РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
17 июля 2026 г. г. Улан-Удэ
Железнодорожный районный суд г. Улан-Удэ в составе судьи Жойкиной А.А., при секретаре Пиноеве С.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Балдунникова Андрея Семеновича к ООО Специализированный застройщик "Мегаполис", Пестереву Вадиму Павловичу о понуждении к исполнению обязательств по договору участия в долевом строительстве и пополнению счета эскроу,
УСТАНОВИЛ:
Обращаясь в суд, истец просит обязать ООО Специализированный застройщик "Мегаполис" и Пестерева В.П. в солидарном порядке в течении 10 дней со дня вступления решения суда в законную силу пополнить счет эскроу № ..., открытый в банке ПАО Сбербанк на имя Балдунникова Андрея Семеновича (...), на сумму 6 256 800 рублей.
Исковое заявление мотивировано тем, что летом 2024 года истец прочитал на сайте Авито объявление о продаже трехкомнатной квартиры по привлекательной цене, квартира находилась в жилом комплексе «Мегаполис», в микрорайоне <адрес> который строит ООО Специализированный застройщик "Мегаполис". 11.07.2024 г. истец заключил с продавцом квартиры Пестервым В.П. договор уступки права ( цессии) по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома № 64-(1/5)-148А-13 от 20.06.2024, истцу переданы права требования от застройщика передачи в собственность трехкомнатной квартиры, расположенной на 13 этаже, с проектным номером 64, общей площадью 77, 1 кв.м., приведенной площадью – 78, 21 кв.м, по адресу: «Многоквартирный жилой дом в <адрес> 1 очередь, этап № 2, жилой дом ..., блок-секция 1/5, кадастровый номер земельного участка: .... Цена договора уступки -7434500 руб. Цена договора долевого участия – 6252800 руб., которая будут перечислена на счет эксроу ..., открытый в ПАО Сбербанк. Согласно справке от 20.06.2024 № 2024-64-1/5 о полной оплате цены и о не возражении об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома № № 64-(1/5)-148А-13 от 20.06.2024 Пестерев В.П. произвел оплату в сумме 6256 800 руб. 4 мая 2026 г. истец переоформил счет эскроу на свое имя, однако денег на нем не оказалось.
Определением от 20.05.2026 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено ПАО Сбербанк.
Определением от 10.06.2026 г. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Республиканская служба государственного строительного и жилищного надзора, Межрайонная инспекция Федеральной налоговой службы №7 по Омской области, Прокуратура Республики Бурятия.
Истец Балдунников А.С. в судебном заседании исковые требования поддержал. Суду пояснил, что для приобретения квартиры им был оформлен ипотечный кредит, а также он использовал свои денежные средства, денежные средства на счет эскроу так и не поступили.
Представитель ответчика ООО Специализированный застройщик "Мегаполис" Богданов Е.Н. исковые требования признал в полном объеме, суду пояснил, что ответчик Пестерев В.П. в полном объеме произвел оплату по договору долевого участия, планируемый срок сдачи дома 30.12.2026, срок внесения денежных средств на счет эскроу еще не наступил.
Ответчик Пестерев В.П. в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований к нему, пояснил, что его обязательства по договору долевого участия по отношению к застройщику исполнены полностью.
Представитель Республиканской службы государственного строительного и жилищного надзора Ламаева И.А. считала исковые требования подлежащими удовлетворению к ООО Специализированный застройщик "Мегаполис".
Третьи лица в судебное заседание не явились, извещены надлежаще.
В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся третьих лиц.
Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса РФ, а также иными способами, предусмотренными законом.
Исполнение обязанности в натуре означает понуждение должника выполнить действия, которое он должен совершить в силу имеющегося гражданско-правового обязательства.
Статьей 309 Гражданского кодекса РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Из разъяснений, изложенных в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", следует, что существенными условиями, которые должны быть согласованы сторонами при заключении договора, являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах существенными или необходимыми для договоров данного вида (например, условия, указанные в статьях 555 и 942 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Часть 1 статьи 56 ГПК Российской Федерации, устанавливая общие правила распределения бремени доказывания в гражданском процессе, направлена на реализацию принципа состязательности и равноправия сторон при осуществлении правосудия, выступает процессуальной гарантией правильного рассмотрения и разрешения подведомственных судам общей юрисдикции дел. Правильное распределение бремени доказывания между сторонами - один из критериев справедливого и беспристрастного рассмотрения дел судом.
