РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
14 августа 2026 года г. Улан-Удэ
Железнодорожный районный суд г. Улан-Удэ в составе судьи Жойкиной А.А., при секретаре Пиноеве С.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Шангина Александра Валерьевича к Хайдукову Дмитрию Владимировичу о признании отсутствующим права собственности объект недвижимого имущества,
УСТАНОВИЛ:
Шангин А.В., обращаясь в суд к Хайдукову Д.В., просит признать отсутствующим право собственности ответчика на помещение (подвал здания) с кадастровым номером ..., расположенное по адресу: <адрес>
Исковые требования мотивированы тем, что истец является собственником двух квартир, расположенных на 1 и 2 этаже здания по адресу: <адрес>. В 2025 г. из ответов Администрации г. Улан-Удэ истцу стало известно, что Администрация г. Улан-Удэ (первоначальный собственник здания) зарегистрировала право муниципальной собственности на помещение 1 этажа, включив в его состав подвал дома, с кадастровым номером ..., впоследствии указанное помещение было продано ПАО Сбербанк. Нежилое помещение с кадастровым номером ... было разделено на два помещения с кадастровыми номерами: ... и .... При этом на момент включения подвала дома в помещение первого этажа все здание находилось в собственности муниципалитета и места общего пользования не могли быть приобщены к образуемым помещениям, т.к. у них возникла общая долевая собственность собственников всех помещений в силу закона.
Определением от 25.05.2026 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены ПАО Сбербанк, Администрация г. Улан-Удэ, ООО "Альфа-М".
Определением от 16.06.2026 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Нечаев А.А., Нечаева Ю.А.
Определением от 30.06.2026 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечен Парамонов Г.С., в качестве соответчика привлечено Управление Росреестра по Республике Бурятия.
Определением от 22.07.2026 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечена Сушкова Г.П.
Истец Шангин А.В. в судебное заседание не явился, извещен надлежаще.
Представитель истца Водянников Ю.А. в судебном заседании исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Дополнительно пояснил, что долевая собственность на общее имущество здания возникла с 08.09.1997 года, с появлением в здании второго собственника – ФИО11, на указанную дату действовал технический паспорт на здание от 13.02.1992 года, о чем указано в договоре купли продажи от 03.09.1997 года. ФИО4 были проданы помещения второго и третьего этажа при отсутствии фактического раздела здания и выделения в нем мест общего пользования. Согласно технического паспорта подвал (литер А1) не был выделен в самостоятельное помещение, которое могло использоваться не как вспомогательное по отношению к основному строению ( 1-3 этажи здания Литер А). Высота потолка в подвале 2, 37 м. Ни один СниП «Общественные здания и сооружения», не позволяет использовать помещения с высотой потолка менее 2,7 м. в качестве основных. Весь подвал образован из помещений с назначением: подсобная, щитовая, склад, коридор, кухня, душ, туалет. Помещение высотой 2, 37 м. не могло быть самостоятельным помещением общественного назначения, т.к. в нем было запрещено постоянное нахождение людей. Из материалов дела, следует, что ПАО Сбербанк в 2008 году получило разрешение на реконструкцию помещения с увеличением высоты подвала до 2,40 м., т.е. в период оформления собственности на ПАО Сбербанк подвал так и оставался помещением для обслуживания всего здания и самостоятельной функции не приобретал. Лишь с приобретением права собственности ответчиком были произведены незаконные работы по его углублению до 2, 7 м. Подвал был оформлен в муниципальную собственность безосновательно скрытно при внесении искажений в техническую документацию. Ни в одном документе не указано, что в собственность муниципалитета переходит подвал здания Литер А. 23.06.2007 г. КУИЗ подает заявление о внесении сведений в ЕГРП, к помещению, которое было зарегистрировано добавляют подвал, Литер А1, указывают как оборудование, пишут что общеполезная площадь изменена в связи с перепланировкой, высота потолков остается 2, 37 м., «щитовая» меняется на «вентиляционную». Выделения самостоятельного помещения не производилось, подвал скрытно вписали в ЕГРП при отсутствии правоустанавливающих документов в 2002 году как 1-й этаж здания, оформили через «уточнение» в 2007 году. Подвал до ответчика не переоборудовался как помещение, которое может использоваться самостоятельно, подвал всегда оставался общим имуществом, доступ к общедомовому имуществу никем не ограничивался. У ответчика право собственности на подвал возникло лишь в 2024 году, срок исковой давности можно было бы считать с момента начала чинения препятствий в пользовании имущества, в связи с чем срок исковой давности пропущен быть не может. Сама по себе запись в ЕГРП о праве собственности не означает, что со дня внесения записи лицо знало или должно было знать о нарушении права. Именно ответчик должен доказать что помещение подвала приобрело иное самостоятельное назначение. Требование о признании права общей долевой собственности является аналогичным требованию собственника об устранении всяких нарушений его права. Заявление от 06.04.2023 г. не определяет момент, с которого истец узнал о нарушенном праве. Шангин А.В. продолжал выяснять, кто является надлежащим ответчиком по его иску и было ли нарушено его право до получения ответа из правового комитета – 15.09.2025 г. Что касается работ начатых в апреле 2023 года, то они проводились до декабря 2023 года, без какой-либо идентификации. Магазин «Красное и белое» был открыт 23.12.2023, т.е. подвал оставался подвалом до 23.12.2023 г. Действия ответчика по превращению подвала в самостоятельное помещение угрожают жизни, здоровью и имуществу граждан, что также исключает течение срока исковой давности. До принятия Жилищного кодекса регулирование строилось на общих положениях норм права, в том числе ст. 249,289, 290 ГК РФ.
