РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
24 июня 2026 года пос. Тикси
Булунский районный суд Республики Саха (Якутия), в составе председательствующего судьи Е.Г. Павленко, единолично, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи С.В. Дьяконовым, с участием:
представителя истца Гладышева А.С. – Иванова А.С., действующего на основании доверенности -данные изъяты- ответчика Чирковой О.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Гладышева Александра Сергеевича к Чирковой Оксане Григорьевне, о расторжении договора купли-продажи квартиры, аннулировании записи в ЕГРН, возложении обязанности погасить регистрационную запись об ипотеке в пользу ФГКУ «Росвоенипотека», компенсации морального вреда, взыскании судебных расходов и расходов на услуги представителя; по встречному иску Чирковой Оксаны Григорьевны к Гладышеву Александру Сергеевичу, о взыскании задолженности по договору купли-продажи, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда, судебных расходов, установил:
Гладышев А.С. обратился в суд с иском к Чирковой О.Г. о расторжении договора купли-продажи квартиры, аннулировании записи в ЕГРН, возложении обязанности погасить регистрационную запись об ипотеке в пользу ФГКУ «Росвоенипотека», компенсации морального вреда, взыскании судебных расходов и расходов на услуги представителя.
Исковые требования мотивированы тем, что 07.04.2026 между Гладышевым А.С. и Чирковой О.Г. был заключен договор купли – продажи квартиры, согласно которому ответчик обязался продать, а истец купить квартиру, расположенную по адресу: -данные изъяты-. Согласно отчету -данные изъяты- от 13.02.2026 № 89-02/26 итоговая рыночная стоимость объекта оценки составила 1922000 рублей. Стороны договорились о том, что стоимость квартиры составила 1800000 рублей. Оплата должна была быть произведена за счет целевого жилищного займа (ЦЖЗ) от ФГКУ «Росвоенипотека» -данные изъяты-. Данное условие также прописано в п. 3.1 и 3.2 Договора и согласно п. 3.3 существенным условием договора является не только цена квартиры, но и порядок расчета. На основании договора, в ЕГРН внесена запись об ипотеке в пользу Российской Федерации (залогодержатель – ФГКУ «Федеральное управление накопительно – ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих», пункт 2.1 выписки из ЕГРН от 09.04.2026. С целью исполнения п. 4.2 условий Договора, истцом в адрес ФГКУ «Росвоенипотека» 10.04.2026 были направлены соответствующие документы для оплаты стоимости квартиры. 15.04.2026 в личном кабинете НИС истцу поступило уведомление о том, что выплата по договору -данные изъяты- приостановлена в связи с допущенными нарушениями в п. 6.1 выписки из ЕГРН. Таким образом, по независящим от истца причинам не представилось возможным исполнение обязательств по договору. В дальнейшем при проверке договора и сопутствующих документов были выявлены существенные недостатки и нарушения такие как: нарушение условий договора, несоответствие описания объекта сделки с его фактическим состоянием; наличие перепланировки квартиры не отраженной ни в одном документе. 20.04.2026 ответчику было вручено уведомление с предложением в досудебном порядке, по соглашению сторон расторгнуть договор, на что 22.04.2026 ответчик ответила отказом. Ответчик умышленно ввел в заблуждение, как истца, так и регистратора, в части гарантий отсутствия лиц, обладающих правом пользования квартирой (п. 1.5 Договора); п. 5.7 Договора – ответчик уведомил, что на дату подписания Договора в квартире никто не зарегистрирован. Однако согласно адресной справке по состоянию на 17 апреля 2026 г. в квартире зарегистрирован не только ответчик, но и третье лицо Ш.Ю.И., что является существенным нарушением и ограничивает право истца на распоряжение принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению. Также существенным нарушением условий Договора является отказ ответчика передать квартиру истцу в установленный договором срок. Уклонение от передачи квартиры. Согласно п. 4.1.2 Договора, квартира должна быть передана в течение 14 календарных дней со дня государственной регистрации перехода права собственности. Запись в ЕГРН произведена 08.04.2026, последний день передачи – 22.04.2026. Технический план квартиры, предоставленный ответчиком не соответствует фактической планировке. В квартире произведена перепланировка, которая уменьшила количество жилых комнат, данная перепланировка не отражена ни в одном документе, количество комнат не совпадает с п. 1.3 Договора. В самом договоре в п. 1.2 неверно указан кадастровый номер объекта. Также в п. 2.1 неверно указана дата составления договора между истцом и ФГКУ «Росвоенипотека». В результате действий ответчика истец испытал длительный стресс и тревогу из – за неопределенности с приобретением жилья.
