Дело № 2-1888/2026
ЗАОЧНОЕРЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
29 июня 2026 г. г. Улан-Удэ
Железнодорожный районный суд г. Улан-Удэ в составе судьи Николаевой И.П., при секретаре с/з Абидуевой А.Б., с участием представителя истца Никифорова Д.М. действующего на основании доверенности от ***. представителя Госстройжилнадзора Ламаевой И.А. действующей на основании доверенности от ***. рассматривая в открытом судебном заседании в зале судебного заседания гражданское дело по иску ФИО7 к ООО Специализированный застройщик «Мегаполис» об обязании пополнения счета эскроу, установил:
Истец ФИО7 обращаясь в суд, просит обязать ответчика ООО Специализированный застройщик «Мегаполис» в течение 10 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу пополнить счет эскроу №..., открытый в банке ПАО «Сбербанк», в размере 2 530 000 руб., принятых от ФИО7
Требования мотивированы тем, что *** между ФИО7 и ООО Специализированный застройщик «Мегаполис» заключен договор участия в долевом строительстве МКД № ..., по условиям которого застройщик после завершения строительства МКД обязуется передать жилое помещение площадью <данные изъяты> кв.м. не позднее *** Согласно пункту 3.1 договора цена договора составила 2 530 000 руб., которая будет перечислена на счет эскроу, открытый в ПАО Сбербанк. В день заключения договора ответчик убедительно просил истца внести в кассу ООО Специализированный застройщик «Мегаполис» денежные средства наличными, мотивировав это низкой ценой квартиры. При этом ответчик заверил, что необходимая сумма будет внесена на счет эскроу истицы в установленный договором срок. *** ФИО7. внесла наличными в кассу застройщика 2 530 000 руб., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру №... от ***. Договор долевого участия зарегистрирован в ЕГРН ***, что подтверждается выпиской № ... от ***. В связи с появлением негативной информации о ЖК «Мегаполис» и ответчике, отсутствием счета эскроу, *** истец обратилась в офис ответчика с требованием об открытии и пополнении счета эскроу на ее имя. В тот же день сотрудник ответчика открыл счет эскроу и заверил истца о том, что счет будет пополнен за два месяца до получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. В апреле 2026 года истец узнала о том, что ответчик готовится к банкротству и обратилась в суд за защитой своих прав.
Определением суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ПАО Сбербанк, Межрайонная инспекция Федеральной налоговой службы №7 по Омской области, Республиканская служба государственного строительного и жилищного надзора.
В судебное заседание истец ФИО7 не явилась, в материалах дела имеется ходатайство о рассмотрении дела без ее участия.
Представитель истца Никифоров Д.М. в судебном заседании поддерживает исковые требования в полном объеме, просит удовлетворить, согласен на заочное решение.
Представитель ответчика ООО Специализированный застройщик «Мегаполис» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен судом надлежащим образом. Представитель ответчика Богданов Е.Н. направил возражение на исковое заявление, из которого следует, что в соответствии с ч. 1 ст.15.4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» обязанность по внесению денежных средств на счет эскроу возложена именно на участника долевого строительства, а не на застройщика. Именно участник долевого строительства является лицом, обязанным обеспечить размещение средств на эскроу-счете. Застройщик не является стороной правоотношений по внесение средств на эскроу-счет и не может быть понужден к совершению действий, которые закон относит к компетенции участника. Требование о понуждении застройщика пополнить счет эскроу не подлежит удовлетворению, поскольку: отсутствует обязанность застройщика по пополнению счета эскроу (ст. 15.4 Закона № 214-ФЗ); денежное обязательство между сторонами отсутствует - застройщик обязан передать квартиру, а не уплатить деньги; избранный истцом способ защиты не приводит к восстановлению права на получение квартиры - пополнение эскроу-счета не является передачей объекта долевого строительства. Ответчик не препятствовал открытию счета. Просрочка открытия счета обусловлена бездействием самой истицы, а не ответчика. Срок передачи объекта еще не наступил, в связи с чем срок пополнения счета эскроу также не наступил. Права истца на дату подачи искового заявления не нарушены. Ответчик не отказывается от исполнения договора долевого участия в строительстве, договор исполняется, и не признан недействительным.
Представитель Республиканской службы государственного строительного и жилищного надзора Ламаева И.А. в судебном заседании полагает исковые требования подлежащими удовлетворению, представила суду письменный отзыв об удовлетворении требований.
Третьи лица ПАО «Сбербанк», Межрайонная инспекция Федеральной налоговой службы №7 по Омской области, в судебное заседание не явились, извещены судом надлежащим образом.
С учетом мнения представителя истца, не возражавшего против принятия заочного решения, суд в соответствии со ст. 233 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть дело в порядке заочного производства.
Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса РФ, а также иными способами, предусмотренными законом.
Исполнение обязанности в натуре означает понуждение должника выполнить действия, которое он должен совершить в силу имеющегося гражданско-правового обязательства.