Ответчик Хайдуков Д.В. в судебное заседание не явился, извещен надлежаще.
Представитель ответчика адвокат Михайлов П.И. возражал против удовлетворения исковых требований. Суду пояснил, что с конца 1990-х и до 2020 г. собственником помещений истца был его наследодатель, истец стал собственником помещений в 2020 году, а в 2022 году перевел свои помещения в жилые. Иск был подан спустя 20 лет после приватизации спорного помещения и его использования конкретными лицами. Истцом выбран не правильный способ защиты права. Истец и его предшественник спорным помещением никогда не владел, помещение всегда находилось во владении третьих лиц, право которых было зарегистрировано. С 2007 по 2019 года в помещении вел свою деятельность Сбербанк, потом им пользовались Нечаевы, с 2023 года в помещении располагается магазин. Истец путем заявления требования о признании права отсутствующим пытается истребовать помещение из владения ответчиков. Для требования об истребовании имущества истец пропустил срок исковой давности. Надлежащий способ защиты права - виндикация, к которой применяется исковая давность. Истцом не представлено доказательств, что спорное помещение является общим имуществом. Даже нахождение в помещении инженерных коммуникаций само по себе не порождает право общей долевой собственности и не исключает возможность самостоятельного использования помещения, площадь помещения больше 300 кв.м., инженерные коммуникации не располагаются на всей площади помещения, ответчик и предыдущие собственники больше 20 лет несут расходы на содержание помещения, истец хочет безвозмездно получить помещение. Истец пропустил срок исковой давности, предшественник истца был собственником помещений с 1990 –х годов, истец сам стал собственником в 2020 году. Доводы истца о том, что он узнал о нарушении прав только в 2025 году, не имеют правового значения и являются надуманными. Истец не мог не видеть 6 лет, что помещение используется конкретными лицами, с марта 2023 года в спорном помещении находится магазин «Красное и Белое», что еще более очевидно. Просил применить последствия пропуска срока исковой давности, в удовлетворении заявленных исковых требований отказать.
Представитель ответчика Управления Росреестра по Республике Бурятия в судебное заседание не явился, извещены надлежаще. Представитель Анучина Е.О. просила рассмотреть дело в отсутствие. В письменном отзыве указала, что Управление не является надлежащим ответчиком по делу.
Третьи лица Нечаев А.А, Нечаева Ю.А. в судебное заседание не явились, извещены надлежаще. Просили рассмотреть дело в отсутствие.
