ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
4 августа 2026 г. г. Улан-Удэ
Железнодорожный районный суд г. Улан-Удэ в составе судьи Дмитриевой Т.Н., при секретаре Бадмаевой М.Б., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Республиканской службы государственного строительного и жилищного надзора в интересах ФИО2 к ООО Специализированный застройщик "Мегаполис" об обязании пополнить счета эскроу,
УСТАНОВИЛ:
Обращаясь с иском в интересах ФИО2, Республиканская служба государственного строительного и жилищного надзора в лице представителя по доверенности ФИО4 просит суд обязать ООО Специализированный застройщик "Мегаполис" в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу пополнить счет эскроу ..., открытый в ПАО «Сбербанк» на имя ФИО2 в размере 2 758 000 руб.
Исковое заявление мотивировано тем, что Республиканская служба государственного строительного и жилищного надзора является органом, который осуществляет региональный государственный контроль (надзор) в области долевого строительства. Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный Застройщик «Мегаполис» является застройщиком многоквартирного жилого дома «Строительство первой очереди жилого комплекса в <адрес>», на основании разрешения на строительство ... от 20.04.2022 года, выданного МУ «Комитет по строительству Администрации г. Улан-Удэ», срок действия разрешения до 30.09.2026 г. Согласно разрешения на строительство, земельный участок с кадастровым номером ..., количество этажей - 17, количество квартир - 158, площадь жилых помещений 8 485,2 кв. м. Между ООО «СЗ «Мегаполис» и ООО «Генезис» 10.11.2023 заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома (далее - МКД) ...-(1/4)-148А-14, по условиям которого застройщик после завершения строительства МКД обязуется передать жилое помещение площадью 38,2 кв. м. в срок 30.12.2026. 11.04.2024 по договору уступки прав по Договору ...-(1/4)-148А-14 о долевом участии в строительстве жилья от 10.11.2023 г. ООО «Генезис» (Цедент) уступает, гр. ФИО2 (Цессионарий) принимает в полном объеме права (требования), принадлежащие Участнику долевого строительства по Договору. Денежные средства, полученные застройщиком наличными в кассу по платежному поручению ... от 26.12.2023 г. в сумме 2 758 000,00 рублей, до настоящего времени застройщиком не внесены на счёт эскроу.
Определением от 25.06.2026, 23.07.2026, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ПАО «Сбербанк», УФНС России ... по <адрес>, Прокуратура Республики Бурятия, ООО "Генезис".
Представитель истца Республиканской службы государственного строительного и жилищного надзора ФИО5 в судебном заседании исковые требовании поддержала по доводам, изложенным в иске.
Истец ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержала, просила их удовлетворить.
Представитель ответчика ООО Специализированный застройщик "Мегаполис", извещенный о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в судебное заседание не явился, причины неявки суду неизвестны.
Представители третьих лиц в судебное заседание не явились, извещены надлежаще, причины неявки суду не известны.
При таких данных суд, исходя из требований п. 1 ст. 233 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в порядке заочного производства.
Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса РФ, а также иными способами, предусмотренными законом.
Исполнение обязанности в натуре означает понуждение должника выполнить действия, которое он должен совершить в силу имеющегося гражданско-правового обязательства.
Статьей 309 Гражданского кодекса РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Из разъяснений, изложенных в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", следует, что существенными условиями, которые должны быть согласованы сторонами при заключении договора, являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах существенными или необходимыми для договоров данного вида (например, условия, указанные в статьях 555 и 942 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Часть 1 статьи 56 ГПК Российской Федерации, устанавливая общие правила распределения бремени доказывания в гражданском процессе, направлена на реализацию принципа состязательности и равноправия сторон при осуществлении правосудия, выступает процессуальной гарантией правильного рассмотрения и разрешения подведомственных судам общей юрисдикции дел. Правильное распределение бремени доказывания между сторонами - один из критериев справедливого и беспристрастного рассмотрения дел судом.
Как указано в п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", при разрешении требований потребителей необходимо учитывать, что бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, в том числе и за причинение вреда, лежит на продавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организации или уполномоченном индивидуальном предпринимателе, импортере) (пункт 4 статьи 13,пункт 5 статьи 14, пункт 5 статьи 23.1,пункт 6 статьи 28 Закона о защите прав потребителей, статья 1098 ГК РФ).
Из содержания п. 2 ст. 6 ГК РФ следует, что права и обязанности сторон определяются, в том числе, исходя из требований добросовестности, разумности и справедливости.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – Федеральный закон N 214-ФЗ).
В соответствии с частью 2 статьи 1 Федерального закона N 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Частью 1 статьи 3 Федерального закона N 214-ФЗ определено, что застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства" либо подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации, договора безвозмездного пользования таким земельным участком.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (часть 3 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ).
Согласно ч. 1 ст. 15.4 Федерального закона N 214-ФЗ в целях привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости путем размещения таких средств на счетах эскроу все участники долевого строительства в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в отношении индивидуального жилого дома в границах территории малоэтажного жилого комплекса вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке в соответствии со статьей 15.5 настоящего Федерального закона (далее - счет эскроу).
