РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
17 июля 2026 года город Улан-Удэ
Железнодорожный районный суд г. Улан-Удэ в составе председательствующего судьи Гусельниковой О.С., при секретаре Грудининой А.М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО6 к ООО «Специализированный застройщик «Мегаполис» о возложении обязанности,
УСТАНОВИЛ:
Обращаясь в суд, истец просит с учетом уточнения, обязать ООО СЗ «Мегаполис» перечислить на счет эскроу № ..., открытый в ПАО Сбербанк денежные средства в размере 4 011 000 руб. в счет оплаты цены договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома № ..., в течение 10 дней со дня вступления решения в законную силу.
Исковые требования мотивированы тем, что между ответчиком и третьим лицом ООО «Вуд-мастер» был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома ... от 27.05.2023, по условиям которого денежные средства в размере 4011000 руб. подлежали зачислению на счет эскроу в ПАО Сбербанк. Фактически денежные средства были переданы застройщику ООО СЗ «Мегаполис». 03.11.2023 истец приобрел права участника долевого строительства по договору уступки права требования, заключенному с ООО «Вуд-мастер». Оплата по договору уступки права произведена в полном объеме, договор зарегистрированы в ЕГРН. До настоящего времени денежные средства на счет эскроу не внесены.
Определениями суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ПАО "Совкомбанк", Республиканская служба государственного строительного и жилищного надзора, Прокурор Республики Бурятия, Межрайонная инспекция Федеральной налоговой службы № 7 по Омской области, ПАО Сбербанк в лице филиала - Байкальский Банк ПАО Сбербанк.
В судебном заседании истец ФИО7 исковые требования поддержала в полном объеме, с учетом уточнения, пояснив, что на ее имя в ПАО Сбербанк открыт счет эскроу № ..., денежные средства на котором отсутствуют.
В судебном заседании представитель ответчика по доверенности ФИО8 исковые требования признал, просил установить срок для исполнения обязанности до конца 2026г..
В судебном заседании представитель третьего лица Республиканская служба государственного строительного и жилищного надзора по доверенности ФИО9 исковые требования поддержала, с учетом уточнения.
Третьи лица ООО «Вуд-мастер», ПАО «Совкомбанк», Прокурор Республики Бурятия, Межрайонная инспекция Федеральной налоговой службы № 7 по Омской области, ПАО Сбербанк в лице филиала - Байкальский Банк ПАО Сбербанк в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, причины неявки суду не известны.
В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Заслушав явившихся лиц, исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к следующему.
Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса РФ, а также иными способами, предусмотренными законом.
Исполнение обязанности в натуре означает понуждение должника выполнить действия, которое он должен совершить в силу имеющегося гражданско-правового обязательства.
Статьей 309 Гражданского кодекса РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Из разъяснений, изложенных в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», следует, что существенными условиями, которые должны быть согласованы сторонами при заключении договора, являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах существенными или необходимыми для договоров данного вида (например, условия, указанные в статьях 555 и 942 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Часть 1 статьи 56 ГПК Российской Федерации, устанавливая общие правила распределения бремени доказывания в гражданском процессе, направлена на реализацию принципа состязательности и равноправия сторон при осуществлении правосудия, выступает процессуальной гарантией правильного рассмотрения и разрешения подведомственных судам общей юрисдикции дел. Правильное распределение бремени доказывания между сторонами - один из критериев справедливого и беспристрастного рассмотрения дел судом.
Как указано в п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", при разрешении требований потребителей необходимо учитывать, что бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, в том числе и за причинение вреда, лежит на продавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организации или уполномоченном индивидуальном предпринимателе, импортере) (пункт 4 статьи 13,пункт 5 статьи 14, пункт 5 статьи 23.1,пункт 6 статьи 28 Закона о защите прав потребителей, статья 1098 ГК РФ).
Из содержания п. 2 ст. 6 ГК РФ следует, что права и обязанности сторон определяются, в том числе, исходя из требований добросовестности, разумности и справедливости.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ).
В соответствии с частью 2 статьи 1 Федерального закона № 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Частью 1 статьи 3 Федерального закона № 214-ФЗ определено, что застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства" либо подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации, договора безвозмездного пользования таким земельным участком.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (часть 3 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ).
Согласно ч. 1 ст. 15.4 Федерального закона № 214-ФЗ в целях привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости путем размещения таких средств на счетах эскроу все участники долевого строительства в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в отношении индивидуального жилого дома в границах территории малоэтажного жилого комплекса вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке в соответствии со статьей 15.5 настоящего Федерального закона (далее - счет эскроу).
