ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
6 июля 2026 года город Улан-Удэ
Железнодорожный районный суд г. Улан-Удэ в составе председательствующего судьи Пинтаевой О.М., при секретаре Поповой В.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Фоминой Е.С. к ООО «Специализированный застройщик «Мегаполис» о защите прав потребителей, об обязании пополнить счет эскроу,
УСТАНОВИЛ:
Обращаясь в суд с иском к ответчику ООО «Специализированный застройщик «Мегаполис», истец Фомина Е.С. просит обязать ответчика ООО «Специализированный застройщик «Мегаполис» в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу пополнить счет эскроу, открытый в банке ПАО «Сбербанк» на имя Фоминой Е.С., на сумму 2 758 000 рублей.
Исковые требования мотивированы следующим. 13 ноября 2023 года истец Фомина Е.С. заключила с ответчиком договор участия в долевом строительстве многоквартирного <адрес>. 14 ноября 2023 года договор был зарегстрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия, что подтверждается выпиской из ЕГРН. Согласно пункту 2.1 договора застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать объект долевого строительства, указанный в пункте 12 договора, участнику долевого строительства. В соответствии с пунктом 1.2 договора объект долевого строительства – жилое помещение, квартира, строительный адрес: <адрес>, <адрес>, площадь объекта долевого строительства, включая площади балконов, лоджий и других летних помещений – 39,4кв.м. Планируемый срок получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию до 31 декабря 2026 года (пункт 2.4 договора). Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства – до 31 декабря 2027 года (пункт 2.4.1 договора). Цена договора составляет 2 758 000 рублей, которая будет перечислена на счет эксроу, открытый в ПАО Сбербанк, в течение 30 дней после государственной регистрации настоящего договора (пункт 3.1 договора). Согласно пункту 4.1 договора цена договора составляет 2 758 000 рублей, которая будет перечислена на счет эскроу, открытый в ПАО Сбербанк, в следующем порядке: сумма в размере 25 000 рублей будет перечислена не позднее 3 рабочих дней с даты государственной регистрации настоящего договора; сумма в размере 2 733 000 рублей будет перечислена в срок не позднее 01.12.2025 года. Согласно справке о полной оплате цены и о невозражении об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве многоквартирного <адрес>... от 13.11.2023 истец произвела оплату в сумме 2 758 000рублей. Однако ни в установленные договором сроки, ни до настоящего времени денежная сумма, оплаченная истцом ответчиком, не была внесена на счет эскроу.
Определением суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ПАО Сбербанк, Республиканская служба государственного, строительного и жилищного надзора, Прокуратура Республики Бурятия, УФНС России № 7 по Омской области.
В судебном заседании истца Фоминой Е.С. по доверенности Саланова Ю.В. поддержала исковые требования в полном объеме, просил их удовлетворить.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Республиканского служба государственного строительного и жилищного надзора по доверенности Найденова Ю.В. считала исковые требования подлежащими удовлетворению.
Ответчик ООО «Специализированный застройщик «Мегаполис», извещенный о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в судебное заседание представителя не направило.
При таких обстоятельствах, суд считает ответчика надлежаще извещенным о судебном заседании и необходимым рассмотреть дело в порядке заочного судопроизводства с согласия истца.
Третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, ПАО «Сбербанк», Прокуратура Республики Бурятия, УФНС России № 7 по Омской области, будучи надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, представителя не направили.
Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к следующему.
Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса РФ, а также иными способами, предусмотренными законом.
Исполнение обязанности в натуре означает понуждение должника выполнить действия, которое он должен совершить в силу имеющегося гражданско-правового обязательства.
Статьей 309 Гражданского кодекса РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Из разъяснений, изложенных в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», следует, что существенными условиями, которые должны быть согласованы сторонами при заключении договора, являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах существенными или необходимыми для договоров данного вида (например, условия, указанные в статьях 555 и 942 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ).
В соответствии с частью 2 статьи 1 Федерального закона № 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Частью 1 статьи 3 Федерального закона № 214-ФЗ определено, что застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства» либо подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации, договора безвозмездного пользования таким земельным участком.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (часть 3 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ).
Согласно части 1 статьи 15.4 Федерального закона № 214-ФЗ в целях привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости путем размещения таких средств на счетах эскроу все участники долевого строительства в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в отношении индивидуального жилого дома в границах территории малоэтажного жилого комплекса, вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке в соответствии со статьей 15.5 настоящего Федерального закона (далее - счет эскроу).
В силу части 3 статьи 15.4 Федерального закона № 214-ФЗ обязанность участника долевого строительства по уплате обусловленной договором цены считается исполненной с момента поступления денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет эскроу.
