как единый объект правового значения не имеет, поскольку самовольная постройка не может быть предметом гражданско-правовых сделок.
Более того, самовольная постройка большей частью расположена за пределами границы спорного земельного участка и лишь незначительно (исходя из представленной схемы расположения) входит в его границы.
Жилищные права истца и ее детей в отношении самовольной постройки подлежат разрешению в ином судебном порядке (например, в рамках иска о признании права собственности на самовольную постройку при наличии оснований, предусмотренных ст. 222 ГК РФ, либо о разделе совместно нажитого имущества в части определения стоимости строительных материалов и работ, если они были произведены за счет общих средств супругов), однако эти обстоятельства не влекут недействительность сделки, совершенной в отношении иного имущества.
В исковом заявлении истец ссылалась на ст. 273 ГК РФ, согласно которой при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, право собственности на земельный участок переходит к приобретателю здания (сооружения).
Указанная норма в данном случае не применима, поскольку право собственности на самовольную постройку у истца не возникло (этот дом не является объектом недвижимости в юридическом смысле и не введен в гражданский оборот), а оспариваемая сделка совершена в отношении <адрес>,4 кв.м., который истцу не принадлежал и не принадлежит. Следовательно, к истцу не могло перейти право собственности на земельный участок в порядке ст. 273 ГК РФ.
Положения п. 2 ст. 35 СК РФ и п. 3 ст. 253 ГК РФ о необходимости получения нотариально удостоверенного согласия другого супруга на совершение сделки по распоряжению недвижимостью применяются только в отношении общего имущества супругов, то есть имущества, нажитого в период брака (ст. 34 СК РФ).
Поскольку судом установлено, что земельный участок и жилой дом площадью 19,4 кв.м. являются личным имуществом ФИО56 Э.В., его воля на распоряжение этим имуществом не требовала согласия истца. Истец не являлась лицом, чье согласие на совершение оспариваемой сделки требовалось в силу закона (ст. 173.1 ГК РФ применяется к случаям, когда закон прямо предусматривает необходимость получения согласия третьего лица; в данном случае закон такого согласия не предусматривает).
Доводы истца о том, что ФИО57 Э.В. знала о несогласии истца на сделку, правового значения не имеют, поскольку несогласие истца не имело юридической силы при распоряжении личным имуществом ФИО58 Э.В.
Согласно п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Для признания сделки мнимой необходимо доказать, что стороны не намеревались создать реальные правовые последствия, характерные для сделок данного типа, а их волеизъявление не совпадает с внутренней волей.
В данном случае суд не усматривает оснований для квалификации договора дарения от *** мнимой сделкой. Стороны сделки (ФИО59 Э.В. и ФИО60 Э.В.) совершили все необходимые юридически значимые действия: заключили договор в письменной форме, произвели государственную регистрацию перехода права собственности в Росреестре. После совершения сделки ФИО61 Э.В. как новый собственник обратилась в суд с иском о выселении истца (дело ...), что свидетельствует о ее реальном намерении осуществлять правомочия собственника. Сам по себе факт родственных отношений между дарителем и одаряемым, а также наличие спора о выселении, не доказывают мнимость сделки. Наличие у сторон сделки мотивов, не связанных непосредственно с передачей дара (например, желание создать препятствия для истца в пользовании имуществом), при отсутствии доказательств полного отсутствия намерения создать правовые последствия, не является достаточным основанием для вывода о мнимости.
Истец ссылалась на то, что сделка совершена без согласия органа опеки и попечительства, чем нарушены права несовершеннолетних детей.
Пункт 4 ст. 292 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент совершения сделки) устанавливает, что отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника, если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
Конституционный Суд РФ в Постановлении от *** ...-П распространил эту защиту также на несовершеннолетних, которые формально не относятся к указанным категориям, но фактически могут оказаться в уязвимом положении.
Между тем, применение указанной правовой позиции возможно только в случае, если несовершеннолетние дети собственника имеют самостоятельное право пользования отчуждаемым жилым помещением (являются членами семьи собственника, вселены в установленном порядке, зарегистрированы по месту жительства в этом помещении).
В данном случае судом установлено, что отчуждаемым по договору дарения являлся жилой дом площадью 19,4 кв.м. Однако, как следует из материалов дела истец ФИО62 Т.Б. и ее несовершеннолетние дети фактически проживают в самовольно возведенной постройке площадью около 124 кв.м.; доказательств того, что несовершеннолетние дети фактически вселены в <адрес> суду не представлено.
