РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
23 июня 2026 г. г. Улан-Удэ
Железнодорожный районный суд г. Улан-Удэ в составе судьи Дмитриевой Т.Н., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Анхеевой У.И., с участием прокурора Дашинимаевой Л.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Дугаровой Надежды Мункоевны к Дугарову Бато Баировичу, Хусаеву Владимиру Ильичу, Хусаевой Галине Ильиничне о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным,
УСТАНОВИЛ:
Обращаясь в суд, Д.Н.М. просит признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, от 15.12.2025, недействительной сделкой в силу ничтожности.
Исковые требования мотивированы тем, что 15.12.2025 между Хусаевой Г.И. (продавец) и Дугаровой Н.М., Дугаровым Б.Б. (покупатели) заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> 15.12.2025 между ПАО «Сбербанк России» и Д.Н.М., Д.Б.Б. заключен ипотечный кредитный договор ... на сумму 30 000 000 руб. Денежные средства, полученные по ипотеке в размере 30 000 000 руб., переведены на счет продавца Х.Г.И. Сделка купли-продажи квартиры между Х.Г.И. и Д.Н.М. являлась притворной, прикрывающей сделку по займу денежных средств. Фактическим собственником квартиры является Х.В.И., он гарантировал обслуживать ипотечный кредит и погасить задолженность перед ПАО «Сбербанк России» в полном объеме в течение полугода.
Определениями суда от 30.04.2026, 14.05.2026 к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ООО «Тера 2.0», ООО «МосКомСтрой», ООО «Куб», УФНС по РБ, Росфинмониторинг, МРУ Росфинмониторинга по ДФО, Госстройжилнадзор, а также прокурор.
Определением суда от 03.06.2026 третье лицо Д.Б.Б. привлечен к участию в деле в качестве соответчика.
В судебное заседание истец Д.Н.М., ответчики Д.Б.Б., Х.Г.И., Х.В.И., представители третьих лиц ООО «МосКомСтрой», ООО «Куб», Госстройжилнадзора, ПАО «Сбербанк» не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
Представитель истца по доверенности Д.Б.Г. исковые требования поддержал по изложенным в иске основаниям.
Представитель ответчиков Х.В.И., Х.Г.И. В.Ю.А. с исковыми требованиями согласился.
Представитель ответчика Д.Б.Б. Б.Э.Ю. в судебном заседании исковые требования признала, просила принять признание иска.
В судебном заседании представители третьего лица УФНС по РБ А.Н.В. оставила удовлетворение иска на усмотрение суда.
Прокурор Дашинимаева Л.Е. дала заключение об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.
Выслушав стороны, заключение прокурора, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.
Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться в надлежащие сроки и надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
На основании части 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (часть 2 вышеуказанной статьи).
Пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В силу части 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Согласно части 3 статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон.
В соответствии с частью 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что притворная сделка, то есть сделка, совершенная с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.
Исходя из положений пункта 87, 88 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела части I первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно пункту 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе, сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки.
Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (п. 2 ст. 170 ГК РФ).
Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (п. 2 ст. 170 ГК РФ).
Из материалов дела следует, что 15.12.2025 между Х.Г.И. (продавец) и Д.Б.Б., Д.Н.М. (покупатели) заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью 377,2 кв.м., кадастровый .... Стоимость объекта составила 19 000 000 руб. (п. 2.1 договора). Стоимость объекта оплачивается за счет целевых кредитных денежных средств, предоставляемых Д.Н.М., Д.Б.Б. на приобретение объекта с неотделимыми улучшениями в соответствии с кредитным договором ... от 15.12.2025, заключенным с ПАО «Сбербанк» на 120 месяцев (п. 2.2.1 договора). С даты государственной регистрации ипотеки объект находится в залоге у ПАО «Сбербанк» (п. 3.1 договора).
На основании договора купли-продажи от 15.12.2025 на имя Д.Б.Б., Д.Н.М. зарегистрировано право собственности на квартиру, расположеннуюпо адресу: <адрес>, общей площадью 377,2 кв.м., кадастровый ....
По данному факту внесена запись о регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ... от ***.