Истец просит расторгнуть договор купли – продажи квартиры от 07.04.2026 между Гладышевым А.С. и Чирковой О.Г.; аннулировать запись в ЕГРН о праве собственности истца на квартиру по адресу: -данные изъяты-; обязать Росреестр погасить регистрационную запись об ипотеке в пользу ФГКУ «Росвоенипотека»; взыскать с ответчика расходы на оплату услуг представителя в размере 100000 руб.; взыскать с ответчика расходы за уплату госпошлины 3000 руб., взыскать с ответчика иные судебные расходы за оформление нотариальной доверенности 4300 руб., взыскать с ответчика компенсацию морального вреда в размере 100000 руб.
Чиркова О.Г. обратилась в суд со встречным иском к Гладышеву А.С., мотивируя свои требования тем, что 7 апреля 2026 г. между истцом по встречному иску и Гладышевым А.С. был заключен договор купли – продажи квартиры, расположенной по адресу: -данные изъяты-, цена сделки составила 1800000 рублей. 8 апреля 2026 г. Управлением Росреестра по РС(Я) зарегистрирован переход права собственности на указанную квартиру к покупателю с обременением в виде ипотеки в силу закона. Таким образом, Чиркова О.Г. обязательства по передаче квартиры в собственность покупателя исполнила надлежащим образом. Порядок расчётов урегулирован пунктом 3.2 договора: оплата производится за счет средств целевого жилищного займа путем безналичного перечисления на ее счет в течение 10 рабочих дней с даты государственной регистрации перехода права собственности и предоставления покупателем необходимых документов в ФГКУ «Росвоенипотека». Последним днем установленного срока являлось 18 апреля 2026 года. До настоящего времени денежные средства в размере 1800000 рублей на счет Чирковой О.Г. не поступили. Покупатель, получив в собственность квартиру, намеренно не передает в банк распоряжение о перечислении оплаты, фактически уклоняясь от исполнения своего основного обязательства. Поведение покупателя содержит признаки злоупотребления правом (ст. 10 ГК РФ). Чиркова О.Г. просит взыскать с Гладышева А.С. задолженность по договору купли – продажи квартиры от 7 апреля 2026 г. в размере 1800000 рублей; проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 18 апреля 2026 года по день вынесения решения суда, а также со дня, следующего за днем вынесения решения, по день фактической уплаты долга исходя из ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующие периоды (14523,28 рублей); судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 33000 руб., также просит взыскать компенсацию морального вреда в размере 500 000 руб.
Определением Булунского районного суда Республики Саха (Якутия) от 7 мая 2026 г. Управление Росреестра по Республике Саха (Якутия) привлечено к участию в деле по иску Гладышева Александра Сергеевича к Чирковой Оксане Григорьевне, о расторжении договора купли-продажи квартиры, аннулировании записи в ЕГРН, возложении обязанности погасить регистрационную запись об ипотеке в пользу ФГКУ «Росвоенипотека», компенсации морального вреда, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
В судебном заседании представитель истца Гладышева А.С. – Иванов А.С., иск поддержал, встречный иск не признал, объяснил, что 07 апреля 2026 г. между Гладышевым и Чирковой был заключен договор купли-продажи квартиры, с января по март 2026 г. велись переговоры об этом, супруга истца знала о перепланировке в квартире, Чиркова О.Г. заверяла, что оформит документы о перепланировке, также продавец заверила, что в квартире никто не зарегистрирован, оплата по договору была приостановлена, так как некорректно введены сведения Росреестром. Фотографии на оценку по технической ошибке были представлены не квартиры Чирковой, а квартиры представителя истца, так как истец рассматривал для приобретения около четырех объектов недвижимости. Покупатель был введен в заблуждение по поводу перепланировки и снятия с регистрационного учета продавца, что является существенными нарушениями условий договора.