Согласно части 1 статьи 15.5 Федерального закона № 214-ФЗ счет эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве открывается в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.
В соответствии с частью 2 статьи 15.5 Федерального закона № 214-ФЗ счет эскроу открывается уполномоченным банком для учета и блокирования денежных средств, полученных банком от владельца счета - участника долевого строительства в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве.
Исходя из приведенных положений, счет эскроу является разновидностью банковского счета и имеет обеспечительный характер.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 13 ноября 2023 года между ООО «Специализированный застройщик «Мегаполис», именуемое в дальнейшим «Застройщик», и Фоминой Е.С., именуемой в дальнейшим «Участник долевого строительства», был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного <адрес> (далее – Договор).
В соответствии с пунктом 1.2 Договора объект долевого строительства – жилое помещение, квартира, строительный адрес: <адрес>, <адрес>, площадь объекта долевого строительства, включая площади балконов, лоджий и других летних помещений – 39,4кв.м.
В соответствии с пунктом 2 Договора застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать объект долевого строительства, указанный в пункте 12 договора, участнику долевого строительства.
Планируемый срок получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию до 31 декабря 2026 года (пункт 2.4 Договора).
Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства – до 31 декабря 2027 года (пункт 2.4.1 Договора).
Цена договора составляет 2 758 000 рублей, которая будет перечислена на счет эксроу, открытый в ПАО Сбербанк, в течение 30 дней после государственной регистрации настоящего договора (пункт 3.1 Договора).
Согласно пункту 4.1 договора цена договора составляет 2 758 000 рублей, которая будет перечислена на счет эскроу, открытый в ПАО Сбербанк, в следующем порядке: сумма в размере 25 000 рублей будет перечислена не позднее 3 рабочих дней с даты государственной регистрации настоящего договора; сумма в размере 2 733 000 рублей будет перечислена в срок не позднее 01.12.2025 года.
Как следует из договора, в качестве агента-эскроу, уполномоченного участниками долевого строительства, на принятие и последующее перечисление в счет уплаты цены договора в целях перечисления застройщику, в рассматриваемом случае выступало ПАО Сбербанк.
По условиям заключенного между истцом Фоминой Е.С. и ответчиком ООО «Специализированный застройщик «Мегаполис» договора датой исполнения обязанности участника долевого строительства по оплате признается дата зачисления денежных средств в полном объеме на счет эскроу в течение 10 дней после государственной регистрации (пункт 4.2 Договора).
При этом договором участия не предусматривались права и обязанности застройщика по приему денежных средств непосредственно через кассу организации.
Согласно справке о полной оплате цены и о невозражении об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве многоквартирного <адрес> от 13.11.2023 истец произвела оплату в сумме 2 758 000 рублей.
14 ноября 2023 года Договор зарегстрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия, что подтверждается выпиской из ЕГРН.
Таким образом, вопреки условиям заключенного между сторонами договора денежные средства в сумме 2 758 000 рублей были переданы непосредственно ответчику ООО «Специализированный застройщик «Мегаполис», который, в свою очередь, неправомерно, в нарушение вышеуказанных норм закона, принял денежные средства, что не оспаривалось ответчиком.
При этом нарушения закона, допущенные в данной части застройщиком, не могут быть поставлены в вину участнику долевого строительства.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению.
В силу статьи 206 Гражданского процессуального кодекса РФ суд считает необходимым установить ответчику срок для исполнения – в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу.
Оснований для предоставления большего срока суд не находит, учитывая длящийся характер нарушения прав участника долевого строительства.
Суд также учитывает, что доказательств, объективно подтверждающих невозможность исполнения решения суда в указанный срок, ответчиком суду не представлено.
В соответствии со ст.103 ГПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов в федеральный бюджет пропорционально удовлетворенной части исковых требований.
В связи с удовлетворением требований истца с ответчика подлежит взысканию госпошлина 3 000 руб.
Руководствуясь статьями.194-199, 233-235 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Фоминой Е.С. к ООО «Специализированный застройщик «Мегаполис» удовлетворить.
Обязать ООО «Специализированный застройщик «Мегаполис» в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу пополнить счет эскроу ..., открытый в банке ПАО «Сбербанк» на имя Фоминой Е.С., на сумму 2 758 000рублей.
Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Мегаполис» (ОГРН 1220300005342) в доход муниципального образования городской округ г. Улан-Удэ государственную пошлину в размере 3 000 руб.
Ответчик вправе подать в Железнодорожный районный суд г. Улан-Удэ Республики Бурятия заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.
Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Бурятия в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.
Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Бурятия в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Судья О.М. Пинтаева
Решение в мотивированном виде составлено 15.07.2026