Дело № 2-1921/2026
ЗАОЧНОЕРЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
29 июня 2026 г. г. Улан-Удэ
Железнодорожный районный суд г. Улан-Удэ в составе судьи Николаевой И.П., при секретаре с/з Абидуевой А.Б. с участием представителя истца Никифорова Д.М. действующего на основании доверенности от ***. представителя Госстройжилнадзора Ламаевой И.А. действующей на основании доверенности от ***. рассматривая в открытом судебном заседании в зале судебного заседания гражданское дело по иску ФИО10 к ООО Специализированный застройщик «Мегаполис» об обязании пополнения счета эскроу, установил:
Истец ФИО10 обращаясь в суд, просит обязать ответчика ООО Специализированный застройщик «Мегаполис» и ФИО12 в солидарном порядке в течение 10 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу пополнить счет эскроу №..., открытый в банке ПАО «Сбербанк», в размере 2 048 000 руб.
Требования мотивированы тем, что *** между ФИО10, его супругой ФИО14 и ФИО12 заключен договор уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома №... от ***, согласно п. 1.1 которого цедент уступает, а цессионарий принимает права требования в общую совместную собственность, принадлежащие цеденту как участнику долевого строительства в части одного объекта долевого строительства, по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома № ... от ***, заключенного между цедентом и ООО СЗ «Мегаполис», именуемый в дальнейшем «Застройщик», заключающихся в части права требования от застройщика передачи в собственность следующей квартиры: <данные изъяты> строящегося Многоквартирного жилого дома в <адрес> <данные изъяты> находящийся по адресу: <адрес>. В соответствии с п.3.1 договора уступка прав требований является возмездной, цессионарий обязуется уплатить цеденту за переданные права цену в размере 2 955 000 руб. *** между ООО Специализированный застройщик «Мегаполис» и ФИО12 заключен договор участия в долевом строительстве МКД № ..., по условиям которого застройщик после завершения строительства МКД обязуется передать жилое помещение площадью <данные изъяты> кв.м. не позднее ***. Согласно пункту 3.1 договора цена договора составила 2 048 800 руб., которая будет перечислена на счет эскроу, открытый в ПАО Сбербанк. В день заключения договора ФИО12 внесла в кассу ООО Специализированный застройщик «Мегаполис» денежные средства в размере 2 048 800 руб. наличными, также ФИО12 был открыт на свое имя свет эскроу в ПАО Сбербанк, однако при заключении договора уступки данный счет был пустым. *** истец переоформил счет эскроу на свое имя. Договор участия в долевом строительстве зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия, что подтверждается выпиской № ... от ***. В связи с появлением негативной информации о строящемся ЖК «Мегаполис» и ООО Специализированный застройщик «Мегаполис» в различных источниках и отсутствием денежных средств на счете эскроу истец *** обратился в Республиканскую службу государственного строительного и жилищного надзора. *** истец получил ответ о том, что ФИО12 обязана внести денежные средства в счет уплаты цены договора на счет эскроу и что заявителю необходимо обратиться в суд за защитой своих нарушенных прав.
Определением от 09.06.2026 производство в части требований к ответчику ФИО12 прекращено, ввиду отказа истца от заявленных требований.
Определением суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ПАО Сбербанк, ФИО14
В судебное заседание истец ФИО10 не явился, извещен судом надлежащим образом.
Представитель истца Никифоров Д.М. в судебном заседании поддерживает исковые требования в полном объеме, просит удовлетворить, согласен на заочное решение.
Представитель ответчика ООО Специализированный застройщик «Мегаполис» Богданов Е.Н. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен судом надлежащим образом, направил возражение на исковое заявление, из которого следует, что в соответствии с ч. 1 ст.15.4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» обязанность по внесению денежных средств на счет эскроу возложена именно на участника долевого строительства, а не на застройщика. Именно участник долевого строительства является лицом, обязанным обеспечить размещение средств на эскроу-счете. Застройщик не является стороной правоотношений по внесение средств на эскроу-счет и не может быть понужден к совершению действий, которые закон относит к компетенции участника. Требование о понуждении застройщика пополнить счет эскроу не подлежит удовлетворению, поскольку: отсутствует обязанность застройщика по пополнению счета эскроу (ст. 15.4 Закона № 214-ФЗ); денежное обязательство между сторонами отсутствует - застройщик обязан передать квартиру, а не уплатить деньги; избранный истцом способ защиты не приводит к восстановлению права на получение квартиры - пополнение эскроу-счета не является передачей объекта долевого строительства.