В судебном заседании ответчик Чиркова О.Г., первоначальный иск не признала, встречный иск поддержала, объяснила, что не согласна с расторжением договора купли-продажи, о перепланировке квартиры истцу было известно, так как он был в ее квартире вместе с супругой в феврале 2026 г., его супруга была в ее квартире неоднократно, в квартире снесена деревянная стена между кухней и маленькой комнатой, договор купли-продажи составлял Гладышев А.С., вместе с квартирой передавалась мебель, бытовая техника, 07.04.2026 г. был заключен договор, 08 апреля 2026 г. покупатель зарегистрировал переход права собственности, Гладышев А.С. уклоняется от уплаты договора, ошибку при регистрации права собственности можно исправить, обратившись в МФЦ, так как авиабилеты истец взяла на 23 апреля 2026г., не смогла освободить квартиру 21.04.2026г., так как проживать ей было негде, не снятие с регистрационного учета не является существенным нарушением, по устной договоренности с покупателем она могла остаться проживать в квартире до лета, в настоящее время она осталась и без квартиры и без денег.
В судебное заседание не явился истец Гладышев А.С., извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, просил о рассмотрении дела в его отсутствие.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Управления Росреестра по Республике Саха (Якутия) в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
Представитель ФГКУ «Росвоенипотека» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного слушания извещен надлежащим образом, направил отзыв на исковое заявление, согласно которому, исковые требования Гладышева А.С. поддерживает в полном объеме, договор целевого жилищного займа -данные изъяты-, заключенный между Гладышевым А.С. и ФГКУ «Росвоенипотека», аннулирован 29.04.2026 на основании уведомления заемщика, 4 мая 2026г. в Управление Росреестра Российской Федерации направлено электронное заявление № на снятие обременения в пользу Российской Федерации с залогового имущества, расположенного по адресу: -данные изъяты-, обременение в пользу Российской Федерации погашено 5 мая 2026 г.
Суд, руководствуясь ч.5 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие истца Гладышева А.С., представителей ФГКУ «Росвоенипотека» и Управления Росреестра по Республике Саха (Якутия).
Сведения о дате, времени и месте судебного заседания размещены на сайте Булунского районного суда Республики Саха (Якутия) согласно ст.14 Федерального закона от 22.12.2008 г. № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации».
Изучив материалы дела, заслушав доводы сторон, суд приходит к следующему.
Судом установлено, что 7 апреля 2026 года между Гладышевым А.С. - покупателем и Чирковой О.Г. - продавцом заключен договор купли – продажи (далее – договор), согласно которому предметом договора является квартира, расположенная по адресу: -данные изъяты-, квартира состоит из двух комнат, общей площадью без учета лоджий, балконов и других летних помещений 43,9 кв. м., в том числе жилой площадью 27,6 кв. м., квартира расположена на втором этаже четырехэтажного дома (пункты 1.1, 1.3). Цена квартиры составляет 1800000 рублей (пункт 1.4).
Согласно пункту 1.5 договора, продавец гарантирует, что до заключения настоящего Договора вышеуказанная квартира никому не продана, не подарена, не заложена; в споре, под арестом или запрещением не состоит; рентой, арендой, наймом или какими – либо иными обстоятельствами не обременена; а также лиц, обладающих правом пользования указанной квартирой, в том числе согласно ст. 292 ГК РФ, не имеется.
