РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
2 сентября 2026 года г. Братск
Братский районный суд Иркутской области в составе:
председательствующего судьи Жирова И.К., при ведении протокола помощником судьи Зайчук Е.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Раджабовой (Анисович) Марины Юрьевны, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних Анисович Александры Артемовны, Анисович Дмитрия Артемовича, к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Иркутской области, администрации Вихоревского городского поселения, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона,
УСТАНОВИЛ:
Раджабова (Анисович) М.Ю., действуя в своих интересах и в интересах несовершеннолетних Анисович А.А., Анисович Д.А., обратилась в Братский районный суд Иркутской области с иском о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении принадлежащей им на праве общей долевой собственности квартиры.
В обоснование заявленных требований указала, что 27 мая 2019 года Боярский Михаил Васильевич в лице представителя Мальцевой Ольги Михайловны продал, а Анисович Марина Юрьевна, действуя в своих интересах и как законный представитель несовершеннолетних Анисович Александры Артемовны, Анисович Дмитрия Артемовича, приобрела квартиру, расположенную по адресу: ..., кадастровый ***, в общую долевую собственность по 1/3 доле каждому.
Стоимость квартиры определена договором в размере 450 000 руб., из которых 20 000 руб. подлежали оплате за счет собственных средств покупателей до государственной регистрации перехода права собственности, 430 000 руб. – после государственной регистрации за счет заемных средств, предоставленных Кредитным потребительским кооперативом «Городское Сберегательное Отделение» по договору займа № 8 от 27 мая 2019 года.
Денежные средства в размере 20 000 руб. переданы представителю продавца 27 мая 2019 года, оставшаяся часть стоимости квартиры в размере 430 000 руб. – 19 июня 2019 года, в связи с чем обязательства покупателей по оплате квартиры исполнены в полном объеме.
31 мая 2019 года зарегистрировано право общей долевой собственности покупателей на квартиру, а также ипотека в силу закона в пользу продавца Боярского М.В., о чем в Едином государственном реестре недвижимости произведена регистрационная запись ***.
**.**.**** Боярский М.В. умер. Наследственное дело после его смерти не заводилось. В связи со смертью залогодержателя погасить регистрационную запись об ипотеке во внесудебном порядке истец возможности не имеет.
С учетом уточненных требований истец просит признать прекращенной ипотеку в силу закона в отношении квартиры площадью 30,3 кв. м с кадастровым номером ***, расположенной по адресу: Российская Федерация, ..., муниципальный район Братский, городское поселение Вихоревское, ....
Определением Братского районного суда Иркутской области от 3 августа 2026 года к участию в деле в качестве соответчика привлечена администрация Вихоревского городского поселения, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области.
Истец Раджабова М.Ю., представители ответчиков Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Иркутской области, администрации Вихоревского городского поселения в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области в судебное заседание не явился, в представленном письменном отзыве просил рассмотреть дело в отсутствие представителя Управления.
Руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 1 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.
В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется, в частности, путем прекращения или изменения правоотношения, а также иными способами, предусмотренными законом.
Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
По смыслу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации в соответствии с пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно пункту 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащее исполнение прекращает обязательство.
В силу пункта 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
Согласно пункту 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем обязанности по оплате товара.
К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное (пункт 2 статьи 1 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).
Правила Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное (пункт 3 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации).
На основании подпункта 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.
В соответствии с пунктом 1 статьи 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки. Для погашения такой записи предоставление иных документов не требуется.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество на основании решения суда осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Как разъяснено в пунктах 52, 53 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.
В соответствии со статьями 1110, 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации при наследовании имущество умершего переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства; в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.
В силу статьи 1151 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, предусмотренных данной нормой, имущество умершего считается выморочным. Иное выморочное имущество, за исключением имущества, прямо отнесенного законом к собственности соответствующего муниципального образования либо субъекта Российской Федерации, переходит в порядке наследования по закону в собственность Российской Федерации.
Согласно пункту 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 мая 2012 года № 9 «О судебной практике по делам о наследовании» от имени Российской Федерации по вопросам выморочного имущества выступает Федеральное агентство по управлению государственным имуществом в лице его территориальных органов.
