РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
27 июля 2026 года г. Братск
Братский районный суд Иркутской области в составе:
председательствующего судьи Жирова И.К., при секретаре судебного заседания Зайчук Е.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Котряховой Любови Владимировны, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего ФИО1, Котряхова Анатолия Николаевича, действующего в своих интересах и интересах несовершеннолетнего ФИО1, ФИО2 к администрации муниципального образования «Братский район» Иркутской области, Территориальному управлению Росимущества в Иркутской области, третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона,
УСТАНОВИЛ:
Истцы обратились в суд с вышеуказанным исковым заявлением, ссылаясь на то, что по договору купли-продажи от 26.02.2014 они приобрели в общую долевую собственность у Козлова А.В. земельный участок с кадастровым номером ***, площадью 2021 кв.м, и жилой дом с кадастровым номером ***, расположенные по адресу: .... Поскольку адрес проживания продавца в настоящее время истцам неизвестен, исковое заявление предъявлено по последнему известному месту жительства ответчика.
Согласно условиям договора купли-продажи цена жилого дома составила 429 408,50 руб., цена земельного участка – 70 591,50 руб. Расчет за земельный участок произведен покупателями за счет собственных денежных средств в размере 70 591,50 руб. Оплата стоимости жилого дома произведена с использованием средств материнского (семейного) капитала в размере 429 408,50 руб., выделенных по государственному сертификату на материнский (семейный) капитал серии МК-4 № 0821822, выданному УПФР в г. Братске и Братском районе Иркутской области 31.08.2011 на имя Котряховой Любови Владимировны.
Истцы указывают, что средства материнского (семейного) капитала в указанной сумме перечислялись Пенсионным фондом в счет оплаты приобретаемого жилого дома на лицевой счет Козловой Елены Павловны, действующей на основании доверенности, ***, открытый в филиале ОАО «Сбербанк России» Иркутское отделение *** в Байкальском Банке Сбербанка РФ ....
05.03.2014 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области произведена государственная регистрация договора купли-продажи, а также перехода права собственности истцов на указанные жилой дом и земельный участок. Одновременно в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись об обременении жилого дома ипотекой в силу закона.
По утверждению истцов, обязательства по оплате приобретенного жилого дома исполнены ими в полном объеме, денежные средства за объект недвижимости продавцу переданы. Вместе с тем после получения денежных средств ответчик уклоняется от подачи в орган регистрации прав заявления об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, что препятствует погашению регистрационной записи об ипотеке.
Истцы ссылаются на то, что фактически обеспеченное ипотекой обязательство прекращено, однако в Едином государственном реестре недвижимости продолжает числиться обременение в виде ипотеки в силу закона. В связи с переездом ответчика на постоянное место жительства по неизвестному адресу истцы до настоящего времени лишены возможности во внесудебном порядке снять обременение с принадлежащего им жилого дома, что послужило основанием для обращения в суд.
На основании изложенного, истцы просят суд прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении жилого дома с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ....
В судебном заседании представитель истца Котряховой Л.В. – Карнаухова О.В., действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала. Пояснила, что в просительной части уточненного искового заявления допущена описка при указании кадастрового номера жилого дома. Просила прекратить ипотеку в отношении жилого дома с кадастровым номером ***, общей площадью 92,5 кв.м, расположенного по адресу: ....
Истцы Котряхов А.Н., ФИО2, ответчики администрация муниципального образования «Братский район», Территориальное управление Росимущества в Иркутской области, третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд рассмотрел дело в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав представителя истца, исследовав письменные доказательства и оценив их в совокупности по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 1 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.
В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется, в частности, путем прекращения или изменения правоотношения, а также иными способами, предусмотренными законом.
Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
По смыслу пункта 1 статьи 454 и пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Надлежащее исполнение прекращает обязательство (пункт 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
В силу пункта 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное (пункт 2 статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Правила Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное (пункт 3 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации).
На основании подпункта 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.
В соответствии с пунктом 1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей. Для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление иных документов не требуется.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество на основании решения суда осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (часть 1 статьи 58 названного Федерального закона).
Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 52 и 53 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.