Представитель Госстройжилнадзора Ламаева И.А. в суде с требованиями согласна, представила письменный отзыв об удовлетворении требований истца.
Третьи лица ПАО «Сбербанк», ФИО14., в судебное заседание не явились, извещены судом надлежащим образом.
С учетом мнения представителя истца, не возражавшего против принятия заочного решения, суд в соответствии со ст. 233 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть дело в порядке заочного производства.
Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса РФ, а также иными способами, предусмотренными законом.
Исполнение обязанности в натуре означает понуждение должника выполнить действия, которое он должен совершить в силу имеющегося гражданско-правового обязательства.
Статьей 309 Гражданского кодекса РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Из разъяснений, изложенных в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", следует, что существенными условиями, которые должны быть согласованы сторонами при заключении договора, являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах существенными или необходимыми для договоров данного вида (например, условия, указанные в статьях 555 и 942 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – Федеральный закон N 214-ФЗ).
В соответствии с частью 2 статьи 1 Федерального закона N 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Частью 1 статьи 3 Федерального закона N 214-ФЗ определено, что застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства" либо подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации, договора безвозмездного пользования таким земельным участком.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (часть 3 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ).
Согласно ч. 1 ст. 15.4 Федерального закона N 214-ФЗ в целях привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости путем размещения таких средств на счетах эскроу все участники долевого строительства в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в отношении индивидуального жилого дома в границах территории малоэтажного жилого комплекса вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке в соответствии со статьей 15.5 настоящего Федерального закона (далее - счет эскроу).
В силу ч. 3 ст. 15.4 Федерального закона N 214-ФЗ обязанность участника долевого строительства по уплате обусловленной договором цены считается исполненной с момента поступления денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет эскроу.
Согласно ч. 1 ст. 15.5 Федерального закона N 214-ФЗ счет эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве открывается в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.
В соответствии с частью 2 статьи 15.5 Федерального закона N 214-ФЗ счет эскроу открывается уполномоченным банком для учета и блокирования денежных средств, полученных банком от владельца счета - участника долевого строительства в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве.
Исходя из приведенных положений, счет эскроу является разновидностью банковского счета и имеет обеспечительный характер.
Как установлено судом и следует из материалов дела, *** между ООО Специализированный застройщик «Мегаполис», именуемый в дальнейшим «Застройщик», и ФИО12., именуемые в дальнейшим «Участник долевого строительства», был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № ... (далее – договор).
В соответствии с пунктом 2 договора предметом договора являлись обязательства застройщика в предусмотренный договором срок – до ***, своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать объект долевого строительства – <данные изъяты>. строительный адрес многоквартирного дома: <адрес>
В соответствии с пунктом 3 договора цена договора составляет 2 048 800 руб., которая подлежала перечислению на счет эскроу, открытый в банке ПАО Сбербанк.
Как следует из договора, в качестве агента-эскроу, уполномоченного участниками долевого строительства, на принятие и последующее перечисление в счет уплаты цены договора в целях перечисления застройщику, в рассматриваемом случае выступало ПАО Сбербанк.
По условиям заключенного между ФИО12 и ответчиком ООО Специализированный застройщик «Мегаполис» договора датой исполнения обязанности участника долевого строительства по оплате признается дата зачисления денежных средств в полном объеме на счет эскроу (пункт 4.2 договора).
При этом договором участия не предусматривались права и обязанности застройщика по приему денежных средств непосредственно через кассу организации.
*** денежные средства в размере 2 048 800 руб. были приняты ООО Специализированный застройщик «Мегаполис» от ФИО12 что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от ***.