Как указано в п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", при разрешении требований потребителей необходимо учитывать, что бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, в том числе и за причинение вреда, лежит на продавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организации или уполномоченном индивидуальном предпринимателе, импортере) (пункт 4 статьи 13,пункт 5 статьи 14, пункт 5 статьи 23.1,пункт 6 статьи 28 Закона о защите прав потребителей, статья 1098 ГК РФ).
Из содержания п. 2 ст. 6 ГК РФ следует, что права и обязанности сторон определяются, в том числе, исходя из требований добросовестности, разумности и справедливости.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – Федеральный закон N 214-ФЗ).
В соответствии с частью 2 статьи 1 Федерального закона N 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Частью 1 статьи 3 Федерального закона N 214-ФЗ определено, что застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства" либо подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации, договора безвозмездного пользования таким земельным участком.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (часть 3 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ).
Согласно ч. 1 ст. 15.4 Федерального закона N 214-ФЗ в целях привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости путем размещения таких средств на счетах эскроу все участники долевого строительства в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в отношении индивидуального жилого дома в границах территории малоэтажного жилого комплекса вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке в соответствии со статьей 15.5 настоящего Федерального закона (далее - счет эскроу).
В силу ч. 3 ст. 15.4 Федерального закона N 214-ФЗ обязанность участника долевого строительства по уплате обусловленной договором цены считается исполненной с момента поступления денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет эскроу.
Согласно ч. 1 ст. 15.5 Федерального закона N 214-ФЗ счет эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве открывается в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.
В соответствии с частью 2 статьи 15.5 Федерального закона N 214-ФЗ счет эскроу открывается уполномоченным банком для учета и блокирования денежных средств, полученных банком от владельца счета - участника долевого строительства в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве.
Исходя из приведенных положений, счет эскроу является разновидностью банковского счета и имеет обеспечительный характер.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 20.06.2024 года между ООО Специализированный застройщик "Мегаполис", именуемое в дальнейшим «Застройщик», и Пестеревым В.П., именуемый в дальнейшим «Участник долевого строительства», был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № 64-(1/5)-148А-13
Согласно п. 1. 2 Договора № 64-(1/5)-148А-13 от 20.06.2024 г., объект долевого строительства - жилое помещение, квартира, согласно описанию объекта долевого строительства и его размещению, проектный номер квартиры (на время строительства) - 64, количество комнат -3, площадь комнат – 41,4,, общая площадь объекта -77, 1 кв.м., этаж 13, блок секция -1/5, строительный адрес: <адрес>.
В соответствии с пунктом 2 договора предметом договора являлись обязательства застройщика в предусмотренный договором срок – до 30 декабря 2026 года, своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать объект долевого строительства.
В соответствии с пунктом 3 договора цена договора составляет 6256 800 рублей, которая подлежала перечислению на счет эскроу, открытый в банке ПАО Сбербанк.
Как следует из договора, в качестве агента-эскроу, уполномоченного участниками долевого строительства, на принятие и последующее перечисление в счет уплаты цены договора в целях перечисления застройщику, в рассматриваемом случае выступало ПАО Сбербанк.
По условиям заключенного между истцом и ответчиком договора датой исполнения обязанности участника долевого строительства по оплате признается дата зачисления денежных средств в полном объеме на счет эскроу (пункт 4 договора).
При этом договором участия не предусматривались права и обязанности застройщика по приему денежных средств непосредственно через кассу организации или третьими лицами.
Согласно справке № 2024-64-1/5 от 20.06.2024, выданной ООО Специализированный застройщик "Мегаполис", Пестрев В.П. произвел оплату в сумме 6256800 руб. по договору № 64-(1/5)-148А-13 от 20.06.2024. Застройщик ООО Специализированный застройщик "Мегаполис" не возражает об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве, данные обстоятельства ООО Специализированный застройщик "Мегаполис" не оспаривалось представителем ответчика в судебном заседании.
