РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
06 августа 2026 года город Москва
Бабушкинский районный суд города Москвы в составе председательствующего судьи - Неменка Н.П., при помощнике Меркулове В.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1951/26 по иску Полтояйнен З.А. к Орловой А.Д. о расторжении договора купли-продажи, прекращении права собственности, взыскании денежных средств, убытков, процентов за пользование чужими денежными средствами,
УСТАНОВИЛ:
истец Полтояйнен З.А. обратилась в суд с исковым заявлением, уточненным в ходе рассмотрения спора, к Орловой А.Д. о расторжении договора купли-продажи, прекращении права собственности, взыскании денежных средств, убытков, процентов за пользование чужими денежными средствами.
В обоснование заявленных требований истец указал, что 28 сентября 2024 года Полтояйнен З.А. обнаружено объявление о продаже апартаментов по адресу: ***. На просмотре, в том числе была показана студия № 13. 15 ноября 2024 года между Полтояйнен З.А. и Орловой А.Д. заключен договор купли-продажи нежилого помещения ***, по цене 6 000 000 руб.
Входе проведения истцом ремонтных работ в указанном помещении выяснилось, что в помещении отсутствует подключение электроснабжения, доступ в помещении ограничен, в том числе из-за конфликтной ситуации с жильцами верхних этажей, в местах общего пользования зафиксированы акты вандализма, кроме того, сторонами не подписан акт приема-передачи в надлежащем виде, поскольку подписанных актах отсутствовали обязательные сведения о показаниях приборов учета (счетчиков), что не позволяет считать передачу объекта завершенной надлежащим образом. Также истец полагает, что продавец умышленно умолчала о наличии существенных ограничений при заключении договора.
Ссылаясь на наличие существенных недостатков в приобретенном нежилом помещении, указывая на существенное нарушение ответчиком условий договора купли-продажи от 15 ноября 2024 года, с учетом уточнений в порядке ст. 39 ГПК РФ, истец просит расторгнуть договор купли-продажи от 15 ноября 2024 года, прекратить право собственности истца на нежилое помещение ***, признать право собственности ответчика на указанное нежилое помещение, взыскать с ответчика в пользу истца сумму в размере 6 000 000 руб., уплаченную по договору, сумму в размере 2 000 руб., уплаченную истцом за регистрацию перехода права собственности, сумму в размере 30 000 руб., уплаченную за оформление сделки, включая комиссию за перевод ипотеки, сумму в размере 54 974, 06 руб., уплаченную в счет погашения ипотеки, сумму в размере 500 000 руб., уплаченную в качестве аванса по договору подряда, сумму процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 559 890,41 руб., начисленных на сумму задолженности по договору в размере 6 000 000 руб., сумму процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 186,64 руб., начисленных на сумму убытков в размере 2 000 руб., сумму процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 2 799,46 руб., начисленных на сумму убытков в размере 30 000 руб., сумму процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 46 657,54 руб., начисленных на сумму убытков в размере 500 000 руб.
Истец Полтояйнен З.А., представитель истца адвокат Комарова Т.С. в судебное заседание явились, заявленные требования поддержали, настаивали на удовлетворении в полном объеме.
Иные лица в судебное заседание не явились, о дате, месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, сведений о причинах неявки суду не сообщили.
В соответствии с ч. 1 ст. 113 ГПК РФ лица, участвующие в деле, извещаются или вызываются в суд заказным письмом с уведомлением о вручении, судебной повесткой с уведомлением о вручении, телефонограммой, по факсимильной связи либо с использованием иных средств связи и доставки, обеспечивающих фиксирование судебного извещения или вызова и его вручение адресату.
В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» бремя доказывания факта направления (осуществления) сообщения и его доставки адресату лежит на лице, направившем сообщение.
Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения.
Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат.
Дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ в отсутствии ответчика и третьих лиц.
Заслушав пояснения стороны ситца, исследовав письменные материалы дела, оценив в совокупности, представленные по делу доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии со ст. 12 ГПК РФ, правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Закон предоставляет равный объем процессуальных прав, как истцу, так и ответчику, запрещая допускать злоупотребление правом в любой форме.
Согласно п. 1 ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (п. 1 ст. 310 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Как установлено судом и следует из материалов дела, 15 ноября 2024 года между Полтояйнен З.А. и Орловой А.Д. заключен договор купли-продажи нежилого помещения ***, по цене *** руб.
Согласно п.п. 2.1.1., 2.1.2. договора часть стоимости объекта покупатель за счет собственных средств, часть стоимости объекта оплачивается путем принятия покупателем на себя долга продавца перед ПАО Сбербанк по кредитному договору №86549375 от 28 мая 2024, заключенному между ПАО Сбербанк и Орловой А.Д.
Свои обязательства по оплате стоимости приобретенного объекта истец исполнила надлежащим образом, что подтверждается материалам дела и не оспаривается сторонами.
