ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
3 июня 2026 года г. Улан-Удэ
Железнодорожный районный суд г. Улан-Удэ в составе судьи Доржиевой С.Л., при секретаре Бадмаевой М.Б., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Бадмаевой Эльвиры Сангаевны к ООО «Специализированный застройщик «МосКомСтрой» о расторжении договора участия в долевом строительстве, взыскании денежных средств, установил:
Обращаясь с иском к ООО «Специализированный застройщик «МосКомСтрой», истец Бадмаева Э.С. просит расторгнуть договор участия в долевом строительстве от 18.02.2025 ...; взыскать с ответчика денежные средства в сумме 5 180 000 руб., уплаченные за стоимость объекта; взыскать с ответчика убытки в размере 2 770 000 руб.
Требования мотивированы тем, что между ООО «Специализированный застройщик «МосКомСтрой» и ООО «Терра 2.0» заключен договор участия в долевом строительстве ... от 18.02.2025. Согласно п. 3.1 Договора застройщик обязуется в предусмотренные п. 5.1 договора срок построить ( создать) жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать участнику, расположенный в жилом доме объект, а участник обязуется принять объект и уплатить обусловленную договором цену. Цена объекта составила 5 180 000 руб. Согласно п. 5.1 Договора застройщик обязан передать участнику объект после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома не позднее 31.12.2025. Между ООО «Тера 2.0» и Бадмаевой Э.С. 23.03.2025 заключен договор ... уступки права требования по договору ... участия в долевом строительстве. Согласно п. 3.3 договора уступки стоимость объекта составила 9 949 938 руб. Согласно п. 3.4 договора часть стоимости объекта в размере 1 999 938 руб. оплачена истцом за счет собственных средств, част стоимости объекта в размере 7 950 000 руб. за счет кредитных денежных средств. Кредитные средства в размере 2 770 000 руб. были перечислены ООО «Домклик» по поручению истца на счет ООО «Тера 2.0», в размере 5 180 000 руб. перечислены застройщику – ООО Специализированный застройщик «МосКомСтрой». В соответствии с уведомлением ответчика срок сдачи объекта перенесен на 30.09.2026. В связи с чем, в адрес застройщика направлено уведомление о расторжении договора с требованием о возврате уплаченных денежных средств и возмещении убытков, однако, ответа не последовало. На основании п. 1 ч. 1 ст. 9 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» полагает, что убытки истцу должны быть в полном объеме возмещены застройщиком, как и денежные средства, уплаченные за объект долевого строительства.
Определением суда от 03.02.2026 к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ООО «Тера 2.0», ПАО «Сбербанк России».
Определением суда от 04.05.2026 к участию в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Межрегиональное управление Федеральной службы по финансовому мониторингу по Дальневосточному федеральному округу (МРУ Росфинмониторинг по ДФО), ООО «Домклик», АО «Банк Дом.РФ»; в порядке ст. 25 к участию в рассмотрении дела привлечен прокурор Железнодорожного района г. Улан-Удэ.
Заявлением от 20.05.2026 истцом Бадмаевой Э.С. исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ уточнены, истец просит расторгнуть договор участия в долевом строительстве ... от 18.02.2025; взыскать с ответчика денежные средства в сумме 5 180 000 руб., уплаченные за стоимость объекта; взыскать с ответчика убытки в размере 3 050 298, 58 руб.
Истец Бадмаева Э.С. о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежаще, в судебное заседание не явилась, направила в суд своего представителя.
В судебном заседании представитель истца по доверенности Челмодеев И.О. исковые требования с учетом увеличения иска поддержал, также просил взыскать с ответчика штраф.
Ответчик ООО СЗ «МосКомСтрой» о месте и времени извещен судом надлежаще, представитель ответчика в судебное заседание не явился.
При таких данных суд, исходя из требований п. 1 ст. 233 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в порядке заочного производства в отсутствие ответчика.
Представитель третьего лица ООО «Тера 2.0» по доверенности Дамбаев Б.Г. оставил разрешение спора на усмотрение суда, возражений против доводов представителя истца не привел.