Из договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 26 февраля 2014 года следует, что Козлов А.В., действовавший через представителя Козлову Е.П. на основании нотариально удостоверенной доверенности, продал Котряхову А.Н., Котряховой Л.В., ФИО2 и несовершеннолетнему ФИО1 в общую долевую собственность, по 1/4 доли каждому, земельный участок с кадастровым номером *** площадью 2 021 кв.м и жилой дом общей площадью 92,5 кв.м, расположенные по адресу: ....
Согласно условиям договора цена земельного участка определена в размере 70 591,50 руб., цена жилого дома – 429 408,50 руб. Денежные средства за земельный участок переданы продавцу до подписания договора. Оплата жилого дома предусмотрена за счет средств материнского (семейного) капитала, выделенных по государственному сертификату серии МК-4 № 0821822, путем перечисления на банковский счет Козловой Е.П., действовавшей от имени продавца.
Договором также предусмотрено, что до полного расчета жилой дом признается находящимся в залоге у продавца, а при государственной регистрации перехода права собственности подлежит регистрации ипотека в силу закона.
Передача жилого дома и земельного участка покупателям подтверждается актом приема-передачи от 26 февраля 2014 года.
Право общей долевой собственности истцов на жилой дом зарегистрировано 5 марта 2014 года. Из свидетельств о государственной регистрации права следует, что каждому из истцов принадлежит 1/4 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером 38:02:120101:1990, общей площадью 92,5 кв.м. В отношении указанного объекта зарегистрировано обременение в виде ипотеки в силу закона.
Решением Управления Пенсионного фонда Российской Федерации в г. Братске и Братском районе Иркутской области от 21 апреля 2014 года № 439 заявление Котряховой Л.В. о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала удовлетворено; средства в размере 429 408,50 руб. направлены на оплату приобретаемого жилого помещения. Выпиской о движении средств материнского (семейного) капитала подтверждается выплата указанной суммы в полном объеме и отсутствие остатка средств.
Таким образом, предусмотренная договором цена недвижимого имущества уплачена полностью: стоимость земельного участка передана продавцу до заключения договора, а стоимость жилого дома перечислена за счет средств материнского (семейного) капитала в согласованном сторонами размере. Доказательств наличия непогашенной задолженности по договору либо неисполненных требований продавца материалы дела не содержат.
Козлов А.В. умер 28 ноября 2024 года, что подтверждается записью акта о смерти. Его смерть наступила после полного исполнения покупателями обязанности по оплате жилого дома и не влияет на прекращение обеспеченного ипотекой обязательства, однако исключает возможность представления совместного заявления сторон договора о погашении регистрационной записи.
Определением Братского районного суда Иркутской области от 28 мая 2026 года производство по ранее возбужденному гражданскому делу № 2-355/2026 по иску к Козлову А.В. прекращено в связи с тем, что он умер до предъявления иска. Истцам разъяснено право на обращение с соответствующими требованиями к наследникам, принявшим наследство, а до принятия наследства – к исполнителю завещания или к наследственному имуществу.
В соответствии со статьей 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи и иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.
Как разъяснено в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 мая 2012 года № 9 «О судебной практике по делам о наследовании», в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства имущественные права, в том числе права, вытекающие из заключенных им договоров, если иное не предусмотрено законом или договором.
Поэтому принадлежавшие Козлову А.В. права продавца по договору купли-продажи от 26 февраля 2014 года, включая право требования оплаты недвижимого имущества и обеспечивавшее его право залога, при наличии таких прав на день открытия наследства могли перейти к наследникам в порядке универсального правопреемства.
Вместе с тем смерть Козлова А.В. наступила более чем через десять лет после полного исполнения покупателями обязанности по оплате недвижимого имущества и прекращения обеспеченного ипотекой обязательства.
Следовательно, на день открытия наследства у Козлова А.В. отсутствовали как право требования оплаты жилого дома и земельного участка, так и обеспечивавшее такое требование право залога.
Прекратившееся до открытия наследства имущественное право не могло войти в состав наследственного имущества и перейти к наследникам Козлова А.В. либо иному лицу в порядке наследственного правопреемства.
Доказательств принятия наследства после смерти Козлова А.В. конкретными наследниками и перехода к ним каких-либо прав по договору купли-продажи от 26 февраля 2014 года материалы дела не содержат.