Пунктом 2.1 договора установлено, что продавец квартиры проинформирован покупателем, что квартира, указанная в пункте 1.1 настоящего договора приобретается покупателем за счет:
а) средств целевого жилищного займа в размере 1800000 рублей, предоставляемого Уполномоченным федеральным органом (далее – Займодавец) согласно заключенному в г. Москва между покупателем и займодавцем договору № целевого жилищного займа (целевого жилищного займа, предоставляемого участнику накопительно – ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих для приобретения жилого помещения (жилых помещений) под залог приобретаемого жилого помещения (жилых помещений) от -дата- г.) (далее – договор целевого жилищного займа). Целевой жилищный заем согласно договору целевого жилищного займа предоставляется покупателю для приобретения в собственность квартиры, указанной в п. 1.1 настоящего договора.
В пункте 3.1. договора указано, что средства целевого жилищного займа, указанные в подпункте «а» пункта 2.1.2 настоящего договора выплачиваются продавцу путем безналичного перечисления займодавцем на рублевый счет продавца Чирковой О.Г.
В соответствие с пунктом 3.2 договора, средства целевого жилищного займа перечисляются на счет продавца в соответствии с пунктом 14 Правил предоставления участникам накопительно – ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих целевых жилищных займов, а также погашения целевых жилищных займов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 15 мая 2008 г. № 370, после государственной регистрации прав собственности покупателя на квартиру в течение 10 рабочих дней с момента и предоставления займодавцу:
настоящего договора купли – продажи квартиры, заключенного в документарной форме с отметками Росреестра или многофункционального центра по предоставлению государственных и муниципальных услуг (МФЦ) о переводе настоящего договора купли – продажи в форму электронного образа документа с указанием даты, ФИО и подписи уполномоченного лица Росреестра или МФЦ;
выписки из ЕГРН, содержащей информацию об отсутствии иных зарегистрированных обременений в отношении квартиры кроме ипотеки (залога) в пользу Российской Федерации в лице займодавца.
Соглашение о цене и порядке расчета является существенным условием настоящего договора, в случае сокрытия сторонами подлинной цены квартиры и истинных намерений, они самостоятельно несут риск признания сделки недействительной, а также риск наступления иных отрицательных последствий (пункт 3.3 договора).
Продавец обязан передать покупателю квартиру в течение 14 календарных дней с даты государственной регистрации перехода права собственности к покупателю с подписанием Передаточного акта о фактической передаче квартиры согласно ст. 556 ГК РФ, а покупатель обязан принять от продавца приобретаемую квартиру (пункты 4.1.2., 4.2.2. договора) (л.д. 8-9).
Таким образом, сторонами при заключении договора купли-продажи квартиры согласованы все существенные условия договора.
-дата- между Федеральным государственным казенным учреждением «Федеральное управление накопительно – ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» и Гладышевым А.С. заключен договор № целевого жилищного займа, предоставляемого участнику накопительно – ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих для приобретения жилого помещения (жилых помещений) под залог приобретаемого жилого помещения (жилых помещений) (далее – договор целевого жилищного займа).
Предметом настоящего договора является представление займодавцем заемщику целевого жилищного займа за счет накоплений для жилищного обеспечения, учтенных на именном накопительном счете заемщика. Целевой жилищный заем предоставляется заемщику в размере 1800000 рублей для приобретения по договору купли – продажи: жилого помещения (квартиры), находящегося по адресу: -данные изъяты-, общей площадью 43,9 кв. метров, состоящего из 2-х комнат, кадастровый номер жилого помещения 14:06:09001:3336, расположенного на 2 этаже, договорной стоимостью 1800000 рублей (пункты 1, 3 Договора целевого жилищного займа) (л.д. 10-11).
Жилое помещение, расположенное по адресу: -данные изъяты- с кадастровым номером № находится в собственности Гладышева А.С. на основании договора купли – продажи от 07.04.2026, с обременением в виде ипотеки в пользу ФГКУ «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих», с 08.04.2026 до даты полного исполнения обязательств (л.д. 12-17).
