АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
12 января 2026 года город Ангарск
Ангарский городской суд Иркутской области в составе:
председательствующего судьи Косточкиной А.В., при секретаре Спицыной А.Н., с участием:
представителя ответчика ФИО2 – Дрей А.В., представителя истца ФИО1 – Гончаренко О.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании суммы задатка, судебных расходов, с апелляционной жалобой ФИО2 на решение мирового судьи судебного участка №37 г. Ангарска и Ангарского района Иркутской области от 23.07.2025.
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с иском к ответчику. В обоснование с учетом уточнений указала, что 27.12.2024 между ней и ФИО2 был заключен предварительный договор, на основании которого стороны обязались до 27.01.2025 заключить основной договор купли-продажи квартиры по адресу: ..., ..., .... Заключение данного договора было обусловлено договоренностью сторон о переоформлении действующего договора ипотеки данной квартиры путем замены заемщика с переводом долга на ФИО1 Стороны договорились, что продавец (ФИО2) осуществит необходимые действия для замены стороны договора ипотеки квартиры, поскольку она, как покупатель, согласна была приобрести квартиру с учетом процентной ставки по действующему кредитному договору (договору ипотеки). Ответчику банком было неоднократно отказано в замене заемщика на покупателя. Данный договор прекратил действие 27.01.2025. Основной договор в установленный предварительным договором срок до 27.01.2025 сторонами не был заключен. Предложение о его заключении от ответчика истцу не поступало, истцом такое предложение ответчику также не направлялось. Ссылаясь на ч.6 ст. 429 ГК РФ указывает на прекращение предусмотренных предварительным договором обязательств и отсутствие оснований для удержания ответчиком задатка. Направленная истцом в адрес ответчика претензия осталась без ответа. Обращаясь с иском, уточнив в порядке ст.39 ГПК РФ требования, истец просила взыскать с ответчика сумму задатка в размере 40000,00 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 4000,00 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 30000,00 рублей.
Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого по доводам апелляционной жалобы просит ответчик, ссылаясь на его необоснованность, неправильное определение обстоятельств дела, неприменение закона, подлежащего применению.
В возражениях на апелляционную жалобу истец просил оставить решение суда первой инстанции без изменения.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика Дрей А.В., действующая на основании доверенности, поддержала доводы апелляционной жалобы.
Представитель истца по доверенности Гончаренко О.Н. в судебном заседании поддержала доводы письменных возражений, ранее приобщенных к материалам дела.
Иные участники процесса в судебное заседание не явились, извещены надлежаще.
В связи с тем, что участие в судебном заседании является правом, а не обязанностью лица, участвующего в деле, но каждому гарантируется право на рассмотрение дела в разумные сроки, суд, исходя из сведений о надлежащем извещении лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного заседания, размещении информации о рассмотрении апелляционной жалобы в соответствии со статьями 14 и 16 Федерального закона от 22.12.2008 № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» на интернет-сайте Ангарского городского суда, суд не усмотрел препятствий в рассмотрении дела по имеющейся явке.
Суд, заслушав представителей сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, проверив законность и обоснованность вынесенного по делу судебного постановления в соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в жалобе, приходит к следующим выводам.
Согласно ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
Как разъяснено в пунктах 2, 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 № 23 (ред. от 23.06.2015) «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению.
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
В соответствии с нормами п. п. 1, 3 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма договора не установлена, то в письменной форме.
Сам по себе предварительный договор не является договором о передаче имущества либо прав на имущество. Заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги, однако порождает у сторон право и обязанность заключить основной договор.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом, 27.12.2024 между ФИО2 и ФИО1 заключен предварительный договор, по которому продавец (ФИО2) обязуется передать в собственность, а покупатель (ФИО1) принять в собственность 2-комнатную квартиру, назначение: жилое, общая площадь 44,6 кв.м., расположенную на 1 этаже по адресу: ..., ..., ..., кадастровый №.
Цена квартиры согласована в размере 3800000,00 рублей.
Суд, анализируя представленный предварительный договор от 27.12.2024, установил, что договор содержит полные сведения, позволяющие определенно установить отчуждаемое недвижимое имущество, и объект купли-продажи, подлежащий передаче при заключении основного договора, определен сторонами в предварительном договоре настолько подробно, насколько это было возможно на дату его подписания.
Как следует из п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если таковой не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Стороны при заключении предварительного договора определили срок, в течение которого должен быть заключен основной договор – до 27.01.2025 (п.1.1 предварительного договора).
При этом в п.4.4 предварительного договора указано, что предварительный договор вступает в силу с момента его подписания и действует до 27.01.2025.
Как следует из п.1.1 предварительного договора, покупатель на момент подписания настоящего договора передает продавцу задаток в размере 40000,00 рублей на основании дополнительного соглашения о задатке, являющегося неотъемлемой частью настоящего предварительного договора, что подтверждается соглашением о задатке (Приложение №1). Указанный задаток выдается покупателем в счет причитающихся с него платежей по договору купли-продажи вышеуказанной квартиры в доказательство заключения договора и обеспечения его исполнения.
В соответствии с пунктом 3.2 предварительного договора покупатель освобождается от ответственности перед продавцом в случае наступления обстоятельств, которые он не смог предотвратить при разумном и добросовестном подходе к исполнению взятых на себя обязательств, в том числе: отказ кредитной организации в ипотечном займе.