В силу ч. 3 ст. 15.4 Федерального закона № 214-ФЗ обязанность участника долевого строительства по уплате обусловленной договором цены считается исполненной с момента поступления денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет эскроу.
Согласно ч. 1 ст. 15.5 Федерального закона № 214-ФЗ счет эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве открывается в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.
В соответствии с частью 2 статьи 15.5 Федерального закона № 214-ФЗ счет эскроу открывается уполномоченным банком для учета и блокирования денежных средств, полученных банком от владельца счета - участника долевого строительства в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве.
Исходя из приведенных положений, счет эскроу является разновидностью банковского счета и имеет обеспечительный характер.
Как следует из материалов дела, 27.05.2023 года между ООО «Специализированный застройщик «Мегаполис», именуемый в дальнейшим «Застройщик», и ООО «Вуд-мастер», именуемый в дальнейшим «Участник долевого строительства», был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № ... (далее – договор).
Согласно п. 1. 2 Договора № ... от 27.05.2023 объект долевого строительства - жилое помещение, квартира, согласно Описанию объекта долевого строительства и его размещению, проектный номер квартиры на время строительства) – № ..., площадью 57,3 кв.м., количество комнат - 2.
В соответствии с пунктом 2 договора предметом договора являлись обязательства застройщика в предусмотренный договором срок, своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать объект долевого строительства в срок до 30.12.2026.
В соответствии с пунктом 4.1 договора цена договора составляет 4011 000 руб., которая подлежала перечислению на счет эскроу, открытый в банке ПАО Сбербанк.
По условиям указанного договора датой исполнения обязанности участника долевого строительства по оплате признается дата зачисления денежных средств в полном объеме на счет эскроу (пункт 4 договора).
При этом договором участия не предусматривались права и обязанности застройщика по приему денежных средств непосредственно через кассу организации или третьими лицами.
27.05.2023 денежные средства в размере 4011 000 руб. были приняты ООО «Специализированный застройщик «Мегаполис», что подтверждается справкой о полной оплате цены и о не возражении об уступке прав требований по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома № ... от 27.05.2023.
Таким образом, вопреки условиям заключенного между сторонами договора, денежные средства в сумме 4011 000 руб. переданы непосредственно ответчику ООО Специализированный застройщик «Мегаполис», который, в свою очередь, неправомерно, в нарушение вышеуказанных норм закона, принял денежные средства от участника долевого строительства, что не оспаривалось ответчиком в судебном заседании, который признал исковые требования.
Согласно договору уступки прав требования от 03.11.2023, ООО «Вуд-мастер» уступило ФИО10 права требования к ответчику в отношении 2-комнатной квартиры, расположенной на 12-ом этаже, общей площадью, включая площади балконов, лоджий и других летних помещений – 57, 3 кв.м., строительный номер 58. Договор зарегистрирован в ЕГРН 23.04.2026.
Таким образом, истец приобрел право требования по передаче вышеназванного объекта долевого строительства по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома № ... от 27.05.2023.
Остаток на открытом в ПАО Сбербанк счете эскроу на имя истца ФИО11 № ..., составляет 0 руб., пополнений и списаний также 0 рублей.
При этом нарушения закона, допущенные в данной части застройщиком, не могут быть поставлены в вину участнику долевого строительства.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что денежные средства в размере 4011000 руб. подлежат возврату истцу на счет эскроу.
В соответствии с ч. 2 ст. 206 ГПК РФ при принятии решения суда, обязывающего ответчика совершить определенные действия, в случае, если указанные действия могут быть совершены только ответчиком, суд устанавливает в решении срок, в течение которого решение суда должно быть исполнено.
В силу статьи 206 Гражданского процессуального кодекса РФ суд считает необходимым установить ответчику срок для исполнения – в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу.
Оснований для предоставления большего срока суд не находит, учитывая длящийся характер нарушения прав участника долевого строительства.
Суд также учитывает, что доказательств, объективно подтверждающих невозможность исполнения решения суда в указанный срок, ответчиком суду не представлено.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению.
Руководствуясь статьями.194-199, 233-235 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО12 к ООО «Специализированный застройщик «Мегаполис» о возложении обязанности удовлетворить.
Обязать ООО «Специализированный застройщик «Мегаполис» в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу пополнить счет эскроу № ..., открытый в банке ПАО «Сбербанк» на имя ФИО13 (паспорт ...), на сумму 4011000 руб.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Бурятия в течение месяца с момента его принятия судом в окончательной форме.
Решение в окончательной форме принято 31.07.2026.
Судья О.С. Гусельникова
УИД 04RS0007-01-2026-002966-08