Представитель АО «Банк Дом.РФ» по доверенности Сафта О.А. просила провести судебное заседание в отсутствие их представителя, в письменном отзыве указала, что между ООО «СЗ «МосКомСтрой» и ООО «Тера 2.0» заключен договор участия в долевом строительство ... от 18.02.2025. 18.02.2025 ООО «Тера 2.0» обратилось с заявлением на заключение договора счета эскроу. 23.03.2025 между ООО «Тера 2.0» и Бадмаевой Э.С. заключен договор ... уступки прав требования по договору ...7 участия в долевом строительстве, в соответствии с условиями которого права и обязанности участника перешли к Бадмаевой Э.С. Во исполнение условий договора уступки ООО «Домклик» по поручению Бадмаевой Э.С. перечислило денежные средства в сумме 5 180 000 руб. на счет эскроу ООО «Тера.2». 18.08.2025 денежные средства в сумме 5 180 000 руб. перечислены на счет эскроу Бадмаевой Э.С.
Третьи лица ПАО «Сбербанк», Межрегиональное управление Федеральной службы по финансовому мониторингу по Дальневосточному федеральному округу (МРУ Росфинмониторинг по ДФО), ООО «Домклик» в судебное заседание представителя не направили, о месте и времени рассмотрения дела извещены.
Заслушав явившихся лиц, исследовав представленные в материалы дела документы, суд приходит к следующему.
Согласно положениям ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ (далее по тексту – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Прекращение обязательств по требованию одной из сторон, в соответствии со ст. 407 ГК РФ, допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.
В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту – Федеральный закон об участии в долевом строительстве), по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно п. 1 ч. 1 ст. 9 Федерального закона об участии в долевом строительстве участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае: неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца.
В силу п. 1.1. ч. 1 ст. 9 Федерального закона об участии в долевом строительстве по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае: прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.
Согласно ч. 2 ст. 9 Федерального закона об участии в долевом строительстве, застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным ч. 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным ч. 1.1 настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.
Из материалов дела следует и не оспаривалось сторонами, что 18.02.2025 между ООО «СЗ «МосКомСтрой» (Застройщик) и ООО «Тера 2.0» (Участник) заключен договор участия в долевом строительстве. ....
Согласно п. 3.1 Договора Застройщик обязуется в предусмотренный п. 5.1 Договора срок построить (создать) жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Жилого дома передать Участнику, расположенный в жилом доме объект, а Участник обязуется принять объект и уплатить обусловленную настоящим договором цену.
Объектом долевого строительства согласно п. 1.3 Договора является жилое помещение (квартира), входящая в состав жилого дома, т.е. многоквартирного дома этап строительства № 2, 1 двухсекционный дом (секция 6) на земельном участке с кадастровым номером ... (п. 1.2 Договора), общая площадь объекта на дату подписания – 64,75 кв.м. (п. 1.12 Договора).
Из п. 5.1 Договора следует, что застройщик обязан передать участнику объект после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома не позднее 31.12.2025.
Цена договора установлена п. 4.1 Договора и составляет 5 180 000 руб., стоимость одного квадратного метра – 80 000 руб. (п. 4.2 Договора).
Из п. 7.1.6 Договора следует, что уступка Участником долевого строительства прав требования по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленным ГК РФ. Уступка прав требования подлежит государственной регистрации. В случае уступки Участником, являющимся владельцем счета экскроу, прав требования по договору к новому Участнику с момента регистрации уступки переходят все права и обязанности по договору счета эскроу, заключенному прежним Участником.
23.03.2025 между ООО «Тера 2.0» и Бадмаевой Э.С. заключен договор уступки права требования ....
Согласно п. 1.1, п. 1.3 договора уступки ООО «Тера 2.0» уступает, а Бадмаева Э.С. принимает в полном объеме права требования в собственность, принадлежащие ООО «Тера 2.0» по договору участия в долевом строительстве от 18.02.2025 ... в отношении объекта долевого строительства: 2-комнатной квартиры, условный ..., расположенной на 7 этаже дома по строительному адресу: <адрес>, общей площадью 64,75 кв.м.
Согласно п. 3.1 Договора уступки на момент заключения договора обязанность по финансированию объекта долевого строительства не исполнена. Сумма долга Участника составляет 5 180 000 руб.
В силу п. 3.2 Договора уступки ООО «Тера 2.0» с согласия застройщика в лице ООО СЗ «МосКомСтрой», переводит на Бадмаеву Э.С. свой долг в размере 5 180 000 руб. по договору участия в долевом строительстве от 18.02.2025 ....
Стоимость объекта по договору уступки прав требования составляет 9 949 938 руб. (п. 3.3 Договора уступки).