В силу ч. 3 ст. 15.4 Федерального закона N 214-ФЗ обязанность участника долевого строительства по уплате обусловленной договором цены считается исполненной с момента поступления денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет эскроу.
Согласно ч. 1 ст. 15.5 Федерального закона N 214-ФЗ счет эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве открывается в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.
В соответствии с частью 2 статьи 15.5 Федерального закона N 214-ФЗ счет эскроу открывается уполномоченным банком для учета и блокирования денежных средств, полученных банком от владельца счета - участника долевого строительства в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве.
Исходя из приведенных положений, счет эскроу является разновидностью банковского счета и имеет обеспечительный характер.
Как установлено судом и следует из материалов дела, Между ООО «СЗ «Мегаполис» и ООО «Генезис» 10.11.2023 заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома (далее - МКД) № 66-(1/4)-148А-14, по условиям которого застройщик после завершения строительства МКД обязуется передать жилое помещение с проектным номером 66, площадью 38,2 кв. м., в срок до 30 декабря 2026 г.
Согласно п.3.1, 4 договора цена договора составила 2 758 000,00 (два миллиона семьсот пятьдесят восемь тысяч) рублей 00 копеек, которая должна быть перечислена на счет ЭСКРОУ, открытый в банке ПАО Сбербанк, в следующем порядке:
- 25 000,00 рублей 00 копеек должна быть перечислена не позднее 3 рабочих дней с даты государственной регистрации Договора;
- сумма в размере 2 733 000,00 рублей 00 копеек будет перечислена в срок не позднее 01.12.2025 г.
Вопреки условиям договора, денежные средства в размере 2 758 000,00 рублей ООО «Генезис» передало в кассу застройщику ООО «СЗ «Мегаполис», что подтверждается квитанцией приходного кассового ордера ... от 26.12.2023 г.
11.04.2024 г. по договору уступки прав по Договору ... о долевом участии в строительстве жилья от 10.11.2023 ООО «Генезис» (Цедент) уступает, гр. ФИО2 (Цессионарий) принимает в полном объеме права (требования), принадлежащие Участнику долевого строительства по Договору.
В соответствии с п. 2 Договора уступки в счет уступаемых прав и обязанностей Цессионарий уплачивает Цеденту сумму в размере 5 250 000 рублей. Оплата цены договора осуществляется Цессионарием частично за счет собственных средств в размере 1 055 250 рублей 00 копеек и частично за счет средств банковского кредита в размере 4 194 750 рублей 00 копеек, предоставляемого Банком АО «АЛЬФА-БАНК».
Договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № ... от 10.11.2023, Договор уступки прав требования по договору ... о долевом участии в строительстве жилья от 10.11.2023 г. б/н от 11.04.2024 зарегистрированы в ЕГРН 23.04.2026 г., что подтверждается выпиской № КУВИ-001/2026-71957684 от 27.05.2026 г. В соответствии с пунктом 3 договора цена договора составляет 2 758 000 руб., которая подлежала перечислению на счет эскроу, открытый в банке ПАО Сбербанк.
Таким образом, денежные средства, полученные застройщиком наличными в кассу по платежному поручению № 106 от 26.12.2023 г. в сумме 2 758 000,00 рублей, до настоящего времени застройщиком не внесены на счёт эскроу.
Остаток на открытом в ПАО Сбербанк счете эскроу на имя ФИО2 ..., составляет 0 руб., пополнений и списаний также 0 рублей.
При этом нарушения закона, допущенные в данной части застройщиком, не могут быть поставлены в вину участнику долевого строительства.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению в размере 2 758 000 руб., т.к. данная сумма указана в п. 3.1, 4 договора долевого участия, в квитанции ... от ***.
В соответствии с ч. 2 ст. 206 ГПК РФ при принятии решения суда, обязывающего ответчика совершить определенные действия, в случае, если указанные действия могут быть совершены только ответчиком, суд устанавливает в решении срок, в течение которого решение суда должно быть исполнено.
В силу статьи 206 Гражданского процессуального кодекса РФ суд считает необходимым установить ответчику срок для исполнения – в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу.
Оснований для предоставления большего срока суд не находит, учитывая длящийся характер нарушения прав участника долевого строительства.
Суд также учитывает, что доказательств, объективно подтверждающих невозможность исполнения решения суда в указанный срок, ответчиком суду не представлено.
Таким образом, исковые требования Республиканской службы государственного строительного и жилищного надзора в интересах ФИО2 подлежат удовлетворению в полном объеме.
Руководствуясь ст.ст. 194-198, 235 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Республиканской службы государственного строительного и жилищного надзора в интересах ФИО2 к ООО «Специализированный застройщик «Мегаполис» о понуждении к исполнению обязательств по договору участия в долевом строительстве и пополнению счета эскроу удовлетворить.
Обязать ООО «Специализированный застройщик «Мегаполис» (ИНН: 0300007141) в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу пополнить счет эскроу ..., открытый в банке ПАО Сбербанк на имя ФИО2 на сумму 2 758 000 руб.
Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения в течение семи дней со дня вручения ему копии заочного решения, вправе обжаловать заочное решение в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Бурятия в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.
Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Бурятия в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Судья Т.Н. Дмитриева
Заочное решение в окончательной форме изготовлено 18.08.2026