Согласно кредитному договору ... от 15.12.2025, заключенному между Истцом, Д.Б.Б. и ПАО «Сбербанк», заемщикам предоставлен кредит предоставлен на сумму 30 000 000 рублей на приобретение квартиры с неотделимыми улучшениями по указанному адресу на срок 120 месяцев до 15.12.2035 с начислением процентов за пользование кредитом в размере 21,30% годовых, по условиям которого исполнение обязательств заемщиков Д.Б.Б., Д.Н.М. обеспечиваются залогом жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, принадлежащего Д.Б.Б., Д.Н.М.
Исходя из положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая определяет, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, буквальное значение условий договора купли-продажи от 15.12.2025 не вызывает сомнений и неясности.
Довод о притворности сделки отвергается судом, поскольку из условий договора, а также из установленных выше обстоятельств следует иное.
Материалы дела не содержат надлежаще оформленных документов в подтверждение заключения между Д.Б.Б., Д.Н.М. и Х.В.И. отношений по займу денежных средств, в связи с чем, довод истца о притворности договора купли-продажи, расположенного по адресу: <адрес>, заключенным 15.12.2025 между Д.Б.Б., Д.Н.М. и Х.В.И., не находит своего подтверждения и отклоняется судом.
Как следует из п. 2.2.1, 2.3.1.1.1 договора купли-продажи квартиры, стоимость объекта оплачена за счет целевых кредитных денежных средств, предоставляемых Д.Н.М., Д.Б.Б. на приобретение объекта с неотделимыми улучшениями в соответствии с кредитным договором ... от 15.12.2025, заключенным с ПАО «Сбербанк» на 120 месяцев, денежные средства перечислены банком по поручению Д.Б.Б. на счет Х.Г.И., ..., открытый в ПАО «Сбербанк». Таким образом, расчеты по договору произведены в полном объеме.
Согласно статье 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Подписание такого акта без замечаний является надлежащим подтверждением исполнения продавцом обязательства по передаче имущества.
В соответствии с п. 3.6 договора объект передается на основании настоящего договора, который является документом, подтверждающим передачу квартиры продавцом и его прием покупателями. Таким образом, передача квартиры покупателям произведена, претензий к передаваемому имуществу не имеется.
Как видно из материалов дела, договор купли продажи квартиры, заключенный между Х.Г.И. и Д.Б.Б., Д.Н.М., подписан сторонами, факт получения продавцом денежных средств в счет оплаты цены по договору подтверждается пунктами 2.2.1, 2.3.1.1.1. Договора.
Учитывая требования статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, буквальное значение условий договора купли продажи квартиры, заключенного между Х.Г.И. и Д.Б.Б., Д.Н.М., не вызывают сомнений, не требуют применения иного способа толкования условий договора.
Таким образом, из вышеизложенного следует, что у сторон имелось волеизъявление по купле-продаже спорной квартиры: у продавца Х.Г.И. на продажу недвижимого имущества, у покупателей на покупку спорного объекта. Стороны совершили все необходимые действия для реализации своей воли, покупатели заключили договор ипотеки, предоставили все необходимые документы, стороны произвели государственную регистрацию перехода права.
Согласно отчету об оценке ООО «Интеграл оценка» от 12.12.2025, рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью 377,2 кв.м., кадастровый ..., с неотделимыми улучшениями составляет 38 401 181 руб. Квартира куплена по реальной цене, расчет с продавцом произведен в полном объеме.
Таким образом, исходя из наличия установленного волеизъявления сторон, суд полагает, что спорный договор купли-продажи недвижимого имущества не является притворной сделкой, поскольку доказательств, подтверждающих отсутствие у сторон намерений воспользоваться ее правовыми результатами суду не представлено.
Представленными по делу доказательствами подтверждено совершение сторонами сделки определенных действий, направленных на заключение договора купли-продажи, форма и содержание сделки указанного договора купли-продажи соответствуют требованиям действующего Законодательства.
Оспариваемый договор купли-продажи сторонами сделки исполнен, о чем свидетельствуют фактические действия сторон. Стороны при заключении договора купли-продажи не заблуждались относительно природы сделки, совершили действия направленные на исполнение договора, после заключения названного договора наступили соответствующие правовые последствия (регистрация права собственности покупателей), после приобретения Д.Н.М. Б.Б. и Д.Н.М. данного объекта, собственники оплачивают кредитный договор, за счет средств которого приобретено недвижимое имущество. Изложенные обстоятельства позволяют сделать вывод о том, что воля сторон по оспариваемой сделке была направлена на создание именно тех правовых последствий, которые наступают для данного вида сделки.