Согласно информации из личного кабинета «Росвоенипотеки», оплата приостановлена по следующим основаниям: в выписке из ЕГРН в п. 6.1. неверно указан срок, на который установлено ограничение (обременение) права (л.д. 19).
20 апреля 2026 г. истцом Гладышевым А.С. в адрес -данные изъяты- направлено заявление с просьбой аннулировать (отозвать) отчет об оценке № 89-02/26 от 13.02.2026 квартиры, расположенной по адресу: -данные изъяты- с кадастровым номером №, в связи с технической ошибкой, для оценки направлены фотографии другой квартиры с аналогичным расположением по адресу: -данные изъяты- вследствие чего отчет содержит недостоверную визуальную информацию и не отражает фактическое состояние оцениваемого объекта (л.д. 28).
21 апреля 2026 г. Гладышев А.С. направил в ФГКУ «Росвоенипотека» уведомление об аннулировании договора от -дата- № целевого займа (л.д. 29-30).
По заявлению Гладышева А.С. отчет об оценке № 89-02/26 от 13.02.2026 квартиры, расположенной по адресу: -данные изъяты- аннулирован и снят с публикации (л.д. 159).
На основании обращения Гладышева А.С. договор целевого жилищного займа от -дата- № аннулирован, в соответствии с внутренним регламентом Учреждения документы, представленные для заключения договора целевого жилищного займа будут уничтожены (л.д. 160).
Из выписки из ЕГРН по состоянию на 28 мая 2026 г., следует, что квартира, расположенная по адресу: -данные изъяты- с кадастровым номером № находится в собственности Гладышева А.С. на основании договора купли – продажи от 07.04.2026, ограничения прав и обременений объекта недвижимости не зарегистрировано.
Уведомлением от 20 апреля 2026г. Гладышев А.С. предложил Чирковой О.Г. в досудебном порядке расторгнуть договор купли-продажи квартиры (л.д.20), после получения отказа от Чирковой О.Г. (стенограмма аудиозаписи телефонного разговора от 22.04.2026г., подлинность которой стороны подтвердили в судебном заседании, л.д. 47), Гладышев А.С. обратился в суд.
Таким образом, спор о расторжении договора подлежит рассмотрению судом по существу, поскольку истцом представлены доказательства, что им приняты меры по урегулированию спора с ответчиком.
В соответствии с ч. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Договором в силу ч. 1 ст. 420 ГК РФ признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В силу п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
Пунктами 1 и 2 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
В силу требований статьи 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
В силу пункта 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:
отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.
В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
На основании норм ст. 486 Гражданского кодекса РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (п. 1). Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью (п. 2).
Пунктом 3 ст. 486 Гражданского кодекса РФ определены правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем товара по договору купли-продажи. Данные правовые последствия различаются в зависимости от того, был ли товар передан продавцом покупателю и был ли он принят последним.
Таким образом, по общему правилу, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется, соответственно, заключение договора, при котором покупатель не достигает цели, ради которой данный договор был заключен, свидетельствует о том, что покупатель в значительной степени лишен того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Как установлено п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2).
Отношения, связанные с продажей недвижимости, регулируются § 7 гл. 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации неисполнение продавцом обязанности по передаче покупателю товара свободным от любых прав третьих лиц дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.
Согласно разъяснений пункта 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 12.12.2023) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.
Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.
Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.
В соответствии с п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
В силу пункта 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Согласно правовой позиции, отраженной в пункте 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27 декабря 2017 года, неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.
Согласно ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
Согласно п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.
С учетом приведенных выше положений закона основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя, при этом по смыслу ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передаточный акт подтверждает только факт исполнения продавцом обязанности по передаче покупателю имущества, а не удостоверяет произведение взаиморасчета сторонами.
В силу п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Судом установлено, что Гладышеву А.С. до заключения договора купли-продажи квартиры было достоверно известно о перепланировке жилого помещения. Качество приобретаемого жилого помещения, его характеристики, виды благоустройств, не были скрыты от истца по первоначальному иску и существовали на момент подписания договора купли-продажи спорной квартиры, что подтверждается переписками в национальном мессенджере «Макс» (л.д. 25-27) предоставленными суду истцом.