Представитель третьих лиц Нечаева А.А., Нечаевой Ю.А. Жарникова Е.С. просила в удовлетворении исковых требований отказать. Указала, что на дату возникновения у истца права собственности, помещение подвала не относилось к местам общего пользования, право общей долевой собственности не возникло. Право муниципальной собственности на подвал возникло в 1992 году. Присвоение помещению подвала Литера А1, само по себе не свидетельствует о наличии мест общего пользования и не характеризует его как техническое помещение. Доказательств того, что самостоятельная эксплуатация подвала каким-либо образом препятствует реализации права истца как собственника, нарушает его охраняемые законом интересы не представлено. Право собственности ПАО Сбербанк возникло на законных основаниях. Истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, что является самостоятельным основанием для отказа в исковых требованиях. Спорное помещение никогда не находилось во владении истца, соответственно истец может предъявить только виндикационный иск в пределах срока исковой давности. Т.к. истец узнал о нарушенных правах в 2023 году, срок давности истек. Истцом не представлены доказательства нарушения его законных прав и интересов. Спорные помещения никогда не являлись техническими помещениями, функционально не предназначены для обслуживания общего имущества. Нахождение инженерных коммуникаций не порождает право общей долевой собственности на подвал. Какая - либо связь спорных нежилых помещений с общими лестничными пролетами и иными помещениями для обслуживания здания отсутствует, подвал имеет отдельных вход с улицы, отдельный эвакуационный выход, по техническим и фактическим характеристикам нежилые помещения подвала отвечают признакам обособленности и изолированности, не являются вспомогательными. Спорное имущество находится в открытом, непрерывном и добросовестном владении частных лиц на протяжении 20 лет. Истцом не доказано в чем заключается его материальный интерес, и каким образом нарушенные права истца будут восстановлены. Право собственности на подвал как на самостоятельный объект возникло задолго (с 1978 года, далее в 1993 году) до возникновения права частной собственности в здании (в 1997 году).
Представитель третьих лиц МУ "Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ", Администрация г. Улан-Удэ Скворцова Л.С. возражала относительно заявленных исковых требований. Указала, что подвал никогда не являлся общедомовым имуществом, из государственной в муниципальную собственность был передан самостоятельный объект недвижимости. Помещения подвала и первого этажа дома были переданы в муниципальную собственность как самостоятельные объекты гражданских прав Доказательств того, что самостоятельная эксплуатация подвала каким-либо образом препятствует истцу в реализации своего права как собственника, нарушает его охраняемые законом интересы не представлено.
Представитель третьего лица ПАО Сбербанк в судебное заседание не явился, извещен надлежаще. В письменном отзыве представитель Махачкеев Б.А. в удовлетворении исковых требований просил отказать. Указал, что истец собственником спорного помещения не является, право собственности ответчика зарегистрировано, он владеет помещением на законных основаниях. Истцом выбран не надлежащий способ защиты права, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.
Представитель третьего лица ООО «Альфа-М» в судебное заседание не явился, извещены надлежаще. Представитель Тарасова В.Г. просила рассмотреть дело в отсутствие. В письменном отзыве в удовлетворении исковых требований просила отказать. Указала, что спорное помещение с 2002 года функционировало как самостоятельный объект недвижимости, использовалось в коммерческих целях, при этом неоднократно менялись собственники в рамках законных гражданско - правовых сделок. Перевод помещений в здании из категории «нежилые» в «жилые» осуществлен истцом только в 2022 году, спорное помещение находилось более 20 лет в собственности ответчика и его предшественников, о чем истец не мог не знать. Перевод помещений в жилые не может автоматически аннулировать законно возникшее право частной собственности ответчика. Закон не предусматривает безвозмездного изъятия права частной собственности граждан и юридических лиц на основании статуса соседних помещений. Наличие транзитных инженерных сетей не является основанием для лишения права собственности. Исковые требования напрямую нарушают законные права и коммерческие интересы ООО «Альфа-М» как арендатора помещений. Истцом выбран ненадлежащий способ защиты права, иск о признании права отсутствующим может быть удовлетворен только в случае если истец фактически владеет спорным помещением, но его права нарушаются наличием записи в ЕГРН. Истец никогда не владел и не владеет, не пользуется и не осуществляет содержание спорного помещения. Истцу надлежало обратиться в суд с требованиями об истребовании имущества из чужого незаконного владения. Ни правопредшественник истца, владеющий помещениями с 1990-х годов, ни сам истец ставший собственником в 2020 году не реализовали свое право на предъявления иска. Самостоятельный выбор истцом ненадлежащего способа защиты права, равно как пропуск исковой давности являются самостоятельными основаниями для отказа в удовлетворении исковых требований.
Третье лицо Сушкова Г.П. в судебное заседание не явилась, извещена надлежаще, просила рассмотреть дело в отсутствие. В письменном ходатайстве указала, что полностью разделяет и поддерживает позицию истца, считает что подвал дома незаконно захвачен и должен быть возвращен в состав общедомового имущества и приведен в первоначальное состояние ответчиком. Никаких действий в отношении подвала не осуществлялось до 2023 года, доступ других собственников в подвал никогда не ограничивался, все выглядело, так как будто за его сохранностью следит Сбербанк, потому что помещения подвала находились непосредственно под его помещениями. В конце апреля 2023 года в подвале начали проводить ремонтные работы по его углублению и внутреннему переоборудованию, ремонтники нарушали системы жизнеобеспечения дома, тогда было не понятно что там конкретно делается и кому давали разрешения и что за работы там проводят не получалось, строители сказали что проводят ремонт по заданию города. Шангин А.В. только в 2025 году узнал, что подвал тайно присоединили к первому этажу и продали в частную собственность.