Указанный договор был в установленном законом порядке зарегистрирован в Управлении Росреестра по г. Москве, осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на объект недвижимости, являющийся предметом заключенного между сторонами договора от ответчика к истцу, что подтверждается выпиской из ЕГРН.
В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с пунктом 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 1 постановления Пленума от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", добросовестным признается поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны.
В соответствии с пунктами 1 - 2 ст. 431.2 ГК РФ сторона, которая при заключении договора либо до или после его заключения дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения (в том числе относящихся к предмету договора, полномочиям на его заключение, соответствию договора применимому к нему праву, наличию необходимых лицензий и разрешений, своему финансовому состоянию либо относящихся к третьему лицу), обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений, или уплатить предусмотренную договором неустойку.
Предусмотренная настоящей статьей ответственность наступает, если сторона, предоставившая недостоверные заверения, исходила из того, что другая сторона будет полагаться на них, или имела разумные основания исходить из такого предположения.
Сторона, полагавшаяся на недостоверные заверения контрагента, имеющие для нее существенное значение, наряду с требованием о возмещении убытков или взыскании неустойки также вправе отказаться от договора, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
Согласно пункту 4 ст. 431.2 ГК РФ последствия, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи, применяются к стороне, давшей недостоверные заверения при осуществлении предпринимательской деятельности, а равно и в связи с корпоративным договором либо договором об отчуждении акций или долей в уставном капитале хозяйственного общества, независимо от того, было ли ей известно о недостоверности таких заверений, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
В случаях, предусмотренных абзацем первым настоящего пункта, предполагается, что сторона, предоставившая недостоверные заверения, знала, что другая сторона будет полагаться на такие заверения.
Согласно разъяснениям, изложенным в п. п. 34 - 35 Постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", в силу п. 1 тс. 431.2 ГК РФ сторона договора вправе явно и недвусмысленно заверить другую сторону об обстоятельствах, как связанных, так и не связанных непосредственно с предметом договора, но имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения, и тем самым принять на себя ответственность за соответствие заверения действительности дополнительно к ответственности, установленной законом или вытекающей из существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.
При этом лицо, предоставившее заведомо недостоверное заверение, не может в обоснование освобождения от ответственности ссылаться на то, что полагавшаяся на заверение сторона договора являлась неосмотрительной и сама не выявила его недостоверность (пункт 4 статьи 1 ГК РФ).
Согласно поэтажному плану ГБУ МосгорБТИ нежилое помещение с кадастровым номером: *** не соответствует утвержденной технической документации, свободному назначению не соответствует, так как перепланировка не завершена, пл. указанного помещения составляет *** кв.м., что не соответствует п. 1 договора.
Суд также признает существенный нарушением со стороны ответчика несообщение истцу (покупателю) об отсутствии в продаваемом нежилом помещении устойчивого подключения к электроэнергии, что препятствует нормальному пользованию данным помещением в интересах собственника.
Также в нарушение п. 3.6 договора стороны не подписали акт приема-передачи с указанием сведений о показаниях приборов учета (счетчиков), что также является существенным отступлением от условий договора.
Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Московского городского суда от 15 апреля 2026 постановлено признать незаконным бездействия Государственной жилищной инспекции г. Москвы, выразившееся в отсутствии осуществления контрольно-надзорных функций по проведению осмотра нежилых помещений многоквартирного дома по адресу: ***, обязать Государственную жилищную инспекцию г. Москвы провести осмотр нежилых помещений МКД по вышеуказанному адресу в течение 30 дней с момента вступления в законную силу настоящего определения, а также принять иные меры, направленные на восстановление нарушенных прав истца.
Судом также установлено, что с 2022г. в помещения первого этажа многоквартирного дома по адресу *** проводятся работы по реконструкции нежилых помещений. В марте 2023г. в связи с нарушением порядка реконструкции помещений первого этажа здания у собственника ответчиком было отозвано согласование на производство работ и выдано предписание привести помещение в первоначальный вид согласно плану БТИ. Кроме того, судом установлено, что административным ответчиком в материалы дела не представлено доказательств контроля выданного предписания, а также устранения причин, которые явились основанием для принятия решения об отзыве решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, что в данном случае указывает на незаконное бездействие со стороны контролирующего органа, выразившиеся в отсутствии осуществления контрольно-надзорных функций по проведению осмотра помещений многоквартирного дома и отсутствии принятия необходимых мер, направленных на восстановление нарушенных прав, в том числе восстановлении межэтажных перекрытий и устранения последствий незаконной реконструкции.
В силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.
Судом установлено, что приобретенное по договору нежилое помещение с кадастровым номером: *** не соответствует техническим характеристикам и утвержденной схеме перепланировки, что признается судом существенным нарушением условий договора.
Таким образом, установив допущенные ответчиком нарушения, которые судом признаются существенными, и в своей совокупности повлекли для другой Полтояйнен З.А. такой ущерб, что она в значительной степени лишилась того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца о расторжении договор купли-продажи от 15 ноября 2024, следовательно, нежилое помещение с кадастровым номером: *** надлежит вернуть в собственность Орловой А.Д., прекратив право собственности Полтояйнен З.А. в отношении указанного нежилого помещения, взыскав с Орловой А.Д. в пользу Полтояйнен З.А. сумму, уплаченную по договору в размере 6 000 000 руб.