Таким образом, подписывая договор купли-продажи, Гладышев А.С. был согласен приобрести квартиру с неузаконенной перепланировкой.
Регистрация третьих лиц в квартире не является основанием для расторжения договора купли – продажи, кроме того, согласно адресной справке от 04.06.2026 г., выданной -данные изъяты-, Ш.Ю.И. зарегистрирована -данные изъяты-, то есть, на момент заключения договора купли-продажи, в квартире была зарегистрирована только собственник – Чиркова О.Г.
Каких либо доказательств тому, что на момент заключения договора купли-продажи покупателю чинились препятствия в осмотре объекта недвижимости, а также отказа в предоставлении покупателю сведений о зарегистрированных в квартире лиц со стороны продавца Чирковой О.Г., истцом Гладышевым А.С. суду не представлено.
При этом, существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Гладышевым А.С. доказательств существенного нарушения ответчиком условий договора купли-продажи от 07.04.2026г. не представлено, в связи с чем, предусмотренных законом оснований для расторжения данного договора у суда не имеется.
В материалах дела имеется акт приема - передачи квартиры -данные изъяты-, согласно которому 23 апреля 2026 г. представитель Гладышева А.С. – Иванов А.С. отказался принять квартиру в связи с неузаконенной планировкой.
Данный факт указывает на то, что продавцом принимались меры по передаче квартиры покупателю.
Отсутствие акта приема-передачи квартиры хотя и нарушает условия договора (п.4.2.), однако не влечет для покупателя такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, кроме того, из объяснений ответчика Чирковой О.Г. следует, что между сторонами в устной форме была достигнута договоренность о проживании продавца в квартире до июля 2026 г., данный факт подтвердили в судебном заседании свидетели С.О.Н. и Ш.А.Г.
Доводы представителя истца о том, что был нарушен порядок расчета, который согласно п. 3.3 Договора является существенным условием и по независящим от истца Гладышева А.С. причинам исполнение обязательств не представилось возможным, суд отклоняет, исходя из того, что приостановление ФГКУ «Росвоенипотека» оплаты по договору, из-за неверно указанного срока в п. 6.1 ЕГРН на который установлено ограничение (обременение) права не является существенным нарушением условия договора купли – продажи со стороны продавца, в данном случае ошибка произошла по вине регистрирующего органа.
Гладышев А.С. вправе был обратиться в регистрирующий орган об исправлении ошибки, с указанием верного срока установления ограничения (обременения) права, которое послужило основанием для приостановления выплаты со стороны ФГКУ «Росвоенипотека».
Суд, также учитывает поведение Гладышева А.С. как стороны договора купли – продажи, который 21 апреля 2026г. обратился в ФГКУ «Росвоенипотека» с просьбой об аннулировании договора от -дата- № целевого жилищного займа, что привело к нарушению пунктов 3.1., 3.2. договора купли – продажи от 07.04.2026 г.
Представителем истца указывается на то, что неверное указание кадастрового номера объекта в п. 1.2 Договора, и неверное указание даты составления договора между истцом и ФГКУ «Росвеонипотека» в п. 2.1 Договора, также являются существенными нарушениями договора купли – продажи в соответствии со ст. 450 ГК РФ.
Однако в пункте 1.2 договора купли – продажи от 07.04.2026 г. кадастровый номер объекта не указан, указана запись о регистрации №, которая совпадает с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости. Неверное указание года составления договора между истцом и ФГКУ «Росвеонипотека» в п. 2.1 договора купли – продажи от 07.04.2026 г. является технической ошибкой, которую возможно было исправить путем заключения дополнительного соглашения к договору купли-продажи квартиры о внесении изменений в договор.
