РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
28 июля 2026 г. г. Улан-Удэ
Железнодорожный районный суд г. Улан-Удэ в составе судьи Гурман З.В., при секретаре Хаташкееве А.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО14 к ООО Специализированный застройщик "Мегаполис", ПАО Сбербанк о защите прав потребителя, установил:
Обращаясь в суд с вышеуказанным иском, представитель истца Павленко О.В. ссылается на то, что 07 декабря 2023г. между ООО СЗ «Мегаполис» и ФИО15 был заключен договор участия в долевом строительстве №<данные изъяты>, объектом долевого строительства является квартира, общей проектной площадью 78, 21 кв.м., расположенная по адресу: <адрес>, участником произведена оплата по договору в установленном в нем размере 5 474 700 руб. 15 декабря 2023г. между ФИО15 и ФИО14 заключен договор уступки права требования (цессии) по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома № <данные изъяты> от 07 декабря 2023г. 25 декабря 2023г. представитель истца Чимитова А.Д. обратилась в ПАО Сбербанк для переоформления счета эскроу, где узнала, что счет эскроу закрыт банком. Истец дважды обращалась в ООО СЗ "Мегаполис" с требованием о выполнении обязательств застройщика по перечислению денежных средств на эскроу-счет, однако на текущий момент обязательства не исполнено. Поэтому просила обязать ответчиков открыть эскроу счет на имя ФИО14 к договору участия в долевом строительстве № <данные изъяты> в течение пяти рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу; обязать ООО СЗ «Мегаполис» в течение десяти рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу пополнить счет эскроу, открытый в ПАО Сбербанк на имя ФИО14 на сумму 5 474 700 руб.; взыскать с ответчика компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб.; взыскать с ООО СЗ «Мегаполис» неустойку в размере 5 000 руб. за каждый день неисполнения решения суда, начиная со следующего дня, по истечении установленного срока для добровольного исполнения решения суда и до даты фактического исполнения судебного акта; взыскать с ПАО Сбербанк неустойку в размере 5 000 руб. за каждый день неисполнения решения суда, начиная со следующего дня, по истечении установленного срока для добровольного исполнения решения суда и до даты фактического исполнения судебного акта.
В судебном заседании представитель истца Павленко О.В. уточнила исковые требования, просила обязать ООО СЗ «Мегаполис» в течение десяти рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу пополнить счёт эскроу №<данные изъяты>, открытый в ПАО Сбербанк на имя ФИО14., на сумму 5 474 700 руб., взыскать с каждого из ответчиков 5 000 руб. в качестве компенсации морального вреда, взыскать с ООО СЗ «Мегаполис» неустойку в размере 1 000 руб. за каждый день неисполнения решения суда, начиная со следующего дня, по истечении установленного срока для добровольного исполнения решения суда и до даты фактического исполнения судебного акта.
Истец ФИО14 в судебное заседание не явилась, извещена судом надлежащим образом, в материалах дела имеется заявление о рассмотрении дела в её отсутствие.
Представитель истца Павленко О.В. в судебном заседании исковые требования поддержала, просила удовлетворить.
Представитель ответчика ПАО Сбербанк Марычев А.А. возражал против удовлетворения исковых требований, заявленных к ПАО Сбербанк, по доводам, изложенным в отзыве.
Представитель ООО СЗ «Мегаполис», надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явился, об уважительных причинах неявки суду не сообщил, о рассмотрении дела в отсутствие не просил.
Представитель третьего лица Республиканской службы государственного строительного и жилищного надзора Ламаева И.А. против удовлетворения исковых требований, заявленных к застройщику, не возражала.
Представитель третьего лица ФИО15 Шанаров А.Г. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, ранее просил исковые требования удовлетворить.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.
Заслушав явившихся лиц, изучив письменные доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд приходит к следующему.
Согласно ч.1 ст. 860.7 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору счета эскроу банк (эскроу-агент) открывает специальный счет эскроу для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, предусмотренных договором счета эскроу. Права на денежные средства, находящиеся на счете эскроу, принадлежат депоненту до даты возникновения оснований для передачи денежных средств бенефициару, а после указанной даты - бенефициару. Распоряжение денежными средствами, находящимися на счете эскроу, осуществляется в порядке, предусмотренном настоящим параграфом.
Из положений п. 2 ч. 1.2 ст. 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту – Закон) следует, что застройщик вправе осуществлять строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного или нескольких разрешений на строительство с привлечением денежных средств участников долевого строительства при размещении денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном ст. 15.4 настоящего Федерального закона.
В силу ч. 1 ст. 15.4 Закона в целях привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости путем размещения таких средств на счетах эскроу все участники долевого строительства в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в отношении индивидуального жилого дома в границах территории малоэтажного жилого комплекса вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке в соответствии со статьей 15.5 настоящего Федерального закона (далее - счет эскроу).