Судом установлено, что 27 мая 2019 года между Боярским Михаилом Васильевичем, от имени которого на основании нотариально удостоверенной доверенности действовала Мальцева Ольга Михайловна, с одной стороны, и Анисович Мариной Юрьевной, действовавшей от своего имени и как законный представитель несовершеннолетних Анисович Александры Артемовны, Анисович Дмитрия Артемовича, с другой стороны, заключен договор купли-продажи недвижимости.
По условиям пункта 1.1 договора покупатели приобрели в общую долевую собственность, по 1/3 доле каждый, квартиру, расположенную по адресу: ..., кадастровый ***.
Передача квартиры покупателям оформлена актом приема-передачи недвижимого имущества от 27 мая 2019 года.
Согласно пункту 3.1 договора стоимость квартиры определена сторонами в размере 450 000 руб.
Пунктом 3.2 договора предусмотрено, что часть стоимости квартиры в размере 430 000 руб. оплачивается покупателями после государственной регистрации перехода права собственности за счет заемных средств, предоставленных Кредитным потребительским кооперативом «Городское Сберегательное Отделение» по договору займа № 8 от 27 мая 2019 года, а сумма 20 000 руб. – до государственной регистрации перехода права собственности за счет собственных средств.
Пунктом 3.3 договора предусмотрено, что предшествующим залогодержателем является Кредитный потребительский кооператив «Городское Сберегательное Отделение», последующим залогодержателем – продавец.
Полномочия Мальцевой О.М. на совершение сделки от имени Боярского М.В., в том числе на отчуждение квартиры и получение причитающихся продавцу денежных средств, подтверждены нотариально удостоверенной доверенностью.
Из расписки от 27 мая 2019 года следует, что Мальцева О.М., действуя от имени Боярского М.В., получила от Анисович М.Ю. в счет оплаты приобретаемой квартиры 20 000 руб.
Согласно расписке от 19 июня 2019 года Мальцева О.М. получила от Анисович М.Ю. оставшуюся часть стоимости квартиры в размере 430 000 руб.
Таким образом, к 19 июня 2019 года покупателями уплачена вся предусмотренная договором цена квартиры – 450 000 руб.
Из ответа Кредитного потребительского кооператива „Городское Сберегательное Отделение“ от 17 августа 2026 года и приложенных к нему документов следует, что по договору займа № 8 от 27 мая 2019 года Анисович М.Ю. предоставлено 430 000 руб.: 50 000 руб. перечислено 11 июня 2019 года платежным поручением № 6972, 380 000 руб. – 19 июня 2019 года платежным поручением № 7225. Согласно представленным документам зарегистрированная в пользу кооператива ипотека в силу закона погашена 10 августа 2019 года.
31 мая 2019 года в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано право общей долевой собственности Анисович М.Ю., Анисович А.А. и Анисович Д.А. на спорную квартиру, по 1/3 доле за каждым.
Из сведений Единого государственного реестра недвижимости следует, что квартира имеет кадастровый ***, площадь 30,3 кв. м, назначение – жилое помещение, вид жилого помещения – квартира.
В отношении квартиры сохраняется ограничение права и обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу Боярского Михаила Васильевича, **.**.**** года рождения, зарегистрированное **.**.**** за ***, сроком до полного расчета по договору купли-продажи от **.**.****.
Справкой о заключении брака подтверждается изменение фамилии Анисович Марины Юрьевны на Раджабова.
Следовательно, Раджабова М.Ю., Анисович А.А. и Анисович Д.А. в настоящее время являются собственниками спорной квартиры по 1/3 доле каждый.
Боярский Михаил Васильевич, **.**.**** года рождения, умер **.**.****, что подтверждается свидетельством о смерти и сведениями Единого государственного реестра записей актов гражданского состояния.
Согласно сведениям Реестра наследственных дел наследственное дело после смерти Боярского М.В. не заводилось.