Третье лицо Парамонов Г.С. в судебное заседание не явился, извещен надлежаще.
Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.
Заслушав участников процесса, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно материалам дела, нежилое здание (офис, ателье) с кадастровым номером ..., площадью 1 325, 4 кв. м, количество этажей - 4, в том числе подземный этаж 1, расположено по адресу: <адрес>, строительство здания завершено в 1967 году.
Согласно регистрационному удостоверению № 97а от 1978 года Бюро технической инвентаризации право собственности на нежилой дом, по адресу: <адрес>, было зарегистрировано за швейным объединением «Байкал», на основании решения исполкома городского Совета депутатов трудящихся от 21.01.1977 года, № 189.
В соответствии с Перечнем предприятий, имущества, передаваемых Госкомимущества Республики Бурятия в муниципальную собственность, утвержденных председателем Улан-Удэнского городского Совета народных депутатов, 30.06.1992 года в муниципальную собственность передано ателье «Космос», относящееся к производственному объединению «Бурятшвейбыт».
01.04.1993 года на основании акта приема - передачи здание ателье Космос № 5 с баланса «Бурятшвейбыт» передано на баланс Городского комитета по управлению имуществом.
14.07.1997 года зарегистрировано право муниципальной собственности на нежилое помещение по адресу: <адрес>.
03.09.1997 года часть помещений в здании по <адрес> было приобретено ФИО21 на основании договора купли-продажи от 03.09.1997 № 93, на основании решения Комитета по управлению имуществом г. Улан-Удэ от 02.09.1997 г. № 241. Объект права: помещение ателье.
На основании договора купли – продажи жилого дома от 23.09.1998 года ФИО22 продал Шангиной Е.И. ? долю 2 и 3 этажа расположенной в западной части здания и ФИО18, ? долю 2 и 3 этажа расположенной в восточной части здания, объект недвижимости нежилой дом по адресу: <адрес>
Согласно выписки из реестра муниципальной собственности от 28.02.2002 года, помещение по адресу: <адрес>, включено в реестр муниципальной собственности.
В здании было расположено помещение с кадастровым номером ... ( помещение подвал, в отношении которого зарегистрированы права:
- право собственности муниципального образования городской округ «Город Улан-Удэ» с 26.03.2002 по 05.10.2007 г., на основании выписки из реестра муниципальной собственности от 28.02.2002 г. № 416; Зарегистрирована аренда ООО «Пиво Сибири» с 26.03.2002 по 23.12.2003 г., на основании договора аренды нежилого помещения (здания) от 21.02.2002 г., аренда ООО «Пиво Сибири» с 23.12.2003 по 05.10.2007 г., на основании договора аренды нежилого помещения (здания) от 05.11.2003 г.
- Решением Улан-Удэнского городского совета депутатов от 25.12.2006 г. проведены торги в форме аукциона, по результатам которых 24.08.2007 г. заключён договор купли - продажи нежилых помещений 1-12, 15-29, 1 этаж: помещения 1-15 с Парамоновым Г.С.
- с 05.10.2007 г зарегистрировано право собственности Парамонова Г.С. по 08.11.2007 г. на основании договора купли - продажи недвижимого имущества № 22-07 от 24.08.2007 г. Зарегистрирована аренда ООО «Пиво Сибири» с 05.10.2007 по 08.11.2007 г., на основании договора аренды нежилого помещения (здания) от 05.11.2003 г.
- с 08.11.2007 по 31.08.2018 г. зарегистрировано право собственности ПАО Сбербанк, на основании договора купли - продажи от 12.10.2007 г. № 213. Зарегистрирована аренда ООО «Пиво Сибири» с 08.11.2007 по 16.04.2009 г., на основании договора аренды нежилого помещения (здания) от 05.11.2003 г.
- 31.08.2018 на основании заявления ПАО Сбербанк от 17.08.2018 г., помещение с кадастровым номером ... снято с государственного учета и прекращено право собственности в связи с образованием двух помещений с кадастровыми номерами ... и ....