*** между ФИО10 ФИО14 и ФИО12 заключен договор уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома №... от ***. По условиям которого цедент уступает, а цессионарий принимает права требования в общую совместную собственность, принадлежащие цеденту как участнику долевого строительства в части одного объекта долевого строительства, по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома № ... от ***, заключенного между цедентом и ООО СЗ «Мегаполис», именуемый в дальнейшем «Застройщик», заключающихся в части права требования от застройщика передачи в собственность следующей квартиры: <данные изъяты> строящегося Многоквартирного жилого дома в <адрес> В соответствии с п.3.1 договора уступка прав требований является возмездной, цессионарий обязуется уплатить цеденту за переданные права цену в размере 2 955 000 руб. Часть стоимости 594 000 руб. уплачивается цессионарием за счет собственных средств наличными в день подписания основного договора (п.3.1.1). Для участия в долевом строительстве объекта недвижимости ПАО «Сбербанк России» ПАО Сбербанк в липе бурятского отделения №8601 Сбербанка России предоставляет цессионарию целевой кредит по кредитному договору №..., заключенному в г. Чита, от *** в сумме 2 361 000 руб. Кредитные средства передаются цессионарием цеденту в течение 3 дней с момента перечисления их Банком-Залогодержателем на счет цессионария по вкладу, открытому в филиале банка после государственной регистрации договора цессии (п.3.1.2). Перечисление денежных средств цеденту в счет оплаты объекта осуществляется ООО «Домклик» по поручению цессионария после государственной регистрации перехода права собственности на объект к цессионарию, а также государственной регистрации ипотеки объекта в силу закона в пользу банка, по следующим реквизитам: получатель: ФИО12, номер счёта: ...: <данные изъяты> Передача денежных средств 2 361 000 руб. цеденту в счет оплаты стоимости объекта осуществляется в течение от 1 (одного) рабочего дня до 5 (пяти) рабочих дней с момента получения ООО «Домклик» информации от органа, осуществляющего государственную регистрацию о переходе права собственности на объект, указанный в п.1 договора к цессионарию ипотеки объекта в силу закона в пользу банка в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п.3.1.5).
Согласно чекам по операции ПАО Сбербанк от *** ФИО10. были перечислены денежные средства в размере 594 000 руб. на счет ФИО12 и в размере 2 364 400 руб. ООО «Домклик».
В материалы дела представлена расписка ФИО12 в получении денежных средств от ФИО10. в размере 594 000 руб.
Согласно представленной выписке по счету эскроу ФИО10 №..., с даты открытия счета – *** по *** операций по счету не производились.
Таким образом, вопреки условиям заключенного между сторонами договора, денежные средства в сумме 2 048 800 руб. были переданы непосредственно ответчику ООО Специализированный застройщик «Мегаполис», который, в свою очередь, неправомерно, в нарушение вышеуказанных норм закона, принял денежные средства, требование участника долевого строительства ФИО10 о пополнении счета эскроу оставил без исполнения.
При этом нарушения закона, допущенные в данной части застройщиком, не могут быть поставлены в вину участнику долевого строительства.
В нарушение требований ст. 56 ГПК РФ, ответчик не представил суду доказательства, опровергающие доводы истца.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению.
В силу статьи 206 Гражданского процессуального кодекса РФ суд считает необходимым установить ответчику срок для исполнения – в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу.
Оснований для предоставления большего срока суд не находит, учитывая длящийся характер нарушения прав участника долевого строительства.
Суд также учитывает, что доказательств, объективно подтверждающих невозможность исполнения решения суда в указанный срок, ответчиком суду не представлено.
В соответствии со ст. 103 ГПК РФ с ответчика в пользу МО г.Уан-Удэ подлежит взысканию госпошлина в сумме 3000 руб.
Руководствуясь ст. ст. 194-199, 237 ГПК РФ, суд решил:
Исковые требования ФИО10 ООО Специализированный застройщик «Мегаполис» об обязании пополнения счета эскроу, удовлетворить.
Обязать ООО Специализированный застройщик «Мегаполис» (ОГРН 1220300005342 ИНН 0300007141) в течение 10 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу пополнить счет эскроу № ..., открытый в ПАО Сбербанк в размере 2 048 800 рублей на имя ФИО10 ***.рождения уроженца <адрес> (паспорт ...).
Взыскать с ООО Специализированный застройщик «Мегаполис» (ОГРН 1220300005342 ИНН 0300007141) госпошлину в доход муниципального образования г.Улан-Удэ в сумме 3000 руб.
Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.
Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.
Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Заочное решение суда в окончательной форме изготовлено 06.07.2026.
Судья И.П. Николаева.
УИД 04RS0007-01-2026-002079-50