Оценив по существу представленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных Гладышевым А.С. исковых требований, поскольку нарушений существенных условий договора купли-продажи жилого помещения, спорной квартиры, со стороны продавца Чирковой О.Г. не имеется, при подписании договора каких-либо претензий и замечаний по техническому состоянию квартиры Гладышев А.С. не предъявлял, цена договора сторонами согласована с учетом технического состояния жилого помещения, имеющейся у покупателя технической документации, на момент заключения договора купли-продажи объекта недвижимости Гладышев А.С. при должной осмотрительности мог установить техническое состояние и качество приобретаемого жилого помещения, его характеристики, виды благоустройства не были скрыты от истца, все имеющиеся дефекты можно было увидеть визуально, в связи, с чем основания для расторжения договора купли продажи спорной квартиры отсутствуют.
Оснований для прекращения обязательства невозможностью исполнения суд не усматривает.
В связи, с отказом в удовлетворении иска в части расторжения договора купли - продажи подлежат оставлению без удовлетворения и требования об аннулировании записи в ЕГРН о праве собственности истца на квартиру, о возложении обязанности погасить регистрационную запись об ипотеке, компенсации морального вреда, как производные от основных требований.
В соответствии со ст. 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
Согласно ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
Согласно ч. 1 ст.100 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
Истцом по первоначальному иску уплачены: госпошлина в размере 3000 руб. (л.д.54), услуги представителя в размере 100 000 рублей (л.д.45), нотариальные услуги в размере 4300 рублей.
Так как в удовлетворении иска Гладышеву А.С. отказано, судебные расходы с ответчика в пользу истца взысканию не подлежат.
Разрешая встречные исковые требования Чирковой О.Г. к Гладышеву А.С., о взыскании стоимости покупной цены квартиры, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда, суд приходит к следующему.
В тексте договора купли-продажи указано, что квартира приобретается покупателем у продавца за цену 1 800 000 рублей – средства целевого жилищного займа согласно договору № целевого жилищного займа от -дата- г., перечисляются заимодавцем (Уполномоченным федеральным органом) путем безналичного перечисления на рублевый счет продавца в течение 10 рабочих дней с момента предоставлении займодавцу договора купли-продажи квартиры с отметкой Росрестра или МФЦ и выписки из ЕГРН, содержащей информацию об отсутствии иных зарегистрированных обременений в отношении квартиры кроме ипотеки в пользу Российской Федерации в лице займодавца.
Суду не представлено доказательств оплаты покупателем стоимости квартиры по договору купли – продажи от 07.04.2026 г., поэтому суд находит требования истца по встречному иску подлежащими удовлетворению, так как покупатель Гладышев А.С. зарегистрировал переход права собственности 08.04.2026 г., однако не произвел оплату имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору.
При таких обстоятельствах, по смыслу приведенных норм права, неоплата покупателем цены по договору с очевидностью лишает продавца того, на что она вправе была рассчитывать при заключении договора купли-продажи квартиры.
Согласно п. 1 ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
Проценты, предусмотренные ст. 395 ГК РФ, являются мерой гражданско-правовой ответственности, которая наступает вследствие ненадлежащего исполнения должником денежного обязательства, выраженного, в частности, в исполнении обязательства с просрочкой, при котором имеет место неправомерное удержание денежных средств кредитора.
По смыслу данной нормы ее положения подлежат применению к любому денежному обязательству независимо от того, в материальных или процессуальных правоотношениях оно возникло.
Право на предъявление требования о взыскании процентов в силу ст. 395 ГК РФ возникает с момента возникновения у ответчика соответствующего денежного обязательства.
Как следует из правовой позиции, изложенной в п. 37 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 года N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", проценты, предусмотренные п. 1 ст. 395 ГК РФ, подлежат уплате независимо от основания возникновения обязательства (договора, других сделок, причинения вреда, неосновательного обогащения или иных оснований, указанных в ГК РФ).
В силу п. 3 ст. 395 ГК РФ проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.
