ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
4 августа 2026 г. г. Улан-Удэ
Железнодорожный районный суд г. Улан-Удэ в составе судьи Дмитриевой Т.Н., при участии секретаря судебного заседания Бадмаевой М.Б., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ООО Специализированный застройщик "Мегаполис" о признании обязательств по оплате договора долевого участия исполненными в полном объеме,
УСТАНОВИЛ:
Обращаясь в суд, ФИО2 с учетом исковых требований просит суд обязать ООО Специализированный застройщик "Мегаполис" перечислить денежные средства в размере 5 865 750,00 руб. на счет эскроу ..., БИК ..., корр.счет ..., открытый в ПАО «Сбербанк», принадлежащий ФИО2 по договору долевого участия № ... от 21.12.2023, в течении 10 рабочих дней с даты вступления решения в законную силу.
Исковое заявление мотивировано тем, что 21.12.2023 г. между ФИО10 и ООО Специализированный застройщик "Мегаполис" заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного <адрес> цена которого составила 5 865 750,00 руб. По условиям договора застройщик обязался построить (создать) многоквартирный жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать Участнику объект долевого строительства - квартиру в срок не позднее 30 декабря 2026 года, а Участник обязался оплатить цену Договора в срок не позднее 1 декабря 2025 года и принять объект. Согласно пункту 3.1 Договора, оплата цены Договора должна производиться путём перечисления денежных средств на счёт эскроу, открытый в ПАО «Сбербанк. Указанный способ оплаты является обязательным в силу Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Однако, в нарушение пункта 3.1 договора и требований Федерального закона № 214-ФЗ, представители Застройщика предложили Участнику внести оплату наличными денежными средствами непосредственно в кассу Застройщика. Таким образом, Застройщик принял от Участника наличные денежные средства, о чём выдал квитанцию к приходному кассовому ордеру от 21.12.2023 на указанную сумму. В дальнейшем 10 января 2024 года между ФИО4 (Цедент) и истцом ФИО2 (Цессионарий) заключён Договор переуступки прав требования квартиры №1 к вышеуказанному договору. Согласно пункту 1.3. Договора цессии, обязательства Цедента по оплате договора перед Застройщиком исполнены в полном объёме. Кроме того, Цедентом представлена справка о Застройщика от 23.12.2023 года ..., согласно которой Застройщик подтверждает надлежащее и своевременное исполнения обязательств ФИО5 по ДДУ и не возражает об уступке прав требования. Таким образом, на момент подачи настоящего иска Истец является законным собственником квартиры, которая находится в фактическом владении Истца. Однако формально денежные средства на счёт эскроу не поступили, что создаёт риск предъявления к Истцу требований со стороны Застройщика, в частности - требования о расторжении Договора в связи с неоплатой.
Определениями суда от 25.06.2026, 02.06.2026 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ПАО "Сбербанк", УФНС России № 7 по Омской области, Республиканская служба государственного строительного и жилищного надзора, ФИО10
Истец ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, просил рассмотреть дело в отсутствие.
Представитель истца ФИО9 в судебном заседании исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в иске.
Представитель ответчика ООО Специализированный застройщик "Мегаполис", извещенный о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в судебное заседание не явился, причины неявки суду неизвестны.
При таких данных суд, исходя из требований п. 1 ст. 233 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в порядке заочного производства.
Представитель Республиканской службы государственного строительного и жилищного надзора ФИО6, действующая на основании доверенности, считала исковые требования подлежащими удовлетворению.
Третьи лица в судебное заседание не явились, извещены надлежаще.
В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося истца и третьих лиц.
Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса РФ, а также иными способами, предусмотренными законом.
Исполнение обязанности в натуре означает понуждение должника выполнить действия, которое он должен совершить в силу имеющегося гражданско-правового обязательства.
Статьей 309 Гражданского кодекса РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Из разъяснений, изложенных в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", следует, что существенными условиями, которые должны быть согласованы сторонами при заключении договора, являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах существенными или необходимыми для договоров данного вида (например, условия, указанные в статьях 555 и 942 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Часть 1 статьи 56 ГПК Российской Федерации, устанавливая общие правила распределения бремени доказывания в гражданском процессе, направлена на реализацию принципа состязательности и равноправия сторон при осуществлении правосудия, выступает процессуальной гарантией правильного рассмотрения и разрешения подведомственных судам общей юрисдикции дел. Правильное распределение бремени доказывания между сторонами - один из критериев справедливого и беспристрастного рассмотрения дел судом.
Как указано в п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", при разрешении требований потребителей необходимо учитывать, что бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, в том числе и за причинение вреда, лежит на продавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организации или уполномоченном индивидуальном предпринимателе, импортере) (пункт 4 статьи 13,пункт 5 статьи 14, пункт 5 статьи 23.1,пункт 6 статьи 28 Закона о защите прав потребителей, статья 1098 ГК РФ).
Из содержания п. 2 ст. 6 ГК РФ следует, что права и обязанности сторон определяются, в том числе, исходя из требований добросовестности, разумности и справедливости.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – Федеральный закон N 214-ФЗ).
В соответствии с частью 2 статьи 1 Федерального закона N 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Частью 1 статьи 3 Федерального закона N 214-ФЗ определено, что застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства" либо подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации, договора безвозмездного пользования таким земельным участком.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (часть 3 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ).
Согласно ч. 1 ст. 15.4 Федерального закона N 214-ФЗ в целях привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости путем размещения таких средств на счетах эскроу все участники долевого строительства в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в отношении индивидуального жилого дома в границах территории малоэтажного жилого комплекса вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке в соответствии со статьей 15.5 настоящего Федерального закона (далее - счет эскроу).
