РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
22 июля 2026 года с. Иволгинск
Иволгинский районный суд Республики Бурятия в составе председательствующего судьи Харимаевой Н.Б., при секретаре Балдановой Н.О., с участием представителя истца – адвоката ФИО11., действующего на основании ордера, ответчиков Балагуновой Э.В., Добчиновой Т.Б., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Дугарова М.Б. к Балагуновой Э.В., Добчиновой Т.Б. о признании сделки недействительной (ничтожной),
УСТАНОВИЛ:
Дугоров М.Б. обратился в суд с исковым заявлениемк Балагуновой Э.В., Добчиновой Т.Б. о признании сделки купли-продажи комнаты, жилого дома, земельного участка недействительной и применении последствий недействительности сделки.
В обоснование заявленных требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между Балагуновой Э.В,, действующей по доверенности в интересах Дугарова М.Б. и Добчиновой Т.Б. был заключен договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> кадастровый №, земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, комнаты, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №. О совершении данной сделки истец узнал лишь после получения ДД.ММ.ГГГГ требования № об уплате задолженности по налогам. До указанного момента истец сведениями о совершении сделки не располагал, поскольку находился под стражей, а в последствии проходил военную службу в зоне проведения специальной военной операции. Так, ДД.ММ.ГГГГ Дугаров был задержан в порядке ст. 91 УПК РФ, ДД.ММ.ГГГГ в отношении него Советским районным судом <адрес> избрана мера пресечения в виде заключения под стражу. ДД.ММ.ГГГГ Дугаров М.Б. освободился из ФКУ СИЗО-1 УФСИН по <адрес> и убыл в войсковую часть для участия в специальной военной операции на территории <адрес>, где проходит военную службу по настоящее время. Расчеты по договору сторонами фактически не производились, денежные средства наличным и безналичным способом не передавались, какого-либо дохода от продажи имущества истец не получил. После оформления сделки недвижимое имущество фактически из владения семьи ситца не выбывало. Балагунова Э.В. продолжила проживать в жилом доме, пользоваться спорным имуществом, владение и пользование объектами недвижимости покупателю фактически не передавались. Добчинова Т.Б. во владение спорным имуществом не вступала, бремя содержания имущества не несла, коммунальные платежи не осуществляла, контроль над объектами недвижимости сохранился за семьей истца.
Указанные обстоятельства подтверждают отсутствие реального исполнения спорной сделки и отсутствие наступления предусмотренных договором правовых и экономических последствий.
Просит признать недействительным договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, комнаты, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №. Применить последствия недействительности сделки путём признания недействительным данного договора купли-продажи и аннулировании учетной записи о переходе права собственности на недвижимость в Едином государственном реестре недвижимости.
Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлеченыадминистрация МО «<адрес>» РБ, МУ Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации <адрес>.
Протокольным определением суда от 06.07.2026г. по делу в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Управление Федеральной налоговой службы по РБ.
Истец Дугаров М.Б. в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, направил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, просил исковые требования удовлетворить в полном объеме.
Представитель истца – адвокат ФИО8, действующий на основании ордера, в судебном заседании исковые требования поддержал, просил их удовлетворить, признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества от 17.05.2024т г., заключенный между Балагуновой Э.В., действующей по доверенности от имени Дугарова М.Б. и Добчиновой Т.Б. в отношении жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, комнаты, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №. Аннулировать учетную запись о переходе права собственности на недвижимость в Едином государственном реестре недвижимости. Суду пояснил, что в ДД.ММ.ГГГГ года истец находился под стражей. В этот период его мать продала имущество, принадлежащее Дугарову М.Б. Однако фактически данное имущество из владения и пользования семьи истца не выбывало. Дугаров М.Б. о совершенной сделке узнал в ДД.ММ.ГГГГ года, после получения требования об уплате налога.
Ответчик Балагунова Э.В. в судебном заседании признала исковые требования и пояснила суду, что Дугаров М.Б. является её сыном. ДД.ММ.ГГГГ её сын был задержан в порядке статьи 91 УПК РФ в ночное время. Данное обстоятельство вызвало у неё беспокойство относительно возможного назначения ему наказания в виде лишения свободы.В связи с указанными обстоятельствами она обратилась к своей подруге с просьбой оформить договор купли-продажи имущества для обеспечения его сохранности. В следственном изоляторе, где содержался её сын, отсутствовала возможность обсудить данное соглашение. Кроме того, на тот момент она не доверяла своему сыну, у неё возникли сомнения относительно возможности осуществления контроля за принадлежащим ему имуществом. Сыну о продаже имущества не сообщала, он узнал только после получения требования об уплате налога.
Ответчик Добчинова Т.Б. в судебном заседании признала исковые требования и пояснила суду, что Балагунова Э.В. является её подругой. В ДД.ММ.ГГГГ года её сын находился под стражей. Она согласилась оформить сделку купли-продажи, однако денежных средств не передавала. В приобретённом жилом доме и комнате не проживала, за коммунальные услуги не оплачивала и не была зарегистрирована в данном жилом доме и комнате.
Представители третьих лицУправления Росреестра по Республике Бурятия, Администрации МО «<адрес> район», МУ Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации <адрес>, Управления ФНС по Республике Бурятия, в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела были извещены надлежащим образом, возражений по существу рассматриваемого дела не представили.
Суд, заслушав пояснения сторон, изучив письменные материалы дела, приходит к следующему.