Статьей 309 Гражданского кодекса РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Из разъяснений, изложенных в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", следует, что существенными условиями, которые должны быть согласованы сторонами при заключении договора, являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах существенными или необходимыми для договоров данного вида (например, условия, указанные в статьях 555 и 942 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – Федеральный закон N 214-ФЗ).
В соответствии с частью 2 статьи 1 Федерального закона N 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Частью 1 статьи 3 Федерального закона N 214-ФЗ определено, что застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства" либо подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации, договора безвозмездного пользования таким земельным участком.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (часть 3 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ).
Согласно ч. 1 ст. 15.4 Федерального закона N 214-ФЗ в целях привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости путем размещения таких средств на счетах эскроу все участники долевого строительства в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в отношении индивидуального жилого дома в границах территории малоэтажного жилого комплекса вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке в соответствии со статьей 15.5 настоящего Федерального закона (далее - счет эскроу).
В силу ч. 3 ст. 15.4 Федерального закона N 214-ФЗ обязанность участника долевого строительства по уплате обусловленной договором цены считается исполненной с момента поступления денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет эскроу.
Согласно ч. 1 ст. 15.5 Федерального закона N 214-ФЗ счет эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве открывается в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.
В соответствии с частью 2 статьи 15.5 Федерального закона N 214-ФЗ счет эскроу открывается уполномоченным банком для учета и блокирования денежных средств, полученных банком от владельца счета - участника долевого строительства в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве.
Исходя из приведенных положений, счет эскроу является разновидностью банковского счета и имеет обеспечительный характер.
Как установлено судом и следует из материалов дела, *** между ООО Специализированный застройщик «Мегаполис», именуемый в дальнейшим «Застройщик», и ФИО7 именуемые в дальнейшим «Участник долевого строительства», был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № ... (далее – договор).
В соответствии с пунктом 2 договора предметом договора являлись обязательства застройщика в предусмотренный договором срок – до ***, своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать объект долевого строительства – жилое помещение проектной общей площадью <данные изъяты>. строительный адрес многоквартирного дома: <адрес>
В соответствии с пунктом 3 договора цена договора составляет 2 530 000 руб., которая подлежала перечислению на счет эскроу, открытый в банке ПАО Сбербанк.
Как следует из договора, в качестве агента-эскроу, уполномоченного участниками долевого строительства, на принятие и последующее перечисление в счет уплаты цены договора в целях перечисления застройщику, в рассматриваемом случае выступало ПАО Сбербанк.
По условиям заключенного между истцом ФИО7 и ответчиком ООО Специализированный застройщик «Мегаполис» договора датой исполнения обязанности участника долевого строительства по оплате признается дата зачисления денежных средств в полном объеме на счет эскроу (пункт 4.2 договора).
При этом договором участия не предусматривались права и обязанности застройщика по приему денежных средств непосредственно через кассу организации.
*** денежные средства в размере 2 530 000 руб. были приняты ООО Специализированный застройщик «Мегаполис», что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № ....
Согласно представленной выписке по счету эскроу ФИО7. №..., с даты открытия счета – *** по *** операций по счету не производились.
Таким образом, вопреки условиям заключенного между сторонами договора, денежные средства в сумме 2 530 000 руб. были переданы непосредственно ответчику ООО Специализированный застройщик «Мегаполис», который, в свою очередь, неправомерно, в нарушение вышеуказанных норм закона, принял денежные средства, требование участника долевого строительства ФИО7 о пополнении счета эскроу оставил без исполнения.
При этом нарушения закона, допущенные в данной части застройщиком, не могут быть поставлены в вину участнику долевого строительства.
В соответствии с ч.1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Ответчиком суду доказательств, опровергающих доводы истца не представлено.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению.
В силу статьи 206 Гражданского процессуального кодекса РФ суд считает необходимым установить ответчику срок для исполнения – в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу.
Оснований для предоставления большего срока суд не находит, учитывая длящийся характер нарушения прав участника долевого строительства.
Суд также учитывает, что доказательств, объективно подтверждающих невозможность исполнения решения суда в указанный срок, ответчиком суду не представлено.
Руководствуясь ст. ст. 194-199, 237 ГПК РФ, суд решил:
Исковые требования ФИО7 к ООО Специализированный застройщик «Мегаполис» об обязании пополнения счета эскроу, удовлетворить.
Обязать ООО Специализированный застройщик «Мегаполис» (ОГРН 1220300005342 ИНН 0300007141) в течение 10 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу пополнить счет эскроу № ..., открытый в ПАО Сбербанк в размере 2 530 000 рублей на имя ФИО7 ***.р. (паспорт ...).
Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.
Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.
Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Заочное решение в окончательной форме принято 03.07.2026г.
Судья И.П. Николаева.
УИД 04RS0007-01-2026-001913-63