Из представленных органом записи актов гражданского состояния сведений следует, что в ЕГР ЗАГС имеются записи о детях Боярского М.В. Вместе с тем сведений о принятии ими наследства, обращении к нотариусу с заявлениями о принятии наследства либо выдаче свидетельств о праве на наследство материалы дела не содержат.
По сведениям МУ МВД России «Братское», на момент смерти Боярский М.В. был зарегистрирован по адресу спорной квартиры; совместно с ним по указанному адресу были зарегистрированы Раджабова М.Ю., Анисович А.А. и Анисович Д.А.
Вместе с тем наличие либо отсутствие лиц, которые могли быть призваны к наследованию после смерти Боярского М.В., само по себе не влияет на существование спорного залогового права.
Как установлено судом, обязанность покупателей по оплате квартиры исполнена в полном объеме 19 июня 2019 года. С этого момента обеспеченное ипотекой обязательство прекратилось надлежащим исполнением, а в силу подпункта 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации одновременно прекратился и обеспечивавший его залог.
Боярский М.В. умер 19 августа 2019 года, то есть спустя два месяца после полного исполнения покупателями обязательства по оплате квартиры.
Таким образом, на день открытия наследства у Боярского М.В. отсутствовало право требования уплаты покупной цены по договору от 27 мая 2019 года, а также обеспечивающее такое требование право залога. Эти права, прекратившиеся при жизни Боярского М.В., в силу статьи 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации в состав наследства войти и перейти к наследникам либо к публично-правовому образованию в порядке наследования выморочного имущества не могли.
Сохранение в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи об ипотеке после прекращения обеспеченного залогом обязательства не свидетельствует о продолжении существования самого залогового правоотношения и не соответствует его действительному состоянию.
При этом смерть лица, указанного в ЕГРН в качестве залогодержателя, исключает возможность представления совместного заявления залогодателя и залогодержателя о погашении регистрационной записи об ипотеке.
Доказательств наличия какой-либо задолженности покупателей перед Боярским М.В. по договору купли-продажи от 27 мая 2019 года, равно как и доказательств существования обеспеченного спорной ипотекой обязательства после 19 июня 2019 года, в материалы дела не представлено.
Напротив, совокупность договора купли-продажи, нотариально удостоверенной доверенности представителя продавца, расписок от 27 мая и 19 июня 2019 года, документов Кредитного потребительского кооператива «Городское Сберегательное Отделение», сведений ЕГРН и иных письменных доказательств достоверно подтверждает полное исполнение покупателями обязанности по оплате квартиры.
При таких обстоятельствах сохранение в Едином государственном реестре недвижимости записи об ипотеке в силу закона в пользу Боярского М.В. при отсутствии обеспеченного ею обязательства ограничивает возможность Раджабовой М.Ю., Анисович А.А. и Анисович Д.А. беспрепятственно осуществлять правомочия владения, пользования и распоряжения принадлежащей им квартирой.
Суд приходит к выводу, что ипотека в силу закона, зарегистрированная 31 мая 2019 года за *** в отношении квартиры с кадастровым номером ***, прекратилась вследствие полного исполнения обеспеченного ею обязательства и подлежит погашению в Едином государственном реестре недвижимости на основании настоящего решения суда.
С учетом изложенного исковые требования Раджабовой М.Ю., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних Анисович А.А., Анисович Д.А., являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Раджабовой Марины Юрьевны (паспорт гражданина Российской Федерации серии *** ***), действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних Анисович Александры Артемовны, **.**.**** года рождения, Анисович Дмитрия Артемовича, **.**.**** года рождения, к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Иркутской области (ИНН 3808270980), администрации Вихоревского городского поселения (ИНН 3823018143) о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона удовлетворить.
Признать прекращенной ипотеку в силу закона в отношении объекта недвижимости – квартиры с кадастровым номером ***, общей площадью 30,3 кв. м, расположенной по адресу: Российская Федерация, ..., муниципальный район Братский, городское поселение Вихоревское, ....
Настоящее решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи об ипотеке в силу закона *** от 31 мая 2019 года в отношении квартиры с кадастровым номером 38:02:010117:928.
Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд через Братский районный суд Иркутской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья И.К. Жиров
Мотивированное решение составлено 07.09.2026.