В силу положений статьи 12 ГК РФ, защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.
В силу ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В силу ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В силу ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В силу пункта 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо (п. 3 ст. 166 ГК РФ).
На основании статьи 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В силу ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Согласно п. 86 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 ГК РФ.
По смыслу приведенной нормы права, стороны мнимой сделки при ее заключении не имеют намерения устанавливать, изменять либо прекращать права и обязанности ввиду ее заключения, то есть стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения.
Юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению при рассмотрении требования о признании той или иной сделки мнимой, является установление того, имелось ли у каждой стороны сделки намерение исполнять соответствующую сделку.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ Дугаров М.Б. выдал доверенность своей матери Балагуновой Э.В. на распоряжение, принадлежащими на праве собственности Дугарову М.Б. недвижимого имущества, а именножилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, комнаты, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №.
Из постановления Советского районного суда <адрес> следует, что в отношении Дугарова М.Б. ДД.ММ.ГГГГ избрана мера пресечения в виде заключения под стражу на период предварительного следствия.
ДД.ММ.ГГГГ между продавцом Балагуновой Э.В. действующей на основании доверенности в интересах Дугаровым М.Б. и покупателем –Добчиновой Т.Б. был заключён договор купли-продажи земельного участка жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, комнаты, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №. Данное имущество продано за 1 190 000 рублей (п.2.1 договора). Расчет между сторонами произведен полностью в день подписания договора (п. 2.3 договора). Стороны договора пришли к соглашению о том, что настоящий договор имеет силу акта приема-передачи вышеуказанного отчуждаемого жилого дома и земельного участка и с момента подписания настоящего договора обязанность продавца по передаче покупателю вышеуказанного земельного участка считается исполненной (п 4.1 договора). Переход права собственности был зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ.
В выписке ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ правообладателем спорных комнаты, жилого дома и земельного участка значится Добчинова Т.Б.
В судебном заседании установлено, что ответчик в спорных жилых помещениях не зарегистрирована, не проживает. Бремя содержания жилых помещений несет мать истца, оплачивает коммунальные платежи. Все документы на недвижимое имущество находятся у матери истца.
В судебном заседании установлено, что фактически указанные комната, жилой дом и земельный участок не были переданы Добчиновой Т.Б. по договору от ДД.ММ.ГГГГ, ключи и документы на дом и комнату до настоящего времени находятся у матери истца Балагуновой Э.В., доказательств обратного ответчиком Добчиновой Т.Б. в нарушение ст. 56 ГПК РФ, суду не представлено.
Ответчиком Добчиновой Т.Б. в судебном заседании не отрицалось, что мать истца Балагунова Э.В. продолжает пользоваться недвижимым имуществом, пользуется земельным участком, несет бремя содержания имущества, в то время как оспариваемым договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ таких условий не предусмотрено. В силу ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. В п. 4.1 данного договора указано, что имущество переданы ответчику в день его подписания, что фактически не соответствует действительности.
Суд принимает доводы ответчика Балагуновой Э.В. о том, что намерения продавать недвижимое имущество, принадлежащее Дугарову М.Б., Добчиновой Т.Б. у нее не было. Она оформила данную сделку из ошибочного убеждения о необходимости обеспечения сохранности имущества Дугарова М.Б. в условиях неопределённости, связанной с невозможностью истца лично осуществлять контроль за принадлежащим ему имуществом.
Доказательств того, что Добчиновой Т.Б. были переданы Балагуновой Э.В. либо Дугарову М.Б. ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в сумме 1 190 000 рублей, кроме как отражения данного факта в оспариваемом договоре суду ответчиком Добчиновой Т.Б. в нарушение ст. 56 ГПК РФ, не представлено, кроме того подтверждается показаниями самого ответчика.
Спорное имущество из владения, пользования и распоряжения семьи истца не выбыло, семья истца продолжает пользоваться и распоряжаться имуществом, суд приходит к выводу, что денежные средства Дугарову М.Б. фактически Добчиновой Т.Б. переданы не были.
Установив указанные обстоятельства, оценив представленные сторонами доказательства в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. является мнимой сделкой, то есть был заключен сторонами без намерения создать соответствующие ему правовые последствия, а именно: выбытие спорного имущества из владения, пользования и распоряжения Дугарова М.Б. и переход его в собственность Добчиновой Т.Б., получение Дугаровым М.Б. от Добчиновой Т.Б. денежных средств в размере 1190000 рублей.
Суд приходит к выводу о необходимости признания недействительной (ничтожной) сделки купли-продажи комнаты, жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и применении последствий недействительности сделки.
На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,
РЕШИЛ:
Исковые требования Дугарова М.Б, удовлетворить.
Признатьнедействительнымдоговор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, комнаты, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ. между Балагуновой Э.В. действующей на основании доверенности в интересах Дугарова М.Б. и Добчиновой Т.Б..
Решение суда является основанием для погашения в Единомгосударственном реестре недвижимости записи о праве собственности Добчиновой Т.Б. на жилой дом с кадастровым номером №, земельный участок с кадастровым номером №, комнату с кадастровым номером № ивосстановлении записи о регистрации права собственности на указанное недвижимое имущество за Дугаровым М.Б..
Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Бурятия в течение месяца со дня принятия в окончательной форме через Иволгинский районный суд Республики Бурятия.
Судья Н.Б. Харимаева
В окончательной форме решение принято 5 августа 2026 г.
<данные изъяты>