Согласно ч.3 ст. 15.4 Закона обязанность участника долевого строительства по уплате обусловленной договором цены считается исполненной с момента поступления денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет эскроу.
В соответствии с ч.4 ст. 15.5 Закона денежные средства на счет эскроу вносятся после регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии со статьей 15.4 настоящего Федерального закона, на срок условного депонирования денежных средств, который не может превышать более чем на шесть месяцев срок ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, указанных в проектной декларации. По заявлению участника долевого строительства срок условного депонирования денежных средств может быть продлен по истечении шести месяцев, но не более чем на два года.
Как следует из материалов дела, 07 декабря 2023 г. между ООО СЗ «Мегаполис» и ФИО15 был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома №<данные изъяты> а именно: многоквартирный дом – «<адрес> (п.1.1 договора).
Объект долевого строительства – жилое помещение, квартира, согласно описанию объекта долевого строительства и его размещению на поэтажном плане этажа многоквартирного дома: проектный номер – 60, количество комнат – 3, этаж – 13, блок секция – 3/1, общая площадь объекта долевого строительства без учета балконов, лоджий и других летних помещений – 77,1 кв.м.
15 декабря 2023г. ФИО15 по договору с ФИО14 уступил последней права требования по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома №<данные изъяты> от 07 декабря 2023г.
Переход права подтверждается также выпиской их Единого государственного реестра недвижимости о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве, дата государственной регистрации – 19 декабря 2023г.
Обязательства участника по оплате цены настоящего договора считаются исполненными в размере внесенных денежных средств с момента внесения денежных средств на счет эскроу, открытый в ПАО Сбербанк, согласно соглашению о взаимодействии №3836 от 14 марта 2023г. Участник долевого строительства вносит денежные средства для строительства многоквартирного дома на условиях настоящего договора путем перечисления денежных средства на счет эскроу в ПАО «Сбербанк России» (п.1.9 ДДУ).
Цена договора составляет 5 474 700 руб., которая будет перечислена на счет ЭСКРОУ, открытый в ПАО Сбербанк (п. 3.1 ДДУ)
Пунктом 4.1 договора установлен порядок расчетов, цена договора составляет 5 474 700 руб., которая будет перечислена на счет эскроу, открытый в ПАО Сбербанк, в следующем порядке: сумма в размере 25 000 руб. будет перечислена не позднее трех рабочих дней с даты государственной регистрации договора, 5 449 700 руб. – не позднее 01 декабря 2026г. Датой исполнения обязанности участника долевого строительства по оплате признается дата зачисления денежных средств в полном объеме на счет эскроу (п.4.2 ДДУ).
Согласно справке ООО Специализированный застройщик "Мегаполис" от 08 декабря 2023 г. №2023-60-3/1 ФИО15 произвел оплату по договору долевого участия в полном объеме, в сумме 5 474 700 руб.
При этом, как следует из пояснений стороны истца, счет эскроу, открытый в ПАО Сбербанк, был закрыт, однако в самом договоре участия в долевом строительстве многоквартирного дома №<данные изъяты> от 07 декабря 2023г. отсутствуют сведения о номере счета эскроу, о его открытии.
Как следует из имеющихся документов, представителем ФИО14 Чимитовой А.Д. было подано заявление ПАО Сбербанк о переходе прав и поручение Депонента на перечисление (возврат) Депонируемой суммы при наступлении оснований, указанных в общих условиях договора счета эскроу, указан предыдущий владелец счета эскроу ФИО15, номер счета №<данные изъяты>, при этом согласно представленных ПАО Сбербанк сведений по счету, он являлся текущим, а не счетом эскроу, открытым в рамках договора долевого участия №<данные изъяты> от 07 декабря 2023г.
ООО «Специализированный застройщик «Мегаполис» факт получения от ФИО15 денежных средств в установленном договором размере, а также факт их невнесения на счет эскроу, не оспариваются. Вопреки положениям ст. 56 ГПК РФ доказательств обратного суду не представлено.
В соответствии с ч.5 ст. 8 Закона привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, связанное с возникновением у них права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только с использованием счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции настоящего Федерального закона), если договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства такого объекта недвижимости представлен на государственную регистрацию после 1 июля 2019 года.
Поскольку приведенными положениями законодательства установлено, что все участники долевого строительства в отношении многоквартирного дома вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке, а привлечение застройщиком денежных средств для долевого строительства объектов недвижимости допускается только с использованием таких счетов, ООО Специализированный застройщик «Мегаполис» в отсутствие правовых оснований приняло денежные средства от ФИО15, до настоящего время не перечислив их на счет эксроу, исковые требования ФИО14 к ООО «Специализированный застройщик «Мегаполис» являются обоснованными и подлежат удовлетворению. При этом, учитывая, что изначально ФИО15 и застройщиком не открывался счет эскроу в рамках спорного договора, требования о возложении обязанности на ПАО Сбербанк открыть такой счет (на удовлетворении которых представитель истца в настоящем судебном заседании не настаивала) не имеют оснований и не могут быть удовлетворены.
