РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
13 августа 2026 г. г. Улан-Удэ
Железнодорожный районный суд г. Улан-Удэ в составе судьи Жойкиной А.А., при секретаре Пиноеве С.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Хабеева Аркадия Викторовича, Хабеевой Ольги Амгалановны к ООО Специализированный застройщик «Мегаполис», ООО «Тера» о понуждении к исполнению обязательств по договору участия в долевом строительстве и пополнению счета эскроу, взыскании компенсации морального вреда,
УСТАНОВИЛ:
Обращаясь в суд, истец просит обязать ООО «Тера» в течение 10 рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу пополнить счет эскроу ..., открытый в банке ПАО «Сбербанк России» на имя Хабеева Аркадия Викторовича на сумму 5 083 650 рублей; Взыскать с ООО «Тера» в пользу Хабеева А.В. и Хабеевой О.А. компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей.
Исковое заявление мотивировано тем, что ООО СЗ «Мегаполис» в лице Генерального директора ФИО5 и ООО «Тера» в лице директора ФИО6, заключили договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома №64-(3/2)-148А-13 от 24.05.2024, зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия 27.05.2024. Предметом договора являлись обязательства застройщика в предусмотренный договором срок до 31 декабря 2027 года построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, передать объект участнику ДС, а именно квартиры общей проектной площадью - 78.21 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>. По условиям заключенного договора цена составила - 5 083 650 рублей, которая подлежала перечислению участником ДС на счет эскроу, открытый в банке ПАО «Сбербанк России». 13.06.2024 между Хабеевым А.В., Хабеевой О.А. и ООО «Тера» заключен договор уступки прав по договору участия в долевом строительстве жилья (договор цессии) №9 от 13.06.2024 на основании которого истцы приобрели право требования по передаче объекта долевого строительства, а именно квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. В счет уступаемых прав истцами уплачено ООО «Тера» сумма в размере 9 459 000 рублей. 16.05.2026 при переоформлении счета эскроу, открытого на ООО «Тера» истцу стало известно о «нулевом» остатке денежных средств на данном счете. Согласно справке от застройщика от 28.05.2024 № 2024-603/2 денежные средства на счет эскроу от ООО «Тера» поступили в полном объеме. По состоянию на дату подачи данного искового заявления переуступленный истцу счет эксроу имеет «нулевой» остаток.
Определением от 01.07.2026 к участию в деле в качестве соответчика привлечено ООО «Специализированный застройщик «Мегаполис», в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Межрайонная инспекция Федеральной налоговой службы №7 по Омской области, Республиканская служба государственного строительного и жилищного надзора, а также Прокуратура Республики Бурятия.
Определением от 28.07.2026 судом приняты уточнения исковых требований истцов Хабеева А.В., Хабеевой О.А., согласно которым последние просят взыскать в их пользу компенсацию морального вреда по 5 000 рублей каждому.
Истец Хабеев А.В. в судебном заседании исковые требования поддержал.
Истец Хабеева О.А. направила заявление о рассмотрении искового заявления в ее отсутствие.
Представитель истцов Кузнецов И.В. исковые требования поддержал, дал пояснения аналогичные исковому заявлению.
Представитель ответчика ООО Специализированный застройщик "Мегаполис" в судебное не явился, причины неявки суду не известны.
Представитель ответчика ООО «Тера» Шангина А.Н. в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований к ООО «Тера», пояснила, что обязательства ООО «Тера» по договору долевого участия по отношению к застройщику исполнены полностью. ООО «Тера» произвело оплату в сумме 5083650 руб., что подтверждается платежным поручением № 372802 от 03.06.2024 г.
Представитель Республиканской службы государственного строительного и жилищного надзора Ламаева И.А. считала исковые требования подлежащими удовлетворению к ООО Специализированный застройщик "Мегаполис".
Третьи лица в судебное заседание не явились, извещены надлежаще.
В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся третьих лиц.
Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса РФ, а также иными способами, предусмотренными законом.
Исполнение обязанности в натуре означает понуждение должника выполнить действия, которое он должен совершить в силу имеющегося гражданско-правового обязательства.
Статьей 309 Гражданского кодекса РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Из разъяснений, изложенных в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", следует, что существенными условиями, которые должны быть согласованы сторонами при заключении договора, являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах существенными или необходимыми для договоров данного вида (например, условия, указанные в статьях 555 и 942 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Часть 1 статьи 56 ГПК Российской Федерации, устанавливая общие правила распределения бремени доказывания в гражданском процессе, направлена на реализацию принципа состязательности и равноправия сторон при осуществлении правосудия, выступает процессуальной гарантией правильного рассмотрения и разрешения подведомственных судам общей юрисдикции дел. Правильное распределение бремени доказывания между сторонами - один из критериев справедливого и беспристрастного рассмотрения дел судом.