В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.
В качестве понесенных убытков, подтвержденных материалами дела, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию сумма в размере 2 000 руб., уплаченная истцом за регистрацию перехода права собственности, сумма в размере 30 000 руб., уплаченная за оформление сделки, включая комиссию за перевод ипотеки, сумма в размере 54 974,06 руб., уплаченная в счет погашения ипотеки.
Согласно п. 1 ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
Поскольку представленный истцом расчет процентов за пользование чужими денежным средствами судом признан правильным и арифметически верным, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца суммы процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 05.11.2025 по 11.06.2026 в размере 559 890,41 руб., начисленных на сумму задолженности по договору в размере 6 000 000 руб.; сумму процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 05.11.2025 по 11.06.2026 в размере 186,64 руб., начисленных на сумму убытков в размере 2 000 руб., сумму процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 05.11.2025 по 11.06.2026 в размере 2 799,46 руб., начисленных на сумму убытков в размере 30 000 руб.
Разрешая требование истца о взыскании с ответчика суммы в размере 500 000 руб., уплаченных в качестве аванса по договору подряда от 28 декабря 2024 года, заключенного между Полтояйнен З.А. и Мирзояном Б.З., суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с п. 2 ст. 393 ГК РФ убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.
При этом по смыслу приведенных норм для возложения на ответчика обязанности по возмещению убытков необходимо установить факт нарушения им обязательства, наличие у ситца убытков, их размер, а также причинную связь между нарушением обязательства и возникшими убытками.
Как установлено судом, после заключения сторонами договора купли-продажи от 15 ноября 2024 Полтояйнен З.А. заключила с Мирзояном Б.З. договор подряда от 28 декабря 2024 на поведение ремонтных работ в нежилом помещении с кадастровым номером: 77:02:0010017:4101, пл. 35,8 кв.м., расположенном по адресу: г. Москва, ул. Коминтерна, д. 14.
Вместе с тем Орлова А.Д. стороной указанного договора подряда не является, обязательств по выполнению либо возврату авансового платежа не принимала, денежных средств от истца в счет оплаты ремонтных работ не получала; обстоятельства, послужившие основанием для расторжения договора купли-продажи от 15 ноября 2024, сами по себе не свидетельствуют о возникновении у ответчика обязанности по возврату денежных средств, перечисленных истцом третьему лицу в рамках самостоятельного обязательства, следовательно, обязательства по возвращению уплаченных по договору денежных средств лежит на стороне, получившей аванс. При этом истцом не представлено доказательств того, что Мирзоян Б.З. отказался от возврата уплаченных в рамках договора денежных средств; не рассчитан фактически выполненный объем полезных работ, позволяющий установить сумму убытков.
Поскольку требования истца о взыскании убытков, понесенных в рамках договора подряда от 28 декабря 2024, не подлежат удовлетворению, в удовлетворении требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами также следует отказать.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
исковые требования – удовлетворить частично.
Расторгнуть договор купли-продажи от 15 ноября 2024 года нежилого помещения с кадастровым номером: ***, пл. *** кв.м., расположенного по адресу: ***, заключенный между Полтояйнен *** и Орловой ***.
Прекратить право собственности Полтояйнен *** на нежилое помещение ***.
Возвратить нежилое помещение *** в собственность Орловой ***.
Взыскать с Орловой *** в пользу Полтояйнен *** денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи от 15 ноября 2024 года, в размере 6 000 000 руб.
Решение является основанием для прекращения права собственности Полтояйнен *** в отношении нежилого помещения ***, и государственной регистрации перехода права собственности к Орловой *** на указанное нежилое помещение в Управлении Росреестра по г. Москве.
Взыскать с Орловой *** в пользу Полтояйнен *** сумму убытков в размере 2 000 руб., уплаченную истцом за регистрацию перехода права собственности; сумму убытков в размере 30 000 руб., уплаченных за оформление сделки, включая комиссию за перевод ипотеки; сумму убытков в размере 54 974,06 руб., уплаченных в счет погашения ипотеки; сумму процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 05.11.2025 по 11.06.2026 в размере 559 890,41 руб., начисленных на сумму задолженности по договору в размере 6 000 000 руб.; сумму процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 05.11.2025 по 11.06.2026 в размере 186,64 руб., начисленных на сумму убытков в размере 2 000 руб., сумму процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 05.11.2025 по 11.06.2026 в размере 2 799,46 руб., начисленных на сумму убытков в размере 30 000 руб.
В удовлетворении требований в остальной части отказать.
Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Московский городской суд через Бабушкинский районный суд города Москвы в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Решение принято в окончательной форме 28 августа 2026 года.
Судья Н.П. Неменок