В силу положений ст. 206 ГПК РФ при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, суд устанавливает в решении срок, в течение которого оно должно быть исполнено.
Разрешая вопрос о сроке, в течение которого решение суда должно быть исполнено, суд приходит к выводу, что в течение 10 календарных дней со дня вступления решения суда в законную силу является обоснованным и разумным. Доказательств невозможности исполнения ответчиком возложенной на него обязанности в указанный срок суду не представлено.
Согласно ст. 15 Закона РФ от 07 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее по тексту – Закон о защите прав потребителей) моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
Поскольку договор долевого участия был заключен с целью приобретения жилого помещения для проживания в нем, ненадлежащим исполнением ответчиком условий договора нарушены права истца как потребителя, суд, руководствуясь ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей», присуждает истцу компенсацию морального вреда в размере 3 000 руб., которая подлежит взысканию с ООО СЗ «Мегаполис». При этом суд учитывает конкретные обстоятельства причинения вреда, характер и степень причиненных ФИО14 нравственных страданий, а также требования закона о разумности и справедливости при разрешении данного вопроса.
Оснований для взыскания компенсации морального вреда с ПАО Сбербанк суд не усматривает, поскольку нарушения каких-либо прав ФИО14 с их стороны допущено не было, счет эскроу был открыт после соблюдения застройщиком и дольщиком условий его открытия (индивидуальных условий, общих условий), в частности, после обращения сторон с совместным соответствующим заявлением.
Разрешая требование о взыскании судебной неустойки, суд приходит к следующему.
Согласно п. 1 ст. 308.3 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1).
На основании пункта 1 статьи 308.3 ГК РФ в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, в том числе предполагающего воздержание должника от совершения определенных действий, а также к исполнению судебного акта, предусматривающего устранение нарушения права собственности, не связанного с лишением владения (статья 304 ГК РФ), судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя (далее - судебная неустойка). Уплата судебной неустойки не влечет прекращения основного обязательства, не освобождает должника от исполнения его в натуре, а также от применения мер ответственности за его неисполнение или ненадлежащее исполнение (пункт 2 статьи 308.3 ГК РФ) (п. 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского Кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств».
Согласно разъяснениям п.п. 31, 32 вышеуказанного Постановления Пленума суд не вправе отказать в присуждении судебной неустойки в случае удовлетворения иска о понуждении к исполнению обязательства в натуре.
Размер судебной неустойки определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). В результате присуждения судебной неустойки исполнение судебного акта должно оказаться для ответчика явно более выгодным, чем его неисполнение.
С учетом конкретных обстоятельств, в частности, периода неисполнения ответчиком условий договора, требований о соразмерности неустойки последствиям неисполнения обязательства, суд полагает необходимым определить размер подлежащей ко взысканию с ООО СЗ «Мегаполис» неустойки 100 руб. в день, начиная с даты истечения установленного настоящим решением суда срока его исполнения и по дату фактического исполнения судебного акта.
Также на основании ст. 103 ГПК РФ суд взыскивает с ответчика ООО СЗ «Мегаполис» в доход муниципального образования «город Улан-Удэ» государственную пошлину, от которой при обращении в суд с настоящим иском о защите прав потребителей, истец был освобожден, в размере 3 000 руб.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194 -198 ГПК РФ, суд решил:
Исковые требования ФИО14 удовлетворить частично.
Обязать ООО Специализированный застройщик «Мегаполис» (ОГРН 1220300005342) в течение 10 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу пополнить счет эскроу № <данные изъяты>, открытый в ПАО Сбербанк на имя ФИО14 в рамках договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома <данные изъяты> от 07 декабря 2023г., на сумму 5 474 700 руб.
Взыскать с ООО Специализированный застройщик «Мегаполис» (ОГРН 1220300005342) в пользу ФИО14 (паспорт гражданина РФ <данные изъяты>) компенсацию морального вреда в размере 3 000 руб.
Взыскать с ООО Специализированный застройщик «Мегаполис» (ОГРН 1220300005342) в пользу ФИО14 (паспорт гражданина РФ <данные изъяты>) судебную неустойку в размере 100 руб. в день, начиная с даты истечения установленного настоящим решением суда срока его исполнения и по день фактического исполнения.
Исковые требования ФИО14 в остальной части, в том числе заявленные к ПАО Сбербанк, оставить без удовлетворения.
Взыскать с ООО Специализированный застройщик «Мегаполис» (ОГРН 1220300005342) в доход муниципального образования «город Улан-Удэ» государственную пошлину в размере 3 000 руб.
Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Бурятия в течение месяца с момента его принятия судом в окончательной форме.
В окончательной форме решение суда изготовлено 28 июля 2026 г.
Судья З.В. Гурман