В пункте 57 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что обязанность причинителя вреда по уплате процентов, предусмотренных статьей 395 ГК РФ, возникает со дня вступления в законную силу решения суда, которым удовлетворено требование потерпевшего о возмещении причиненных убытков, если иной момент не указан в законе, при просрочке их уплаты должником.
С учетом установленных по делу обстоятельств, поскольку, со стороны ответчика по встречному иску фактически не усматривается неправомерного удержания денежных средств, требования Чирковой О.Г., о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 18 апреля 2026 г. по день вынесения решения суда, а также со дня, следующего за днем вынесения решения, по день фактической уплаты долга исходя из ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующие периоды, удовлетворению не подлежат.
Согласно ст. 151 Гражданского кодекса Российской Федерации, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.
При определении размеров компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства. Суд должен также учитывать степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями гражданина, которому причинен вред.
Согласно ч. 2 ст. 1099 ГК РФ, моральный вред, причиненный действиями (бездействием), нарушающими имущественные права гражданина, подлежит компенсации в случаях, предусмотренных законом.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 15.11.2022 № 33 «О практике применения судами норм о компенсации морального вреда», моральный вред, причиненный действиями (бездействием), нарушающими имущественные права гражданина, в силу пункта 2 статьи 1099 ГК РФ подлежит компенсации в случаях, предусмотренных законом (например, статья 15 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-I «О защите прав потребителей», абзац шестой статьи 6 Федерального закона от 24 ноября 1996 года № 132-ФЗ «Об основах туристской деятельности в Российской Федерации»).
В указанных случаях компенсация морального вреда присуждается истцу при установлении судом самого факта нарушения его имущественных прав.
Разрешая требования истца по встречному иску в части взыскания с ответчика компенсации морального вреда, суд не находит оснований для их удовлетворения, поскольку в рассматриваемом случае требования истца, связаны с ненадлежащим исполнением ответчиком договорных обязательств по оплате стоимости объекта недвижимости, являющегося предметом заключенного между сторонами договора купли-продажи, при этом действующее законодательство не предусматривает возможности компенсации морального вреда в таком случае.
Истцом по встречному иску Чирковой О.Г. при обращении в суд в соответствии с требованиями абзаца 5 подпункта 1, пункта 1 статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации уплачена государственная пошлина в размере 33000 рублей, что подтверждается чеком по операции от 5 мая 2026 года.
Принимая во внимание разъяснения, содержащиеся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», суд полагает необходимым взыскать с ответчика по встречному иску Гладышева А.С. в пользу истца по встречному иску Чирковой О.Г. судебные расходы, состоящие из государственной пошлины, в размере 33000 руб.
Руководствуясь ст. ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд, решил:
Отказать в удовлетворении иска Гладышева Александра Сергеевича к Чирковой Оксане Григорьевне, о расторжении договора купли-продажи квартиры, аннулировании записи в ЕГРН, возложении обязанности погасить регистрационную запись об ипотеке в пользу ФГКУ «Росвоенипотека», компенсации морального вреда, взыскании судебных расходов и расходов на услуги представителя.
Встречный иск Чирковой Оксаны Григорьевны к Гладышеву Александру Сергеевичу, о взыскании задолженности по договору купли-продажи, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда, удовлетворить частично.
Взыскать с Гладышева Александра Сергеевича, -данные изъяты- в пользу Чирковой Оксаны Григорьевны, -данные изъяты- денежные средства по договору купли – продажи от 7 апреля 2026 года за приобретенное жилое помещение, расположенное по адресу: -данные изъяты-, в размере 1800000 (Один миллион восемьсот тысяч) рублей, судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 33000 (Тридцать три тысячи) рублей.
В удовлетворении остальной части встречного иска отказать.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Саха (Якутия) через Булунский районный суд Республики Саха (Якутия) в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий судья: п/п Е.Г. Павленко
Решение принято в окончательной форме 07 июля 2026 г.
Копия верна:
Судья Булунского районного суда
Республики Саха (Якутия): Е.Г. Павленко