Согласно пункту 1 статьи 1151 Гражданского кодекса Российской Федерации, если отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, либо никто из наследников не имеет права наследовать или все наследники отстранены от наследования, либо никто из наследников не принял наследства, либо все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника, имущество умершего считается выморочным.
В силу пункта 2 статьи 1151 Гражданского кодекса Российской Федерации расположенные на соответствующей территории жилое помещение, земельный участок и находящиеся на нем объекты недвижимого имущества, являющиеся выморочным имуществом, переходят в собственность муниципального образования, а иное выморочное имущество — в собственность Российской Федерации.
В пунктах 49 и 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 мая 2012 года № 9 разъяснено, что неполучение свидетельства о праве на наследство не освобождает приобретшего наследство наследника, в том числе при наследовании выморочного имущества, от возникших в связи с этим обязанностей. Выморочное имущество со дня открытия наследства переходит в порядке наследования по закону в собственность соответствующего публично-правового образования в силу предусмотренных законом обстоятельств, без вынесения специального судебного решения о признании имущества выморочным. От имени Российской Федерации в таких правоотношениях выступают органы Росимущества.
В рассматриваемом случае жилой дом и земельный участок не входили в состав наследства Козлова А.В., поскольку право собственности на них с 5 марта 2014 года зарегистрировано за истцами.
Предметом возможного наследственного правопреемства могли являться лишь принадлежавшие Козлову А.В. имущественные права продавца по договору, в том числе право требования оплаты и обеспечивавшее его право залога.
Такие имущественные права, в случае их существования на день открытия наследства и признания выморочными, относились бы к иному выморочному имуществу, переходящему в собственность Российской Федерации, от имени которой в настоящем деле привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Иркутской области.
Поскольку к моменту открытия наследства обеспеченное ипотекой обязательство уже было исполнено, ни к наследникам Козлова А.В., ни к Российской Федерации или муниципальному образованию не могло перейти прекратившееся право залога.
Смерть Козлова А.В. исключает возможность погашения регистрационной записи на основании совместного заявления продавца и покупателей, однако не препятствует прекращению ипотеки на основании вступившего в законную силу решения суда.
Само по себе сохранение в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи об ипотеке после прекращения обеспеченного ею обязательства создает формальное ограничение права собственности истцов и препятствует свободному распоряжению принадлежащим им жилым домом.
Указанный в просительной части уточненного искового заявления *** не соответствует кадастровому номеру жилого дома, содержащемуся в правоустанавливающих документах. Вместе с тем предмет спора индивидуализирован совокупностью иных сведений: видом объекта, его площадью, адресом, датой и номером государственной регистрации ипотеки. В судебном заседании представитель истца указала на технический характер допущенной ошибки и подтвердила, что требования заявлены в отношении жилого дома с кадастровым номером ***.
Исправление кадастрового номера не изменяет предмет и основания иска, поскольку требования на протяжении всего рассмотрения дела относятся к одному и тому же объекту недвижимости, приобретенному истцами по договору от 26 февраля 2014 года и обремененному ипотекой в силу закона 5 марта 2014 года.
При таких обстоятельствах суд признает доказанным полное исполнение обязательства, обеспеченного ипотекой, и приходит к выводу о наличии предусмотренных подпунктом 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» оснований для прекращения обременения в отношении жилого дома с кадастровым номером ***.
Вступившее в законную силу решение суда является самостоятельным основанием для погашения соответствующей регистрационной записи в Едином государственном реестре недвижимости.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Котряховой Любови Владимировны (паспорт гражданина Российской Федерации серии *** ***), действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего ФИО1, Котряхова Анатолия Николаевича (паспорт гражданина Российской Федерации серии *** ***), действующего в своих интересах и интересах несовершеннолетнего ФИО1, ФИО2 (паспорт гражданина Российской Федерации серии *** ***) о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона удовлетворить.
Прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении объекта недвижимости – жилого дома с кадастровым номером ***, общей площадью 92,5 кв.м, расположенного по адресу: ....
Настоящее решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи об ипотеке в силу закона, произведенной 05.03.2014 за № 38-38-03/019/2014-212 в отношении жилого дома с кадастровым номером ***.
Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд через Братский районный суд Иркутской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья И.К. Жиров
Мотивированное решение составлено 03.08.2026.