Расчет по договору уступки предусмотрен п. 3.4 договора и предусматривает, что часть стоимости в размере 1 999 938 руб. Бадмаевой Э.С. оплачивается за счет собственных средств; часть стоимости объекта в размере 7 950 000 руб. - за счет кредитных средств, из которых 2 770 000 руб. подлежат перечислению через ООО «Домклик» - ООО «Тера 2.0», а 5 180 000 руб. – через ООО «Домклик» перечисляются на счет эскроу в АО «Банк ДОМ.РФ». Кредитные средства предоставляются ПАО «Сбербанк России» для целей участия в долевом строительстве квартиры.
В соответствии с офертой о заключении договора оказания услуг от *** ... через ООО «ДомКлик» за объект недвижимости на счет ООО «Тера 2.0» произведена оплата в сумме 2 770 000 руб., на счет эскроу, открытый в АО «Банк ДОМ.РФ» перечислено 5 180 000 руб.
В срок, предусмотренный договором, объект долевого строительства истцу не передан, что стороны не оспаривают.
В уведомлении ООО СЗ «МосКомСтрой» сообщило участнику долевого строительства о переносе срока ввода в эксплуатацию строящихся жилых домов на срок не позднее 30.09.2026 и предложило заключить дополнительное соглашение об изменении срока завершения строительства жилых домов.
19.12.2025 истец Бадмаева Э.С. направила застройщику уведомление о расторжении договора участия в долевом строительстве от 18.02.2025 (ШПИ ...), что подтверждается самим уведомлением, реестром почтовых отправлений.
Требования истца застройщик не удовлетворил, оставил без ответа.
Поскольку на момент направления претензии с учетом уведомления от застройщика о продлении срока строительства до 30.092025, истцу Бадмаевой Э.С. было очевидно, что объект долевого строительства не будет передан в срок, а на момент подачи иска срок сдачи объекта истек, имеются основания для расторжения договора.
В связи с тем, что договор между сторонами расторгнут, у ответчика на основании ч. 2 ст. 9 Федерального закона об участии в долевом строительстве возникло обязательство возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора.
Цена договора участия долевого строительства составляла 5 180 000 руб., данные денежные средства подлежат возврату истцу.
В соответствии с ч. 1 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). (ч. 2 ст. 15 ГК РФ).
В силу ч. 1 ст. 10 Федерального закона об участии в долевом строительстве в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором неустойки (штрафы, пени), проценты и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх таких неустоек (штрафов, пеней), процентов. Со стороны договора, не исполнившей своих обязательств по договору или ненадлежаще исполнившей свои обязательства по договору, не могут быть взысканы неустойки (штрафы, пени), проценты, не предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором.
Из разъяснений в п. 11 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» следует, что по смыслу ст. 393.1 ГК РФ, п. п. 1 и 2 ст. 405 ГК РФ, риски изменения цен на сопоставимые товары, работы или услуги возлагаются на сторону, неисполнение или ненадлежащее исполнение договора которой повлекло его досрочное прекращение, например, в результате расторжения договора в судебном порядке или одностороннего отказа другой стороны от исполнения обязательства.
В указанном случае убытки в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и текущей ценой возмещаются соответствующей стороной независимо от того, заключалась ли другой стороной взамен прекращенного договора аналогичная (замещающая) сделка. Если в отношении предусмотренного прекращенным договором исполнения имеется текущая цена на сопоставимые товары, работы или услуги, кредитор вправе потребовать от должника возмещения таких убытков и тогда, когда замещающая сделка им не заключалась (п. 2 ст. 393.1 ГК РФ).
Текущей ценой признается цена, взимаемая в момент прекращения договора за сопоставимые товары, работы или услуги в месте, где должен был быть исполнен договор, а при отсутствии текущей цены в указанном месте - цена, которая применялась в другом месте и может служить разумной заменой с учетом транспортных и иных дополнительных расходов (п. 2 ст. 393.1 ГК РФ).
Исходя из того, что истец Бадмаева Э.С. приобретала объект по договору уступки за 9 949 938 руб., что на тот момент являлось рыночной ценой объекта строительства, суд признает денежные средства, уплаченные по договору уступки ООО «Тера 2.0», убытками истца, связанными с неисполнением застройщиком обязательства по своевременной передаче объекта долевого строительства.
При таких обстоятельствах денежные средства в сумме 2 770 000 руб. подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.
Как следует из материалов дела, исполнение обязательств по оплате цены объекта долевого строительства по договору уступки истцом производилось за счет кредитных средств на сумму 7 950 000 руб.
Согласно кредитному договору, заключенному между ПАО «Сбербанк» и Бадмаевой Э.С. заемщику выдан кредит на сумму 7 950 000 руб. под 1, 99 % годовых на срок до 28.03.2042 с ежемесячным платежом 45 965, 43 руб.