Согласно разрешению на строительство, выданное ПАО Сбербанк Комитетом по строительству от 29.08.2008 года, на реконструкцию нежилого помещения под дополнительный офис Бурятского ОСБ № 8601/027 Реконструкция помещений под Сбербанк предусматривается на первом этаже и в подвале.
- в отношении нежилого помещения с кадастровым номером ... (этаж № 1), площадью 272, 6 кв.м., зарегистрировано право собственности ПАО Сбербанк с 31.08.2018 г. по настоящее время.
- 06.05.2019 зарегистрировано право на помещение с кадастровым номером ... ИП Нечаева А.А., площадью 296, 2 кв.м., на основании договора купли- продажи объектов недвижимости нежилого назначения № б14 от 15.04.2019, заключенному между ПАО Сбербанк и ИП Нечаевым А.А.
- соглашением о разделе имущества между супругами от 23.10.2020 между Нечаевым А.А. и Нечаевой Ю.А. определены доли в праве общей долевой собственности по ? доли.
- 01.04.2024 на помещение с кадастровым номером ... зарегистрировано право собственности Хайдукова Д.В., на основании договора мены недвижимого имущества № М8:10 от 28.03.2024 г.
Право собственности Шангина А.В. на нежилое помещение с кадастровым номером ..., площадью 142,5 кв.м., местоположение которого определено по адресу: <адрес>, зарегистрировано 05.11.2020, на основании Соглашения о перераспределении помещений и определения права собственности на вновь образованные помещения от 01.09.2020 г., свидетельства о праве на наследство по завещанию от 21.08.2020 г.
Право собственности Шангина А.В. на нежилое помещение с кадастровым номером ..., площадью 157, 5 кв.м., местоположение которого определено по адресу: <адрес>, зарегистрировано 05.11.2020, на основании Соглашения о перераспределении помещений и определения права собственности на вновь образованные помещения от 01.09.2020 г., свидетельства о праве на наследство по завещанию от 21.08.2020 г.
19.08.2022 № 36 Комитетом городского хозяйства Администрации г. Улан-Удэ Шангину А.В. дано согласие не перевод нежилого помещения с кадастровым номером ... в жилое помещение.
19.08.2022 № 37 Комитетом городского хозяйства Администрации г. Улан-Удэ Шангину А.В. дано согласие не перевод нежилого помещения с кадастровым номером ... в жилое помещение.
Кроме того в нежилом здании расположены помещения:
- нежилое помещение (этаж № 2, этаж № 3) с кадастровым номером ..., площадью 25, 3 кв.м., местоположение которого определено по адресу: <адрес> правообладатель - Шангин А.В.
- нежилое помещение (этаж № 2, этаж № 3) с кадастровым номером ..., площадью 326, 5 кв.м., местоположение которого определено по адресу: <адрес> правообладатель – Сушкова Г.П.
Согласно регистрационному делу № 2856 «Магазин и ателье № 5 «Космос», в регистрационной карточке указано: собственник производственное объединение «Бурятшвейбыт»-1 этаж и подвал, 1992 год, основание регистрации регистрационное удостоверение № 970 от 13.12.1978 года. Помещение первого этажа и подвала состоит на инвентаризационном учете как самостоятельный объект недвижимого имущества.
Согласно техническому паспорту на здание от 13.02.1992 г., «Ателье, магазин», исчисление площадей и объемов здания и его частей: Литера А- Основное, Литера А1- подвал, А-А2 крыльцо, А3 - витрина, А4, А5 - люки, А6-А9 - вентиляционные столбы. В состав подвала входят: подсобные, щитовые, склады, коридоры, кухня, душевые, туалет. Согласно более поздним техническим планам щитовые заменены на вентиляционные, кухня на склад, раздевалки.
Также в материалах дела имеются технические паспорта на здание от 2002 года, от 2007 года.
Согласно техническому паспорту на здание от 28.01.2009 г., «Здание, офис, ателье», исчисление площадей и объемов здания и его частей: Литера А- Основное, Литера А1- подвал, а - тамбур, а1 –площадка, а2-а6 - крыльца, а7 -вентиляционная шахта. В состав подвала входят: помещения, подсобные, санузел, лестничная клетка, венкамера, электрощитовая, элеваторный узел.
Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права заинтересованного лица (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу разъяснений, содержащихся в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.
В случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.
Таким образом, возможность обращения с требованием о признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим предоставлена только лицу, которое в соответствии с данными ЕГРН является собственником этого имущества и одновременно им владеет, в том случае, если по каким-либо причинам на данное имущество одновременно зарегистрировано право собственности за другим лицом.