В силу ч. 3 ст. 15.4 Федерального закона N 214-ФЗ обязанность участника долевого строительства по уплате обусловленной договором цены считается исполненной с момента поступления денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет эскроу.
Согласно ч. 1 ст. 15.5 Федерального закона N 214-ФЗ счет эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве открывается в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.
В соответствии с частью 2 статьи 15.5 Федерального закона N 214-ФЗ счет эскроу открывается уполномоченным банком для учета и блокирования денежных средств, полученных банком от владельца счета - участника долевого строительства в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве.
Исходя из приведенных положений, счет эскроу является разновидностью банковского счета и имеет обеспечительный характер.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 21.12.2023 между ООО Специализированный застройщик "Мегаполис", именуемое в дальнейшим «Застройщик», и ФИО7, именуемой в дальнейшим «Участник долевого строительства», был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № ...
Согласно п. 1. 2 Договора ... от 21.12.2023 г. объект долевого строительства - жилое помещение, квартира, согласно Описанию объекта долевого строительства и его размещению, проектный номер квартиры на время строительства) – Многоквартирный жилой дом в <адрес> квартира с проектным номером.
В соответствии с пунктом 2 договора предметом договора являлись обязательства застройщика в предусмотренный договором срок – 30.12.2026, своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать объект долевого строительства.
В соответствии с пунктом 3 договора цена договора составляет 5 865 750,00 руб. руб., которая подлежала перечислению на счет эскроу, открытый в банке ПАО Сбербанк.
Как следует из договора, в качестве агента-эскроу, уполномоченного участниками долевого строительства, на принятие и последующее перечисление в счет уплаты цены договора в целях перечисления застройщику, в рассматриваемом случае выступало ПАО Сбербанк.
По условиям заключенного между истцом и ответчиком договора датой исполнения обязанности участника долевого строительства по оплате признается дата зачисления денежных средств в полном объеме на счет эскроу (пункт 4 договора).
При этом договором участия не предусматривались права и обязанности застройщика по приему денежных средств непосредственно через кассу организации или третьими лицами.
Согласно представленной стороной истца квитанции от 21.12.2023 денежные средства в размере 5 865 750, руб. приняты ООО Специализированный застройщик "Мегаполис", и не оспаривалось ответчиком.
21.12.2023 г. между ФИО7 и ФИО2 заключен договор уступки права (цессии) ... участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 21.12.2023 г., которым ФИО7 (цедент) уступила ФИО2 (цессионарию) в собственность имущественные права, принадлежащие ей как участнику долевого строительства, заключающиеся в праве требования от ООО Специализированный застройщик "Мегаполис" (застройщика) передачи в собственность – трёхкомнатной квартиры, общей проектной площадью 78,21 кв.м.) с учетом понижающего коэффициента 0,3) расположенная на 2 (втором) этаже, строительный номер квартиры №9, в соответствии с проектной документации «Многоквартирный Жилой дом строительство которого осуществляется на земельном участке с кадастровым номером ... по строительному адресу: Многоквартирный дом – <адрес> квартира с проектным номером 9, количество комнат – 3, площадь – 77,1.
Таким образом, вопреки условиям заключенного между сторонами договора, денежные средства в сумме 5 865 750,00 руб. переданы непосредственно ответчику ООО Специализированный застройщик "Мегаполис", который, в свою очередь, неправомерно, в нарушение вышеуказанных норм закона, принял денежные средства от участника долевого строительства.
Остаток на открытом в ПАО Сбербанк счете эскроу на имя ФИО2 ..., составляет 0 руб., пополнений и списаний также 0 рублей.
При этом нарушения закона, допущенные в данной части застройщиком, не могут быть поставлены в вину участнику долевого строительства.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению в размере 5 865 750,00 руб., т.к. данная сумма указана в квитанции от 21.12.2023 г.,
В соответствии с ч. 2 ст. 206 ГПК РФ при принятии решения суда, обязывающего ответчика совершить определенные действия, в случае, если указанные действия могут быть совершены только ответчиком, суд устанавливает в решении срок, в течение которого решение суда должно быть исполнено.
В силу статьи 206 Гражданского процессуального кодекса РФ суд считает необходимым установить ответчику срок для исполнения – в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу.
Оснований для предоставления большего срока суд не находит, учитывая длящийся характер нарушения прав участника долевого строительства.
Суд также учитывает, что доказательств, объективно подтверждающих невозможность исполнения решения суда в указанный срок, ответчиком суду не представлено.
Таким образом, исковые требования ФИО2 подлежат удовлетворению в полном объеме.
Руководствуясь ст.ст. 194-198, 235 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО2 к ООО «Специализированный застройщик «Мегаполис» о понуждении к исполнению обязательств по договору участия в долевом строительстве и пополнению счета эскроу удовлетворить.
Обязать ООО «Специализированный застройщик «Мегаполис» (ИНН: 0300007141) в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу пополнить счет эскроу ..., открытый в банке ПАО Сбербанк на имя ФИО2 (паспорт гражданина РФ ...), на сумму 5 865 750,00 руб.
Взыскать с ООО "Специализированный застройщик "Мегаполис" (ОГРН 1220300005342) в доход муниципального образования городской округ г. Улан-Удэ государственную пошлину в размере 3 000 руб.
Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения в течение семи дней со дня вручения ему копии заочного решения, вправе обжаловать заочное решение в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Бурятия в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.
Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Бурятия в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Судья Т.Н. Дмитриева
Заочное решение в окончательной форме изготовлено 18.08.2026