Из справки об уплаченных процентах и основном долге по состоянию на 19.03.2026 за период с 28.03.2025 по 12.11.2025 задолженность по основному долгу в размере 7 950 000 руб. погашена, оплачено процентов за пользование кредитом в сумме 280 298, 58 руб.
Задолженность по кредитному договору ... от 28.03.2025 погашена в полном объеме, дата закрытия договора – 12.11.2025.
В соответствии с п. 5 ст. 24 Закона «О защите прав потребителей», в случае возврата товара ненадлежащего качества, проданного в кредит, потребителю возвращается уплаченная за товар денежная сумма в размере погашенного ко дню возврата указанного товара кредита, а также возмещается плата за предоставление кредита. Данная норма представляет собой частный случай убытков и свидетельствует о воле законодателя в части отнесения отдельных видов расходов к убыткам.
Как следует из позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в п.4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации. № 3 (2021), если договор долевого участия в строительстве предусматривал оплату цены договора участником долевого строительства за счет кредитных средств, то в случае невозвращения застройщиком денежных средств по расторгнутому договору долевого участия он обязан возместить участнику долевого строительства убытки в размере процентов, уплаченных по договору кредита, за период неправомерного удержания денежных средств.
Исходя из положений п. 5 ст. 24 Закона «О защите прав потребителей», позиции, Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в п. 4 Обзора № 3 2021 г., учитывая, что финансирование по договору долевого участия от 18.02.2025 ООО «Тера 2.0» не произвело, перевело долг на цессионария Бадмаеву Э.С. 28.03.2025, договор долевого участия предусматривал возможность перевода долга на нового участника, застройщик был уведомлен о состоявшейся уступке, возражений относительно произведенной уступки, в том числе по порядку расчета за счет кредитных средств не имел, уступка права на Бадмаеву Э.С. зарегистрирована в ЕРГН, зарегистрировано и обременение в виде ипотеки на земельный участок до исполнения кредитных обязательств, следовательно, суд признает убытками истца проценты, уплаченные по кредиту в сумме 280 298, 58 руб., которые подлежат взысканию с ответчика.
Таким образом, с ООО СЗ «МосКомСтрой» в пользу Бадмаевой Э.С. подлежат взысканию денежные средства, уплаченные за стоимость объекта долевого строительства в размере 5 180 000 руб., а также убытки в сумме 3 050 298, 58 руб.
Согласно выписке из ЕГРН от 31.03.2025 зарегистрировано ограничение права и обременение объекта недвижимости с кадастровым номером ... по договору уступки права требования по договору ... участия в долевом строительстве, ... от 23.03.2025. в виде ипотеки в силу закона.
Согласно ч. 3 ст. 10 Федерального закона об участии в долевом строительстве при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.
Поскольку в досудебном порядке Бадмаева Э.С. предъявлял к застройщику требования о возврате цены объекта долевого строительства в сумме 5 180 000 руб., а также возмещении убытков в сумме 2 770 000 руб., следовательно, штраф подлежит взысканию в размере 5% от 7 950 000 руб. (5 180 000 руб. + 2 770 000 руб.) и составит 397 500 руб.
Оснований для снижения штрафа стороной ответчика не представлено.
В соответствие со ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых был освобожден истец, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований, в связи с чем, с ответчика ООО СЗ «МосКомСтрой» подлежит взысканию госпошлина в размере 82 197, 30 руб.
Руководствуясь ст. 197-199, 235 ГПК РФ, суд решил:
Исковые требования ФИО2 к ООО «Специализированный застройщик «МосКомСтрой» о расторжении договора участия в долевом строительстве, взыскании денежных средств по договору, взыскании убытков - удовлетворить.
Расторгнуть договор участия в долевом строительстве ... от 18.022025, заключенный между ООО «Специализированный застройщик «МосКомСтрой» (ИНН 0300018859) и ФИО2 <данные изъяты>.
Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «МосКомСтрой» (ИНН 0300018859) в пользу ФИО2 <данные изъяты> денежные средства, уплаченные за объект долевого строительства в сумме 5 180 000 руб., убытки в размере 3 050 298, 58 руб., а также штраф в размере 397 500 руб., всего взыскать 8 627 798, 58 руб.
Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «МосКомСтрой» (ИНН 0300018859) в доход муниципального образования «город Улан-Удэ» государственную пошлину в размере 82 197, 30 рублей.
Ответчик вправе подать в Железнодорожный районный суд г. Улан-Удэ заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.
Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.
Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Судья С.Л. Доржиева
Решение суда в окончательной форме изготовлено 15.06.2026.