Из приведенных норм права и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что требование о признании права отсутствующим может быть заявлено владеющим собственником против невладеющего лица, запись о праве которого нарушает права собственника.
Иск об отсутствии права имеет узкую сферу применения и не может заменять собой виндикационный, негаторный или иные иски, поскольку допустим только при невозможности защиты нарушенного права иными средствами.
Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, является установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права и охраняемого законом интереса, факта его нарушения и нарушения права ответчиком.
Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - Постановление 64), отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации. В силу изложенного, собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
В пункте 2 Постановления 64 разъяснено, что при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3 Постановления 64).
Из приведенных норм следует, что к общему имуществу здания, в котором отдельные помещения принадлежат на праве собственности различным собственникам, относятся помещения, предназначенные исключительно для обслуживания иных помещений в здании, которые не могут использоваться самостоятельно, поскольку они имеют только вспомогательное назначение.
Основным критерием для отнесения того или иного имущества к общему имуществу является его функциональное назначение, предполагающее его использование для обслуживания более одного помещения в здании; необходимо учитывать, для каких целей предназначались первоначально помещения и как они в связи с этим использовались.
Следовательно, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу нежилого здания, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения - возможности его использования как самостоятельного.
Оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, с учетом доводов и пояснений сторон, суд приходит к выводу о том, что спорное помещение не относятся к общему имуществу нежилого здания.
Спорное помещение (подвал) изначально было предназначено для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием всего здания, и никогда фактически не использовалось в качестве общего имущества собственниками помещений.
Разрешая заявленные исковые требования, суд также исходит из того, что истец собственником нежилого помещения не является, в его фактическом владении данное имущество не находится, какие-либо расходы на содержание имущества не несет.
Согласно п. п. 2, 4 ст. 212 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований. Права всех собственников подлежат судебной защите равным образом.
В силу ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Согласно п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287.6 настоящего Кодекса.
В силу п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке.
Разъясняя смысл п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, Конституционный Суд Российской Федерации в своем определении от 19 мая 2009 года N 489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Согласно правовой позиции, изложенной в п. п. 2, 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав.
Как разъяснено в п. 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.
Согласно ст. 3 Закона Российской Федерации от 04 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в первоначальной редакции, действующей до принятия Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ), собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда признавались совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования дома.
В п. п. 58 и 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума ВАС Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с п. п. 1 и 2 ст. 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Анализируя материалы дела, в том числе технические паспорта здания за разные периоды, суд приходит к выводу, что спорное помещение является индивидуально-определенным, с самостоятельным функциональным назначением, никогда фактически не использовалось исключительно в целях, связанных с обслуживанием иных помещений в здании, в связи с чем право общей долевой собственности собственников помещений дома на него не могло возникнуть.
Наличие в спорных помещениях подвала инженерных сетей и иных коммуникаций, обслуживающих более одного помещения в доме, не свидетельствует о целевом назначении самих помещений. Закон не запрещает нахождение в подвале нежилых помещений, а расположение коммуникаций не создает препятствий для свободного перемещения людей внутри помещений исследуемого подвала, следовательно, спорное подвальное помещение может использоваться не только в целях обслуживания коммуникаций и оборудования, но и в других целях.
Сторонами не оспаривалось, и подтверждено материалами дела, в том числе представленными фотографиями, что спорное помещение имеет отдельный вход, эвакуационный выход.
Доводы истца о том, что проводимые в подвальном помещении строительные работы ответчиком несут угрозу для жизни из здоровья людей, опровергаются представленным стороной уведомление о самовольной постройке от 31.07.2025 № 08-У/25, направленным в Комитет по строительству и архитектуре Администрации г. Удэ, согласно которому не установлен факт реконструкции (создания) здания, сооружения или другого строения, также указано на отсутствие нарушения градостроительных норм и правил.
При этом согласно постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" такое основание, как существование угрозы для жизни из здоровья людей не является основанием для удовлетворения заявленных требований истца о признании права отсутствующим, иск о признании права отсутствующим является исключительным способом защиты прав владеющего собственника, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим законодательством.
Тот факт, что высота потолков подвала не соответствует, ГОСТ при строительстве и эксплуатации здания, не свидетельствует о том, что помещение подвала не является самостоятельным помещением.