Довод Истца о том, что фактическая передача квартиры не состоялась, суд находит несостоятельным, поскольку опровергается положениями подписанного истцом договора, в том числе п. 3.6., 4.1, 4.2 договора.
Судом установлено и подтверждено материалами дела, что платежи по погашению ипотечного кредита производятся со счета Истца, открытого в ПАО «Сбербанк». В платежных поручениях Д.Б.Б. отражены регулярные платежи в счет погашения основного долга и процентов. Данное обстоятельство опровергает довод Истца о том, что кредит должен был погашаться Ответчиком, и свидетельствует о том, что Истец несет бремя исполнения кредитных обязательств как законный заемщик и собственник квартиры.
Не могут быть приняты во внимание доводы истца о том, что в квартиру она не вселялась, в спорном жилом помещении продолжает проживать брат продавца Х.Г.И. Х.В.И. В силу пункта 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Непроживание собственника в принадлежащем ему жилом помещении, равно как и проживание в нем иных лиц не является основанием для признания сделки по приобретению этого помещения недействительной. Гражданин вправе по своему усмотрению определять место своего жительства, а также распоряжаться своим имуществом, позволяя проживать в нем иным лицам.
Признание сделки притворной требует установления того, что обе стороны имели умысел на прикрытие иной сделки. Однако доказательств, подтверждающих заемный характер отношений, в том числе договор займа, расписки о получении денежных средств, график платежей, суду не представлено.
С учетом изложенного, исковые требования Д.Н.М. о признании недействительным договора купли-продажи от 15.12.2025, заключенного между Х.Г.И. и Д.Б.Б., Д.Н.М., удовлетворению не подлежат.
В соответствии со статьей 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ).
В силу абзаца первого п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
В ходе судебного заседания представитель ответчиков В.Ю.А. первоначально не признавал исковые требования, пояснял, что договор исполнен, притворным не является. Впоследствии стороны просили утвердить мировое соглашение, однако суд нашел данное мировое соглашение противоречащим закону и нарушающим права банка и отказал в его утверждении.
По тем же основаниям суд не может принять признание Д.Б.Б. исковых требований, поскольку оно нарушает права банка, кроме того, Д.Б.Б. является супругом Д.Н.М., а также покупателем по договору купли-продажи, как и истец. Утверждение мирового соглашения, принятие судом признания иска в данном случае нарушало бы права банка как залогодержателя.
В п. 4.1. договора стороны указали, что заключают договор купли-продажи добровольно, не вследствие стечения тяжелых жизненных обстоятельств, по состоянию здоровья могут осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности, не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать суть подписываемого договора и обстоятельств его заключения.
Таким образом, учитывая все вышеизложенное, суд усматривает в поведении сторон признаки недобросовестного поведения. При заключении сделки стороны были свободны в заключении договора, подписывая договор, ясно выразили свою волю, исполнили его, произведена государственная регистрация сделки, привлечены кредитные денежные средства, у банка возник залог недвижимого имущества. При таких обстоятельствах признание исковых требований о недействительности договора купли-продажи, заключение мирового соглашения в отсутствие каких-либо доказательств наличия иных правоотношений нарушает права и законные интереса банка, является попыткой придать совершенной сделке иную форму в ущерб интересам других участников данной сделки. При этом в исковом заявлении истец прямо указывает на то, что в отношении Х.В.И. возбуждено уголовное дело, у правоохранительных органов формируется ошибочное мнение о коммерческом подкупе, в судебном заседании представитель истца ссылался на то, что в случае наступления уголовной ответственности все имущество будет обращено в доход государства, при таких обстоятельствах суд полагает, что подача данного иска и достижение в рамках судебного процесса мирового соглашения направлено, в том числе на уход от ответственности.
При таких обстоятельствах, основания для удовлетворения иска отсутствуют.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Д.Н.М. о признании договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, от 15.12.2025, недействительной сделкой в силу ничтожности оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Бурятия через Железнодорожный районный суд г. Улан-Удэ в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.
Судья Т.Н. Дмитриева
Решение суда в окончательной форме изготовлено 07.07.2026.