Как указано в п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", при разрешении требований потребителей необходимо учитывать, что бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, в том числе и за причинение вреда, лежит на продавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организации или уполномоченном индивидуальном предпринимателе, импортере) (пункт 4 статьи 13,пункт 5 статьи 14, пункт 5 статьи 23.1,пункт 6 статьи 28 Закона о защите прав потребителей, статья 1098 ГК РФ).
Из содержания п. 2 ст. 6 ГК РФ следует, что права и обязанности сторон определяются, в том числе, исходя из требований добросовестности, разумности и справедливости.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – Федеральный закон N 214-ФЗ).
В соответствии с частью 2 статьи 1 Федерального закона N 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Частью 1 статьи 3 Федерального закона N 214-ФЗ определено, что застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства" либо подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации, договора безвозмездного пользования таким земельным участком.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (часть 3 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ).
Согласно ч. 1 ст. 15.4 Федерального закона N 214-ФЗ в целях привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости путем размещения таких средств на счетах эскроу все участники долевого строительства в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в отношении индивидуального жилого дома в границах территории малоэтажного жилого комплекса вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке в соответствии со статьей 15.5 настоящего Федерального закона (далее - счет эскроу).
В силу ч. 3 ст. 15.4 Федерального закона N 214-ФЗ обязанность участника долевого строительства по уплате обусловленной договором цены считается исполненной с момента поступления денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет эскроу.
Согласно ч. 1 ст. 15.5 Федерального закона N 214-ФЗ счет эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве открывается в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.
В соответствии с частью 2 статьи 15.5 Федерального закона N 214-ФЗ счет эскроу открывается уполномоченным банком для учета и блокирования денежных средств, полученных банком от владельца счета - участника долевого строительства в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве.
Исходя из приведенных положений, счет эскроу является разновидностью банковского счета и имеет обеспечительный характер.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 24.05.2024 года между ООО Специализированный застройщик "Мегаполис", именуемое в дальнейшим «Застройщик», и ООО «Тера», именуемый в дальнейшим «Участник долевого строительства», был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № 64-(3/2)-148А-13.
Согласно п. 1. 2 Договора № 64-(3/2)-148А-13 от 24.05.2024 г., объект долевого строительства - жилое помещение, квартира, согласно описанию объекта долевого строительства и его размещению, проектный номер квартиры (на время строительства) - ..., количество комнат - 3, площадь комнат – 41,4,, общая площадь объекта -77, 1 кв.м., этаж ..., блок секция -..., строительный адрес: <адрес>.
В соответствии с пунктом 2.4 договора предметом договора являлись обязательства застройщика в предусмотренный договором срок – до ***, своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать объект долевого строительства.
В соответствии с пунктом 3 договора цена договора составляет 5 083 650 рублей, которая подлежала перечислению на счет эскроу, открытый в банке ПАО Сбербанк.
Как следует из договора, в качестве агента-эскроу, уполномоченного участниками долевого строительства, на принятие и последующее перечисление в счет уплаты цены договора в целях перечисления застройщику, в рассматриваемом случае выступало ПАО Сбербанк.
По условиям заключенного между истцом и ответчиком договора датой исполнения обязанности участника долевого строительства по оплате признается дата зачисления денежных средств в полном объеме на счет эскроу (пункт 4.2 договора).
При этом договором участия не предусматривались права и обязанности застройщика по приему денежных средств непосредственно через кассу организации или третьими лицами.
Согласно справке № 2024-60-3/2 от 28.05.2024, выданной ООО Специализированный застройщик "Мегаполис", ООО «Тера» произвело оплату в сумме 5 083 650 рублей по договору № 64-(3/2)-148А-13 от 24.05.2024. Застройщик ООО Специализированный застройщик "Мегаполис" не возражает об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве, данные обстоятельства ООО Специализированный застройщик "Мегаполис" не оспаривалось представителем ответчика в судебном заседании.
Также ООО «Тера» представлено платежное поручение № 372802 от 03.06.2024, о перечислении ООО Специализированный застройщик "Мегаполис" 5083650 руб., в назначении платежа указано: оплата счет 6 от31.05.2024. Задолженность по ДДУ № 64-(3/2)-148А-13 от 24.05.2024 г.
Таким образом, вопреки условиям заключенного между сторонами договора, денежные средства в сумме 5 083650 рублей были перечислены непосредственно ответчику ООО Специализированный застройщик "Мегаполис", который, в свою очередь, неправомерно, в нарушение вышеуказанных норм закона, принял денежные средства.