Отсутствие указания «литеры А1» при оформлении права собственности муниципалитета, также не является основанием для удовлетворений исковых требований, при регистрации права проведена техническая инвентаризация, в которой указаны помещения подвала А1, право зарегистрировано на площадь 579, 3 км., в которую входило в том числе и помещение подвала.
Согласно толкованию, изложенному в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 2 марта 2010 г. N 13391/09, правовой режим отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в доме зависит от того, были ли спорные помещения предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами. При этом, для определения правового режима помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, поскольку они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.
Основанием иска послужили те обстоятельства, что в подвале дома располагается магазин и ведутся строительные работы, находятся коммуникации, отсутствует возможность доступа в подвал, где находится инженерное оборудование, необходимое для обслуживания всех помещений в здании.
Как указано выше материалы дела свидетельствуют об учете спорного подвального помещения и его формирования как помещения для самостоятельного использования, не связанного с обслуживанием дома.
С учетом указанных выше норм законодательства и фактических обстоятельств дела, в материалах дела отсутствуют доказательства подтверждающие, что спорное подвальное помещение на дату приобретения правопредшественником ответчика использовалось собственниками дома в качестве общего имущества, изначально в помещении располагалось ателье, далее помещение входило в состав муниципального имущества, в том числе сдавалась в аренду юридическим лицам, потом помещением владел Парамонов Г.С,, который также сдавал в аренду помещение юридическому лицу, длительное время помещением владело ПАО Сбербанк.
При таких обстоятельствах, и с учетом того спорный объект недвижимости, находящийся в здании, всегда являлся самостоятельным объектом недвижимости и всегда являлся и является самостоятельным объектом пользования, на которое зарегистрировано право собственности, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.
В рассматриваемом случае, оценивая заявление стороны ответчика о применении срока исковой давности, суд приходит к следующему выводу.
Сторона истца в опровержение доводов ответчика о пропуске срока исковой давности, указывала, что срок исковой давности необходимо исчислять только с 2025 года, после получения ответа из прокуратуры и правового комитета по жалобе Шангина А.В.
По смыслу статей 9, 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации истцу как лицу, которое обращается за судебной защитой, принадлежит право выбора способа защиты по своему усмотрению. Такой выбор осуществляется в зависимости от заявленных истцом характера нарушения, содержания нарушенного или оспариваемого права и спорного правоотношения. Избираемый способ защиты должен быть оптимальным и привести к восстановлению нарушенных или оспариваемых прав в случае удовлетворения требований. При этом ни гражданское, ни земельное законодательство в приведенных выше нормах не устанавливает ограниченный перечень способов защиты права.
Согласно пункту 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.
Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Таким образом, иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.
Истец приобрел право собственности на нежилые помещения в 2020 году, право собственности зарегистрировано - 05.11.2020 г., при этом право собственности зарегистрировано на основании завещания, т.е. переход прав произошел в порядке универсального правопреемства (наследование).
Истец, мотивируя свое обращение в суд тем, что исключительным правом, указывает, что подвал всегда являлся общим имуществом, при этом в судебном заседании установлено, что подвал никогда не являлся общим имуществом дома, имел и имеет самостоятельное назначение, на протяжении длительного времени им открытом владел как муниципалитет, так и юридические лица, которые в том числе несут расходы по содержанию помещения.
По своему характеру, вопреки позиции истца, требования носят виндикационный характер и направлены на истребование из владения ответчика подвала.
Такая позиция основана на постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 28.01.2025 N 3-П, в котором отражено, что статьи 301 и 302 ГК Российской Федерации касаются вопросов защиты прав собственника (обладателя иного права на имущество - статья 305 данного Кодекса), не владеющего имуществом, а предусмотренный ими иск, именуемый в доктрине виндикационным, предъявляется к лицу, в незаконном владении которого находится это имущество. По существу, решение по такому иску вносит определенность в вопрос о принадлежности имущества. Напротив, предъявленный правообладателем на основании статьи 304 данного Кодекса иск, именуемый в доктрине негаторным, подлежит удовлетворению, если истец докажет, что его право нарушается действиями ответчика, не связанными с лишением владения. Такой иск традиционно - что следует из истории развития данного способа защиты вещных прав и из современной гражданско-правовой доктрины - не был связан с пресечением нарушений, которые давали бы нарушителю какие-либо основания юридически претендовать на принадлежность ему имущества. Соответственно, решение по такому иску в его классическом понимании не предполагало разрешения каким-либо образом вопроса о юридической принадлежности имущества. Именно характер нарушения права собственности и иных вещных прав обусловливает существо виндикационного и негаторного исков как способов защиты и предопределяет невозможность их одновременного использования (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 21 сентября 2017 года N 1791-О и N 1792-О, от 20 июля 2023 года N 1963-О).