В соглашении о задатке от 27.12.2024 (приложение №1 к предварительному договору) стороны установили, что для обеспечения точного и надлежащего исполнения обязательств по договору предусмотрен задаток в размере 40000,00 рублей.
В случае необоснованного отказа задаткодателя от исполнения своих обязательств по договору, последний теряет право требовать возврата задатка (п. 1).
В случае необоснованного отказа задаткодержателя от исполнения своих обязательств по договору, последний обязан вернуть двойную сумму задатка (п.2).
При просрочке по п.3 указанного соглашения о задатке задаткодержатель уплачивает пеню в размере 0,5% за каждый день просрочки (п.4).
Факт передачи и получения задатка сторонами не оспаривался.
В силу ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено.
До тех пор пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием.
Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения.
Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства.
Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.
Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок.
Согласно п. 1 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.
Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.
Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключение основного договора.
При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.
Отсутствие вины обеих сторон предварительного договора в незаключении основного договора возможно, в частности, в случае утраты заинтересованности сторон в заключении основного договора и отказа от намерений по его заключению в форме несовершения действий, предусмотренных предварительным договором, направленных на заключение основного договора.
В силу п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Из содержания приведенной выше правовой нормы следует, что предварительный договор прекращает свое действие в случае, если стороны в установленный срок не заключили основной договор. При этом никаких обязательств, вытекающих из основного договора, предварительный договор не порождает.
В силу п.11 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 №16 «О свободе договора и ее пределах» при разрешении споров, возникающих из договоров, в случае неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон с учетом цели договора, в том числе исходя из текста договора, предшествующих заключению договора переговоров, переписки сторон, практики, установившейся во взаимных отношениях сторон, обычаев, а также последующего поведения сторон договора (статья 431 ГК РФ), толкование судом условий договора должно осуществляться в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия.
Как установлено судом первой инстанции на основе пояснений сторон и представленных доказательств, в том числе переписки сторон в мессенджере «Whats App», которая велась в период действия обязательств по предварительному договору до их прекращения, воля сторон при заключении основного договора была направлена на замену заемщика с ответчика на истца с переводом долга, стороны обоюдно пришли к такой договоренности.
Допустимых и относимых доказательств, опровергающих указанные обстоятельства, ответчиком не представлено.
Из ответа ПАО «Сбербанк» на заявление ФИО2 от 16.01.2025 следует, что ПАО «Сбербанк» уведомил о невозможности изменения условий кредитного договора №82342499 от 28.03.2024 в части замены созаемщика с переводом долга. Из переписки в мессенджере следует, что банком неоднократно отказано в замене созаемщика с переводом долга в период до прекращения обязательств по предварительному договору.
Судом первой инстанции установлено, что ни истец, ни ответчик, не исполнили предусмотренные предварительным договором от 27.12.2024 обязательства, не направили друг другу предложение о заключении основного договора в соответствии с нормами гражданского законодательства, в связи с чем, 27.01.2025 действие предварительного договора от 27.12.2024 прекращено.
Разрешая по существу данный спор, мировой судья, со ссылкой на п. 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49, сделал обоснованный вывод, что обе стороны по названному предварительном договору не совершили предусмотренных законом действий, направленных на заключение основного договора.
Не установив уклонение истца от заключения основного договора, мировой судья правильно пришел к выводу, что у ответчика не имеется оснований для удержания задатка.
С выводами суда первой инстанции суд апелляционной инстанции соглашается, поскольку они основаны на правильном применении норм материального и процессуального права и оценке представленных сторонами доказательств.
Доводы апелляционной жалобы по существу сводятся к выражению несогласия с произведенной судом оценкой обстоятельств дела, а также повторяют изложенную ответчиками позицию, которая была предметом исследования и оценки суда первой инстанции. Оснований для иной оценки исследованных судом доказательств суд не усматривает.
Суд по доводам апелляционной жалобы оснований к отмене решения суда не находит, поскольку они не свидетельствуют о нарушениях норм материального или процессуального права, допущенных судом первой инстанции при вынесении оспариваемого судебного акта, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Выводы мирового судьи в решении подробно мотивированы, соответствуют содержанию доказательств, собранных и исследованных в соответствии со ст. 56, 67 ГПК РФ и не вызывают сомнений в их законности и обоснованности.
Ссылок на какие-либо новые факты, которые остались без внимания суда, в апелляционной жалобе не содержится.
С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции полагает, что решение мирового судьи судебного участка № 37 г.Ангарска и Ангарского района Иркутской области от 23.07.2025 является законным и обоснованным, при разрешении спора судом первой инстанции правильно применены нормы материального и процессуального права, при этом предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований к отмене решения в апелляционном порядке не имеется.
Руководствуясь ст.ст. 327-329 ГПК РФ, суд
ОПРЕДЕЛИЛ:
Решение мирового судьи судебного участка №37 г. Ангарска и Ангарского района Иркутской области от 23.07.2025 по гражданскому делу по иску по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании суммы задатка, судебных расходов, - оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Апелляционное определение Ангарского городского суда вступает в законную силу со дня его принятия.
Судья А.В. Косточкина
Мотивированное апелляционное определение изготовлено судом 12.01.2026
Мировой судья – Швайко М.В.. №**
**
**
**
**
**
**
**
**
**
**
**
**
**
**
**