Согласно договору уступки прав по Договору № 64-(3/2)-148А-13 о долевом участии в строительстве жилья от 24.05.2024 г., от 13.06.2024 г., заключенному между ООО «Тера» (цедент) и Хабеевым А.В., Хабеевой О.А. (цессионарии) цедент уступает, а цессионарии принимают в полном объеме права ( требования), принадлежащие участнику долевого строительства по Договору № 64-(3/2)-148А-13 от 24.05.2024г. ( п. 1.1 договора)
В счет уступаемых прав и обязанностей Цессионарий уплачивает сумму в размере 9459000 руб. Оплата цены договора осуществляется цессионарием частично за сет собственных средств в размере 1902000 руб., и частично за счет средств банковского кредита в размере 7557000 руб. (раздел 2 договора)
28.05.2024 ООО Специализированный застройщик "Мегаполис" выдал истцу справку о невозражении об уступке прав требований по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома № № 64-(3/2)-148А-13 от 24.05.2024. В справке указано, о том, что оплата по договору произведена в полном объеме, претензий нет.
Остаток на открытом в ПАО Сбербанк счете эскроу на имя Хабеева А.В. ... за период с 16.03.2026 по 04.05.2026, составляет 0 рублей, пополнений и списаний также 0 рублей.
Разрешая требования истца о возложении солидарной обязанности ООО Специализированный застройщик "Мегаполис" и ООО «Тера» пополнить счет эскроу, открытый на имя истца, суд приходит к следующему.
Согласно ч. 1 ст. 15.4 Федерального закона N 214-ФЗ в целях привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости путем размещения таких средств на счетах эскроу все участники долевого строительства в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в отношении индивидуального жилого дома в границах территории малоэтажного жилого комплекса вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке в соответствии со статьей 15.5 настоящего Федерального закона (далее - счет эскроу).
В силу ч. 3 ст. 15.4 Федерального закона N 214-ФЗ обязанность участника долевого строительства по уплате обусловленной договором цены считается исполненной с момента поступления денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет эскроу.
При этом нарушения закона, допущенные в данной части застройщиком, не могут быть поставлены в вину участнику долевого строительства, соответственно отсутствуют основания для возложения на ответчика ООО «Тера» обязанности о солидарном внесении денежных средств.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению к ООО Специализированный застройщик "Мегаполис".
В силу статьи 206 Гражданского процессуального кодекса РФ суд считает необходимым установить ответчику срок для исполнения – в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу.
Оснований для предоставления большего срока суд не находит, учитывая длящийся характер нарушения прав участника долевого строительства.
Суд также учитывает, что доказательств, объективно подтверждающих невозможность исполнения решения суда в указанный срок, ответчиком суду не представлено.
Разрешая требования истцов о компенсации морального вреда, надлежит руководствоваться следующим.
Согласно статье 15 Закона о защите прав потребителей моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
В соответствии со ст. 1101 ГК РФ компенсация морального вреда осуществляется в денежной форме. Размер компенсации морального вреда определяется судом в зависимости от характера причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий, а также степени вины причинителя вреда в случаях, когда вина является основанием возмещения вреда. При определении размера компенсации вреда должны учитываться требования разумности и справедливости. Характер физических и нравственных страданий оценивается судом с учетом фактических обстоятельств, при которых был причинен моральный вред, и индивидуальных особенностей потерпевшего.
Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" разъяснено, что при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя, который нашел подтверждение при рассмотрении настоящего дела.
Вместе с тем размер компенсации морального вреда должен быть адекватным обстоятельствам причинения морального вреда лицу, и должен обеспечить баланс интересов.
Поскольку действиями ООО Специализированный застройщик "Мегаполис" нарушено право истцов, то в пользу последних надлежит взыскать денежную компенсацию морального вреда, исходя из принципа справедливости и разумности, с учетом степени вины ответчика, которую суд оценивает в 5 000 рублей в пользу Хабеева А.В. и 5 000 рублей в пользу Хабеевой О.А.
В соответствии со ст.103 ГПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов в федеральный бюджет пропорционально удовлетворенной части исковых требований.
В связи с удовлетворением требований истца с ответчика ООО Специализированный застройщик "Мегаполис" подлежит взысканию госпошлина 6000 руб.
Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Хабеева Аркадия Викторовича, Хабеевой Ольги Амгалановны к ООО Специализированный застройщик "Мегаполис", ООО «Тера» о понуждении к исполнению обязательств по договору участия в долевом строительстве и пополнению счета эскроу, компенсации морального вреда - удовлетворить частично.
Обязать ООО «Специализированный застройщик «Мегаполис» (...) в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу пополнить счет эскроу ..., открытый в банке ПАО Сбербанк на имя Хабеева Аркадия Викторовича (...), на сумму 5083650 рублей.
Взыскать с ООО "Специализированный застройщик "Мегаполис" (...) в пользу Хабеева Аркадия Викторовича (...) компенсацию морального вреда в размере 5000 рублей, в пользу Хабеевой Ольги Амгалановны (...) компенсацию морального вреда в размере 5000 рублей.
В удовлетворении исковых требований к ООО «Тера» - отказать.
Взыскать с ООО "Специализированный застройщик "Мегаполис" (...) в доход муниципального образования городской округ г. Улан-Удэ государственную пошлину в размере 6 000 руб.
Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Бурятия в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.
Решение в окончательной форме решение изготовлено 28 августа 2026 года.
Судья А.А.Жойкина