Согласно пункту 1 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества, причем государственная регистрация права в ЕГРН - единственное доказательство существования зарегистрированного права (части 3 и 5 статьи 1 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости").
Государственная регистрация права способствует правовой определенности, позволяющей участникам правоотношений в разумных пределах предвидеть последствия своего поведения и быть уверенными в неизменности своего официально признанного статуса, приобретенных прав и обязанностей, направлена на реализацию принципов публичности и достоверности сведений, в частности о правах на объекты недвижимого имущества, и, следовательно, способствует защите прав, упрочению и стабильности гражданского оборота в целом и как таковая отвечает своему конституционному предназначению.
Государственная регистрация права (а тем более отражение в ЕГРН сведений о соответствующем праве как ранее возникшем) не исключает того, что правовые основания для внесения соответствующих сведений о праве будут впоследствии признаны судом ненадлежащими, а право отсутствующим. Как следует из позиций, выраженных в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 10 ноября 2016 года N 23-П, государственная регистрация прав на недвижимость является одним из элементов юридического состава, влекущего возникновение этих прав. При этом положение части 5 статьи 1 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости", устанавливающее, что зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке, не связывает заявление такого требования с конкретным и обязательно универсальным способом защиты.
Названный способ защиты прав получил достаточно широкое распространение в практике защиты права собственности. При этом в соответствии с разъяснениями, данными в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22, к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК Российской Федерации; если, однако, нарушение права истца путем внесения недостоверной записи не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется (абзацы второй и третий пункта 57).
Статья 208 ГК Российской Федерации, определяющая требования, на которые исковая давность не распространяется, относит к таковым требование собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения, отсылая при этом к статье 304 ГК Российской Федерации. В судебной практике иск о признании зарегистрированного права отсутствующим рассматривается на основании последней. Это обусловливает не только неприменение к нему срока исковой давности, но и отсутствие, в отличие от виндикационного иска, учета каких-либо обстоятельств фактического или юридического характера при принятии решения о его удовлетворении в случае установления соответствующего нарушения.
Следовательно, с учетом приведенных разъяснений, а также совокупности обстоятельств дела, суд считает, что к заявленным требованиям применим срок исковой давности, об истечении которого заявлено со стороной ответчика.
Как следует из материалов дела, Шангин А.В. не являясь владеющим собственником подвального помещения, но при этом будучи осведомленным о том, кто является владельцем подвала (06.04.2023 года Шангин А.В. обращался с жалобой Комитет по строительству, о том, что собственники подвального помещения Нечаевы, по адресу: <адрес> «начали реконструкцию своего помещения»)
Следовательно, несмотря на то, что требования сформулированы истцом как требования негаторного характера, но заявляемые невладеющим лицом, ко дню обращению в суд с такими требованиями (20.05.2026) срок для обращения за судебной защитой прав и направленный на истребование спорного помещения - является пропущенным.
Наличие обстоятельств, свидетельствующих о перерыве или приостановлении срока исковой давности - не установлено.
Аргументы о том, что для обращения за судебной защитой требовались получения ответов из правого комитета и прокуратуры - не убедительны и опровергаются установленными по делу обстоятельствами.
Кроме того право собственности первого правопредшественника ответчика зарегистрировано в ЕГРН в 2002 году и правопредшественниками истца не оспаривалось
Учитывая, что суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований Шангина А.В., суд считает необходимым отменить обеспечительные меры, принятые на основании определения 25.05.2026.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Шангина Александра Валерьевича к Хайдукову Дмитрию Владимировичу о признании отсутствующим права собственности объект недвижимого имущества - оставить без удовлетворения.
Обеспечительные меры, принятые на основании определения Железнодорожного районного суда г. Улан-Удэ от 25 мая 2026 года в виде ареста на помещение, назначение нежилое, площадью 310,7 кв. м, кадастровый номер ..., расположенное по адресу: по адресу: <адрес>, запрета Управлению Росреестра по Республике Бурятия совершать регистрационные действия в отношении помещения, назначение нежилое, площадью 310,7 кв. м, кадастровый номер ..., расположенное по адресу: по адресу: <адрес> - отменить.
На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Бурятия через Железнодорожный районный суд <адрес> в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.
Решение в окончательной форме решение изготовлено 28.08.2026
Судья А.А. Жойкина