Вместе с тем, техническая документация и показания сторон подтверждают, что по данному адресу формально значится жилой <адрес>,4 кв.м., однако фактическое проживание семьи осуществляется в ином строении. Регистрация по адресу земельного участка сама по себе не означает, что дети проживают именно в <адрес>,4 кв.м.; более того, в уточненном иске истец сама указывает, что самовольная постройка (<адрес> кв.м.) является единственным фактическим местом жительства семьи, а дом, площадью 19,4 кв.м. используется как вспомогательный лишь для подключения электроэнергии.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что права несовершеннолетних детей в связи с отчуждением дома площадью 19,4 кв.м. не затрагиваются, поскольку они не проживали в этом доме и не пользовались им как жилым помещением. Следовательно, согласие органа опеки и попечительства на совершение оспариваемой сделки не требовалось.
Кроме того, суд учитывает, что на момент совершения сделки (***) брак между супругами был расторгнут (***), истец не являлась членом семьи собственника ФИО63 Э.В. в смысле жилищного законодательства, её право пользования домом, площадью 19,4 кв.м. (если оно и имелось) прекратилось. Дети сохраняют право пользования жилым помещением отца только в том случае, если оно признано их местом жительства соглашением родителей или решением суда. Таких доказательств не представлено.
Истец полагает, что сделка не соответствует требованиям закона (отсутствие согласия органа опеки, отсутствие указания на проживающих лиц) и является ничтожной. Судом установлено, что сделка соответствует требованиям ст. 572 ГК РФ о договоре дарения, заключена в надлежащей форме, зарегистрирован в установленном порядке.
Отсутствие в договоре дарения перечня лиц, сохраняющих право пользования (на что истец ссылалась в дополнении к уточненному иску по аналогии со ст. 558 ГК РФ), не является основанием для признания договора дарения недействительным. Статья 558 ГК РФ регулирует отношения по договору купли-продажи жилого помещения, а не дарения. Применение аналогии закона (ст. 6 ГК РФ) в данном случае невозможно, поскольку законодатель специально не предусмотрел для договора дарения требования о перечне проживающих лиц. Более того, как указано выше, лица, сохраняющие право пользования, в доме, площадью 19,4 кв.м. фактически отсутствовали.
Статья 169 ГК РФ применяется в исключительных случаях, когда сделка совершена с целью, заведомо противной основам правопорядка и нравственности. Доказательств того, что ответчики преследовали такую цель, суду не представлено. Наличие спора о выселении и неразрешенный вопрос о разделе имущества не свидетельствуют о том, что сделка по дарению была направлена на подрыв основ правопорядка.
В данном случае, хотя брак между истцом и ответчиков ФИО64 Э.В. расторгнут, однако доказательств того, что родительские права сторон в отношении совместных несовершеннолетних детей каким-либо образом ограничены, не представлено.
В соответствии со ст. 65 Семейного кодекса РФ, родительские права не могут осуществляться в противоречии с интересами детей. Обеспечение интересов детей должно быть предметом основной заботы их родителей. Родители, осуществляющие родительские права в ущерб правам и интересам детей, несут ответственность в установленном законом порядке.
Все вопросы, касающиеся воспитания и образования детей, решаются родителями по их взаимному согласию исходя из интересов детей и с учетом мнения детей. Родитель (один из них) при наличии разногласий между ними вправе обратиться за разрешением этих разногласий в орган опеки и попечительства или суд.
Место жительства детей при раздельном проживании родителей устанавливается соглашением родителей. При отсутствии соглашения спор между родителями разрешается судом исходя из интересов детей и с учетом мнения детей.
Местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, признается место жительства их родителей (п.2 ст. 20 ГК РФ).
Как указала сама истец и следует из материалов дела, у неё и ответчика на праве совместной собственности имеется квартира, расположенная по адресу: <адрес>, площадью 56,1 кв.м., что свидетельствует о том, что жилищные права несовершеннолетних детей могут быть определены в указанном жилом помещении (реализованы по взаимному согласию или в судебном порядке).
На основании изложенного, оценив все представленные доказательства в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО65 Туяны Баировны являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 -199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковое заявление ФИО66 Туяны Баировны к ФИО67 Эржене Витальевне, ФИО68 Эрдэму Витальевичу оставить без удовлетворения.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Бурятия через Железнодорожный районный суд г. Улан-Удэ в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Решение суда в окончательной форме изготовлено ***.
Судья А.Ю. ФИО9