Таким образом, вопреки условиям заключенного между сторонами договора, денежные средства в сумме 6256800 рублей были переданы непосредственно ответчику ООО Специализированный застройщик "Мегаполис", который, в свою очередь, неправомерно, в нарушение вышеуказанных норм закона, принял денежные средства, что не оспаривалось ответчиком в судебном заседании.
Согласно договору уступки прав по Договору № 64-(1/5)-148А-13 о долевом участии в строительстве жилья от 20.06.2024 г., от 11.07.2024 г., заключенному между Пестеревым В.П. В.П. (цедент) и Балдунниковым А.С.(цессионарий) цедент уступает, а цессионарии принимает в полном объеме права ( требования), принадлежащие участнику долевого строительства по Договору № 64-(1/5)-148А-13 от 20.06.2024г. ( п. 1.1 договора)
В счет уступаемых прав и обязанностей Цессионарий уплачивает сумму в размере 7434500 руб. Оплата цены договора осуществляется цессионарием частично за сет собственных средств в размере 1494500 руб., и частично за счет средств банковского кредита в размере 5940 000 руб. (раздел 2 договора)
20.06.2024 ООО Специализированный застройщик "Мегаполис" выдал истцу справку о невозражении об уступке прав требований по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома № № 64-(1/5)-148А-13 от 20/06/2024. В справке указано, о том, что оплата по договору произведена в полном объеме, претензий нет.
Остаток на открытом в ПАО Сбербанк счете эскроу на имя Балдунникова А.С. ... от 04.05.2026 г., составляет 0 рублей, пополнений и списаний также 0 рублей. Счет эскроу на имя Пестерева В.П. ... открытый 20.06.2024, закрыт 05.05.2026, остаток 0 рублей.
Разрешая требования истца о возложении солидарной обязанности ООО Специализированный застройщик "Мегаполис" и Пестерева В.П. пополнить счет эскроу, открытый на имя истца, суд приходит к следующему.
Согласно ч. 1 ст. 15.4 Федерального закона N 214-ФЗ в целях привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости путем размещения таких средств на счетах эскроу все участники долевого строительства в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в отношении индивидуального жилого дома в границах территории малоэтажного жилого комплекса вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке в соответствии со статьей 15.5 настоящего Федерального закона (далее - счет эскроу).
В силу ч. 3 ст. 15.4 Федерального закона N 214-ФЗ обязанность участника долевого строительства по уплате обусловленной договором цены считается исполненной с момента поступления денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет эскроу.
При этом нарушения закона, допущенные в данной части застройщиком, не могут быть поставлены в вину участнику долевого строительства, соответственно отсутствуют основания для возложения на ответчика Пестерева В.П. обязанности о солидарном внесении денежных средств.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению к ООО Специализированный застройщик "Мегаполис".
В силу статьи 206 Гражданского процессуального кодекса РФ суд считает необходимым установить ответчику срок для исполнения – в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу.
Оснований для предоставления большего срока суд не находит, учитывая длящийся характер нарушения прав участника долевого строительства.
Суд также учитывает, что доказательств, объективно подтверждающих невозможность исполнения решения суда в указанный срок, ответчиком суду не представлено.
В соответствии со ст.103 ГПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов в федеральный бюджет пропорционально удовлетворенной части исковых требований.
В связи с удовлетворением требований истца с ответчика ООО Специализированный застройщик "Мегаполис" подлежит взысканию госпошлина 3000 руб.
Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Балдунникова Андрея Семеновича к ООО Специализированный застройщик "Мегаполис", Пестереву Вадиму Павловичу о понуждении к исполнению обязательств по договору участия в долевом строительстве и пополнению счета эскроу- удовлетворить частично.
Обязать ООО «Специализированный застройщик «Мегаполис» (ИНН: ...) в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу пополнить счет эскроу ..., открытый в банке ПАО Сбербанк на имя Балдунникова Андрея Семеновича (...), на сумму 6256800 рублей.
Взыскать с ООО "Специализированный застройщик "Мегаполис" (ОГРН 1220300005342) в доход муниципального образования городской округ г. Улан-Удэ государственную пошлину в размере 3 000 руб.
В удовлетворении исковых требований к ФИО3 - отказать.
Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Бурятия в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.
Решение в окончательной форме решение изготовлено 31 июля 2026
Судья А.А.Жойкина